Арбитражный суд Волгоградской области 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Волгоград

«03» сентября 2021 года                                                                        Дело № А12-36962/2019

Резолютивная часть решения объявлена 27 августа 2021г., решение в полном объеме изготовлено 03 сентября 2021г.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Муравьева А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фаменковой В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Нет долгов» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности в размере 1.992.748 руб. 41 коп., по договору аренды №218-В от 08.02.2013г., из которых арендная плата за период с 31.01.19 по 31.07.19 в размере 1.945.737 руб. 09 коп., неустойка за период с 31.01.19 по 31.07.19 в размере 47.011 руб. 32 коп., с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора конкурсного управляющего ООО «Нет долгов» - ФИО1 (ИНН 

<

***>), закрытое акционерное общество «Строительно-производственное предприятие «СПП-Термостепс» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), публичное акционерное общество «Волгоградоблэлектро» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), открытое акционерное общество «Завод базальтовой теплоизоляцииВолгоград» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2 (ИНН 

<

***>), муниципальное унитарное предприятие «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности № 42 от 30.07.2020 г.; 

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 12.03.2021г.; 

от третьих лиц - не явились, извещены,

от экспертной организации - ФИО5, паспорт,

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее ДМИ, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Нет долгов» (далее ответчик) о взыскании задолженности в размере 1.992.748 руб. 41 коп., по договору аренды №218-В от 08.02.2013г., из которых арендная плата за период с 31.01.19 по 31.07.19 в размере 1.945.737 руб. 09 коп., неустойка за период с 31.01.19 по 31.07.19 в размере 47.011 руб. 32 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13.07.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020, исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 31.01.2019 по 31.07.2019 в сумме 1.803.609,30 руб., неустойка за период с 31.01.2019 по 31.07.2019 в размере 42. 955,84 руб. 

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 03.02.2021 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.07.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

18.02.2021 в Арбитражный суд Волгоградской области поступило на новое рассмотрение из Арбитражного суда Поволжского округа дело № А12-36962/2019, в постановлении которого указано, что судами первой и апелляционной инстанции не принято во внимание Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2020 по делу № А12-30625/2019 с ЗАО «СПП «СПП-Термостепс» в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 08.02.2013 № 218-В за период с 01.11.2017 по 30.04.2019 в сумме 5.369.267,17 руб., неустойка за период с 01.11.2017 по 09.04.2019 в размере 3.576.933,23 руб. 

При этом из содержания судебного акта следует, что с ЗАО «СПП «СПП-Термостепс» взыскивалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком площадью 32.347 кв.м. с кадастровым номером 34:34:030004:83.

В рамках настоящего дела рассматривался спор о взыскании с ООО «Нет долгов» задолженности по арендной плате по договору аренды от 08.02.2013 № 218-В за период с 31.01.2019 по 31.07.2019, исходя из доли общества в праве пользования на земельный участок площадью 32.347 кв.м с кадастровым номером 34:34:030004:83, которая соразмерна доли в праве на объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности. 

Как указывает ответчик, в рамках дела № А12-30625/2019 за период с 31.01.2019 по 30.04.2019 Департаментом уже была взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 08.02.2013 № 218-В с ЗАО «СПП «СПП-Термостепс» и повторное взыскание с ООО «Нет долгов» арендной платы за этот же период времени невозможно, поскольку приведет к возникновению неосновательного обогащения на стороне арендодателя, что в силу действующего гражданского законодательства недопустимо.

Вместе с тем, ни суд первой инстанции, ни суд апелляционной инстанции данному доводу ответчика оценки не дали, не устанавливали, взыскана ли в рамках дела № А12-30625/2019 с ЗАО «СПП «СППТермостепс» арендная плата по договору аренды от 08.02.2013 № 218-В за период с 31.01.2019 по 30.04.2019 за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:34:030004:83 без учета доли ЗАО «СПП «СППТермостепс» в праве пользования на спорный земельный участок или пропорционально доли ЗАО «СПП «СПП-Термостепс» в праве пользования на данный земельный участок

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

При новом рассмотрении и после проведенной судебной экспертизы, истец настаивает на заявленных требованиях, свои доводы в исковом заявлении истец мотивирует тем, что ответчик на основании договора аренды пользуется земельным участком, арендную плату вносит несвоевременно, ознакомившись с выводами Арбитражного суда Поволжского округа, поясняет следующее.

Суд кассационной инстанции указал на тот факт, что решением Арбитражного суда Волгоградской области по делу №А12-30625/2019 с ЗАО «СПП-Термотепс» за спорный период уже была взыскана задолженность по арендной плате за весь спорный земельный участок площадью 32 347 кв.м., что влечет невозможность взыскания с ООО «Нет долгов» за тот же период.

Однако данные выводы суда не соответствуют действительности.

Так в рамках дела №А12-30625/2019 Департаментом были предъявлены исковые требования к ЗАО «СПП-Термостепс» с учетом продажи перехода права собственности на объекты, расположенные на спорном земельном участке к ООО «Нет долгов». В исковом заявлении Департамент указывает данные периоды перехода права и соответственно площадь земельного участка для ЗАО «СПП-Термостепс» уменьшалась.

Однако в мотивировочной части решения суд первой инстанции не прописал указанные обстоятельства, но при этом удовлетворил требования Департамента в заявленном размере.

