АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Орел                                             Дело №А48-3437/2019

«21» июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2019; 

Решение в полном объеме изготовлено 21 июня 2019

Арбитражный суд  Орловской области  в составе судьи  В.Г. Соколовой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению 

акционерного общества «Управление капитального строительства г. Орла»,  юридический адрес: 

<

...>, лит.Ю, пом.24, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

к Департаменту надзорной и контрольной деятельности Орловской области, юридический адрес: 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о признании незаконным решения  

при участии в заседании: 

от заявителя – директор ФИО2, 

ответчик – представители ФИО3 (доверенность от 01.03.2019 №3 – в деле), ФИО4 (доверенность от 17.04.2019 – в деле),

установил:

Акционерное общество «Управление капитального строительства г. Орла» (далее – АО «УКС г. Орла», заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту надзорной и контрольной деятельности Орловской области (правопреемнику Управления по государственному строительному надзору Орловской области) (далее также - ответчик) о признании незаконным решения от 28.02.2019 №1 об отказе в выдаче заключения  о соответствии застройщика и проектной документации требованиям и обязании выдать заключение о соответствии застройщика АО «УКС г. Орла» и проектной декларации в отношении многоквартирного жилого дома по ул. Коллективной в г. Орле требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. ст. 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Представитель заявителя заявленное требование поддерживает по основаниям, изложенным в заявлении и возражениях на отзыв ответчика.

Представитель ответчика заявленное требование не признает по доводам, изложенным в письменном отзыве на заявление.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства и заслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 06.02.2019 АО «УКС г. Орла» обратилось в Управление по государственному строительному надзору Орловской области с заявлением о выдаче заключения о соответствии застройщика АО «УКС г. Орла» и проектной декларации в отношении многоквартирного жилого дома по ул. Коллективной в г. Орле требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. ст. 20 и 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ).

Рассмотрев указанное заявление, Управление по государственному строительному надзору Орловской области приняло решение от 28.02.2019 №1 об отказе в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и ст. 21 Закон №214-ФЗ, мотивированное тем, что срок ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома - комплекс жилых домов в районе ул. Раздольная - ул. Кузнецова в г. Орле, перенесен с 1 квартала 2018 на 2 квартал 2019, т.е. срок ввода объекта перенесен более чем на три месяца в нарушение требований ч. 2.2 ст. 19 Закона №214-ФЗ.

Не согласившись с указанным решением, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что заявленное требование не подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 9 ч. 2 ст. 3 Закона №214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий, в том числе такому требованию, как наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с ч. 2.1 ст. 19 настоящего Федерального закона заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 2.2 ст. 3 Закона №214-ФЗ застройщики, не удовлетворяющие требованиям, указанным в ч. 2 настоящей статьи, не имеют права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.

В части 1 ст. 19 Закона №214-ФЗ определено, что проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Согласно ч. 2 ст. 19 Закона №214-ФЗ проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в ч. 4 ст. 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в ч. 2 ст. 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", определенном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 2.1 ст. 19 Закона №214-ФЗ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в ч. 2 ст. 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст.ст. 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения.

Частью 2 ст. 23 Закона №214-ФЗ определено, что государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).

До 1 марта 2019 на основании пп «л» п. 7 Положения об Управлении по государственному строительному надзору Орловской области, утвержденного постановлением Правительства Орловской области от 12.01.2015 №6, Управление по государственному строительному надзору Орловской области являлось органом исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области, осуществляющим региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, который выдает заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст.ст. 20 и 21 Закона №214-ФЗ, либо мотивированный отказ в выдаче такого заключения.

Таким образом, оспариваемое решение принято Управлением в пределах предоставленных полномочий.

Согласно ч. 1 ст. 19 Закона №214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Согласно ч. 2.2. ст. 19 Закона № 214-ФЗ в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч.ч. 1.1 и 2 ст. 3, ст.ст. 20 и 21 Закона №214-ФЗ отказывается, в том числе, в случае нарушения застройщиком на дату направления проектной декларации в соответствии с ч. 2 ст. 19 настоящего Федерального закона срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство (создание) которого осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства, указанного в проектной декларации, представленной для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства таких объектов недвижимости, на три и более месяца.

Диспозиция данной нормы права не указывает на возможность исключений из данного правила, а именно - возможность выдачи заключения, в случае перезаключения застройщиком договоров долевого участия или переноса сроков ввода в эксплуатацию объектов строительства, в связи с чем довод заявителя о том, что им были осуществлены действия по переносу даты ввода объектов в эксплуатацию путем подписания дополнительных соглашений к договору участия в долевом строительстве от 04.03.2016 более, чем с 50% участников строительства, является несостоятельным. Более того, доказательства того суду не представлены.

