АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-19527/2018

28.12.2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25.12.2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 28.12.2018 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Яцкевич Ю.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЛОБАЛИНВЕСТ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664022, 

<

...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАЙЗЕН" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 664511, 

<

...>)

Третье лицо: АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "АЛЬФА-БАНК" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 107078, 

<

...>)

о расторжении договора аренды; о взыскании 608 548 руб. 23 коп., 

при участии в заседании 18.12.2018:

от истца – ФИО2 представитель по доверенности № 05-2018 от 10.05.2018; 

от ответчика – ФИО3 представитель по доверенности от 14.05.2018;

от третьего лица - не явился, извещен надлежащим образом;

В судебном заседании 18.12.2018г. в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11 час. 30 мин. 25.12.2018 г.

Стороны об объявлении перерыва в судебном заседании уведомлены, в том числе путем размещения сведений о дате, времени и месте рассмотрения дела на сайте арбитражного суда Иркутской области www.irkutsk.arbitr.ru;

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии:

от истца – ФИО2 представитель по доверенности № 05-2018 от 10.05.2018;

от ответчика – не явились, извещены надлежаще;

от третьего лица - не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЛОБАЛИНВЕСТ" (истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАЙЗЕН" (ответчику) с требованием о расторжении договора аренды № 102-2715/ДДА от 09.07.2015 г., а также о взыскании задолженности в размере 608 548 руб. 23 коп., из которых: 433 276 руб. 73 коп. – основной долг, 170 033 руб. 50 коп. – неустойка. 

В обоснование заявленного иска истец ссылается на нарушение ответчиком обязательств по своевременному возмещению арендной платы по договору аренды № 102-2715/ДДА от 09.07.2015г., использование помещения не по назначению и профилю, в том числе, с нарушением норм пожарной безопасности.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, каких-либо ходатайств не направил.

Суд в соответствии с ч.ч. 1,3 ст. 156 АПК РФ провел судебное заседание в отсутствие надлежащим образом извещенного третьего лица.

Истец в судебном заседании - 18.12.2018 (до перерыва) в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил размер исковых требований и просил взыскать ответчика задолженность в размере 1 459 127 руб. 06 коп., из которых: 905 528 руб. 61 коп. - задолженность по постоянной арендной плате за январь, февраль, март, апрель, май 2018 и переменной - за февраль, март, апрель, май 2018 года; 553 598 руб. 45 коп. - пени за период с 06.01.2018 по 20.07.2018. Требование о расторжении договора, оставил без изменения.

Ответчик в отношении требования о расторжении договора не возражал. При этом указал на частичное погашение долга, в подтверждение суду, в ходе рассмотрения настоящего дела, ответчиком суду были представлены копии платежных поручений.

В связи с необходимостью предоставления истцом дополнительных доказательств по делу, в судебном заседании 18.12.2018. в порядке ст. 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 11 час. 30 мин. 25.12.2018. Вопрос о принятии уточнения исковых требований судом был оставлен открытым.

После перерыва, ответчик в судебное заседание не явился, посредством системы «Мой Арбитр» направил суду объяснения в порядке ст. 81 АПК РФ.

Истец представил дополнительные доказательства по делу, заявление об уточнении исковых требований до суммы 1 459 127 руб. 06 коп. не поддержал, настаивал на удовлетворении исковых требований в первоначальной редакции.

В связи с чем, судом рассматривается требование истца о расторжении договора аренды № 102-2715/ДДА от 09.07.2015 г. и взыскании с ответчика задолженности в размере 608 548 руб. 23 коп., из которых: 433 276 руб. 73 коп. – задолженность по постоянной арендной плате за апрель, май 2018 и переменной части за февраль, март, апрель, май 2018; 170 033 руб. 50 коп. – неустойка за период с 06.04.2018 по 20.07.2018.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела и представленные документы, судом установлены следующие обстоятельства.

09.07.2015 между Обществом с ограниченной ответственностью «ГлобалИнвест» (арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью «Кайзен» (арендатором) заключен договор аренды № 102-2715/ДДА от 09.07.2015 г. (далее по тексту - договор № 102-2715/ДДА от 09.07.2015 г.), в редакции протокола разногласий от 09.07.2015, в соответствии с пунктом 2.1 которого, арендодатель обязался передать за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязался принять и вовремя вносить арендную плату за нежилое помещение на объекте (помещение № 102), площадью 377,3 кв.м., расположенном по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Верхняя Набережная, д. 10, кадастровый номер 38:36:000021:28900 (объект или здание).

В силу п. 3.1 договора - договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнении сторонами своих обязательств. При этом, руководствуясь п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны установили, что условия договора аренды применяются к их отношениям, возникшим с даты подписания договора. Дата начала аренды - 01.08.2015, окончания - 02.09.2020.

Согласно п. 4.1 договора, арендная плата состоит из постоянной и переменной арендной платы. Расчетным периодом по оплате арендной платы является календарный месяц. Минимальный размер постоянной арендной платы по договору составляет 6 000 руб. за 1 квадратный метр площади в год, который подлежит внесению не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца. Состав, порядок определения и сроки оплаты переменной арендной платы приведены в Приложении № 5 к договору (п.п. 4.1.1, 4.1.2 договора).

