АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-15422/24

16 сентября 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   09 сентября 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            16 сентября 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Плотниковым М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

третье лицо: акционерное общество «Продторг»

о признании незаконным,

при участии:

от заявителя: не явился, извещён,

от заинтересованного лица: представитель  ФИО2,  по доверенности от 08.11.2023,

от третьего лица: не явился,  извещен, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 07.06.2024 № КУВД-001/2024- 6440390 в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 путем постановки на государственный кадастровый учет части объекта недвижимого имущества – нежилого задания здания с кадастровым № 61:45:0000235:273, указанной в техническом плане от 26.01.2024, а также государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 04.05.2023 № Ч61027 (уточнённая редакция от 08.08.2024).

Протокольным определением суда от  18 июня 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Продторг" ИНН 

<

***>.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица и заявителя.

Представитель заинтересованного лица в удовлетворении требований возражал по доводам, изложенным в отзыве, ссылаясь на то обстоятельство, что при сопоставлении выкопировки из инвентарного дела № 235:1, полученная  в порядке межведомственного взаимодействия, и технического плана здания от 26.01.2024, государственным регистратором выявлена перепланировка помещения. Ввиду чего  было установлено наличие противоречий в документах, представленных на государственную регистрацию прав, и выкопировке из инвентарного дела № 235:1.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

Заявитель обратился в Межмуниципальный отдел по г. Азову, Азовскому району Управления Росреестра по Ростовской области (далее Регистрирующий орган) в целях государственной регистрации договора аренды части принадлежащего ему  здания с кадастровым № 61:45:0000235:273 были представлены: договор от 04.05.2023 № Ч61027 аренды нежилого помещения, Дополнительное соглашение от 09.01.2024 к указанному договору, а также технический план здания от 26.01.2024, в котором определены параметры части указанного здания, являющейся предметом договора аренды

Уведомлением от 11.03.2024 № КУВД-001/2024-6440390/1 регистрирующий орган приостановил осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в соответствии с п. 49 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон № 218-ФЗ) до 07.06.2024. Регистрирующий орган указал, что им при анализе сведений ЕГРН были выявлены разночтения в данных об основных характеристиках заявленного к регистрации объекта недвижимости, содержащихся в реестре прав на недвижимость, а именно, им выявлено перепланировка.

Заявителем   было подано заявление в апелляционную комиссию Росреестра об обжаловании решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды.

Решением от 10.04.2024 № 899 апелляционная комиссия Росреестра отказала в удовлетворении заявления об обжаловании Уведомления от 11.03.2024 № КУВД-001/2024- 6440390/1.

07.06.2024 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области вынесен отказ от № КУВД-001/2024- 6440390 в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, который мотивирован тем, что с учетом полученного от «Городского центра технической инвентаризации, архитектуры и строительства» ответа и анализа содержащихся в ЕГРН сведений можно сделать вывод об осуществленной перепланировке здания. Так на плане этажа приложения №2 к договору аренды от 04.05.2023 №461027 четко видно наличие возведенной перегородки, информация о которой указана в п. 12 приложения 3 к договору аренды и содержится на плане этажа в ранее поданном заявлении, однако, вышеуказанная перегородка отсутствует на плане этажа технического паспорта.

Заявитель указал на то, что в приложении к договору отмечена не перегородка, а определены границы части комнаты, которая подлежит передачи в аренду. Также в договоре аренды указано не на то, что существует перегородка, а на то, что арендатор вправе установить перегородку в помещении.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С 01.01.2017 вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета недвижимости (в том числе, земельных участков) регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Требования п. 49 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ предполагают невозможность осуществления регистрационных действий в случае противоречия сведений об объекте в правоустанавливающем документе сведениям, содержащимся в ЕГРН.

Указанное противоречие Регистрирующий орган усмотрел в том, что в представленные заявителем  в Регистрирующий орган вышеуказанные документы свидетельствуют о проведении перепланировки здания, сведения о которой отсутствуют в ЕГРН.

Представленные заявителем  документы, как договор аренды, так и технический план таких сведений не содержат.

