АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-7711/2016

г. Кострома

09 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 ноября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 09 декабря 2019 года.

В судебном заседании 15.11.2019 объявлялся перерыв до 19.11.2019

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Денисенко Ларисы Юрьевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании: от истца: ФИО2,  по доверенности от 26.12.2018 №481, от ООО «СтройБизнесИнвест»: ФИО3, действующего  по доверенности от 15.01.2019, 

от ООО «ЭстиКом»: ФИО4, действующей по доверенности от 07.11.2018, ФИО5, гендиректор, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях, г.Владимир (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «СтройБизнесИнвест», г.Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 420670 руб. 25 коп.,

3-е лицо: администрация города Костромы в лице управления архитектуры и градостроительства администрации города Костромы,

иску общества с ограниченной ответственностью «СтройБизнесИнвест», г.Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях, г.Владимир (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «ЭстиКом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка,

установил:

территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области, г.Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтройБизнесИнвест», г.Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 420670 руб. 25 коп.

Определением от 18 апреля 2017 года производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А31-1282/2017 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройБизнесИнвест», г. Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ФИО6, г. Кострома к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Костромской области о признании незаконным отказа в передаче части земельного участка с кадастровым номером 44:27:040706:224 площадью 740 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, достаточной для эксплуатации здания в собственность за выкуп путем заключения договора купли-продажи, а также обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.

Производство по делу возобновлено 26.04.2018.

Определением от 04.06.2018 произведена замена истца - Территориальное управление Росимущества в Костромской области, на правопреемника -  Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях.

Определением от 09.06.2018 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено управление архитектуры и градостроительства администрации города Костромы.

Определением от 25.10.2018 принят встречный иск общества с ограниченной ответственностью «СтройБизнесИнвест», г.Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), в котором он просит признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка общей площадью 1336 кв. м, с кадастровым номером 44:27:040706:224, категория земель: Земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, равную 6396000 рублей, определенную МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях на основании отчета № E15-N-140 «об оценке рыночной стоимости Земельного участка общей площадью 1336 кв. м, с кадастровым номером 44:27:040706:224, категория земель: Земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>», проведенного ООО «ЭстиКом». 

Определением от 06.11.2018 судом к рассмотрению принято уточнение встречного иска, согласно которому ООО «СтройБизнесИнвест» просит суд признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка общей площадью 1336 кв. м, с кадастровым номером 44:27:040706:224, категория земель: Земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, равную 6396000 рублей, определенную МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях на основании отчета № E15-N-140 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 1336 кв. м, с кадастровым номером 44:27:040706:224, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>», проведенного ООО «ЭстиКом», признав отчет № Е15-N-140 недействительным. 

К участию в деле в качестве ответчика по встречному иску привлечено общество с ограниченной ответственностью «ЭстиКом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 

<

...>). 

Определением от 05.03.2019 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки» ФИО7.

26.03.2019 поступило экспертное заключение.

Производство по делу возобновлено 19 апреля 2019 года.

От администрации города Костромы поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя.

Представитель истца исковые требования поддерживает, встречный иск не признает.

Представитель ответчика с размером неосновательного обогащения не согласен, поддержал встречные требования.

Представитель ООО «ЭстиКом» требования ООО «СтройБизнесИнвест» не признает.

После перерыва, объявленного в судебном заседании до 09 час. 00 мин. 19.11.2019, представители сторон поддержали заявленные позиции по спору.   

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «СтройБизнесИнвест» (ответчик по основному иску) является собственником объектов недвижимости (нежилое помещение № 1, общей площадью 430,2 кв.м., нежилое помещение № 2, общей площадью 430,7 кв.м., нежилое помещение № 3, общей площадью 433,2 кв.м., нежилое помещение № 4, общей площадью 405,1 кв.м.), находящихся на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040706:224, расположенном по адресу: 

<

...>, что подтверждается  выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.10.2015 №№ 44/001/003/2015-13583, 44/001/003/2015-13579, 44/001/003/2015-13581, от 09.10.2015 № 44/001/003/2015-13578. Помещения зарегистрированы в собственности Ответчика с 26.12.2013.

Указанный земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственных зданий и сооружений, общей площадью 1336 кв.м., является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.07.2014 серия 44-АБ № 752503.