Так согласно Приложению № 5 к договору переменная арендная плата оплачивается арендатором на основании счета арендодателя и расчета подготовленного по форме Приложения № 8 к договору, в течение 5 дней с даты выставления арендодателем счета н оплату (л.д.42-43).

 Судом установлено, что истцом обязательства по договору аренды № 102-2715/ДДА от 09.07.2015 г. исполнены надлежащим образом, а именно: нежилое помещение, указанное в п. 2.1 договора, передано ответчику по акту приема-передачи помещения, подписанному обеими сторонами 28.09.2015 (Приложение № 2 к договору) (т. 1 л.д.39).

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как указывалось судом выше постоянная арендная плата подлежит внесению не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца, а переменная - в течение 5 дней с даты выставления арендодателем счета н оплату.

Вместе с тем, как указал истец, обращаясь в суд с настоящим иском, обязательства по своевременному внесению арендной платы в срок, установленный п.п. 4.1.1, 4.1.2, с учетом Приложения № 5 к договору, ответчиком исполнены не были, в связи с чем, задолженность ответчика по постоянной арендной плате за апрель, май 2018 составляет 377 300 руб., по переменной -  за февраль, март, апрель, май 2018 - 59 576 руб. 73 коп.

Заявляя о взыскании коммунальных платежей (переменной арендной платы) за февраль, март, апрель, май 2018, истцом в материалы дела представлены универсальные передаточные документы № 394 от 28.02.2018 на сумму 19 901 руб. 65 коп., № 705 от 31.03.2018 на сумму 17 360 руб. 12 коп., № 1156 от 30.04.2018 на сумму 11 684 руб. 62 коп., № 1932 от 31.05.2018 на сумму 10 630 руб. 34 коп. (т. 1 л.д.72-75). 

Сведения, отраженные в указанных документах ответчиком не оспорены.

При этом, возражая относительно удовлетворения исковых требований в данной части, ответчик указал на наличие платежных поручений, свидетельствующих об оплате задолженности, в подтверждение чему, представил копии следующих платежных поручений: № 12 от 25.01.2018 на сумму 150 000 руб.. № 13 от 29.01.2018 на сумму 100 000 руб., № 14 от 31.01.2018 на сумму 50 000 руб., № 52 от 15.03.2018 на сумму 150 000 руб., № 53 от 15.03.2018 на сумму 100 000 руб. (т. 2 л.д.8-13).

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, представленные ответчиком документы, рассмотрев довод последнего о частичном погашении задолженности, суд пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Пунктом 3 приведенной правовой нормы установлено, что если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

Представленные ответчиком платежные поручения, подтверждающие внесение арендной платы (по постоянной и переменной части), содержат сведения о том, за какой период осуществлен платеж, то есть в данном случае при оплате арендной платы ответчик сам определял период, за который вносилась оплата, указывая его в графе "назначение платежа" в платежных документах.

Следовательно, истец правомерно относил суммы платежей в счет оплаты обязательств за указанные в платежных поручениях периоды.

Таким образом, суд не может согласиться с доводом ответчика о том, что платёжные поручения: № 12 от 25.01.2018, № 13 от 29.01.2018, № 14 от 31.01.2018, № 52 от 15.03.2018, № 53 от 15.03.2018, свидетельствуют об отсутствие задолженности в размере произведенной оплаты по указанным платежным документам, поскольку спорный период, в назначении платежа, не указан.

Иные доводы ответчика, качающиеся исполнения договора аренды в части оплаты на  расчетный счет ООО «УК КомсоМОЛЛ-Иркутск», наличие переплаты за январь 2018, судом во внимание не принимаются, поскольку относятся к уточненным исковым требованиям истца, которые в рамках настоящего иска судом не были приняты (так как после перерыва не были поддержаны истцом)..

На дату судебного заседания доказательств оплаты долга по арендной плате в сумме 436 876 руб. 73 коп. ответчиком не представлено.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В связи с чем, суд полагает, что требование истца о взыскании с ответчика суммы основного долга подлежит удовлетворению в сумме 436 876 руб. 73 коп., в том числе: 377 300 руб. - задолженность по постоянной арендной плате за апрель, май 2018 и 59 576 руб. 73 коп. - задолженность по переменной арендной плате за февраль, март, апрель, май 2018. 

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В п. 7.4 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за несвоевременную уплату арендных платежей в виде пени в размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки.

Заключая договор аренды № 102-2715/ДДА от 09.07.2015 г., арендатор (ответчик) был уведомлен и согласен с недопустимостью совершения нарушений условий договора, в том числе сроков внесения арендной платы и с мерами ответственности (п. 7.4 договора).

Условие договора – п. 7.4 не противоречит нормам ГК РФ; договор аренды № 102-2715/ДДА от 09.07.2015 г. в установленном законом порядке недействительным не признан.

Согласно расчету, представленному истцом, сумма пени за период с 06.04.2018 по 20.07.2018 составила 171 671 руб. 50 коп. 