Также со слов представителя заявителя ввод строящегося объекта в эксплуатацию не будет осуществлен во 2 квартале 2019 и планируется в 3 квартале 2019. 

На момент обращения заявителя в Управление (06.02.2019 года) ч. 2.2 ст. 19 Закона №214-ФЗ действовала без исключений, следовательно, проектная декларация подлежала оценке, в том числе на соответствие указанной норме права.

Разделом 4.1 проектной декларации № 57-000087 определен срок ввода в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, - 2 квартал 2019 года.

Согласно п. 5 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" извещение о начале таких работ с приложением, в том числе, копии разрешения на строительство.

Таким образом, с момента представления извещения о начале строительства Управление по государственному строительному надзору Орловской области, а с 1 марта 2019 года - Департамент надзорной и контрольной деятельности Орловской области, осуществляет государственный строительный надзор.

Из материалов дела следует, что 18.10.2017 АО «УКС г. Орла» выдано разрешение на строительство № 57-301000-113-2017 объекта капитального строительства - комплекс жилых домов в районе ул. Раздольная - ул. Кузнецова в г. Орел. Многоквартирный жилой дом (поз. 3) сроком - до 15.10.2018. При этом данное разрешение продлевает действие ранее выданного разрешения от 17.08.2015 № 57-301000-77-2015. Затем действие разрешения на строительства № 57-301000-113-2017 от 18.10.2017 продлевалось дважды: до 31.12.2018 и до 30.06.2019.

Исходя из проектной декларации долевого строительства указанного выше многоквартирного жилого дома предполагаемый срок ввода в эксплуатацию жилого дома - 1 квартал 2018. 

19 июля 2018 предполагаемый срок ввода в эксплуатацию жилого дома был перенесен на 2 квартал 2019, в связи с чем в проектную декларацию были внесены изменения.

Таким образом, срок ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома перенесен с 1 квартала 2018 на 2 квартала 2019, т.е. на 1,5 года.

Факт продления ранее выданного разрешения на строительство, перенос сроков ввода дома в эксплуатацию подтверждают неисполнение застройщиком обязанности завершить строительство объекта недвижимости в установленный в разрешении на строительство срок, что влечет нарушение прав участников долевого строительства, заключивших договоры долевого участия, в которых срок ввода в эксплуатацию был изначально определен как 1 квартал 2018.

Таким образом, на дату направления проектной декларации многоквартирного жилого дома по ул. Коллективной в г. Орле № 57-000087, т. е. на 30.01.2019, в нарушение ч. 2 ст. 19 Закона №214-ФЗ АО «УКС г. Орла» был нарушен срок ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: комплекс жилых домов в районе ул. Раздольная - ул. Кузнецова в г. Орёл. Многоквартирный жилой дом (поз. 3), строительство которого осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства, указанного в проектной декларации, более чем на 3 месяца, что в силу ч. 2.2. ст. 19 Закона № 214-ФЗ является основанием для отказа в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч.ч. 1.1 и 2 ст. 3, ст.ст. 20 и 21 Закона № 214-ФЗ.

Довод заявителя о том, что им в установленном законом порядке был перенесен срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, а, следовательно, с его стороны нарушение срока ввода многоквартирного жилого дома отсутствует, является несостоятельным в связи со следующим.

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора.

Статьей 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в определенный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом.

При таких условиях право застройщика на перенос сроков строительства объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не лишает его ответственности за просрочку исполнения обязательств по передаче объекта участнику долевого строительства: право на взыскание неустойки за просрочку передачи объекта или отказ от договора в определенных Законом №214-ФЗ случаях возникает у участника долевого строительства именно с момента нарушения застройщиком первоначально указанного в договоре срока.

Таким образом, нарушение срока ввода жилого дома в эксплуатацию является нарушением со стороны застройщика, как бы своевременно и с согласия контрагента по сделке им не переносились бы сроки ввода объекта в эксплуатацию. 

Данная правовая позиция подтверждена определением ВС РФ от 28.06.2018 №24-КГ16-2 и постановлением Президиума ВАС РФ от 02.04.2013 №16179/12.

Следовательно, решение Управления по государственному строительному надзору Орловской области от 28.02.2019 №1 об отказе в выдаче заключения является законным и обоснованным.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При установленных судом обстоятельствах в удовлетворении заявленного требования следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по делу относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

Решение может быть обжаловано в  Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Орловской области.

Судья                                                                                                              В.Г. Соколова