Письмом вх. от 27.10.2015 № 7640 ООО «СтройБизнесИнвест» обратилось территориальный орган Росимущества с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 49 лет.

Ранее вышеуказанный земельный участок был предоставлен на праве аренды закрытому акционерному обществу «Костромской мукомольный завод» (далее - ЗАО «КМЗ») по договору аренды от 28.02.2003 № 2.1845.1 сроком до 31.12.2053. Договор прошел процедуру государственной регистрации.

Затем, на основании обращения ЗАО «КМЗ» от 23.01.2015 № 1 дополнительным соглашением от 19.08.2015 № 5 земельный участок с кадастровым номером 44:27:040706:224 исключен из договора аренды от 28.02.2003 №» 2.1845.1 в связи с нахождением на нем не принадлежащих ЗАО «КМЗ» на праве собственности объектов недвижимости. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 14.09.2015.

Учитывая изложенное, в ответ на обращение ООО «СтройБизнесИнвест» о предоставлении в аренду земельного участка ТУ Росимущества в Костромской области в адрес заявителя направлены проекты договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации. Согласно проекту, условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим/с 14.09.2015. Годовой размер арендной платы составил 527670 руб., ежемесячная арендная плата - 43 972,50 руб.

 Арендная плата за земельный участок установлена истцом в соответствии с пунктом 6 Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков,  находящихся  в государственной или  муниципальной  собственности», исходя их рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

ООО «СтройБизнесИнвест» отказалось подписать проекты договора на условиях арендодателя.

20.04.2016  в     адрес  ООО «СтройБизнесИнвест» была направлена претензия № 1981 о взыскании денежных средств за фактическое пользование спорным земельным участком в период с 14.09.2015 в отсутствие правоустанавливающих документов без внесения соответствующей платы.

Неоплата ответчиком стоимости пользования земельным участком в период с 14.09.2015 по 30.06.2016 явилась основанием для обращения истца в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском о взыскании 420670 руб. 25 коп. как неосновательного обогащения.

Расчет арендной платы за указанный период произведен истцом исходя из рыночной стоимости земельного участка (6 396 000 руб.), определенной отчетом от 12.11.2015 № E15-N-140, подготовленным ООО «ЭстиКом» по состоянию на 05.11.2015.

Согласно позиции ответчика им не признается размер стоимости земельного участка, определенная в Отчете, на основании того, что в период, за который взыскивается неосновательное обогащение, имелась действующая кадастровая стоимость того же земельного участка, определенная на основании экспертиз о рыночной стоимости земельного участка: в 2014 году - 1104000 рублей (на основании решения от 28.11.2014 года по делу А31-7716/2014 по результатам экспертизы); в июле 2016 года - 3490834 рубля 40 копеек (уже после периода взыскания, и действует по сегодняшний день, ни кем не оспаривалась).

Кроме того, согласно доводам ООО «СтройБизнесИнвест» часть земельного участка с кадастровым номером 44:27:040706:224 расположена в границах красных линий и относится к землям общего пользования. 

Так же заявлено, что в рассчитанной площади в заявленный период времени ответчику не был нужен участок в таком размере, поскольку в аренду здание не сдавалось, необходимости в парковке машин не было, также указано, что по спорному участку проезжает транспорт к соседним домам,  поскольку иная возможность подъехать отсутствует. Дополнительно заявлено об отнесении части  спорного земельного участка к землям общего пользования, по нему проходит   пешеходная дорожка.

По результатам проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки» ФИО7 в рамках настоящего дела судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость земельного участка определена в размере 5 351 000 рублей.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату.

В статьях 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность бесплатного пользования земельным участком.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Одновременно с общими положениями в части 2 статьи 1105 названного кодекса указано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии с данным положением стоимость неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с пользователя земельного участка, может быть рассчитана исходя из размера арендной платы, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило, т.е. по правилам ст. 424 ГК РФ о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно п.3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующий в спорный период) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Так, установление арендной платы за земельный участок, являющийся собственностью Российской Федерации, относится к компетенции Правительства РФ (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ), которое постановлением от 16.07.2009 № 582 установило Правила определения размера арендной платы (далее - Правила), а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно п. 6 Правил арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей па начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Перечень случаев определения размера арендной платы за земельный участок определен, в том числе пунктами 3-5 Правил и является исчерпывающим.