Судом расчет неустойки проверен, признан арифметически верным и соответствующим условиям заключенного сторонами договора.

Пункт 1 статьи 333 ГК РФ предоставляет суду право снизить подлежащий взысканию размер неустойки при наличии соответствующего заявления ответчика.

Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Ответчиком в предварительном судебном заседании 25.04.2018 заявлено устное ходатайство о снижении неустойки, в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении неустойки, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

По смыслу статей 332, 333 ГК РФ установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом (пункт 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Суд, оценив всю совокупность доказательств, представленных как истцом, так и ответчиком, приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленного ответчиком ходатайства в связи со следующим.

Как указывалось судом выше, в п. 7.4 заключенного сторонами договора размер пени определен сторонами размере 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки. Суд считает, что указанный размер пени несоразмерен последствиям нарушения ответчиком обязательства, в связи с чем, полагает возможным снизить заявленную к взысканию пеню до 34 500 руб., что соразмерно 0,1% в день от суммы долга за каждый день просрочки.

При этом суд исходит из того, что ставка 0,1% в день является достаточной для компенсации потерь кредитора и не находится в большой диспропорции с предполагаемым ущербом. Размер неустойки 0,1% за каждый день просрочки является обычно принятым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким, так как выше ключевой ставки и фактически приравнен к 36% годовым. 

Таким образом, требование истца подлежит удовлетворению частично, в результате чего с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАЙЗЕН" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЛОБАЛИНВЕСТ" подлежит взысканию неустойка в сумме 34 500 руб., в остальной части иск о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.

Рассмотрев требование истца о расторжении договора аренды № 102-2715/ДДА от 09.07.2015г., суд пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В разделе 8 договора «Прекращение договора аренды» сторонами согласован перечень оснований для одностороннего расторжения договора арендодателем.

Так договор может быть расторгнут (досрочно прекращен) арендодателем в одностороннем внесудебном порядке, в том числе в случае просрочки арендатором сроков уплаты любых платежей, предусмотренных договором аренды, более чем на 7 календарных дней подряд, а так же в случае если арендатор систематически задерживает оплату любых платежей, причитающихся по договору аренды, т.е. две и более задержки суммарно на 10 календарных дней в течение 365 дней, начиная с даты подписания договора (п. 8.1.1, п. 8.1.2 договора).

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Как установлено судом, ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы по договору аренды № 102-2715/ДДА от 09.07.2015 г. в сумме 436 876 руб. 73 коп., из которых: 377 300 руб. - задолженность по постоянной арендной плате за апрель, май 2018 и 59 576 руб. 73 коп. - задолженность по переменной арендной плате за февраль, март, апрель, май 2018.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что арендатор более двух раз подряд нарушил условие договора о сроке внесения арендной платы.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия № 116 от 06.06.2018 с предложением в срок - 15 календарных дней с даты получения претензии, в добровольном порядке расторгнуть договор по соглашению сторон, в связи с существенными нарушениями арендатором обязательств по договору (использование арендуемого помещения не по назначению и профилю, нарушение норм пожарной безопасности, невыполнении обязательства по страхованию ответственности арендатора перед третьими лицами, систематическая просрочка оплаты арендной платы) и оплатить имеющуюся задолженность (т. 1 л.д.65-66). Судом установлено, что указанная претензия получена ответчиком 26.06.2018, о чем свидетельствует подпись представителя ООО «Кайзен» ФИО3, действующего на основании доверенности.

В ответ на указанную претензию, ответчик относительно расторжения договора не возражал, однако указал на необходимость определения суммы задолженности (т. 1 л.д.67).

Исходя из вышеизложенного, судом установлено, что досудебный претензионный порядок по требованию о расторжении договора аренды истцом соблюден.

При установленных по делу обстоятельствах, а именно: подтвержденном факте систематического невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (более трех раз подряд), обращении истца к ответчику с требованием о необходимости исполнения последним обязательства по оплате возникшей задолженности в разумный срок и соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора, принимая во внимание положения статей 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий заключенного сторонами договора, арбитражный суд считает, что нарушение ответчиком договора аренды № 102-2715/ДДА от 09.07.2015г. является существенным, поскольку в значительной степени лишает арендодателя – истца по делу того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем, требование истца о расторжении договора аренды аренды № 102-2715/ДДА от 09.07.2015 г. подлежит удовлетворению. 

Всем существенным доводам сторон судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении; иные доводы и пояснения несущественны и на выводы суда не влияют.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд приходит к следующим выводам. 

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд приходит к следующим выводам. 

Всоответствии со ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в сумме 21 171 руб., в том числе: 6 000 руб. – рассмотрение требования неимущественного характера (о расторжении договора), 15 171 руб. – за рассмотрение требования имущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды №102-0715/ДДА от 09.07.2015

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАЙЗЕН" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЛОБАЛИНВЕСТ" всего 492 547 руб. 73 коп.:

 - 436 876 руб. 73 коп. – основной долг;

- 34 500 руб. – пени.

- 21 171 руб. – расходы на оплату государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части требования о взыскании неустойки отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока решение вступает в законную силу.

СудьяЮ.С. Яцкевич