АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

тел./факс. (4242) 460-945, 460-952, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта - info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-4129/2023

г. Южно-Сахалинск

21 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2024 года, решение в полном объеме изготовлено 21 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Дремова Ю. А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потапенко С.И., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ЖЭУ-3» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

об обязании включить в состав общего имущества собственников многоквартирного дома № 125 по ул. Ленина в г. Южно-Сахалинске объект «места общего пользования (подвал)» площадью 12,4 кв.м. в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу,

при участии:

 от Администрации – представитель ФИО1 по доверенности от 30.08.2023, представлен документ о высшем юридическом образовании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Южно-Сахалинска (далее – истец, Администрация) обратилась в суд к обществу с ограниченной ответственностью «ЖЭУ-3»  (далее – ответчик, ООО «Управляющая компания «ЖЭУ-8») с указанным иском.

Определением суда от 04.07.2023 заявление принято и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 14.08.2023.

В судебном заседании истец представил дополнительные пояснения.

Рассмотрение дела по существу назначено на 10.10.2023.

В судебном заседании от 10.10.2023 представитель истца поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении и пояснениях. Приобщил к материалам дела дополнительные пояснения.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований. Приобщил к материалам дела договор аренды недвижимого муниципального имущества от 23.01.2023 № 013-00219/ДУМИ на помещение площадью 26,4 кв.м., расположенное в подвальном помещении № 125 по ул. Ленина в г. Южно-Сахалинске. Указанный договор заключен между Администрацией г. Южно-Сахалинска и Пак А.К. Также представитель ответчика приобщил акт приема – передачи от 01.02.2023, технический паспорт помещения.

Представителем ответчика предоставлена копия договора аренды от 23.01.2023 на помещение площадью 26,4 кв.м., расположенное в подвальном помещении № 125 по ул. Ленина в г. Южно-Сахалинске.

Из плана подвального помещения следует, что спорное помещение используется арендатором как входная зона для прохода к арендуемому помещению, используемому для оказания услуг по ремонту обуви. 

Слушание отложено на 22.11.2023.

15.11.2023 в суд от Администрации поступили дополнительные документы.

Слушание отложено на 29.01.2024.

В судебном заседании от 29.01.2024 представитель ответчика приобщил к материалам дела выписки из ЕГРН и технический паспорт.

Слушание отложено на 11.03.2024.

В судебном заседании от 11.03.2024 представитель истца приобщил к материалам дела акт проверки помещения.

 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении и пояснениях.

 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), с согласия участника процесса, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела установлено, что в реестр муниципального имущества городского округа «Город Южно-Сахалинск» включено нежилое помещение - места общего пользования (Подвал) общей площадью 12,4 кв. м, реестровый номер 16501000034360, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, помещения №№ 3, 4, 6.

Управление названным многоквартирным домом осуществляет ООО «ЖЭУ-3».

Основанием для внесения сведений о праве муниципальной собственности на данные объекты в реестре указано - Постановление Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

В Единый государственный реестр прав на объекты недвижимости сведения о правах собственности на данные помещения не внесены.

Согласно акту осмотра от 02.06.2023 спорные помещения №№ 3, 4, 6 находятся в подвале и являются местами общего пользования.

Полагая, что спорный объект обладает признаками общего имущества собственников помещений  многоквартирного дома, Администрация обратилась в суд с настоящим иском к ООО «ЖЭУ-3».

В соответствии с пунктами 1 и 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

Как установлено пунктом 4 статьи 244 ГК РФ, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1 и 2 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) разъяснил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилых помещениях, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) (пункт 3 Постановления N 64).

Рассматриваемый иск обоснован нахождением в реестре муниципальной собственности нежилых помещений (Подвал) №№ 3, 4, 6 общей площадью 12,4 кв.м., расположенных в многоквартирном жилом доме № 125  по ул. Ленина в г. Южно-Сахалинск, тогда как они фактически предназначены для обслуживания одного и более жилых помещений многоквартирного жилого дома; при этом в реестр не могут быть внесены изменения; нахождение спорных помещений в реестре может являться основанием для предъявления к администрации каких-либо материальных требований, несмотря на то, что данные объекты по их целевому назначению относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

 

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71, 168 АПК РФ).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 8, 9 АПК РФ).