Учитывая изложенное, для расчета стоимости неосновательного обогащения, взыскиваемого с ООО «СтройБизнесИнвест», применяется именно п. 6 Правил, предполагающий расчет арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, находящийся в собственности Российской Федерации и расположенный на территории Российской Федерации. Применительно к спорным правоотношения норма п. 6 Правил является императивной.

Так, формула расчета арендной платы выглядит следующим образом:

АОР, где:

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка.

Применительно к спорным правоотношениям С, т.е. рыночная стоимость земельного участка, составляет 6 396 000,00 руб. и определена на основании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка от 12.11.2015 № H15-N-140.

Правилами допускается 6-месячный интервал между проведением оценки и заключением договора аренды земельного участка. Представленный Истцом отчет об определении рыночной стоимости земельного участка содержит сведения по состоянию на 05.11.2015, в то время как начало периода неосновательного обогащения определено 14.09.2015, т.е. с менее чем 2-мссячным интервалом, который Истец полагает незначительным и не влияющим па рыночную стоимость земельного участка, а соответственно и размер неосновательного обогащения применительно к настоящему спору.

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Так, согласно Указанию Банка России от 13.09.2012 № 2873-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» с 14.09.2012 ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8,25 процента годовых. Последующие изменения ставки рефинансирования произведены только с 01.01.2016 в соответствии с Указанием Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России».

Учитывая изложенное, расчет годовой арендной платы (а соответственно, расчет размера неосновательного обогащения) за использование спорного земельного участка выглядит следующим образом:

6 396 000,00 х 8,25% = 527 670,00 руб.

Расчет ежемесячной оплаты за пользование земельным участком:

527 670,00 руб./12 месяцев = 43 972,50 руб.

За период с 14.09.2015 но 30.09.2015 (17 дней):

43 972,50 руб. (сумма ежемесячной оплаты) / 30 (количество дней в сентябре) = 1 465,75 руб. (1 день) х 17 дней = 24 917,75 руб.

За период с 01.10.2015 по 30.06.2016 (9 месяцев):

43 972,50 руб. (сумма ежемесячной оплаты) х 9 (количество месяцев) = 395752,50 руб.

Итого долг по неосновательному обогащению по состоянию на 01.07.2016 за период с 14.09.2015 по 30.06.2016 составил 24 917,75 руб. + 395 752,50 руб. = 420 670,25 руб.

Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Пунктом 1 ст. 395 ГС РФ предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

При этом согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» согласно п. 1 ст. 395 ПС РФ в редакции, действовавшей до 1 августа 2016 года, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых за периоды просрочки исполнения денежного обязательства, имевшие место с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года включительно, если иной размер процентов не был установлен законом или договором, определяется в соответствии с существовавшими в месте жительства кредитора -физического лица или в месте нахождения кредитора - юридического лица опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

Так, средняя ставка банковского процента по вкладам физических лиц по Центральному федеральному округу, применяемая с 16.06.2016 составила 8,24% годовых, с 15.07.2016 по 31.07.2016 - 7,52% годовых.

В соответствии с абз. 2 п. 39, если иной размер процентов не установлен законом или договором, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых за периоды просрочки, имевшие место после 31 июля 2016 года, определяется на основании ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (п. 1 ст. 395 ГК РФ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 года № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Так, по состоянию на 01.08.2016 действовала ключевая ставка, равная 10,50% годовых, с 19.09.2016 - 10% годовых, с 27.03.2017 - 9,75% годовых, с 02.05.2017 - 9,25% годовых, с 19.06.2017-9% годовых.

Источниками информации о средних ставках банковского процента по вкладам физических лиц, а также о ключевой ставке Банка России являются официальный сайт Банка России в сети «Интернет» и официальное издание Банка России «Вестник Банка России» (абз. 3 Постановления).

Факт использования ответчиком земельным участком в период с 14.09.2015 по 30.06.2016 имел место, доказательств внесения плата за пользование землей не представлено, за данный период пользования ответчик сберег денежные средства в размере арендных платежей, в связи с чем требования истца о взыскании с него неосновательного обогащения являются обоснованными  процентов за пользование чужими денежными средствами являются обоснованными.

