ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-29829/2018

г. Саратов

25 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена                       «25» декабря 2018 года

Полный текст постановления изготовлен                                «25» декабря 2018 года

  Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Котляровой А.Ф., Никольского С.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Волгоградская медицинская компания»  на решение  Арбитражного суда Волгоградской области от 26 октября 2018 года по делу № А12-29829/2018 (судья Муравьев А.А.)  по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волгоградская медицинская компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к муниципальному унитарному предприятию «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Департамент муниципального имущества администрации Волгограда, об истребовании отчета №52_2190зу от 30.03.2017 и признании его недействительным,

без участия представителей сторон, уведомленных надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Волгоградская медицинская компания»  (далее ООО «Волгоградская медицинская компания», истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (далее ответчик) об истребовании отчета №52_2190зу от 30.03.2017 для приобщения к материалам дела, о признании недействительным отчета №52_2190зу от 30.03.2017 об оценке земельного участка площадью 15.461 кв.м., кадастровый номер 34:34:030073:53, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства капитального объекта- лечебно-профилактического учреждения, расположенного по адресу: 

<

...>.

            До принятия по делу судебного акта истец, в порядке ст. 49 АПК РФ заявил об уточнении исковых требований, отказ от иска в части истребования отчета №52_2190зу от 30.03.2017г. об оценке земельного участка площадью 15.461 кв.м., кадастровый номер 34:34:030073:53, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства капитального объекта - лечебно-профилактического учреждения, расположенного по адресу: 

<

...>. для приобщения к материалам дела.

            Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 26 октября 2018 года принят отказ общества с ограниченной ответственностью «Волгоградская медицинская компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) от иска к муниципальному унитарному предприятию «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в части истребования отчета №52_2190зу от 30.03.2017, производство по делу № А12-29829/2018 в данной части прекращено.

            В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Волгоградская медицинская компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказано. 

            Обществу с ограниченной ответственностью «Волгоградская медицинская компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с депозитного счета арбитражного суда Волгоградской области возвращено уплаченное вознаграждение эксперта за проведение судебной экспертизы в сумме 15.000 руб., перечисленное по платежному поручению № 19 от 16.10.2018г. 

           Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Волгоградская медицинская компания»  обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования удовлетворить в полном объёме. 

  В обоснование жалобы заявитель указывает, что при проведении оценки рыночной стоимости, департаментом муниципального имущества администрации Волгограда не было учтено то обстоятельство, что указанный земельный участок отнесён к землям под объектами оздоровительного и рекреационного назначения, что соответствует 8 группе видов разрешенного использования и не учтено в отчете оценщика. Также заявитель указывает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначение экспертизы.

  Апелляционный суд, изучив материалы дела в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, приходит к следующим выводам.

  Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор №М-1 от 23.08.2012г. (далее – Договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:030073:53, площадью 15.461 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, предоставленного для строительства капитального объекта лечебно-профилактического учреждения. 

           Муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» 30.03.2017 был составлен отчет №52_2190зу от об оценке земельного участка площадью 15.461 кв.м., кадастровый номер 34:34:030073:53, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства капитального объекта- лечебно-профилактического учреждения, расположенного по адресу: 

<

...>.

            В соответствии с отчетом, размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 15.12.2016г. составляет 21 104 265 руб.

            Истец полагает, что данный отчет нарушает его права арендатора спорного земельного участка, поскольку результат оценки используется арендодателем ДМИ администрации Волгограда при расчете арендной платы за земельный участок. 

            В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным. 

            По смыслу ст. 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов РФ. 

            В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

            В силу абзаца 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

            Согласно абз. 1 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

            Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

            1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

            2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

            3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

            Учитывая пункт 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

            В пункте 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

            Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

            Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

            Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, в том числе постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

            Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №13 от 25.01.2013г. «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011г. «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

            Таким образом, на основании вышеназванных правовых норм договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду без торгов, не могут устанавливать твердый размер арендной платы, в том числе, путем фиксации конкретной методики.

            Согласно Договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы за землю.

