/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тюмень                                                              Дело № А45-7979/2015

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 23 октября 2017 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Ишутиной О.В.,

судей                                                    Лаптева Н.В.,

                                                              Лошкомоевой В.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании при ведении протокола                         с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Дроздовой Н.Е. кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания - Проект»                 на определение от 05.04.2017 Арбитражного суда Новосибирской области                  (судья Бродская М.В.) и постановление от 16.06.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Фролова Н.Н.,                                   Иванов О.А., Логачёв К.Д.)  по делу № А45-7979/2015 о несостоятельности (банкротстве) Жилищно-строительного кооператива «На танкистов»                  (ОГРН 1115476094315, ИНН 5404443060, 630120, город Новосибирск,                   улица Танкистов, дом 4), принятые по заявлению конкурсного управляющего должником о признании сделок недействительными.

  Путём использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Зюков В.А.) в заседании приняли участие: представитель конкурсного управляющего Жилищно-строительным кооперативом «На танкистов» Решетова Александра Владимировича Тиунов В.С. по доверенности от 27.03.2017, представитель общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания - Проект» Бронникова  Е.В. по доверенности от 20.04.2017, представитель мэрии города Новосибирска Байден И.В. по доверенности       от 28.12.2016, конкурсный кредитор Токарчук Елена Геннадьевна, представитель Токарчук Е.Г.  Еремеева Л.В. по устному ходатайству.

Суд установил:

решением от 09.03.2016 Арбитражного суда Новосибирской области жилищно-строительный кооператив «На танкистов» (далее - ЖСК                «На танкистов», должник), признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должником утверждён Решетов Александр Владимирович (далее - конкурсный управляющий должником, Решетов А.В.).

        Конкурсный управляющий должником обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании недействительными:

        - дополнительного соглашения от 01.08.2014 № 1 к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью                           лиц  на стороне арендатора от 10.10.2011 № 108555м и погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок                    с ним записи № 54-54-01/860-2014-180.

        - дополнительного соглашения от 03.07.2014 № 2 к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью                               лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 № 108555м и погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок                   с ним записи № 54-54-001-54/001/870/2016-834/1.

        - дополнительного соглашения от 18.12.2015 № 3 к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью                        лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 № 108555м и погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок                 ис ним записи № 54-54-001-54/001/870/2016-835/1 (далее - дополнительные соглашения к договору, оспоримые сделки).

        Определением от 05.04.2017 Арбитражного суда                       Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2016, заявление конкурсного управляющего должником удовлетворено.

          Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество                     с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания - Проект» (далее - ООО «Иск-Проект», кассатор) обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

          В кассационной жалобе ООО «Иск-Проект» выражает несогласие               с выводами судов двух инстанций. В частности, полагает необоснованным вывод судов о едином недостроенном объекте, состоящем из двух очередей, принятии его ЖСК «На танкистов» для завершения строительства;                    о том,  что Ветошкин И.О. перестал быть арендатором земельного участка после заключения соглашения от 23.01.2012 о передаче прав и обязанностей                    по договору земельного участка на территории города Новосибирска                      с множественностью лиц на стороне арендатора (далее - соглашение);                       о недобросовестности участников оспариваемых сделок. 

Кроме того, по мнению кассатора, выводы судов сделаны без учёта того, что ЖСК «На танкистов» не исполняло обязательства по договору аренды – оплату не производило; обстоятельства, установленные районным судом           при рассмотрении дела о признании недействительным соглашения,               не имеют значение для иных лиц.    

        В судебном заседании представитель ООО «Иск-Проект» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

       Представитель мэрии города Новосибирска (далее - Мэрия) поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе ООО «Иск-Проект», полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, в том числе по причине того, что признание недействительными оспариваемых дополнительных соглашений, которыми продлены сроки действия договора аренды земельного участка, повлечёт прекращение указанного договора в связи                  с истечением срока его действия и станет препятствием для достройки жилого дома.

        Представитель конкурсного управляющего должником с кассационной жалобой не согласен, просит оставить обжалуемые судебные акты                 без изменения, считая их законными и обоснованными.

        Кредитор Токарчук Елена Геннадьевна и её представитель поддержали позицию конкурсного управляющего должником, просили суд округа оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу -   без удовлетворения.

        Учитывая надлежащее извещение иных лиц, участвующих в деле,                   о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

         Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, первоначально строительство многоэтажного дома по улице Танкистов, 4 (строительный адрес), по улице Связистов, 3/1 (почтовый адрес) в городе Новосибирске осуществлялось обществом с ограниченной ответственностью эксплуатационно-строительной корпорацией «Альянс-строй» (далее -                ООО ЭСК «Альянс-строй»).

Для строительства указанных домов ООО ЭСК «Альянс-строй»                      на основании договора аренды был предоставлен земельный участок                   с кадастровым номером 54:35:063145:26.

Однако строительство не было завершено,  ООО ЭСК «Альянс-строй» признано несостоятельным (банкротом); договор аренды земельного участка с ним расторгнут.