Исходя из общих правил доказывания, коррелирующих с принципом состязательности и равноправия сторон (статья 9, 65 АПК РФ), каждая сторона представляет доказательства в подтверждение своих требований и возражений.

 

Согласно сведениям, содержащимся в экспликации к поэтажному плану дома № 125 по ул. Ленина в г. Южно-Сахалинске, находящиеся в реестре муниципальной собственности нежилые помещения места общего пользования (Подвал) №№ 3, 4, 6 общей площадью 12,4 кв.м. имеют следующее целевое назначение: подвал.

Между тем, ответчиком в судебное заседание от 10.10.2023 представлен договор аренды недвижимого муниципального имущества от 23.01.2023  № 013-00219/ДУМИ, заключенный между Администрацией г. Южно-Сахалинска (Арендодатель) и Пак А.К. (Арендатор). Арендуемым объектом по указанному договору является нежилое помещение №1 на поэтажном плане (подвал), общей площадью 26,4 кв.м., кадастровый номер 65:01:0703002:1208, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>.

Дополнительно в судебном заседании от 22.11.2023 ответчиком представлена распечатка с официального сайта Администрации г. Южно-Сахалинска с информацией «О начале приема документов на предоставление имущественной поддержки», согласно которой с 19.10.2023 по 17.11.2023 принимаются документы на участие в конкурсном отборе среди субъектов малого и среднего предпринимательства в отношении объектов, представленных в таблице, в пункте № 1 которой значится объект: нежилое помещение в жилом доме (подвал), площадью 39,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, целевое назначение – «ремонт обуви», срок аренды – 5 лет.

В судебном заседании от 11.03.2024 судом обозревалось Постановление Администрации г. Южно-Сахалинска от 28.09.2020 № 2862-па  «Об утверждении Перечня муниципального имущества, предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства городского округа «Город Южно-Сахалинск», и физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями и применяющим специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», размещенное  на официальном сайте Администрации г. Южно-Сахалинска (https://yuzhno-sakh.ru/dirs/1544/23531). В указанном перечне под пунктами №№ 9 и 10 указаны нежилые помещения (подвал) площадью 26,4 кв.м. и 39,3 кв.м., расположенные в жилом доме № 125 по ул. Ленина в г. Южно-Сахалинске, для целевого назначения «Ремонт обуви».

Исходя из поэтажного плана технического паспорта жилого дома № 125 по ул. Ленина в г. Южно-Сахалинске, имеющегося в материалах дела, в том числе представленного истцом к исковому заявлению, представителем ответчика в судебное заседание от 10.10.2023, судом установлено, что спорные помещения №№ 3, 4, 6 общей площадью 12,4 кв.м., которые истец просит обязать включить в состав общего имущества собственником многоквартирного дома, являются входной зоной по отношению к сдаваемым истцом в аренду помещениям № 1 площадью 26,4 кв.м. и № 2 площадью 39,3 кв.м. Между собой перечисленные помещения №№ 1, 2, 3, 4, 6, а также помещение № 5, являются смежными. 

Фактическое использование помещений №№ 1 и 2 под ремонт обуви подтверждается актом проверки муниципального имущества от 14.02.2024, составленного ведущим специалистом 1 разряда Департамента по управлению муниципальным имуществом аппарата Администрации г. Южно-Сахалинска ФИО2 и начальником Отдела муниципального имущества Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Южно-Сахалинска ФИО3, при участии представителей ответчика: юриста ООО «ЖЭУ-3» ФИО4 и главного инженера ООО «ЖЭУ-3» ФИО5 Данный акт представлен в судебное заседание от 11.03.2024 представителем истца. Также согласно указанному акту, дверь в помещение № 5 площадью 7,3 кв.м., которое располагается на стыке остальных помещений №№ 1, 2, 3, 4, 6 , закрыта на замок, помещение № 5 не используется.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорное помещение площадью 12,4 кв.м. используется неограниченным кругом лиц, к ним имеется свободный доступ посетителей – пользователей услуг по ремонту обуви, поскольку через спорные помещения осуществляется проход к помещениям, используемым для предпринимательской деятельности.