Приведенные ответчиком доводы и возражения  суд считает необоснованным в силу следующего.

Как установлено материалами дела, 28.02.2003 между Администрацией г. Костромы в лице председателя Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом г. Костромы и ЗАО «Костромской мукомольный завод» заключен договор аренды № 2.1845.1 земельного участка с кадастровым номером 44:27:040706:0004, общей площадью 22 997,75 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> сроком действия до 20.02.2005. В последующем соглашением от 15.02.2005 № 2.1845.1/3, заключенному между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации г. Костромы и ЗАО «Костромской мукомольный завод» действие договора аренды продлен до 20.02.2008. Повторно 30.12.2005 № 2.1845.1/5 срок действия договора аренды продлен до. 01.01.2054. 

По соглашению от 20.12.2005 № 2.1845.1/4 права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 28.02.2003 № 2.1845.1 перешли Российской Федерации в лице ТУ Росимущества по Костромской области. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 20.01.2006.

В связи с проведением кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 44:27:040706:0004 в договор аренды дополнительным соглашением от 10.07.2014 № 3 внесены изменения, согласно которым предметом аренды являются следующие земельные участки из земель: земли населенных пунктов, расположенные по адресу: 

<

...>:

с кадастровым номером 44:27:040706:220, общей площадью 8607 кв.м.;

с кадастровым номером 44:27:040706:221, общей площадью 4180 кв.м.;

с кадастровым номером 44:27:040706:222, общей площадью 1641 кв.м.;

с кадастровым номером 44:27:040706:223, общей площадью 2437 кв.м.;

с кадастровым номером 44:27:040706:224, общей площадью 1336 кв.м.;

с кадастровым номером 44:27:040706:225, общей площадью 1988 кв.м.;

с кадастровым номером 44:27:040706:226, общей площадью 1820 кв.м.;

с кадастровым номером 44:27:040706:227, общей площадью 989 кв.м.

Согласно приложению № 2 к указанному выше дополнительному соглашению годовой размер арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 44:27:040706:224 составил 68 109,28 руб., соответственно размер ежемесячной арендной платы - 5 675,77 руб.

На основании обращения ЗАО «Костромской мукомольный завод» дополнительным соглашением от 30.04.2015 № 4 из договора аренды исключены земельные участки с кадастровыми номерами 44:27:040706:222, 44:27:040706:227. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 06.05.2015.

По инициативе ЗАО «Костромской мукомольный завод»  между ТУ Росимущества в Костромской области и АО «Костромской мукомольный завод» заключено дополнительное соглашение № 5, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 44:27:040706:224 исключен из договора аренды от 28.02.2003 № 2.1845.1 в связи с нахождением на нем не принадлежащих арендатору на праве собственности объектов недвижимости. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 14.09.2015.

Ответчик 27.10.2015 обратился в ТУ Росимущества в Костромской области с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 44:27:040706:224, общей площадью 1336 кв.м., который  уже был исключен из договора аренды от 28.02.2003 №2.1845.1.

Согласно выписок из ЕГРП, представленных ранее в материалы дела, от 06.04.2016 №№ 44/001/024/2016-3506, 44/001/024/2016-3507, 44/001/024/2016-3508, 44/001/024/2016-3509, установлено, что ООО «СтройБизнесИнвест» является собственником объектов недвижимости (нежилое помещение № 1, общей площадью 430,2 кв.м., нежилое помещение № 2, общей площадью 430,7 кв.м., нежилое помещение № 3, общей площадью 433,2 кв.м., нежилое помещение № 4, общей площадью 405,1 кв.м.), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040706:224, и перехода прав на данные объекты недвижимости от ЗАО «Костромской мукомольный завод» к ООО «СтройБизнесИнвест» не было.

Тогда как, в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Дополнительно, в подтверждение заявленного размера площадей пользования ответчиком свидетельствует следующее.

Из содержания частей  1  и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской

Федерации и части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В Определении ВС РФ от 29 марта 2016 года по делу № 305-ЭС15-16772 указано, что по смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке,  покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В адрес ООО «СтройБизнесИнвест» ТУ Росимущества в Костромской области направляло письма об оформлении земельных отношений и приведении их в соответствии с действующим законодательством. 

