/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-1989/2012

Дело № А55-10763/2010

г. Казань

04 июля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Кашапова А.Р.,

судей Ивановой А.Г., Моисеева В.А.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Ахметзянова Равиля Ахметовича 

на определение Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2017 (судья Исаев А.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 (председательствующий судья Селиверстова Н.А., судьи Александров А.И., Серова Е.А.)

по делу № А55-10763/2010

по заявлениям общества с ограниченной ответственностью «Проспект» (вх. № 120432 от 01.09.2015) и открытого акционерного общества «Железобетон» (вх. № 159676 от 18.10.2017) о признании права собственности, 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Кросс», (ОГРН: 1036300445114, ИНН: 6315517876), третьи лица: ОАО «Железобетон», Ахметзянова Н.В., Ахметзянов Р.А., Плеханов С.Г.,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Самарской области от 20.05.2013 общество с ограниченной ответственностью «Кросс» (далее – ООО «Кросс», должник) признано несостоятельным (банкротом), и в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим должником утвержден Государев С.О.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.07.2014 Государев С.О. был отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 01.08.2014 (резолютивная часть) конкурсным управляющим должником утверждена Николаева О.В.

При рассмотрении настоящего дела о банкротстве ООО «Кросс» судом применены положения параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (банкротство застройщиков). 

Общество с ограниченной ответственностью «Проспект» в лице конкурсного управляющего Аминовой В.В. обратилось в суд с заявлением, в котором просило признать право собственности на следующие объекты недвижимости, застройщиком которых является должник:

 - однокомнатную квартиру строительный № 78, площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 53,20 кв.м., общей площадью 48,20 кв.м., жилой площадью 22,50 кв.м., расположенную на 6 этаже незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по адресу: г. Самара, Красноглинский район, пос. Мехзавод, квартал № 3, дом № 8, Литера А;

 - однокомнатную квартиру строительный № 82, площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 53,10 кв.м., общей площадью 48,10 кв.м., жилой площадью 22,30 кв.м., расположенную на 7 этаже незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по адресу: г. Самара, Красноглинский район, пос. Мехзавод, квартал № 3, дом № 8, Литера А;

 - однокомнатную квартиру строительный № 91, площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 53,10 кв.м., общей площадью 48,10 кв.м., жилой площадью 22,40 кв.м., расположенную на 9 этаже незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по адресу: г. Самара, Красноглинский район, пос. Мехзавод, квартал № 3, дом № 8, Литера А;

 - двухкомнатную квартиру строительный № 93, площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 63,30 кв.м., общей площадью 56,90 кв.м., жилой площадью 31,50 кв.м., расположенную на 10 этаже незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по адресу: г. Самара, Красноглинский район, пос. Мехзавод, квартал № 3, дом № 8, Литера А;

 - однокомнатную квартиру строительный № 95, площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 53,00 кв.м., общей площадью 48,00 кв.м., жилой площадью 22,20 кв.м., расположенную на 10 этаже незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по адресу: г. Самара, Красноглинский район, пос. Мехзавод, квартал № 3, дом № 8, Литера А.

Определениями Арбитражного суда Самарской области от 27.10.2015 и от 15.07.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ОАО «Железобетон», Ахметзянова Н.В., Ахметзянов Р.А. и Плеханов С.Г.

В свою очередь, ОАО «Железобетон» также обратилось в арбитражный суд с самостоятельным заявлением, в котором просило признать право собственности на то же жилое помещение, что и заявитель ООО «Проспект» – однокомнатную квартиру строительный № 82, расположенную по вышеназванному адресу.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2017 заявления ООО «Проспект» и ОАО «Железобетон» в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объединены судом в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2017 по делу № А55-10763/2010 заявление ООО «Проспект» удовлетворено частично.

Признано за ООО «Проспект» право собственности на однокомнатную квартиру строительный №91, общей площадью 48,10 кв.м., жилой площадью 22,40 кв.м., площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 53,10 кв.м., расположенную на 9 этаже в объекте незавершенного строительства – жилом доме №8, квартала 3 в поселке Мехзавод, Красноглинского района города Самары.

