ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-3792/2023

05 сентября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   22 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 сентября 2024 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Масенковой И.В., Нестерова С.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фолленвейдером Р.А.,

 

при участии:  

от истца: представитель не явился, извещен,

от ответчика: представитель ФИО1, на основании доверенности от 16.04.2019,

от 3-го лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер13АП-16814/2024)  индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение  Арбитражного суда  Калининградской области от 26.03.2024 по делу № А21-3792/2023 (судья Брызгалова А.В.), принятое по иску:

истец: государственное бюджетное учреждение культуры «Калининградский областной музей янтаря»

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО2

3-е лицо: Агентство по имуществу Калининградской области

о понуждении,   

 

установил:

Государственное бюджетное учреждение культуры «Калининградский областной музей янтаря» (далее – истец, Музей) обратилось в Арбитражный суд  Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендным платежам за 2022 год в размере 210 117 руб. 10 коп. и о расторжении договора аренды недвижимого имущества (сооружения) от 08.06.2015 № 1613.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Агентство по имуществу Калининградской области (далее - Агентство, третье лицо).

В ходе рассмотрения спора, ответчик заявил встречный иск к истцу о понуждении к заключению договора аренды на объект недвижимости - историческое сооружение железобетонный мост с металлическими ограждающими конструкциями через водяной ров на пяти каменных (бутово-кирпичных опорах (устоях)) протяженностью 25 м с кадастровым номером 39:15:131844:149 по адресу: г. Калининград, площадь Маршала Василевского, 3 на условиях договора аренды № 1613 от 08.06.2015 сроком на 5 лет с размером арендной платы, определенной согласно отчету ООО «Специализированная фирма «Оценка» 30 700 руб. в месяц, 153 500 руб. в год, принятый арбитражным судом на основании определения от 16.08.2023.

Решением от 26.03.2024 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме; встречный иск оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить, считая решение незаконным.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Музеем (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 08.06.2015 заключен договор аренды недвижимого имущества (сооружения) № 1613 (далее - договор), с учетом дополнительного соглашения от 01.12.2015 № 1.

Предметом договора является элемент объекта культурного наследия федерального значения «Городские ворота Дер-Дона, 1803 г.»: историческое сооружение - железобетонный мост с металлическими ограждающими конструкциями через водный ров на пяти каменных (бутово-кирпичных опорах (устоях)), протяженностью 25 м, для использования под деятельность летнего кафе (в период с 01 мая по 30 сентября).

Указанный элемент расположен по адресу: г. Калининград, площадь Маршала Василевского, 3.

Указанное имущество находится в государственной собственности Калининградской области и принадлежит Музею на праве оперативного управления.

Передача государственного имущества в аренду арендатору подтверждается передаточным актом от 08.06.2015.

Срок договора был установлен сторонами - 5 лет.

Дополнительным соглашением № 3 от 10.01.2022 к договору внесены изменения в части срока - договор считается заключенным на неопределенный срок.

На дату заключения договора, а именно 08.06.2015 ежемесячная арендная плата была согласована сторонами в размере - 25 475 руб. 58 коп.

До 2022 года арендная плата не изменялась.

Условиями договора стороны предусмотрели следующее:

Арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в предусмотренных договором случаях. При этом размер такой платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения (пункт 3.1.2 договора);

Арендодатель обязан при изменении арендной платы в соответствии с договором подготавливать и направлять арендатору уведомление с расчетом арендной платы (пункт 3.2.3 договора); арендатор обязан оплачивать арендную плату своевременно и полностью (пункт 3.3.1 Договора); Ежемесячная арендная плата за переданное имущество составляет 25 476 руб. 58 коп. в месяц. Арендная плата начисляется за период с 01 мая по 30 сентября ежегодно, за остальные месяцы арендная плата не взимается. Арендатор оплачивает арендную плату за каждый месяц вперед не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 4.1 договора).

На основании пункта 7 постановления Правительства Калининградской области от 21.08.2008 № 549 «О методике определения арендной платы за государственное имущество Калининградской области» размер арендной платы устанавливается сроком на три года, по истечении которых подлежит пересмотру в соответствии с Методикой.

Из искового заявления следует, что арендная плата не изменялась на протяжении семи лет.

На основании договора на проведение услуг от 24.01.2022 № 29/22, заключенного между Музеем и ООО «РЦ Эксперт Оценка», был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости величины арендной платы объекта оценки (площадью - 1,0 м), расположенного по адресу: г. Калининград, площадь Маршала Василевского, дом 3 (далее - отчет).

