﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-5471/2021

г. Ярославль

27 ноября 2021 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коротаевой М.С.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН  7604093410, ОГРН  1067604080884)

к  Обществу с ограниченной ответственностью «БлэкСкрап» (ИНН  7609026939; ОГРН  1137609000165)

о   расторжении договора аренды № 2а/2016 от 01.02.2016,

 

при участии:

от истца – Кустова Ю.Б. – представитель по доверенности от 24.12.2020 №10661;

от ответчика – Травина М.В. – представитель по доверенности от 31.05.2021 б/н. 

установил:

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «БлэкСкрап» о   расторжении договора аренды № 2а/2016 от 01.02.2016.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик исковые требования не признал, представил дополнительные документы, иск считает не подлежащим удовлетворению.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

На основании постановления мэрии города Ярославля от 06.08.2015 №1510 и протокола о результатах аукциона от 20.01.2016 №2248 между Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля и Обществом с ограниченной ответственностью «БлэкСкрап» заключен договор от 01.02.2016 №2а/2016 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона (далее по тексту - Договор).

По условиям Договора арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует 6900 кв.м земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:011001:765, расположенного по адресу: ул. Остащинская, в районе дома №25 в Дзержинском районе города Ярославля.

Участок передан Арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 01.02.2016 и принят Арендатором.

В соответствии с пунктом 2.4.1 Договора аренды Арендатор обязан использовать земельный участок исключительно в соответствии с разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 Договора и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде и непосредственно земле.

Согласно п. 1.1 Договора вид разрешенного использования земельного участка установлен: для строительства складской базы строительных материалов.

При проверке выполнения условий договора аренды установлено нарушение арендатором взятых на себя обязательств: земельный участок не используется Арендатором в соответствии с разрешенным использованием.

Актом осмотра земельного участка от 13.07.2020 № 445 зафиксировано, что земельный участок захламлен.

Актом осмотра земельного участка от 11.02.2021 № 127 зафиксировано, что земельный участок огорожен забором, на участке находятся автомобили, лом металла, автомобильные весы.

На основании пункта 2.1.4 Договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием.

В соответствии с пунктом 4.3, 4.3.1 Договора в связи с существенными нарушениями условий договора аренды, договор подлежит досрочному расторжению в случае использования арендатором земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 Договора.

Предписанием от 03.03.2020 № 2059 «О нарушении условий по договору от 01.02.2016 № 2а/2016 аренды земельного участка по адресу: г. Ярославль, ул. Осташинская (в районе д.25) ответчику было предложено устранить нарушения, связанные с использованием участка не в соответствии с видом разрешенного использования, либо подписать приложенное соглашение о расторжении договора аренды. 

Предписание не исполнено, соглашение о расторжении договора не подписано.

Письмом от 12.05.2020 исх. №7 ответчиком представлен календарный план по освоению земельного участка, согласно которому ООО «БлэкСкрап» обязано закончить строительство подземной части в декабре 2020, а по состоянию на апрель 2021 года предусмотрено нахождение в процессе строительства надземной части.

Арендодателем установлено, что с 2016 г. по настоящее время строительство складской базы арендатором не начато, земельный участок захламлен.

Указанное, по мнению истца, свидетельствует о том, что действия арендатора не направлены на достижение цели договора аренды земельного участка, земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Актами осмотра земельного участка 13.07.2020 № 445, от 11.02.2021 № 127 подтверждается тот факт, что на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты, строительство которых является целевым использованием предоставленного в аренду земельного участка.

На основании статьи  46 Земельного кодекса РФ,  статей 619, пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ истец обратился в суд с рассматриваемым иском о расторжении договора аренды земельного участка.

Представитель ответчика правовую позицию истца полагает необоснованной. Основные доводы ответчика сводятся к следующему.

Работы по освоению земельного участка ведутся. 

Начиная с 2014 года (еще до заключения договора аренды), ответчиком предпринимались меры и совершались действия по получению технических условий подключения объекта капитального строительства к электрическим сетям, к газораспределительной сети, ливневой канализации и другим сетям инженерно-технического обеспечения. Часть технических условий была получена.

В дальнейшем, ответчик продолжил принятие мер к получению разрешительной документации и необходимых согласований с органами государственной власти и местного самоуправления; ведутся инженерно-геодезические изыскания, разрабатывается проектная документация.

01 июня 2017 года между ответчиком и другим лицом заключен договор субаренды № БС-Ф/17-1, по условиям которого субарендатору предоставлен земельный участок площадью 3000 кв.м, который является частью земельного участка с кадастровым номером 76:23:011001:765, площадью 6900 кв.м, расположенного по адресу: улица Осташинская, в районе дома № 25 в Дзержинском районе города Ярославля.  Целевое назначение участка: заготовка, переработка и реализация лома черных и цветных металлов (пункт 1.3 договора субаренды).