Признано за ООО «Проспект» право собственности на двухкомнатную квартиру строительный №93, общей площадью 56,90 кв.м., жилой площадью 31,50 кв.м., площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 63,30 кв.м., расположенную на 10 этаже в объекте незавершенного строительства – жилом доме №8, квартала 3 в поселке Мехзавод, Красноглинского района города Самары. 

Признано за ООО «Проспект» право собственности на однокомнатную квартиру строительный №95, общей площадью 48,00 кв.м., жилой площадью 22,20 кв.м., площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 53,00 кв.м., расположенную на 10 этаже в объекте незавершенного строительства – жилом доме №8, квартала 3 в поселке Мехзавод, Красноглинского района города Самары.

В удовлетворении остальной части заявления ООО «Проспект» отказано. Заявление ОАО «Железобетон» удовлетворено.

Признано за ОАО «Железобетон» право собственности на однокомнатную квартиру строительный №82, общей площадью 48,7 кв.м., жилой площадью 22,30 кв.м., площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 53,8 кв.м., расположенную на 7 этаже в объекте незавершенного строительства – жилом доме №8, квартала 3 в поселке Мехзавод, Красноглинского района города Самары. 

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2018 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.12.2017 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Ахметзянов Р.А. обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой.

В кассационной жалобе Ахметзянов Р.А., ссылаясь на несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит отменить состоявшиеся по обособленному спору судебные акты в части удовлетворения требований ООО «Проспект» на жилые помещения № 91, №93, №95, направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением Главы города Самары от 08.09.2003 №971 должнику выделен земельный участок и разрешено строительство по адресу г. Самара, Красноглинский район, пос. Мехзавод, квартал № 3. 

17.02.2005 на основании Постановления Главы города Самары от 08.09.2003 №971 Комитетом по управлению имуществом г. Самары с должником заключен договор аренды земельного участка по вышеуказанному адресу №013926з.

19.09.2008 Главой городского округа Самары выдано разрешение на строительство №RU 63301000-174.

После получения разрешения на строительство должник опубликовал проектную декларацию в информационно-аналитическом обозрении «Новости рынка недвижимости» №34 (579) от 29.09.2008.

Вступившим в законную силу определением от 04.12.2014 по настоящему делу в реестр требований о передаче жилых помещений должника включены требования ООО «Проспект»: однокомнатной квартиры строительный № 91, общей площадью 59,00 кв.м., расположенной по адресу строительства г.Самара, Красноглинский район, пос. Мехзавод, квартал № 3, секция Б, сумма, уплаченная по договору, предусматривающему передачу жилого помещения составляет 1 475 000 руб., неисполненные обязательства отсутствуют; двухкомнатной квартиры строительный № 93, общей площадью 75,00 кв.м., расположенной по адресу строительства г.Самара, Красноглинский район, пос. Мехзавод, квартал № 3, секция Б, сумма, уплаченная по договору, предусматривающему передачу жилого помещения составляет 1 875 000 руб., неисполненные обязательства отсутствуют и однокомнатной квартиры строительный № 95, общей площадью 59,00 кв.м., расположенной по адресу строительства г.Самара, Красноглинский район, пос. Мехзавод, квартал № 3, секция Б, сумма, уплаченная по договору, предусматривающему передачу жилого помещения составляет 1 475 000 руб., неисполненные обязательства отсутствуют.

Этим же определением в реестр требований о передаче жилых помещений должника включены требования Ахметзянова Равиля Ахметовича на квартиры: однокомнатную квартиру строительный № 91, общей площадью 59,00 кв.м., расположенной по адресу строительства г.Самара, Красноглинский район, пос. Мехзавод, квартал № 3, секция Б, сумма, уплаченная по договору, предусматривающему передачу жилого помещения составляет 1 475 000 руб., неисполненные обязательства отсутствуют и двухкомнатной квартиры строительный № 93, общей площадью 75,00 кв.м., расположенной по адресу строительства г.Самара, Красноглинский район, пос. Мехзавод, квартал № 3, секция Б, сумма, уплаченная по договору, предусматривающему передачу жилого помещения составляет 1 875 000 руб., неисполненные обязательства отсутствуют. 