Далее недостроенный объект, состоящий из  двух очередей был принят ЖСК «На танкистов» для завершения строительства. При этом у последнего не было прав на земельный участок, на котором надлежало завершить строительство.

В ходе рассмотрения дела Мэрия пояснила, что земельный участок                 не мог быть предоставлен лицу, не обладающему правами на незавершённый строительством объект, в связи с чем договор аренды был заключён с одним из собственников доли в объекте незавершенного строительством                 11-этажного жилого дома по адресу: город Новосибирск, улица Танкистов, 4 – Ветошкиным И.О.

Материалами дела подтверждается, что между Мэрией                               и Ветошкиным И.О. был заключён договор аренды земельного участка          на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 № 108555м (далее - договор аренды).

         Предметом вышеуказанного договора аренды являлась передача               в аренду земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:063145:26, расположенного в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 9 707 кв. м (пункт 1.1 договора аренды).

       Согласно пункту 1.4. договора аренды земельный участок передавался арендатору для завершения строительства многоэтажного жилого дома                    с помещениями общественного назначения (подземно-надземной автостоянки и трансформаторной подстанции) по улице Танкистов, 4.

         Соглашением от 23.01.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска                                с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 № 108555м  ЖСК «На танкистов» Ветошкиным И.О. были переданы все права                              и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка                     на тех условиях, которые существовали к моменту заключения соглашения (пункт 2 соглашения).

Указанная сделка была зарегистрирована Управлением Росреестра        по Новосибирской области 03.02.2012 (номер регистрации                               № 54-54-11/019/2012-319).

        08.02.2012 должнику выдано разрешение на строительство от 21.09.2007  № Ru 54303000-374 с изменениями № Ru 54303000-374/1-и1.

        17.12.2014 должнику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта в части 1 этапа строительства.

        Согласно договору купли-продажи доли в объекте незавершённого строительства Ветошкин И.О. продал ООО «Иск-Проект» долю в праве общей долевой собственности в размере 5361/663282 на незавершённый строительством объект - назначение не определено, площадь общая застройки – 1 296,7 кв. м, готовность 46 %, кадастровый (или условный) номер 54-54-11/115/2009-173, расположенный по адресу: город Новосибирск,               улица Танкистов, дом 4.

        ООО «Иск-Проект» обратилось в Мэрию с заявлением о вступлении                   в договор аренды в качестве арендатора.

        Между ООО «Иск-Проект» и Мэрией были заключены дополнительные соглашения к договору аренды от 01.08.2014 № 1 (государственная регистрация произведена 21.08.2014 № 54-54-01/860-2014-180), от 03.07.2014 № 2 (государственная регистрация произведена 06.07.2016                               № 54-54-001-54/001/870/2016-834/1), от 18.12.2015 № 3 (государственная регистрация произведена 06.07.2016 № 54-54-001-54/001/870/2016-835/1). Согласно указанным дополнительным соглашениям ООО «Иск-Проект» приобрело статус арендатора по договору аренды, внесены изменения              в договор аренды, в том числе в части срока его действия. 

Полагая, что дополнительные соглашения от 01.08.2014 № 1,                  от 03.07.2014 № 2 и от 18.12.2015 № 3 заключены с нарушением требований закона, с ненадлежащим лицом, конкурсный управляющий должником обратился в арбитражный суд с заявлением о признании                                  их недействительными.

         В качестве правовых оснований признания сделки недействительной указаны положения статей 10, 166, 167, 168, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, (далее – ГК РФ),  статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 201.8 Федерального закона  от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве)».

        Удовлетворяя заявление конкурсного управляющего должником, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что дополнительные соглашения                   от 01.08.2014 № 1, от 03.07.2014 № 2  и от 18.12.2015 № 3 заключены                        с ненадлежащим лицом, поскольку Ветошкин И.О. выбыл из договора аренды, арендатором земельного участка является ЖСК «На танкистов».            Из соглашения, заключённого между Ветошкиным И.О.                                        и ЖСК «На танкистов», следует, что сторонами осуществлён перенаём             в связи с полной передачей всех прав  и всех обязанностей, а не сдача земельного участка в субаренду с сохранением за Ветошкиным И.О. обязанностей арендатора. 

        Выводы судов соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделки, совершённые должником или другими лицами за счёт должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ,                                       а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Оспариваемые сделки, совершены относительно договора аренды земельного участка, арендатором по которому, как указывает конкурсный управляющий должником, является ЖСК «На танкистов».

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 4 постановления от 23.10.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - постановление № 63), наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3,       само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10             и 168 ГК РФ), в том числе, при рассмотрении требования, основанного           на такой сделке.

В соответствии со статьёй 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон                      не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает                 иных последствий нарушения.

В ходе рассмотрения дела, в обоснование правомерности совершения оспариваемых сделок Мэрия заявила, что давала согласие на заключение между Ветошкиным И.О. и ЖСК «На танкистов» договора субаренды,                  о чём прямо указано в письме от 17.01.2012 № 31-38931,                                    а также в соглашении о передаче прав и обязанностей по договору                  от 23.01.2012, в котором ЖСК «На танкистов» поименован как субарендатор.