Таким образом, спорные помещения №№ 3, 4, 6, не имеют свободных доступ, используется как входная зона для помещений, находящихся в реестре муниципальной собственности (помещение №№ 1,2) и используются органом муниципальной власти в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, судом установлено, что многоквартирный дом утратил статус объекта, находящегося в муниципальной собственности; в связи с утратой указанного статуса все помещения, включая помещения №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6 , жилого дома № 125 по ул. Ленина в г. Южно-Сахалинске, предназначенные для обслуживания более, чем одного жилого помещения, расположенного в этом доме, относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

В ходе судебного разбирательства ответчик указал на наличие в названных помещениях признаков общего имущества собственников многоквартирного дома и выразил согласие о включении данного имущества с состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно части 1 статьи 4 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Избрание истцом неверного способа судебной защиты влечет отказ в удовлетворении заявленных им требований, поскольку в таком случае не обеспечивается защита права и его восстановление.

 

Наличие установленных по делу обстоятельств свидетельствует о том, что в рассматриваемом случае спор о целевом назначении нежилых помещений №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6 в жилом доме № 125  по улице Ленина в г. Южно-Сахалинске и их принадлежности к совместной собственности собственников помещений многоквартирного дома отсутствует.

В пункте 58 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В соответствии с пунктом 9 Постановления N 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В рассматриваемом случае, истец, обладая подтвержденным в установленном порядке правом в отношении спорного имущества, которое ответчиком не оспаривается, в судебном порядке просит признать это право на спорное имущество за другим лицом, не реализуя иные предусмотренные законом способы защиты.

Приказом Минэкономразвития России от 30.08.2011 N 424 утвержден Порядок ведения органами местного самоуправления реестров муниципального имущества, в пункте 6 которого предусмотрены основания и порядок внесения изменений в реестр сведений об объектах учета и записей об изменений о них, согласно которым в отношении объектов казны муниципальных образований сведения об объектах учета и записи об изменении сведений о них вносятся в реестр на основании надлежащим образом заверенных копий документов, подтверждающих приобретение муниципальным образованием имущества, возникновение, изменение, прекращение права муниципальной собственности на имущество, изменений сведений об объектах учета. Копии указанных документов предоставляются в орган местного самоуправления, уполномоченный на ведение реестра (должностному лицу такого органа, ответственному за ведение реестра), в 2-недельный срок с момента возникновения, изменения или прекращения права муниципального образования на имущество (изменения сведений об объекте учета) должностными лицами органов местного самоуправления, ответственными за оформление соответствующих документов.

Однако, доказательства невозможности принятия собственниками помещений многоквартирного дома решения о передачи в общую собственность собственников помещений дома спорных нежилых помещений и внесения в реестр муниципального имущества сведений о прекращении прав собственности муниципального образования на это имущество истцом в материалы дела не представлено.

При этом, следует учесть, что истец является лицом, принимающим решения относительно правового характера спорного имущества и его передачи, а также не лишено правомочий по разработке такого порядка.

Кроме того, к спорным правоотношениям подлежат применению по аналогии нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, положения Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и разъяснений к законодательству, регулирующему регистрацию прав на объекты недвижимости, в том числе разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно пунктам 52, 53 которого оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Ввиду приведенного нормативного и документального обоснования в удовлетворении искового требования администрации следует отказать в связи с недоказанностью факта нарушения прав администрации управляющей организацией.

 

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

 

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.31 Налогового кодекса Российской Федерации и в удовлетворении требований отказано, вопрос о взыскании государственной пошлины в доход федерального бюджета судом не разрешается.

 

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья

Ю.А. Дремова