АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

454000, г. Челябинск, ул. Воровского, 2

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-16005/2016

06 декабря 2017 года

город Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 06 декабря 2017г.

Решение в полном объеме изготовлено 06 декабря 2017г. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска,

к обществу с ограниченной ответственностью «ЭсТиАй Групп», г. Челябинск  

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Главного управления архитектуры администрации г. Челябинска

о взыскании 604 864 руб. 10 коп., расторжении договора аренды

при участии представителей

истца: ФИО2, действующий на основании доверенности от 09.01.2017,

ответчика: ФИО3, действующий на основании доверенности от 16.02.2017,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее- истец, КУИиЗО) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭсТиАй Групп», г. Челябинск (далее – ответчик, общество) о взыскании пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору УЗ№004539-Д-2003 в размере 604 864 руб. 10 коп. за период с 16.11.2011 по 30.09.2015, а также расторжении договора аренды земельного участка и обязании возвратить земельный участок Комитету.  

Свои требования истец основывает на ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора аренды земельного участка, на нормах ст.ст. 309, 606, 614, 450 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 64, 65 Земельного кодекса РФ.

В представленном 20.09.2016 отзыве на исковое заявление, ответчик против удовлетворения требований возражал, указав на пропуск истцом срока исковой давности для взыскания пени сроком до 30.06.2013; на то, что по расчёту ответчика размер пени составляет 112 2117,3 руб. (ставка рефинансирования ЦБ РФ); что истцом не доказана вина арендатора в неиспользовании участка по его прямому назначению (том 1 л.д. 80-84, том 2 л.д. 16).   

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично в силу следующего:

Как следует из материалов дела, во исполнение постановления главы г. Челябинска от 03.06.2003 №827-П (том 1 л.д. 14), между КУИиЗО (арендодатель) и ЧГОО «Клуб «АСА» (арендатор) 17 июня 2003 подписан договор аренды УЗ № 004539-Д-20003 (том 1 л.д. 15-17).

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509009:11, общей площадью 3339 кв.м., находящийся по адресу 

<

...> из земель населенных пунктов для проектирования, строительства и эксплуатации музея автостарины с офисно- деловым центром (с учётом дополнительного соглашения от 19.04.2004, том 1 л.д. 29-32).  

Срок действия договора- до 01.01.2020.  

Договор аренды прошёл государственную регистрацию 29.11.2005 (том 1 л.д. 42).  

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма № 2, том 1 л.д. 18-28).  

Арендная плата вносится поквартально до 01 числа месяца, следующего за отчётным в размере, определённом приложением №2. 

29 декабря 2006г. между ЧГОО «Клуб «АСА» и ООО «Паладин» подписан договор передачи прав и обязанностей по договору УЗ №004539-Д-2003 от 17.06.2003 (том 1 л.д. 70—72), а 12.10.2011 договор уступки прав по указанному договору между ООО «Паладин» и ООО «ЭсТиАй Групп» (том 1 л.д. 73-74). 

Согласно расчёту истца за период с 16.11.2011 по 30.09.2015 общество- ответчик свою обязанность по внесению арендных платежей исполнила ненадлежащим образом, в связи с чем, истец начислил обществу неустойку в размере 604 864 руб. 10 коп. (том 1 л.д. 11).  

Так как общество в добровольном порядке уплатить неустойку отказалось, истец обратился в суд с настоящим иском.  

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 1.1 договоров аренды сторонами указано местоположение земельного участка, его кадастровый номер, площадь. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что на момент подписания договора у сторон не имелись разногласия относительно его предмета.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Из пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, следует, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По условиям п. 6.3 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы взыскивается неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы недоимки. 

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка может быть установлена по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. Стороны свободны при установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения в случае, если это не будет противоречить закону.

В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Статьей 329 ГК РФ неустойка отнесена к способу обеспечения основного обязательства, то есть является обеспечивающей мерой.

При рассмотрении судом требований о взыскании неустойки следует учитывать, что соглашение о неустойке носит акцессорный характер и следует судьбе основного обязательства (пункт 3 статьи 329 ГК РФ).

