ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-36474/2023

город Ростов-на-Дону

10 октября 2024 года

15АП-13365/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Сулименко О.А., 

судей Абраменко Р.А., Илюшина Р.Р., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петросьян Н.В., 

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 01.09.2023;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фарт»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2024 по делу № А53-36474/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Фарт» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Фарт" (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:58:0005281:22 за период с 01.10.2020 года по 31.07.2023 года в размере 816 699 рублей 54 копейки. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 51-52)).

Исковые требования мотивированы следующим. Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 61:58:0005281:22. На указанном земельном участке расположено нежилое задание, часть которого находится в собственности у ответчика, что предполагает использование ответчиком части земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005281:22. Согласно отчету оценщика размер платы за неосновательное обогащение с учетом пропорции используемого ответчиком земельного участка составляет за период с 01.10.2020 по 31.01.2023 - 816 699 рублей 54 копеек.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2024 исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу общества взыскано неосновательное обогащение Решение мотивировано следующим. Право собственности на помещение перешло к ответчику от истца, когда за ним уже было зарегистрировано право собственности на земельный участок. Уплата земельного налога на весь земельный участок одним из сособственников предполагает право сособственника требовать возмещения расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении. Процент использования земельного участка ответчика составляет 11,4814505 %, размер неосновательного обогащения рассчитан из размера подлежащего уплате земельного налога. 

Общество с ограниченной ответственностью "Фарт" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, иск удовлетворить полностью. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. Действовавшей в период заключения соответствующих договоров ст. 553 ГК РФ предусматривалось, что в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. В отношении земельного участка у ответчика правоустанавливающие документы отсутствуют с момента приобретения недвижимости, а также ответчик уклонился от обязанности заключить договор аренды на предложенных собственником условиях.

Судами в рамках дела № 2-427/2021 было установлено, что с момента регистрации прав на недвижимое имущество ответчику было известно о том, что земельный участок не перешел к ответчику на каком-либо праве, однако ответчик не предпринимал каких-либо действий не только к оформлению прав, но и к оплате за пользование, в связи с чем истец как собственник нес самостоятельно бремя уплаты за пользование землей в виде земельного налога. 

Поскольку у ответчика не возникло право собственности на земельный участок, а также отказано судом в признании данного права, последующее приобретение ответчиком земельного участка в собственность возможно лишь по согласованию с собственником, однако собственник выразил свою волю на заключение договора аренды, что также свидетельствует об отсутствии у ответчика обязанности по уплате земельного налога или его компенсации в налоговые периоды с момента регистрации права собственности на землю и подписания соглашения о порядке пользования земельным участком.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит оставить решение суда первой инстанции без изменения. Приводит хронологию приобретения права на объект недвижимости. С момента перехода права собственности и до июля 2020 года ФИО2 вносил суммы (компенсацию земельного налога) в  ООО «Фарт». Фактически между сторонами было достигнуто соглашение об оплате пользования земельным участком в размере, пропорциональном доле ответчика в праве собственности на выделенное нежилое помещение исходя из соответствующих ставок земельного налога, что опять же подтверждается приходными кассовыми ордерами. Указывает, что в заключенном сторонами договоре купли-продажи недвижимости отсутствуют ссылки на судьбу земельного участка, расположенного под зданием. 

В судебном заседании представитель общества дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции изменить, удовлетворить иск в полном объёме. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15 ноября 2004 года в едином государственном реестре недвижимости (далее также - ЕГРН) был поставлен на учет земельный участок с кадастровым номером 61:58:0005281:22, расположенный по адресу: 

<

...> площадью 5687 кв.м., относящийся к землям населенных пунктов, с разрешенным видом использования «для эксплуатации торгового комплекса, строительства 2-й очереди торгового комплекса и эксплуатации аптеки готовых лекарственных средств».

В границах земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005281:22, согласно сведениям ЕГРН (раздел взаимного расположения ОКС и земельного участка), расположено три объекта капитального строительства с кадастровыми номерами: 61:58:0000000:1390 (нежилое здание «комплекс магазинов» площадью 1038,9 кв.м.), 61:58:0005281:3509 (нежилое здание «комплекс магазинов», площадью 49,6 кв.м), 61:58:0005281:3510 (нежилое здание «комплекс магазинов», площадью 105,6 кв.м)

31 января 2006 года за обществом было зарегистрировано право собственности на участок с кадастровым номером 61:58:0005281:22.