 В письме  от 25.03.2016 № 2062 свой отказ ООО «СтройБизнесИнвест» мотивируют тем, что между ЗАО «Костромской мукомольный завод» и ООО «СтройБизнесИнвест» заключен договор субаренды земельного участка, кадастровый номер 44:27:040706:224, от 25.07.2014 № 1 сроком-до 01.12.2053 с условием о размере арендной платы 5 700,00 руб. в месяц (в соответствии с условиями договора от 28.02.2003 № 2,1845.1); при этом указывают на готовность заключить договор аренды земельного участка площадью 1336 кв.м., при условии цены аренды 5 700,00 руб. в месяц. 

Таким образом, ответчик использовал земельный участок вне договорных рамок.

Довод ответчика об объективной невозможности использования заявленной площади земельного участка в размере 1336 кв.м по прохождения по краю участка пешеходной дорожки не нашел  должного подтверждения

 Ссылка на постановление Администрации города Костромы от 24.12.2013 года № 2960 об организации с 25.12.2013 года  по улице Лесной одностороннего движения (л. д. 14, пи 4), не подтверждает  как факта расширения  дорожного полотна для организации одностороннего движения, так и прохождения по спорному участку пешеходной дорожки.

Напротив, вопрос о возведении пешеходных дорожек рассматривался только в 2017 году, когда постановлением Администрации города Костромы от 03.04.2017 №747,  утверждена документация по планировке территории в соответствии с проектом межевания, ограниченной улицей Нижняя Дебря, переулком Коротким, улицей Лесной, переулком Мельничным. Земельный участок с кадастровым номером 44:27:040706:224 расположен в указанных границах (л.д.93). 

Заявление о том, что перед объектом недвижимости расположенном на спорном земельном участке была замощена часть территории, не свидетельствует  об обустройстве пешеходной дорожки на предусмотренных законом основаниях, как и сам факт наличия такого обустройства, подтвержденный только фотографиями, представленными   ООО «СтройБизнесИнвест». 

В отношении доводов встречного иска суд приходит к следующим выводам.

ООО «СтройБизнесИнвест делая вывод о недостоверности определения рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 6396000  рублей, проведенной ответчиком по встречному иску ООО «ЭстиКом», и сослались на то, что в рамках рассмотрения настоящего дела выкупная стоимость земельного участка была определена  заключением судебной экспертизы в меньшем размере -   5 351 000 рублей . 

Истец по встречному иску заявляет о необходимости заменить размер неосновательного обогащения в алгоритм расчета, где  заложена проведенная ответчиком оценка стоимости, применив результаты оценки установленной судебной экспертизой в размере 5 351 000 рублей.

Рассмотрев материалы дела и выслушав доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, N 255 и N 254.

Заслушав стороны, исследовав результаты оценки обеих экспертных организаций,  несоответствий составленного ООО «ЭстиКом» отчета положениям названных нормативных правовых актов судом не установлено.

Так, согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. 

В соответствии с абзацем 3 статьи 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  оценщик обязан соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно статье 14 Закона № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В пункте 7 главы 2 ФСО № 1 указано, что подход к оценке определяется как совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки  объекта  оценки  -  это   последовательность   процедур,   позволяющая  на  основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Пунктом 24 главы V «Требования к проведению оценки ФСО № 1» установлено, что оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно пункту 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода, позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Пунктом 11 главы III ФСО № 1 установлено, что при выборе используемых при проведении оценки объекта подходов экспертом учитывалась не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полнота и достоверность исходной информации.

В соответствии со статьей 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона № 135-ФЗ определено, что отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ и разъяснений, приведенных в абзаце 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»  отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 14 Закона № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Разница в итоговой рыночной стоимости в отчете ООО «ЭстиКом» и заключении эксперта ФИО7 не является доказательством, подтверждающим недействительность или недостоверность выводов, изложенных в отчете ответчика относительно размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

 Истцом не представлено необходимого и достаточного документального подтверждения того, что итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости в отчете ООО «ЭстиКом» не соответствует состоянию рынка недвижимости в спорный период.

Напротив, заслушанные в судебном заседании пояснения эксперта ФИО7 указывают на причину разницы в размере оценки - руководство различными методиками, принимаемыми при проведении экспертизы и выбор для сравнительного метода анализа разных объектов недвижимости.

