Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-30258/2023

11 января 2024 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  09 января 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  11 января 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: закрытое акционерное общество «Реал-Строй» (адрес:  Россия 196247, Санкт-Петербург, пл. Конституции, д.2, литер А, пом. 7Н, офис 727, ОГРН: 

<

***>);;

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Интеллектуальные видеосистемы» (адрес:  Россия 199106, Санкт-Петербург, 20-я линия Васильевского острова, д.13, лит.А, пом. 8-Н; Россия 191015, Санкт-Петербург, ул. Кавалергардская, д. 5, лит. А, пом. 11Н, ОГРН: 

<

***>);

о взыскании задолженности,

- встречное требование о взыскании уплаченной арендной платы,

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 11.09.2023),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 06.04.2023),

установил:

Закрытое акционерное общество «Реал-Строй» (далее – истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Интеллектуальные видеосистемы» (далее – ответчик, арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 115 630,74 руб., пеней за просрочку внесения арендной платы по состоянию на 27.03.2023 в размере 10 406,77 руб., пеней за просрочку внесения арендной платы, начисленных на суму долга за период с 28.03.2023 по день фактической уплаты долга по ставке 0,2% в день. 

Определением от 07.04.2023 исковое заявление принято к рассмотрению судьей Балакир М.В. в порядке упрощенного производства.

Определением от 05.05.2023 к совместному рассмотрению с первоначальным иском суд принял встречное исковое заявление ООО «Интеллектуальные видеосистемы» о взыскании с ЗАО «Реал-Строй» суммы перечисленной арендной платы в размере 170 403,20 руб., пеней за просрочку передачи части зданий в аренду в размере 21 470,80 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.395 ГК РФ, начисленных из расчета действующей в соответствующие периоды ключевой ставки Банка России, начиная с 20.02.2023 и по дату фактического исполнения обязательства, расходов по оплате государственной пошлины.

Определением от 02.06.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2023 в связи с назначением судьи Балакир М.В. на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, руководствуясь статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело № А56-30258/2023 передано для рассмотрения в производство судье Варениковой А.О.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал, представил на обозрение суда оригинал договора аренды, акт приема-передачи к нему, а также акт возврата помещений обществом «СтройСвязьСервис». Также истец пояснил, что с февраля 2023 года им был ограничен доступ арендатора в арендуемое помещение в связи с нарушением пункта 4.6. договора, что в последующем стало причиной расторжения договора аренды.

Ответчик возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований, поддержал встречные исковые требования, пояснил, что истцом не был ему передан подписанный договор субаренды и акт приема-передачи помещения; допуск в помещение не был организован, ключи не передавались, пропуска на проход сотрудников не оформлены, в связи с чем им была направлена в адрес истца претензия с требованием возвратить арендные платежи в добровольном порядке в размере 170 403,20 руб.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

19.12.2022 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор субаренды помещения №РС/П5/СУ-221219-104817, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать во временное владение и пользование арендатора объекты недвижимости, перечисленные в приложении №1 к договору (пом.11Н по адресу: 197342, Санкт-Петербург, ул. Сердобольская, д.64, лит.К, площадью 169,6 кв.м.) и обозначение на плане приложения №2.

При этом, как указано в пункте 3.1 договора, передача арендуемой части здания арендатору осуществляется по акту приема-передачи в течение 15 календарных дней с даты подписания договора, оплаты фиксированной части арендной платы за первый месяц аренды и обеспечительного платежа.

Согласно пункту 4.1 договора арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату  за пользование арендуемой частью здания, размер, порядок расчета и оплаты которой устанавливается в приложении №5 к договору. В соответствии с приложением №5 фиксированная часть арендной платы составляет 155 403,2 руб., переменная часть арендной платы состоит из базовой и расчетной частей. Базовая часть составляет 15 000 руб. и оплачивается не позднее 1- числа оплачиваемого месяца аренды. Расчетная часть определяется ежемесячно пропорционально арендуемой части здания, исходя из суммы последних имеющихся в распоряжении арендодателя начислений за каждый вид коммунальных ресурсов и эксплуатационных услуг, предоставляемых в арендный комплекс.

Также пунктом 4.6 договора предусмотрена обязанность арендатора произвести уплату обеспечительного платежа в течение 5 дней с момента подписания договора в сумме 340 806,4 руб.

Помещение передано в пользование арендатора по акту от 01.01.2023.

Денежные средства за первый месяц аренды в виде фиксированной и базовой частей арендной платы на сумму 170 403,2 руб. перечислены на счет арендодателя.