15 марта 2007 года общество по договору купли продажи передало предпринимателю 1392/10389 долей в праве на расположенное на земельном участке здание

07.05.2008 предприниматель зарегистрировал за собой право собственности на нежилое помещение в составе магазина площадью 137,1 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0005281:4432, выделив тем самым свое право долевой собственности в конкретное помещение в составе объекта в натуре.

Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 15 февраля 2021 года по делу № 2-427/2021 предпринимателю и иным собственникам объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0005281:22 было отказано в признании за ними права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:58:0005281:22.

Основываясь на том, что ответчик является собственником нежилого помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0005281:22, находящемся в собственности у истца, общество "Фарт" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости аренды. Размер неосновательного обогащения определён отчетом об оценке в размере 816 699 рублей 54 копейки.

При рассмотрении апелляционной жалобы судебная коллегия исходит из следующего правового регулирования. 

Обращаясь с иском, истец полагает, что, поскольку при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости не была выражена воля собственника земельного участка (являющегося также собственником объекта недвижимости) также на передачу соразмерной части земельного участка, соответственно, право собственности на земельный участок у покупателя объекта недвижимости не возникло. 

Судебная коллегия полагает указанный довод основанным на неверном толковании ранее действующего закона.

До принятия Федерального закона от 26 июня 2007 года N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" положениями ст. 273 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка - не право собственности. Однако данная возможность должна была быть прямо выражена в договоре.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства, разъяснений Постановления N 11, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Пунктами 1, 2 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 15 Обзора судебной практики N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Из вышеизложенной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации следует, что покупатель земельного участка (недвижимости на нем) обязан по правилам о неосновательном обогащении возмещать продавцу расходы по уплате земельного налога, произведенные последним за покупателя.

Таким образом, вопреки доводам общества, обстоятельства, свидетельствующие о раздельном обороте земельного участка и объекта недвижимости на дату заключения договора купли-продажи (15 марта 2007 года) в деле не установлены. 

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что на момент приобретения помещений предпринимателем у общества, последнее было собственником земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005281:22, следовательно, в отсутствие указаний на иное в договоре купли-продажи, предприниматель в силу действующего законодательства и разъяснений вышестоящих судов стал долевым собственником участка, на котором расположено здание. 

В связи с приобретением предпринимателем доли в праве на земельный участок, он обязан уплачивать земельный налог. В случае, если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен обществом, оно вправе требовать возмещения расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении.

Согласно сведениям ЕГРН в границах земельного участка расположено три нежилых здания: 61:58:0000000:1390 (нежилое здание «комплекс магазинов» площадью 1038,9 кв.м.), 61:58:0005281:3509 (нежилое здание «комплекс магазинов», площадью 49,6 кв.м), 61:58:0005281:3510 (нежилое здание «комплекс магазинов», площадью 105,6 кв.м), общей площадью 1194,1 кв.м.

Суд первой инстанции установил процент использования земельного участка предпринимателем: 11,4814505 % (137,1 кв.м. / 1194,1 кв.м. х 100%).

Возражений обществом относительно произведённого расчёта не представлено. 

Размер земельного налога за земельный участок за период 2020 - 2022 года составляет 177 124 рубля 25 копеек, а за 2023 год (с учетом изменения кадастровой стоимости) 333 938 рублей 36 копеек.

Таким образом, расчет неосновательного обогащения выглядит следующим образом:

за 2020 год (3 месяца): 177124,25 / 12 х 3 х 11,4814505 % = 5 084, 10;

за 2021 год 177124,25 х 11,4814505 % = 20 336,43;

за 2022 год 177124,25 х 11,4814505 % = 20 336,43;

за 2023 год (7 месяцев) 333 938.36 /12 х 7 х 11,4814505 % 22 365, 56.

Общая сумма неосновательного обогащения, подлежащая взысканию с ответчика, составляет 68 122 рублей 52 копеек.

Обжалуемый судебный акт принят судом первой инстанции при правильном применении норм права, с учетом конкретных обстоятельств дела, оснований для его отмены не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2024 по делу № А53-36474/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области  в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           О.А. Сулименко

 

Судьи                                                                                             Р.А. Абраменко

 

Р.Р. Илюшин