Согласно пункту 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 года № 90:                     по смыслу абзаца 1 пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пункта 5 статьи 22 ЗК РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих                   из договора аренды (в порядке перенайма).

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения соглашения по договору аренды земельного участка, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести                    их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества                  или общества либо паевого взноса в производственный кооператив                           в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления,                    если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.                В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка,                             за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём)                      и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём). За исключением перенайма ответственным по договору субаренды перед арендодателем остается арендатор.

Соглашение о перенайме (пункт 2 статьи 615 ГК РФ) предусматривает одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав                            и обязанностей по договору аренды и потому представляет собою сделку               по передаче договора (статья 392.3 ГК РФ).

В отличие от перенайма субаренда не влечёт перемены лиц                               в обязательстве, а означает передачу арендатором части арендованного имущества в пользование третьему лицу, при которой арендатор становится субарендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли субарендатора.

Согласно статье 431 ГК РФ если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи о толковании буквального значения условия договора путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом                    не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора.                             При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая и практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон.

Пунктом 1 соглашения предусмотрено, что с согласия Мэрии (письмо    от 17.01.2012 № 3-38931) арендатор передает, а субарендатор принимает                на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка                      на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.10.2011 года № 108555м.

Согласно пункту 2 соглашения к субарендатору переходят все права               и обязанности арендатора по договору аренды.

Учитывая указанные выше нормы права, содержание соглашения,                           а также согласие Мэрии на заключение соглашения с учётом ознакомления                с текстом соглашения, последующую выдачу ЖСК «На танкистов» разрешения на строительство, введение в эксплуатацию 11-ти этажного дома, получение должником технических условий на электроснабжение, водоснабжение по 16-ти этажному дому, а также  принимая во внимание  позицию Мэрии при рассмотрении Ленинским районным судом                      города Новосибирска дела № 2-741/2013 по иску о признании недействительным соглашения, суды двух инстанций пришли                                    к обоснованному выводу о том, что к ЖСК «На танкистов» перешли права                                 и обязанности арендатора по договору аренды, а Ветошкин И.О. с даты государственной регистрации соглашения не является стороной указанного договора.

Следовательно, оспариваемые дополнительные соглашения заключены арендодателем с лицом, не являющимся стороной договора аренды.

При этом суды дали верную оценку значению изменений, вносимых               в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок относительно квалификации соглашения как перенайма,                         как субаренды.

В рамках настоящего дела о несостоятельности (банкротстве)               ТСЖ «На танкистов» признано правопреемство должника                                по обязательствам бывшего застройщика - ООО ЭСК «Альянс-строй»,                      в реестр требований кредиторов должника включены требования граждан               о передаче квартир в 16-этажном жилом доме, что означает возможность должника погасить требования о передаче жилых помещений граждан участников долевого строительства при наличии у него прав на земельный участок (статья 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).

Ссылка Мэрии, кассатора на то, что выбранный ЖСК «На Танкистов» способ защиты права не будет способствовать его восстановлению, поскольку повлечёт прекращение договора аренда, судами верно отклонена.

Суды обоснованно указали, что заключение дополнительных соглашений к договору аренды в условиях процедуры банкротства            ТСЖ «На танкистов» при наличии прямого запрета в силу Закона                     о банкротстве иным способом, кроме как передачи дома для достраивания созданному для этих целей конкурсным управляющим должником кооперативу, нарушает права и законные интересы кредиторов должника - участников долевого строительства, не позволит удовлетворить требования участников строительства 16-ти этажного жилого дома II очереди строительства в рамках параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и учесть уже понесённые с 2005 года гражданами затраты на строительство данного дома при его завершении.

Суд округа, учитывая установленные судами фактические обстоятельства дела, признаёт верным вывод судов о заключении  Мэрией оспариваемых дополнительных соглашений со злоупотреблением правом.

Довод ООО «Иск-Проект» о том, что Ветошкин И.О., заключая оспариваемые дополнительные соглашения, являлся владельцем доли                      в незавершённом строительством объекте, получил надлежащую судебную оценку судов двух инстанций.

Продажа Ветошкиным И.О. доли в незавершённом строительством объекте ООО «Иск-Проект» в условиях утраты Ветошкиным И.О. статуса арендатора по договору аренды не могла повлечь перехода                               к ООО «Иск-Проект» прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

С учётом изложенного, суды правомерно признали недействительными оспариваемые дополнительные соглашения.

Доводы кассатора по существу выражают несогласие  с выводами судов, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в силу статьи 288      АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, 

постановил:

определение от 05.04.2017 Арбитражного суда Новосибирской области            и постановление от 16.06.2017  Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-7979/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания - ПРОЕКТ» - без удовлетворения.

         Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий                      двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                        О.В. Ишутина

 

Судьи                                                                     Н.В. Лаптев

 

                                                                                    В.А. Лошкомоева