АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-5289/2022

г. Петропавловск-Камчатский

20 января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 января 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 20 января 2023 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Лебедевой Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Канахиным Д.А., Самойловой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центр мониторинга рыболовства» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к администрации Олюторского муниципального района Камчатского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО1

об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 82:03:000003:823

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 31.10.2022 № б/н (сроком до 31.03.2023), диплом;

от иных лиц: не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Центр мониторинга рыболовства» (далее – истец, Общество, ООО «Центр мониторинга рыболовства») обратилось с исковым заявлением к администрации Олюторского муниципального района Камчатского края (далее – ответчик, администрация) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 82:03:000003:823.

Исковые требования заявлены со ссылками на статьи 8, 11, 12, 309, 310, 271, 273, 287.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы приобретением ООО «Центр мониторинга рыболовства» по договору купли-продажи здания пресервного цеха, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 82:03:000003:823, и имеющим исключительное право на заключение договора аренды указанного земельного участка на тех же условиях, что и предыдущий собственник здания.

Определением суда от 20.10.2022 по ходатайству истца приняты обеспечительные меры в виде запрета администрации Олюторского муниципального района Камчатского края совершать проведение кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 82:03:000003:823 до вступления в законную силу судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела № А24-5289/2022 по существу.

Определением суда от 14.11.2022 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – Управление Росреестра по Камчатскому краю), ФИО1 (далее – ФИО1).

До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство об ознакомлении с материалами дела путем предоставления ограниченного доступа к материалам дела (онлайн-ознакомление), ходатайство об отложении судебного разбирательства на более поздний срок в целях подготовки правовой позиции по делу, отзыв на заявление, от Управления Росреестра по Камчатскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. 

В отзыве на исковое заявление администрация заявленные обществом требования полагала не подлежащими удовлетворению, поскольку истец может требовать предоставления в аренду по преимущественному праву, установленному статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельного участка площадью, необходимой для размещения здания. Остальная часть земельного участка может быть предоставлена в аренду исключительно по результатам торгов, проводимых в форме аукциона.  

Суд в порядке части 5 статьи 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие представителей администрации, Управления Росреестра по Камчатскому краю, ФИО1, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В связи с предоставлением ответчиком отзыва на исковое заявление, суд не находит правовых оснований для удовлетворения ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства.

В судебном заседании 11.01.2023 в целях ознакомления представителя истца с отзывом ответчика на исковое заявление в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 10 часов 30 минут 13.01.2023. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

Во время перерыва в судебном заседании от истца поступили письменные возражения на отзыв, согласно которым истец со ссылкой на разъяснения пленумов ВАС РФ и ВС РФ доводы ответчика полагает необоснованными. 

Судебное заседание после перерыва продолжено в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Самойловой В.А., при участии того же представителя истца. 

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представил для приобщения к материалам дела выписку из Единого государственного реестра недвижимости от 09.06.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 82:03:000003:823, которая судом в порядке статьи 66 АПК РФ приобщена к материалам дела. 

Заслушав пояснения представителя истца исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, 27.11.2019 между ФИО1 (Продавец) и ООО «Центр мониторинга и рыболовства» (Покупатель) заключен договор купли продажи, по условиям которого, продавец передает, а покупатель принимает в собственность в соответствии с условиями настоящего договора здание пресервного цеха, общей площадью 754,8 кв.м, кадастровый номер здания 82:03:000003:106, расположенное по адресу: Камчатский край, Олюторский район, с. Пахачи.

Право собственности ООО «Центр мониторинга и рыболовства» зарегистрировано 29.11.2019, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 29.11.2019 в отношении здания с кадастровым номером 82:03:000003:106.

Также согласно выписке из ЕГРН от 29.11.2019 следует, что здание с кадастровым номером 82:03:000003:106 расположено на земельном участке с кадастровым номером 82:02:000003:823.

Полагая, что у общества имеется право на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 82:02:000003:823, расположенного под зданием с кадастровым номером 82:03:000003:106, без проведения торгов общество обратилось с соответствующими заявлениями в администрацию Олюторского муниципального района.  

На основании запросов ООО «Центр мониторинга» от 18.08.2022 № 3935, от 30.08.2022 № 4037 администрация письмами от 16.09.2022 № 3377, от 27.09.2022 № 3543 сообщила обществу, что земельный участок с кадастровым номером 82:03:000003:106 не имеет границ, для передачи в аренду испрашиваемого земельного участка необходимо уточнить его границы. Также администрация сообщила, что в отношении земельного участка ведутся кадастровые работы по делению земельного участка. После проведения кадастровых работ обществу будет предоставлен земельный участок под зданием с кадастровым номером 82:03:000003:106, а остальная часть испрашиваемого земельного участка будет рассмотрена после постановки на кадастровый учет.    