Главное, что характеризует неустойку, - это ее значение как меры обеспечения конкретного обязательства, на что и указывается в пункте 1 статьи 329 ГК РФ. Помимо этого соглашение о неустойке носит по своей природе и характер меры гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно только при наличии строго установленных условий, необходимых для ее наступления.

Согласно форме №2 приложение №13 (том 1 л.д. 25-28), арендная плата подлежала внесению в срок до 01 числа месяца, следующего за отчетным кварталом и до 20.12 текущего года. 

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу пунктов 1-2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 207 Гражданского кодекса РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

В случае если по основному требованию срок исковой давности не истек (в случае его оплаты или взыскания ранее в судебном порядке) срок исковой давности по дополнительному требованию исчисляется по общим правилам их исчисления (подтверждено позицией ВАС РФ изложенной в постановлении N 11778/08 от 10.02.2009).

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (ст. 330 ГК) или процентов, подлежащих уплате по правилам ст. 395 ГК, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора (в частности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами), а также требований по возмещению убытков, и, соответственно, не может расцениваться как основание перерыва течения срока исковой давности по дополнительным требованиям и требованию о возмещении убытков.

Истцом заявлено о пропуске срока исковой давности.

Иск поступил в суд 01.07.2016, следовательно, за период с 14.06.2012 по 30.06.2013 срок взыскания пени в размере 201 918 руб. 04 коп. истек, в тоже время 402 946 руб. 10 коп. пени подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. 

Относительно ходатайства ответчика о снижении размера неустойки по правилам ст. 333 Гражданского кодекса РФ:

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333 ГК РФ) суду необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств. Суду предоставлено право снижать размер неустойки, в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, установив отсутствие в настоящем случае нарушения баланса интересов сторон условиями договора поставки о неустойке и недоказанность обстоятельств, свидетельствующих о несоразмерности заявленной ко взысканию суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности применения ст. 333 ГК РФ и уменьшения размера взыскиваемой неустойки.

Довод апелляционной жалобы о необходимости уменьшения суммы неустойки - до средней ставки по краткосрочным кредитам, размер которой покрывает возможные убытки истца и компенсирует потери от инфляции, не принимается судом апелляционной инстанции.

По смыслу разъяснения Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенного в абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", суд при определении соразмерности подлежащей взысканию с должника неустойки может учесть средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, но такая обязанность у суда отсутствует.

Согласно пункту 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Вместе с тем, доказательств, свидетельствующих о необходимости применения при определении размера неустойки в данном случае именно платы по краткосрочным кредитам, ответчиком не представлено, объективные причины нарушения условий договора не указаны и подтверждение принятия всех зависящих от ответчика мер для своевременной оплаты поставленного товара, последним не представлено.

Ограниченность для истца негативных последствий спорного правонарушения размером, рассчитанным исходя из ставки по краткосрочным кредитам, ответчик не доказал.

Превышение размера договорной неустойки средней процентной ставки по краткосрочным кредитам для юридических лиц само по себе не может служить достаточным основанием для уменьшения взыскиваемой неустойки.

Исключительных обстоятельств, позволяющих суду снизить размер неустойки, не установлено.

Договорная неустойка может быть установлена по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей (статья 421 ГК РФ). Стороны свободны при установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения в случае, если это не будет противоречить закону.

В обоснование ходатайства ответчик указал на исполнение обязательства по уплате долга до обращения Комитетом в суд с настоящим иском, существенное превышение размера договорной неустойки (36,5% годовых) ключевой ставке ЦБ РФ.

Суд, учитывая доводы ответчика, считает возможным снизить размер пени до 268 630 руб. 73 коп. (на 1/3). 

Что касается требования о расторжении договора аренды и освобождении участка:

Согласно тексту искового заявления основанием для расторжения договора аренды явилось не освоение обществом земельного участка в период действия договора (пункты 5.1.1, 6.4 договора). 

В ходе судебного разбирательства представитель истца пояснил, что в направленных в адрес ответчика уведомлениях о расторжении договора аренды, имеется указание и на нарушение сроков внесения арендной платы, в связи с чем, просит считать в качестве оснований расторжения договора аренды как нарушение сроков внесения арендной платы, так и не освоение земельного участка. 