Срок субаренды установлен на 11 месяцев, с ежегодной пролонгацией (пункты 5.1 и 5.5 договора субаренды).

Письмом от 14 июня 2017 года № 5717 Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (на тот момент арендодатель земельного участка с кадастровым номером 76:23:011001:765) выразил согласие на заключение договора субаренды.

Договор субаренды изменен дополнительным соглашением от 16 декабря 2019 года в части возложения на субарендатора обязанности по благоустройству земельного участка и зачета стоимости благоустройства в счет арендной платы.

Договор субаренды части земельного участка заключен в связи с тем, что в период подготовки к строительству весь земельный участок не использовался ответчиком.

08 февраля 2018 года ответчиком получено разрешение на строительство № 76-301000-018-2018, объект капитального строительства — складская база строительных материалов с инженерными коммуникациями.

Ответчиком произведено ограждение земельного участка по всему периметру, для организации подъездной дороги завезены бетонные плиты.

В процессе подготовки земельного участка к строительству выяснилось, что качество грунтов (глинистые почвы) в районе возведения объекта капитального строительства неблагоприятно; необходимо провести новые инженерно-геологические и инженерно-геодезические изыскания для определения нового места расположения объекта капитального строительства; также возникла необходимость выполнить проект установления санитарно-защитной зоны.

22 января 2020 года на смежный земельный участок ответчиком получено от Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля разрешение № 13 на использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов: разрешено использование частей земельных участков в целях размещения элементов благоустройства территории (гостевая автостоянка). Срок действия разрешения — до 19 декабря 2022 года.

В марте 2020 года новые инженерные изыскания выполнены, проект по установлению санитарно-защитной зоны находился в процессе подготовки.

12 мая 2020 года ответчик предоставил истцу календарный план по освоению земельного участка, согласно которому в 2020 году будет завершен подготовительный период строительства и строительство подземной части объекта; сдача объекта планировалась в ноябре-декабре 2021 года.

Возражая против доводов истца о нарушении календарного плана ответчик указал, что срок сдачи объекта еще не наступил и нарушение промежуточных сроков строительства не означает нарушение всего срока строительства. Календарный план — это документ, содержащий сведения о намерениях ответчика по производству действий, направленных на строительство объекта; план не возлагает на ответчика обязанностей.

Вместе с тем, выполнение плана строительства для ответчика оказалось неосуществимо по объективным причинам.

10 марта 2020 года ответчик обратился к истцу с просьбой согласовать соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды.

19 марта 2020 года истец ответил ответчику отказом.

22 июня 2020 года ответчиком подано в Арбитражный суд Ярославской области исковое заявление о признании незаконным отказа в согласовании передачи земельного участка.

06 января 2021 года решением Арбитражного суда Ярославской области по делу № А82-10138/2020 требования ответчика оставлены без удовлетворения. При этом на период судебного разбирательства по делу № А82-10138/2020 строительство объекта было приостановлено.

Захламление участка ответчиком оспаривается. В пояснениях указано,  что нахождение на участке автомобилей, лома металла, автомобильных весов, бетонных плит и блоков обусловлено сдачей части участка в субаренду с согласия уполномоченного органа под  заготовку, переработку и реализацию лома черных и цветных металлов. 

Ответчик указал, что договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, предусмотрены не были. В период неиспользования не включается время, необходимое для освоения участка. Освоение земельного участка ответчиком указано с получения технический условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения в 2014 году, а в 2016-2018 годах ответчик получал  необходимые разрешительные документы и согласования. 

Как указал ответчик, им проведены работы по подготовке земельного участка к строительству: огорожена территория, завезен грунт, бетонные блоки и плиты. В связи с необходимостью изменения проектной документации (вызвано сложностью состава почвогрунта и новыми инженерными изысканиями), организации съезда-выезда с земельного участка, ответчиком проводились дополнительные согласования и т. п.

При этом ответчик полностью вносит арендную плату.

Ответчик полагает, что основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют.

Доводы подробно приведены в письменном отзыве, поддержаны в судебном заседании, представлены документы в обоснование доводов.

Представитель истца доводы ответчика отклонил.

Исследовав  представленные доказательства и доводы сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Суд исходит из следующего.

Рассматриваемый договор аренды земельного участка предоставлен ответчику в целях использования  для строительства складской базы строительных материалов.         

Участок предоставлен на период строительства.

Срок аренды с 20.01.2016 по 19.01.2026. 