Кроме того, указанным определением в реестр требований о передаче жилых помещений должника включено требование ОАО «Железобетон» на однокомнатную квартиру строительный № 95, общей площадью 59,00 кв.м., расположенную по адресу строительства г.Самара, Красноглинский район, пос. Мехзавод, квартал № 3, секция Б, сумма, уплаченная по договору, предусматривающему передачу жилого помещения составляет 1 475 000 руб., неисполненные обязательства отсутствуют.

Проверяя обоснованность требований заявителя в отношении квартир №№91,93 и 95, суд первой инстанции и согласившийся с ним апелляционный суд установили следующее. 

02.09.2010 ООО «Проспект» и ООО «Кросс» заключили договор «О долевом участии в строительстве жилого дома» № 91, по условиям которого должник обязан после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать в пользу ООО «Проспект» однокомнатную квартиру № 91 (строительный) общей площадью 49,56 кв.м., кроме того, площадь лоджий, балконов 9,44 кв.м., в осях «А/1»-«Д» и «24»-«27», расположенную на 3-м этаже, 2 очередь строительства (секция Б), по адресу: г.Самара, Красноглинский район, пос. Мехзавод, квартал № 3 (строительный адрес), стоимостью 1 475 000 руб.

В материалы дела представлен технический паспорт на жилое помещение, в котором отражены технические характеристики однокомнатной квартиры строительный №91, общей площадью 48,10 кв.м., жилой площадью 22,40 кв.м., площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 53,10 кв.м., расположенной на 9 этаже в объекте незавершенного строительства – жилом доме №8, квартала 3 в поселке Мехзавод, Красноглинского района города Самары.

21.04.2010 ООО «Проспект» и ООО «Кросс» заключили договор «О долевом участии в строительстве жилого дома» № 93, по условиям которого должник обязан после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать в пользу ООО «Проспект» двухкомнатную квартиру № 93 (строительный) общей площадью 62,54 кв.м., кроме того, площадь лоджий, балконов 12,46 кв.м., в осях «28»-«31» и «Б»-«К», расположенную на 10-м этаже, 2 очередь строительства (секция Б), по адресу: г.Самара, Красноглинский район, пос. Мехзавод, квартал № 3 (строительный адрес), стоимостью 1 875 000 руб.

В обосновании заявленных требований в материалы дела представлен технический паспорт на жилое помещение, в котором отражены технические характеристики квартиры – двухкомнатная квартира строительный №93, общей площадью 56,90 кв.м., жилой площадью 31,50 кв.м., площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 63,30 кв.м., расположенная на 10 этаже в объекте незавершенного строительства – жилом доме №8, квартала 3 в поселке Мехзавод, Красноглинского района города Самары.

02.09.2010 ООО «Проспект» и ООО «Кросс» заключили договор «О долевом участии в строительстве жилого дома» № 95, по условиям которого должник обязан после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать в пользу ООО «Проспект» однокомнатную квартиру № 95 (строительный) общей площадью 49,56 кв.м., кроме того, площадь лоджий, балконов 9,44 кв.м., в осях «А/1»-«Д» и «24»-«27», расположенную на 10-м этаже, 2 очередь строительства (секция Б), по адресу: г.Самара, Красноглинский район, пос. Мехзавод, квартал № 3 (строительный адрес), стоимостью 1 475 000 руб.

В дело представлен технический паспорт на жилое помещение, в котором отражены технические характеристики квартиры – однокомнатная квартира строительный №95, общей площадью 48,00 кв.м., жилой площадью 22,20 кв.м., площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 53,00 кв.м., расположенная на 10 этаже в объекте незавершенного строительства – жилом доме №8, квартала 3 в поселке Мехзавод, Красноглинского района города Самары.

Жилой дом полностью построен (секции Д, Г, В) подведены коммуникации, секции А и Б - в высокой степени готовности. 

Распоряжением Администрации Красноглинского района г. Самары №853 от 25.11.2009 жилому дому присвоен адрес г. Самара, Красноглинский район, пос.Мехзавод, квартал 3, д.8. 

До настоящего времени в эксплуатацию не сдан, свои обязательства по сдаче дома в установленный договором срок должник не исполнил.

В отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию суд первой и апелляционной инстанции указали на то, что вышеназванный жилой дом является объектом незавершенного строительства.