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а также пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. В данном пункте отмечено, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Условиями вышеуказанного договора предусмотрена возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя по решению суда в связи с невнесением арендной платы более одного срока, при использовании участка не по целевому назначению (п. 5.1.1, 6.4).  

В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Как указано в п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Кроме указанных в п. 1 ст. 46 ЗК РФ случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование).

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, из положений статей 450, 619 ГК РФ следует, что расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно, как в указанных в ст. 619 ГК РФ случаях, так и в случаях, предусмотренных договором, но только при условии направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в п. 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Учитывая вышеизложенные нормы материального права, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:

- направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;

- предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);

- предъявление требования о расторжения договора в суд - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

13 мая 2016г. Комитет направил в адрес общества уведомление о досрочном расторжении договора аренды УЗ№004539-Д-2003 в связи с существенным нарушением сроков внесения арендной платы за 2016 год, а также в связи с не освоением участка предоставленного под строительство более трех лет (том 1 л.д. 38-39). 

В ответ на указанное уведомление общество в письме от 07.06.2016 просило отозвать уведомление о расторжении договора в связи уплатой долга за 1 квартал 2016г. и гарантией оплаты долга за 2 квартал до 30.06.2016 (том 1 л.д. 132).  

В силу п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт- Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора. До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Пункт 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. Соответственно положения п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду помимо норм Гражданского кодекса РФ, норм ЗК РФ, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

При таких данных суд приходит к выводу, что Законом N 137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.

Арендатор должен обосновать, в силу каких объективных причин, то есть не зависящих от его воли, освоение земельного участка не было произведено в установленные сроки.

В силу пункта 1 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе. Наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство. Таким образом, разрешение на строительство является конечным результатом предусматривающим завершение проектирования.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу ст. 9 Закона N 191-ФЗ Градостроительный кодекс РФ применяется к отношениям по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства, возникшим после его введения в действие.  

Таким образом, для осуществления на участке строительства арендатору необходимо получение разрешения на строительство, которое в свою очередь, связано с наличием разрешительной документации органа местного самоуправления (градостроительного плана, Правил землепользования и застройки, и т.д.).  

Между тем, до обращения истца в суд с настоящим иском никаких действий по получению разрешения на строительство или действий по освоению участка обществом, а также его предшественниками в качестве арендатора участка, предпринято не было.   

С таким заявлением (на получение разрешения на строительство) в администрацию и с обращениями в Государственный комитет по охране объектов культурного наследия Челябинской области общество обратилось в только в декабре 2016г. и получило отказ от 26.07.2017, который был обжалован в судебном порядке, однако, признан судами обоснованным (решение от 04.08.2017 по делу №А76-3649/2017), а также в апреле 2017г. 

При указанных обстоятельствах довод ответчика о том, что он имеет намерение исполнить договор аренды по прямому назначению и осуществить строительство нежилого офисно-делового центра с музеем автостарины на спорном участке, признан судом несостоятельным, так как в получении разрешения на строительство ему отказано, а следовательно, общество не имеет возможности эксплуатировать участок в соответствии с его разрешенным использованием.   

Так же суд принимает во внимание разъяснения, содержащиеся в п.23 Постановления пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011, согласно которым, в силу статьи 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Суд считает, что при просрочке исполнения обязательства за период с 01.07.2011 по 30.09.2016, отсутствие разрешения на строительство, обоснованность отказа в выдаче которого установлена решением суда, что исключает возможность использование участка обществом в соответствии с его видом разрешенного использования, неисполнение условий договора по освоению земельного участка в период до обращения Комитета в суд требование Комитета о расторжении договор УЗ№004539-Д-2003 подлежит удовлетворению.  

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст.333.18 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом ст.ст.333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

В соответствии с п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ, истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании ст.110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Истец освобожден от уплаты госпошлины, следовательно, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, подлежащая исчислению от размера удовлетворенных требований с учетом 6 000 руб. госпошлины за требование о расторжении договора аренды.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭсТиАй Групп» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска 268 630 руб. 73 коп. неустойки.

Расторгнуть договор УЗ№004539-Д-2003 от 17.06.2003 аренды земельного участка с 06.12.2017.  

В удовлетворении требований в остальной части отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭсТиАй Групп» в доход федерального бюджета 14 373 руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                           Л.Д. Мухлынина

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.