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

         Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

       Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

        Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Такое предупреждение истцом ответчику направлено  в предписании от 03.03.2020.

В ходе переписки МКУ в письме от 28.04.2020 №3478 предложило арендатору представить календарный план по освоению земельного участка, в том числе указать сроки утверждения проектной документации и получения разрешения на строительство.

Арендатор в ответном письме представил календарный план, согласно которому  подготовительный период строительства, основные строительные работы  и устройство инженерных коммуникаций запланированы к выполнению до сентября 2021 года. Далее благоустройство и сдача объекта в ноябре-декабре 2021 года.

Из представленного арендодателем акта осмотра земельного участка от 27.05.2021  следует, что к строительству ответчик не приступил. Участок используется в иных, не связанных со строительством, целях. 

Доводы ответчика о сдаче участка с согласия уполномоченного органа в субаренду под использование, связанное с приемом металлолома, не опровергают доводов истца об отсутствии факта использования ответчиком участка в соответствии с целью предоставления его в аренду.

         Кроме того,  согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса.

          Согласно пункту 2 статьи 45 Кодекса право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно, в том числе, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

         В рассматриваемом случае основанием для  досрочного расторжения договора аренды земельного участка    является   неиспользование участка с 2016 года. 

         В статье 1  Градостроительного кодекса РФ  под строительством понимается  создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Актами осмотра земельного участка 13.07.2020 № 445, от 11.02.2021 № 127 подтверждается тот факт, что на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты, строительство которых является целевым использованием предоставленного в аренду земельного участка.

Согласно п.1.5. Договора внесение изменения в Договор в части изменения вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Суд учитывает, что согласно условиям заключенного договора земельный участок предоставлен для строительства  объекта недвижимого имущества – складской базы.

Доводы ответчика судом исследованы и отклонены по следующим основаниям.

Ответчиком представлены технические условия и согласования, полученные с 2014 по 2016гг.: Ярославльводоканал – подключение к системам водоснабжения и водоотведения,  ДГХ - ливневая канализация, Яргазсервис – подключение объекта капитального строительства к газораспределительной сети, МРСК – присоединение к электрическим сетям по временной схеме электроснабжения. Судом установлено, что  срок действия разрешительной документации истек, следовательно, наличие или отсутствие этой документации значения не  имеет.

Срок действия разрешения на строительство истек 09.02.2020.

Новое разрешение не получено и о таком обращении доказательств не представлено.

Получение разрешения КУМИ от 22.01.2020 № 13  на использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов касается смежного земельного участка. Кроме того, оно не дает права на строительство,  о чем прямо указано в документе.

Ограждение участка и организация подъездной дороги бетонными плитами для определения факта ведения строительных  работ доказательством не является. 

Доводы ответчика о том, что нарушение предложенного ранее календарного плана 

не возлагает на него  обязанностей по четкому его выполнению, судом отклоняются, поскольку в данном случае имеет место не нарушение календарного плана выполнения отдельных  этапов, а фактически отказ  от исполнения предложенного им графика строительства.

 Доводы ответчика о приостановлении действий по строительству на период рассмотрения спора по отказу в согласовании передачи земельного участка в субаренду для исполнения рассматриваемого договора значения не имеют. 

Период сложной эпидемиологической обстановки применительно к длительности срока неиспользования земельного участка также не имеет существенного значения.

Ответчик указал,  что согласно проектной документации и схемой планировочной строительством предусмотрены следующие технико-экономические показатели:

 - здание диспетчерской с инженерными коммуникациями;

- весы автомобильные:

- открытая складская площадка с стеллажами для хранения металлопроката.

По мнению ответчика, нахождение на рассматриваемом земельном участке лома металла и автомобильных  весов подтверждают  использование арендуемого земельного участка в соответствии с проектной документацией  и разрешением на строительство. В доказательство целевого использования земельного участка ответчик привел ограждение участка забором из профнастила, укрепление почвогрунта, установку автомобильных  весов, частичное строительство складской площадки для хранения металлопроката. 

По мнению суда, указанное подтверждает использование участка в иных целях (например, для приобретения маталлолома),  но не строительства складской базы.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что земельный участок, принятый   и используемый ответчиком  с 20.12.2016  в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением не используется более 4-х лет,  фактически используется   с иной целью, не предусмотренной договором аренды, что является основанием для расторжения данного договора.

В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, она взыскивается с ответчика в сумме  6000 рублей в бюджет на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

 

 Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор от 01.02.2016 №2а/2016 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона в отношении земельного участка  с кадастровым номером  76:23:011001:765.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «БлэкСкрап» (ИНН  7609026939; ОГРН  1137609000165) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет», ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

Секерина С.Е.