Однако, как указывает истец, в нарушение условий договор обеспечительный платеж не был внесен в установленные договором сроки, в связи с чем с февраля 2023 года арендодатель ограничил доступ арендатора к помещению, а 08.02.2023 направил уведомление об отказе от договора и об освобождении помещения.

Задолженность арендатора по внесению арендной платы за февраль 2023 года составила 115 630,74 руб.

Поскольку требование об оплате долга арендатором исполнено не было, истец обратился в суд с иском о взыскании 115 630,74 руб. задолженности, на которую в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды начислены пени по ставке 0,2% в день.

Ответчик, ссылаясь на то, что помещение фактически не передавалось, предъявил встречное требование о возврате уплаченных денежных средств. При этом ответчик указал, что арендатором спорного помещения до заключения договора с ним, было ООО «СвязьСтройСервис». Указанная организация не вывезла имущество из арендуемых помещений, в связи с чем помещение не могло быть передано ответчику. В связи с изложенным ответчик также потребовал взыскания с истца уплаты неустойки за нарушение сроков передачи объекта.

Оценив доводы сторон и представленные ими доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований обеих сторон ввиду следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства по договору аренды направлены на встречное удовлетворение собственных интересов каждой из сторон и носят возмездный характер, то есть направлены на получение платы (встречного предоставления) за исполнение обязанности по предоставлению имущества.

Истец, обращаясь в суд с иском, ссылается на то, что спорное имущество было предоставлено в пользование арендатора, однако в связи с ненадлежащим исполнением последним обязанности по внесению обеспечительного платежа договор был расторгнут и у арендатора возникла обязанность по оплате последнего месяца аренды – февраля.

Доводы ответчика сводятся к тому, что имущество не было предоставлено в пользование, в связи с чем у истца отсутствует право требовать внесения арендной платы и возникла обязанность по возврату уплаченных денежных средств.

В соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ каждая сторона доказывает обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Истцом в качестве доказательства исполнения обязанности по передаче объекта в пользование арендатора представлен в материалы дела вместе с договором аренды акт приема-передачи помещения в аренду, подписанный обеими сторонами. Указный акт датирован 01.01.2023. Оригинал указанного документа обозревался судом в судебном заседании.

Ответчик, не оспаривая подлинность указанных документов и факт их подписания, настаивал на том, что документы были подписаны им до момента фактической передачи объекта и на самом деле объект не передавался, поскольку находился в пользовании другой организации – ООО «СтройСвязьСервис».

Между тем, истцом в материалы дела представлен акт возврата помещения, подписанный между истцом и ООО «СтройСвязьСервис» 31.12.2022, из которого следует, что в указанную дату помещение было освобождено названной организацией. Достоверность этого документа ответчиком не оспорена.

Кроме того, в материалы дела представлена переписка сторон в мессенджере «Watsap», из которой усматривается, что помещения использовались арендатором, поскольку, в частности, в переписке от 02.02.2023 есть вопрос к арендодателю о том, использовались ли компьютеры арендатора, поскольку арендатором была замечена активность за его компьютерами.

Обращение ООО «СтройСвязьСервис» по поводу ограничений в доступе к имуществу, не свидетельствует о том, что это имущество находилось именно в спорном арендуемом помещении.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что помещение было передано в распоряжение истца и использовалось последним в течение января 2023 года, в связи с чем не имеется оснований ни для возврата арендодателем полученных арендных платежей, ни для уплаты штрафных санкций за нарушение сроков передачи объекта.

Также судом установлено, что с 03.02.2023 арендодатель ограничил доступ арендатора на объект, что самом арендодателем не опровергается. При этом в качестве основания для недопуска истец указал неисполнение обязанности по внесению обеспечительного платежа и на положения пункта 5.9. договора, предоставляющие ему право ограничить доступ арендатора на объект при наличии долга.

Действительно, условиями договора аренды предусмотрено право арендодателя приостановить допуск арендатора на объект в случае нарушения арендатором обязательств по внесению арендных платежей и иных платежей по договору на срок, более 10 дней. Вместе с тем, учитывая, что за нарушение сроков внесения любых платежей по договору установлена неустойка в размере 0,2% в день, ограничение доступа арендатора на объект является уже не мерой ответственности арендатора, а способом давления. При этом, учитывая, что договор аренды является возмездным и обязанности арендатора оплатить пользование корреспондирует обязанность арендодателя предоставить объект в пользование, лишение арендатора возможности использовать объект с одновременным требованием об оплате пользования является злоупотреблением правом и ведет к неосновательности получения платы за имущество, выбывшее из владения арендатора.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о необоснованности требований истца о взыскании с ответчика платы за пользованием помещением за февраль 2023 года с начисленными на указанную сумму штрафными санкциями.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении первоначального и встречного исков отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.