В отчетах обоих оценщиков изложены основания, по которым методы оценки были применены либо не применены, приведены оценщиком в заключении, также в достаточной степени мотивирована необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. В отчетах стоимость объектов оценки определялась с учетом всех известных на момент проведения оценки, факторов, имеющих значение для определения рыночной стоимости недвижимого имущества, описаны подходы и методы оценки рыночной стоимости, а также приведен анализ существенных факторов.

Вместе с тем, оценщик имеет право применять самостоятельно методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. При составлении отчета об оценке оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта, изучает количественные и качественные характеристики объекта, собирает информацию, существенную и влияющую на определение стоимости объекта. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

 В рамках применения каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки.

Так из заключения ФИО7 и ООО «ЭстиКом» следует, что для расчета рыночной стоимости спорного объекта недвижимости был применен сравнительный подход, то есть подход к расчету рыночной стоимости спорного объекта недвижимости одинаковый в обоих случаях  - сравнительный.

В оценке ФИО7 предполагаемое использование результатов оценки: в заключении отсутствует, в отчете ООО «ЭстиКом» - определен как для последующего принятия управленческих решений.

Ограничение и пределы применения, в заключении ФИО7 отсутствуют, в отчете ООО «ЭстиКом» - исключительно в целях, указанных в строке «Предполагаемое использование», также в отчете указано, что отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что сделка должна состоятся по цене, равной в указанном отчете.

В обоих отчетах  объект оценки отнесен к сегменту земель населенных пунктов, общественно-деловой территориальной зоны.

В отчете ООО «ЭстиКом» в указании принципа достоверности для расчета и самих расчетов рыночной стоимости объекта недвижимости заложена цена отклонения рыночной стоимости не более 20%.,  балансовая стоимость объекта недвижимости не указана, категория земель по техническому заданию Заказчика определена как «земли населенных пунктов», наличие улучшений - 4-х этажного здания, в соответствии с техническим заданием на оценку - не учитывалось. Учитывалась преобладающая застройка микрорайона - объекты коммерческого назначения, малоэтажная жилая застройка, что совпадает с преобладающей застройкой в заключении ФИО7

Согласно утвержденному градостроительному регламенту - территория застройки земельных участков, в том числе спорного земельного участка - малоэтажная жилая застройка. В отчете ООО «ЭстиКом» указано, что спорный земельный участок, при выборе целевого назначения - малоэтажная жилая застройка не потребует значительных финансовых или документальных затрат, также отражено, что рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от срочности продажи этого объекта, а если объект не предполагается к продаже - максимальной наполняемости соответствующего бюджета органа государственной или муниципальной исполнительной власти - владельца объекта недвижимости.

В обоих отчетах анализ лучшего и наиболее эффективного использования спорного объекта недвижимости  одинаково обоснован наилучшим использованием спорного объекта - для малоэтажной жилой застройки с офисными помещениями делового и коммерческого назначения.

Как указано выше,  на разницу в рыночной стоимости спорного объекта недвижимости повлиял выбор аналогов, использованных при сравнительном методе и экспертом и оценщиком. В рамках отчета об оценке ответчиком было выбрано пять аналогов, коэффициент вариации для данной выборки составил 18,9%, таким образом, выборка объектов аналогов удовлетворяет условиям однородности и нормального распределения. 

Также та разницу в рыночной стоимости спорного объекта недвижимости повлияли применяемые экспертом и оценщиком Корректировки. 

-   «Корректировка на торг»

В рамках отчета об оценке. Корректировка на снижение цены в процессе торга отражает процент снижения объявленной цены предложения в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Корректировка введена на основании Справочника оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода». Нижний Новгород, 2014г. для активного рынка и составила 6%.

В рамках судебной экспертизы. Корректировка введена на основании Справочника оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков». Нижний Новгород, 2014г. для неактивного рынка и составила 8%.