Объектом отчета, являлось сооружение - железобетонный мост с металлическими ограждающими конструкциями через водный ров на пяти каменных (бутово-кирпичных опорах (устоях), протяженностью 25,0 м, вовлеченным в сделку.

По результатам оценки размер арендной платы за 1 метр составила 2 700 руб. в месяц. За сооружение протяженностью 25 м в месяц - составила 67 500 руб.

Музеем в адрес предпринимателя направлено уведомление (исх. N 162 от 24.03.2022) о повышении арендных платежей.

Поскольку истец продолжал оплачивать арендные платежи в прежнем размере, в результате чего, как утверждает истец, у ответчика образовалась задолженность, истец направил ответчику претензию, а затем обратился в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения спора, ответчик предъявил встречные требования о понуждении Учреждения к заключению договора аренды на объект недвижимости - историческое сооружение железобетонный мост с металлическими ограждающими конструкциями через водяной ров на пяти каменных (бутово-кирпичных опорах (устоях)) протяженностью 25 м с кадастровым номером 39:15:131844:149 по адресу: г. Калининград, площадь маршала Василевского, 3 на условиях договора аренды № 1613 от 08.06.2015 сроком на 5 лет с размером арендной платы, определенной согласно отчету ООО «Специализированная фирма «Оценка»30 700 руб. в месяц, 153 500 руб. в год.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения в полном объеме требования Учреждения, и отказа в иске предпринимателю, исходя из нижеследующих обоснованно установленных обстоятельств.

По общему правилу в гражданском законодательстве содержится презумпция возмездности договоров (пункт 3 статьи 423 ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества (сооружения), в связи с этим возникшие между сторонами правоотношения регулируются нормами главы 34 ГК РФ «Аренда».

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором.

Материалами дела подтверждается факт передачи арендатору имущества и пользование им в рассматриваемый период.

Следовательно, у предпринимателя возникла встречная обязанность по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора в согласованном порядке и сроки.

В своих возражениях предприниматель указывает на несогласие с увеличением размера арендной платы.

Согласно условиям договора к правам арендодателя отнесено право изменять размер арендной платы (пункт 3.1.2 договора).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Указанная норма допускает включение в договор условия о порядке и основаниях изменения цены в процессе исполнения договора.

В силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в определении условий договора по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона Калининградской области «О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Калининградской области» № 31 от 12.07.2006 (далее - Закон Калининградской области № 31) арендная плата за областное имущество устанавливается при заключении договора аренды в виде платежей денежными средствами, вносимых периодически или единовременно в соответствии с договорами аренды.

Методика определения арендной платы за областное имущество утверждается постановлением Правительства Калининградской области, подготавливаемым специально уполномоченным органом в сфере имущественных отношений (пункт 2 статьи 20).

Договор аренды областного имущества должен предусматривать возможность внесения в него изменений и дополнений в части размера арендной платы. Указанные изменения и дополнения договора аренды вносятся в соответствии с гражданским законодательством и условиями договора аренды (пункт 3 статьи 20).

Пунктом 7 постановления Правительства Калининградской области от 21.08.2008 № 549 «О методике определения арендной платы за государственное имущество Калининградской области» (далее - Методика) определено, что размер арендной платы устанавливается сроком на три года, по истечении которых подлежит пересмотру в соответствии с Методикой.

Исходя из буквального толкования положения договора, в порядке статьи 431 ГК РФ следует, что подписав договор аренды, ответчик согласился с его условиями, в том числе с порядком изменения арендной платы.

Величина арендной платы по договору была установлена Учреждением, принимая во внимание приведенные положения законодательства и с учетом пункта 3.1.2 договора на основании отчета от 24.01.2022 № 28/01-2022 об оценке рыночной стоимости величины арендной платы за 1 кв. м, составленного независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и составляет ежемесячно 2 700 руб. в месяц, или за сооружение протяженностью 25 м - 67 500 руб. в месяц.

Не согласившись с размером арендной платы, определенной на основании отчета от 24.01.2022 № 29/22 об оценке рыночной стоимости величины арендной платы и полагая величину оценки недостоверной, предприниматель представил отчет № Н23-002 об оценке рыночной арендной платы на недвижимое имущество, подготовленное ООО «СФ «Оценка» с иными расчетными величинами.

Согласно положениям действующего законодательства в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости размера арендной платы.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции ставился вопрос о проведении судебной экспертизы, однако, сторонами в ходе рассмотрения дела не заявлено ходатайств о назначении судебной экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ, с целью определения действительной рыночной стоимости аренды указанного объекта недвижимости.