Учитывая изложенное, приняв во внимание, что банкротство должника проводится по правилам, предусмотренным главой IX Закона о банкротстве, «Банкротство застройщиков», с учетом ранее рассмотренных судами требований иных участников долевого строительства о признании права собственности на жилые помещения, расположенные в жилом доме №8, квартала 3 в поселке Мехзавод, Красноглинского района города Самары и недопустимости нарушения принципа равенства участников гражданско-правовых отношений, закрепленного в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание, что обязательства ООО «Проспект» перед должником исполнены, а объекты, на которые заявитель просил признать право собственности фактически созданы, суды удовлетворили заявленные требования в указанной части. 

Доводы Ахметзянова Р.А. о том, что спорные жилые помещения не свободны от прав третьих лиц отклонены исходя из следующего.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Самарской области от 04.12.2014 требования ООО «Проспект», Ахметзянова Р.А., ОАО «Железобетон» о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Кросс» на спорные квартиры №№91,93 и 95 признаны обоснованными.

Оставляя вышеназванные судебные акты без изменений, суд кассационной инстанции указал на то, что в целях защиты прав лиц, финансировавших строительство жилого дома, Законом о банкротстве предусмотрена возможность, при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, их включения в реестр требований о передаче жилых помещений. 

Наличие правопритязаний двух участников строительства в отношении одного и того же жилого помещения не является препятствием для признания всех таких требований о передаче жилых помещений обоснованными.

Когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, преимуществом в получении титула собственника обладает то лицо, во владение которого это имущество передано применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации; иные покупатели вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора (абзац шестой пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, при рассмотрении спора о праве на имущество, в отношении которого продавцом заключены два разных действительных договора об отчуждении будущей недвижимости, исполненных покупателями, ключевым является вопрос о том, во владении кого находится это имущество.

Кроме этого, значение имеют: дата заключения договоров (возникновения права требования передачи вещи), регистрация договоров долевого участия, разумность и добросовестность покупателя и т.п.

Установив, что в данном случае договоры на долевое участие должник заключил с ООО «Проспект» ранее, чем с Ахметзяновым Р.А. и эти договоры не расторгнуты и не признаны недействительными, суды сделали вывод о том, что заявитель обладает преимущественным правом на это имущество. 

Между тем, судами не учтено следующее.

Возражая против заявленных ООО «Проспект» требований, Ахметзяновым Р.А. были приведены доводы об отсутствии оплаты за спорные помещения со стороны ООО «Проспект». 

Ахметзянов Р.А. указывал на то обстоятельство, что внешний управляющий ООО «Кросс» Государев С.О. уведомил ООО «Проспект» о расторжении договоров долевого участии на вышеуказанные помещения.

При этом, кассатор пояснил, что не смотря на то обстоятельство, что договора ООО «Проспект» с ООО «Кросс» более ранней даты, жилые помещения переданы Ахметзянову Р.А. по акту приема-передачи.

Указанное, по мнению кассатора, свидетельствует об отсутствии правовых оснований для признания за ООО «Проспект» права собственности на жилые помещения.

В соответствии с положениями пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ и пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ суды в мотивировочной части судебного акта обязаны указать мотивы, по которым отвергли те или иные доказательства, отклонили приведенные в обоснование своих возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Однако, в нарушение вышеприведенных норм процессуального закона, обжалуемые судебные акты не содержат в себе результатов оценки заявленных Ахметзяновым Р.А в возражениях по требованию ООО «Проспект» доводов и представленных в их обоснование доказательств. 

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит вывод судов о наличии оснований для признания права собственности ООО «Проспект» на спорные жилые помещения преждевременным.

Согласно положениям части 2 статьи 287 АПК РФ, суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены или были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

С учетом изложенного, определение Арбитражного суда Самарской области 25.12.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ, а обособленный спор направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 этого же Кодекса, при котором суду следует устранить отмеченные нарушения, с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, оценки представленных в деле доказательств, установить все имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора обстоятельства.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Самарской области от 25.12.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 по делу № А55-10763/2010 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            А.Р. Кашапов 

 

Судьи                                                                                    А.Г. Иванова 

 

                                                                                              В.А. Моисеев