            Договор аренды прямо предусматривает возможность изменения размера арендной платы в случае централизованного увеличения (уменьшения) величии показателей, используемых для его расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов, то есть относит размер арендной платы к регулируемым законодательствам ставкам. Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом ее исчисления, предусмотренным договором, не является изменением договора и не нарушает запрета изменять размер арендной платы чаще одного раза в год (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2011 № 1313-О-О, пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09, от 03.07.2007 № 3484/07). 

            Поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения нормативных правовых актов не требует дополнительного изменения условий договора, направляемые ответчиком в адрес истца извещения о размере арендной платы, предстоящей к оплате, не являются сделкой, и не влекут каких-либо правовых последствий для истца, равно как и не исключают обязанности последнего производить оплату арендных платежей в размере, урегулированном нормами действующего законодательства.

            Удовлетворение искового требования истца путем констатации факта о необходимости применения к расчету арендной платы по Договору, начиная 01.04.2017, определенной методики и обязания ответчика произвести соответствующий перерасчёт недопустимо, поскольку в будущем подобный судебный акт может вступить в противоречие с нормами законодательства, которыми указанная методика может быть изменена, что противоречит принципу нормативного изменения порядка определения арендной платы за публичные земельные участки.

            В таком случае, суд пришел к верному выводу, что спор между сторонами относительно определения размера арендной платы за спорный земельный участок может быть разрешен судом при рассмотрении иска о взыскании арендной платы за конкретный период по иску ответчика либо о взыскании неосновательного обогащения по иску истца.

            Не являются письма ответчика и нормативными актами органа власти субъекта Российской Федерации, поскольку не касаются реализации властных полномочий Администрации, публичным образом устанавливающих и определяющих права и обязанности истца, между сторонами существуют гражданско-правовые отношения, основные на равенстве сторон. 

            Законом или договором может быть предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

            Согласно разъяснениям, изложенным в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

            Статьей 8 Закона об оценочной деятельности установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

            В силу положений ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

            Как разъяснено в абз. 4, 6 п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

            Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

            Из установленных по делу обстоятельств не следует, что величина стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в спорном отчете, являлась обязательной для сторон указанного договора аренды, кроме того, на момент предъявления рассматриваемого иска договор заключен, изменен и фактически исполнялся, в связи, с чем  суд первой инстанции пришел к верному  выводу о невозможности оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки в рассматриваемом случае.

            Для истца обязательны правила, установленные нормативными актами уполномоченного органа субъекта Волгоградской области, в соответствии с которыми он самостоятельно определяет подлежащий уплате размер арендной платы. Доводы истца, согласно которым оспоренный расчет арендной платы ответчика не подлежит применению вследствие установления иной кадастровой стоимости земельного участка решением суда общей юрисдикции. 

            Истцом избран ненадлежащий способ защиты предполагаемого нарушения права. 

            В данном случае, поскольку именно на истца возложена обязанность по исчислению и уплате арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с порядком, утвержденным уполномоченным органом Волгоградской области, какие-либо разногласия относительно полноты уплаты арендной платы могут быть рассмотрены судом в споре о взыскании арендной платы по иску ответчика либо о взыскании неосновательного обогащения по иску истца.

            Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 07.08.2017 № 305-ЭС17-10090, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 03.09.2015 № Ф06-26875/2015 по делу №А12-39502/2014, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 17.06.2016 по делу №А49-14619/2014, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 06.10.2016 № Ф06-13407/2016 по делу №А12-58517/2015.

            В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, от истца поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы.

            Отказывая в удовлетворении ходатайства (Определение Арбитражного суда Волгоградской области от 26 октября 2018 года), суд первой инстанции принял во внимание то, что истец не опроверг выводы, содержащиеся в отчете.

            В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

   Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, о том, что возможность самостоятельного оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, к моменту обращения в суд утрачена,  в связи с чем, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

            Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

  Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

  Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении,  соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежат удовлетворению, решение суда – отмене.

  Руководствуясь статьями  110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26 октября 2018 года по делу №А12-29829/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийВ. Б. Шалкин 

СудьиА. ФИО2

                                                                                                             С. В. Никольский