Представленный истцом отчет, указанная в нем рыночная стоимость арендной платы за спорное сооружение, ответчиком по существу не оспорен, контррасчет не представлен. Доводы, приведенные ответчиком в обоснование недостоверности отчета, представленного истцом, сводятся к несогласию ответчика с установленным размером арендной платы.

Наличие иных отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы за сооружение (представленных ответчиком) не может являться доказательством несоответствия отчета № 28/01-2022 требованиям, предъявляемым Федеральными стандартами оценки. Более того, представленные отчеты (заключение) подготовлены по инициативе предпринимателя, вне рамок судебного разбирательства.

Давая оценку доводам ответчика о несоответствии представленного истцом отчета, требованиям действующего законодательства, суд первой инстанции правомерно признал их несостоятельными.

Суд первой инстанции, оценив представленный истцом отчет ООО «РЦ Эксперт Оценка» № 28/01-2022 от 24.01.2022, по правилам статьей 65, 71 АПК РФ, обоснованно признал его достоверным и допустимым доказательством размера величины арендной платы за 1 метр спорного сооружения.

Отчет выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки (ФСО).

Ответчик в процессе рассмотрения дела, ходатайство о назначении экспертизы оценки рыночной арендной платы спорного сооружения не заявлял, от экспертизы, предложенной судом первой инстанции, отказался.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено каких-либо доказательств, опровергающих вывод независимого оценщика, дающих повод усомниться в достоверности отчета № 28/01-2022 от 24.01.2022 и препятствующих принятию данного заключения в качестве доказательства по делу.

Представленная ответчиком рецензия отчета № 28/01-2022 от 24.01.2022, выполненная ООО «Бюро судебных экспертиз» является субъективным мнением специалиста, составление одним экспертом критической рецензии на заключение другого эксперта без наличия на то каких-либо процессуальных оснований необоснованно.

Вопреки требованиям закона и условиям договора ответчик не исполнил надлежащим образом обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом.

Согласно расчету истца на момент разрешения судебного спора у ответчика с учетом частичного внесения платежей имеется задолженность по внесению платы за пользование имуществом в сумме 210 117 руб. 10 коп. за 2022 год.

Поскольку доказательств полного погашения арендатором задолженности не имеется, иск Учреждения удовлетворен в заявленном истцом размере.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями, предусмотренными статьями 450, 619, 622 ГК РФ, пунктом 6.2.6 договора, установив факт невнесения предпринимателем арендной платы более двух раз подряд, пришел к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.  

Требования, заявленные предпринимателем в качестве встречных, о понуждении Учреждения к заключению договора аренды сооружения на условиях договора аренды N 1613 от 08.06.2015 сроком на 5 лет с размером арендной платы 30 700 руб. в месяц, 153500 руб. в год, со ссылкой на положения Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ), обоснованно отклонены, исходя из нижеследующего.

Предприниматель в обоснование своих требований ссылается на особый порядок распоряжения имуществом по окончании срока договора аренды в виде преимущественного права арендатору на заключение договора аренды государственного имущества на новый срок без проведения торгов в силу частей 9 и 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Особенности заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 названной статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно пункту 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Таким образом, преимущественное право на заключение договора аренды государственного имущества на новый срок предоставлено арендаторам, добросовестно исполняющим обязанности, вытекающие из ранее заключенного договора аренды.

Суд первой инстанции, приняв во внимание обоснованные возражения Музея и Агентства, проверил исполнение арендатором договора аренды и пришел к правильному выводу о том, что истец по встречному иску не может претендовать на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов по причине ненадлежащего исполнения договорных обязательств.

Так, из актов сверки, представленных сторонами в материалы дела, следует, что предприниматель на протяжении периода пользования арендованным имуществом допускал ненадлежащее исполнение своих обязанностей в части своевременной оплаты арендных платежей, что также подтверждается определением Арбитражного суда Калининградской области по делу N А21-2166/2018, из которого следует, что задолженность была погашена только в ходе рассмотрения дела в суде.

Более того, судом первой инстанции обоснованно учтено, что основанием для расторжения договора аренды (с учетом дополнительного соглашения № 3 от 10.01.2022) явилось также ненадлежащее исполнение арендатором условий договора в части своевременности и полноты внесения арендных платежей.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи, с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Несогласие истца с выводами суда, иная оценка ими фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем нет оснований для отмены судебного акта. Выводы суда являются верными.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка. Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 26.03.2024 по делу №  А21-3792/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.В. Черемошкина

 

Судьи

 

И.В. Масенкова

 

 С.А. Нестеров