Согласно указанному договору описание объекта недвижимого имущества, передаваемого   в аренду, содержится в п. 1.1. Договора от 04.05.2023 № Ч61027 аренды нежилого помещения (в редакции Дополнительного соглашения от 09.01.2024).

Согласно указанному условию договора в аренду передается: «Помещение» - часть Здания площадью 379 кв.м., расположенная на первом этаже «Здания» с кадастровым номером 61:45:0000235:273, общей площадью 1240,0 кв.м., по адресу: РФ, 

<

...>.

Границы, передаваемого в аренду Помещения, обозначены красной линией в Приложении № 1 к Договору».

Договор аренды от 04.05.2023 № Ч61027 не содержит в себе условий, позволяющих по иному, определять указанное для него существенное условие.

Как описательная часть данного существенного условия (п. 1.1.), так и графическая часть данного условия – Приложение № 1 не содержат в себе каких-либо сведений, позволяющих сделать вывод о том, что в Здании имеют место несогласованные в установленном порядке его перепланировки.

Таким образом, правоустанавливающий документ в части, которая содержит описание недвижимости, не содержит в себе противоречий со сведениями ЕГРН.

Ссылка Регистрирующего органа на Приложение № 2 к указанному договору является ошибочной.

Указанное Приложение не определено сторонами договора, как его условие, определяющее предмет аренды, т.е., как условие, исходя, из содержания которого можно было бы говорить о наличии противоречий между правоустанавливающим документом и сведениями ЕГРН.

Исходя из его содержания, следует, что в нем нет, в отличие от Приложения № 1 к договору, сведений (основных или дополнительных) в понимании ст. 8 Закона № 218-ФЗ, что исключает его учет для целей применения п. 49 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

Указанным Приложением к договору стороны согласовали схему размещения оборудования арендатора, необходимого для использования помещения, а также размещения вывески арендатора, согласие арендодателя на проведение арендатором перепланировки помещения в будущем (п. 3.2.2. и 4.1.1. договора и Приложение № 5).

Ни одно из указанных сведений, в т.ч. и сведения о строительных работах, которые будут осуществлены в будущем, не подлежит внесению в сведения ЕГРН, а потому невозможно и наличие противоречия, предусмотренного п. 49 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В представленном в Регистрирующий орган договоре аренды отражены все уникальные признаки помещения, позволяющие однозначно идентифицировать объект аренды, в том числе кадастровый номер, площадь, адрес объекта, этаж.

В качестве неотъемлемой части договора аренды сторонами согласовано Приложение № 1, куда включена графическая схема всего здания и соответствующей его части.

Перечисленные в договоре аренды основные и дополнительные характеристики полностью соотносятся с имеющимися в ЕГРН сведениями об учтенном объекте недвижимости и не противоречат им.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Представленный в Регистрирующий орган договор аренды позволяют однозначно идентифицировать имущество, являющееся объектом аренды в соответствии с Договором. Основания для выводов о том, что сторонами не было достигнуто соглашение относительно того, какое именно имущество передается в аренду в соответствии с договором аренды, отсутствуют.

В п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что положения ст. 607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды может быть признан судом незаконным.

В данном случае стороны согласовали предмет договора аренды графическим изображением части передаваемой арендатору помещения, что соответствует действующему законодательству. Заинтересованное лицо пояснило, что на схеме помещения изображена границы передаваемого в аренду помещения, а не перегородка. В этой связи у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в регистрации договора аренды.

По правилам статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывая совершить определенные действия, суд устанавливает срок для исполнения.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий, предусмотренных подпунктами 1-3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, суд признает разумным и достаточным срок равный одному месяцу.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на заинтересованное лицо относятся судебные расходы.

С учетом удовлетворения заявленных требований, уплаченная заявителем государственная пошлина в размере 3 000 рублей подлежит возмещению ему за счет Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Руководствуясь главой 24,  статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 07.06.2024 № КУВД-001/2024- 6440390 в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 путем постановки на государственный кадастровый учет части объекта недвижимого имущества – нежилого задания здания с кадастровым № 61:45:0000235:273, указанной в техническом плане от 26.01.2024, а также государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 04.05.2023 № Ч61027.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>) 3 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ростовской области в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Ю.А. Палий