Ссылаясь на то, что до настоящего времени администрацией обществу не предоставлен в аренду земельный участок, расположенный под зданием, находящимся в собственности общества, на тех же условиях, что и у предыдущего собственника здания,  ООО «Центр мониторинга и рыболовства» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец (заявитель), обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума № 17540/11 от 05.06.2012, спор о наличии либо отсутствии правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным Федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1 статьи 271 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 271 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24.03.2005 № 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) регулирует отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицами, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другими федеральными законами, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Данное положение является реализацией основополагающего принципа земельного законодательства, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Как следует из материалов дела, здание с кадастровым номером 82:03:000003:106, принадлежащее на праве собственности истцу, расположено на земельном участке с кадастровым номером 82:02:000003:823.

Таким образом, в соответствии с вышеизложенными нормами у истца имеется право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов на земельный участок, расположенный под указанным зданием. 

Предметом настоящего спора является требование ООО «Центр мониторинга рыболовства» возложить на администрацию обязанность заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 82:03:000003:823 (площадью 0,8940 га) на условиях и в объеме, что и прежний собственник недвижимости с кадастровым номером 82:03:000003:106.

Так, из материалов дела следует, что между главой администрации Олюторского  муниципального района (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.06.2001 № 5, по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды на 49 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 82:03:03:0220, общей площадью 0,8940 га, расположенный по адресу: село Усть-Пахачи Олюторского района для ведения производства.

Согласно дополнительному соглашению от 06.07.2021, заключенному между арендодателем арендатором, договор аренды земельного участка от 27.06.2001 № 5 расторгнут. Запись об ограничении прав и обременениях в виде договора аренды имеет статус «Погашенная», начиная с 03.06.2022. 

Также судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН от 08.06.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 82:03:000003:823 площадь земельного участка составляет 8940 кв.м, а согласно выписке из ЕГРН от 24.11.2022 в отношении этого же земельного участка площадь земельного участка изменилась и составила 9282 +/- кв.м, что исключает возможность заключить договор аренды земельного участка на тех же условиях, что и предыдущий собственник спорного здания. 

Кроме того, согласно доводам ответчика, администрация не отказывает истцу в предоставлении земельного участка, расположенного под зданием с кадастровым номером 82:03:000003:106, но только в соответствии с площадью, необходимой для эксплуатации указанного объекта недвижимости. В связи с чем необходимо проведение кадастровых работ. 

Также суд обращает внимание на то, что согласно условиям договора аренды земельного участка от 27.06.2001 № 5, заключенного между администрацией и ИП ФИО1, земельный участок был представлен предпринимателю для ведения производства. Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 82:03:000003:823 вид разрешенного использования названного также указан «для ведения производства».

В рассматриваемом случае, истец заявленные требования основывает на том, что у него имеется исключительное право на заключение договора аренды на спорный земельный участок в связи с приобретением в собственность здания с кадастровым номером 82:03:000003:106. 

Вместе с тем, суд соглашается, что доводами ответчика о том, что применительно к рассматриваемым правоотношениям общество имеет исключительное право на предоставление земельного участка, расположенного под указанным зданием, и необходимым для его эксплуатации.  

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14–39.20 ЗК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ такое предоставление начинается с подготовки схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Кодекса.

По правилам пункта 13 статьи 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, если иное не предусмотрено Кодексом.

Кроме того, согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.17 ЗК РФ в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается кадастровый номер испрашиваемого земельного участка.

В государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, если объектом недвижимости является земельный участок.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства проведения кадастровым работ, по результатам проведения которых будут определены площадь и границы земельного участка, необходимого для эксплуатации задания с кадастровым номером 82:03:000003:106, в связи с чем такой земельный участок не обладает индивидуализирующими признаками и не может являться объектом, подлежащим передаче по договору аренды.

Доводы истца о необходимости заключения договора аренды земельного участка на тех же условиях, что и предыдущий собственник здания нормативно не обоснованы, поскольку предыдущему собственнику здания земельных участок представлялся для иных целей и на иных условиях. 

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, у суда отсутствуют правовые основания для обязания ответчика предоставить обществу в аренду земельный участок на указанных условиях путем заключения договора аренды земельного участка. В связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. и почтовые расходы относятся истца.

В силу части 5 статьи 96 АПК РФ обеспечительные меры, принятые по настоящему делу согласно определению суда от 20.10.2022 в виде запрета администрации Олюторского муниципального района Камчатского края совершать проведение кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 82:03:000003:823 до вступления в законную силу судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела № А24-5289/2022 по существу, подлежат отмене после вступления настоящего судебного акта в законную силу.

Руководствуясь статьями 96, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Камчатского края от 20.10.2022 по делу № А24-5289/2022, после вступления в законную силу данного судебного акта.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

Судья                                                                 Е.Ю. Лебедева