- « Корректировка на наличие построек»

В рамках отчета об оценке. Наличие на участке ветхого или недостроенногожилья может стать фактором, который затруднит продажу и скажется нарыночной цене земельного участка, так как потребует от будущего владельцадополнительных затрат на снос нежелательных построек. Однако с другойстороны, наличие жилых построек, как правило, рассматривается инвесторами сточки зрения наличия коммуникаций и возможности их подключения, чтоположительно сказывается на стоимости земли. Рыночные данные содержат земельные участки с улучшениями в виде зданий, не подлежащих дальнейшейэксплуатации. Стоимость такихобъектов должна быть скорректирована. Корректировка рассчитана на основе метода парных продаж на основе информации о ценах предложений земельных участков размещенных на электронном ресурсе «Авито» (https://www.avito.ru/kostroma/zemelnye uchastki) Составляет 15%. Участок рассматривался как условно свободный. Согласно ФСО 7 п. 24 в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

-   определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

- расчет затрат на создание, воспроизводство или замещение объектовкапитального строительства;

-   определение прибыли предпринимателя;

-   определение износа и устареваний;

- определение стоимости объектов капитального строительства путемсуммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя ивычитания их физического износа и устареваний;

-   определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости правна земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

В качестве образцов для сравнительного исследования должны подбираться незастроенные земельные участки.

В рамках судебной экспертизы. Участок рассматривалсякак условно-свободный. Объекты аналоги не застроенные земельныеучастки.

- « Корректировка на размер».

- В рамках отчета об оценке принцип убывающей полезности гласит, чтопри прочих равных условиях цена единицы площади больших помещенийниже, чем маленьких. Для определения фактора зависимости между ценойодного квадратного метра и общей площадью была собрана информация оцене предложений, на основании имеющейся в открытом доступеинформации. Для повышения однородности выборки из нее былиисключены объекты, имеющие существенные отклонения по физическимхарактеристикам. В качестве аппроксимирующей модели выбранастепенная зависимость между ценой одного квадратного метра и общейплощадью помещений, величина достоверности аппроксимации (R2)составляет 81%.

Выбор каждым из оценщиков: ООО «ЭстиКом» и ФИО7, применяемых при оценке методик, выбора аналогов и поправочных коэффициентов обусловил разницу в итоговой стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного выше, в совокупности с применением различных методик,  различия в выборке аналогов объекта оценки при вероятности различной степени их коммерческой привлекательности повлияли на итоговую величину рыночной стоимости.

Кроме того, материалы рассматриваемого дела, не содержат сведений или доказательств, указывающих и подтверждающих, что оценка ООО «ЭстиКом» выполнена не в полном соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами саморегулируемой организации и современной методологией оценки, либо  использования в процессе оценки ООО «ЭстиКом» недостоверных исходных данных, либо подбор и корректировки подобранных аналогов, позволяющих заявлять как репрезентативная выборка из сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Также суд, также учитывает, что, величину расхождения в итоговой стоимости полученных результатов в оценке ООО «ЭстиКом» и оценке судебного эксперта ФИО7 одного и того же объекта оценки, можно определить в процентах допустимости снижения цены сделки по отношению к рыночной стоимости в соответствии с установленным Налоговым  Кодексом  Российской Федерации пределом. 

Расхождение в итоговой стоимости полученных результатов составляет 17,79%., при допустимых «до 20%»

Несовпадение итоговых стоимостей объекта оценки в Отчете ООО «ЭстиКом» и экспертом заключении судебного эксперта ФИО7 не может свидетельствовать о недействительности отчета ООО «ЭстиКом», тем более, что допустимость снижения цены сделки по отношению к рыночной стоимости не превышает 20%, установленных в п. 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации, т.е. итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная в отчете об оценке ООО «ЭстиКом» и в заключении судебного эксперта ФИО7 находится в допустимом законом интервале.

 Разницв в выводах об итоговой рыночной стоимости объекта оценки находится в допустимом законом интервале, арифметических пограшностей ни в отчете, ни в заключении не выявлено.

С учетом изложено суд не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика по первоначальному иску. Учитывая, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях, г. Владимир (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройБизнесИнвест», г.Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях, г.Владимир (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 420670 руб. 25 коп. неосновательного обогащения.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется на исполнение непосредственно арбитражным судом.

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «СтройБизнесИнвест» г.Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройБизнесИнвест» г.Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 11413 рублей государственной пошлины. 

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда в случае непредставления ответчиком сведений о ее добровольной уплате.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

СудьяЛ.Ю. Денисенко