Таким образом, решением суда по делу №А12-30625/2019 с ЗАО «СПП-Термостепс» взыскана задолженность не за весь спорный земельный участок площадью 32.347 кв.м., а за площадь, пропорционально праву собственности на объекты, находящиеся на спорном земельном участке.

Данный факт не отрицается ответчиком. 

В ходе судебного заседания обозревались материалы дела №А12-30625/2019. 

Ответчик, в представленном отзыве просит в иске отказать в размере превышающую сумму 1.010.036 руб. 55 коп. основного долга и неустойку превышающую сумму 5.000 руб. 

В ходе судебного заседания 25 августа 2021 года объявлен перерыв до 27 августа 2021 года до 10 часов 00 минут.

Выслушав стороны, эксперта, изучив материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

08.02.2013 между министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и ЗЛО «Строительное-производственное предприятие» «СПП-Термостепс» в лице конкурсного управляющего ФИО6 (арендатор) заключен договор аренды №218-В от 08.02.2013 г. земельного участка, с кадастровым номером 34:34:030004:83, площадью 32.347 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> для эксплуатации производственной базы. 

Срок действия договора на пять лет. 

На момент подачи иска полномочия переданы Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда.

Согласно п. 3.1. и 3.2. договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 3.4 договора установлено, размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения, введения базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленной в городе, а также действующего законодательства Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора об изменении размера арендной платы.

Период взыскания задолженности по арендной плате по настоящему иску составляет с 31.01.2019 но 31.07.2019:

Расчет истцом произведен следующим образом:

С 31.01.2019 года размер арендной платы определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области № 89-п от 26.02.2018 «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», с учетом Федерального закона от 19.12.2016 № 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов» по формуле:

А = С х Кмд х Кказ, где:

А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности 46 417 945 рублей, а площадь земельного участка, принадлежащего ООО «Нет долгов» 27.919.08 кв.м. (отчет прилагается), следовательно, рыночная стоимость равна 40.063.879 руб. 80 коп.;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка = 0,0859 (установлен приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 № 4н «Об установлении коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2019 год»);

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, па котором расположены объекты недвижимости (не установлен, в связи с чем равен 1).

Размер годовой арендной платы составляет 40063879,80*0,0859*1 = 3.441.487,28 руб.

С 11.02.2019 количество объектов на земельном участке, принадлежащих ООО «Нет долгов» увеличилось, а, следовательно, увеличилась площадь земельного участка, и стала равна 29.798,88 кв.м.

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности 46.417.945 рублей, а площадь земельного участка, принадлежащего ООО «Нет долгов» 29.798,88 кв.м. (отчет прилагается), следовательно, рыночная стоимость равна 42.761.392,80 руб.;

Размер годовой арендной платы составляет 42761392,80*0,0859*1 = 3 673 203,64 рублей.

С 15.02.2019 количество объектов на земельном участке, принадлежащих ООО «Нет долгов» увеличилось, а, следовательно, увеличилась площадь земельного участка, и стала равна 30.866,16 кв.м.

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности -46 417 945 рублей, а площадь земельного участка, принадлежащего ООО «Нет долгов» 30.866,16 кв.м. (отчет прилагается), следовательно, рыночная стоимость равна 44.292.939,60 руб.; Размер годовой арендной платы составляет 44292939,60*0,0859*1 = 3 804 763,51 руб.

С 10.04.2019 количество объектов на земельном участке, принадлежащих ООО «Нет долгов» увеличилось, а, следовательно, увеличилась площадь земельного участка, и стала равна 32.347 кв.м.

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности – 46.417.945 руб., а площадь земельного участка, принадлежащего ООО «Нет долгов» 32.347 кв.м. (отчет прилагается), следовательно, рыночная стоимость равна 46 417 945 руб.; Размер годовой арендной платы составляет 46417945*0,0859*1 = 3 987 301,48 рублей.

По расчёту истца в результате ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору аренды, в соответствии с условиями договору, у ответчика образовалась задолженность по договору аренды №218-В от 08.02.2013г., по арендной плате за период с 31.01.19 по 31.07.19 в размере 1.945.737 руб. 09 коп., неустойка за период с 31.01.19 по 31.07.19 в размере 47.011 руб. 32 коп.

Размер арендной платы в соответствии с законодательством является регулируемым. 

В период действия договора размер арендной платы изменялся.

15.03.2021 от ответчика поступило письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы, представлены сведения о кандидатуре экспертного учреждения, о сроках и стоимости проведения экспертизы, а так же представлен следующий вопрос для эксперта об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:83.

Истец против проведения экспертизы, а так же против представленной ответчиком экспертной организации.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Ответчик внес на депозитный счет суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-36962/2019 в размере 23.000 руб. (платежное поручение № 7 от 16.03.2021 г.). 

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.06.2021 производство по делу приостановлено, в связи с назначением по делу судебной экспертизы, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз». 

На разрешение эксперта поставить следующий вопрос: 

1. Соответствует ли выполненный муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное Бюро технической инвентаризации» отчет № 582 от 22.12.2016 об оценке земельного участка, с кадастровым №34:34:030004:83, площадью 32.347 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> для эксплуатации производственной базы, требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности? 

2. Какова рыночная стоимость земельного участка, для эксплуатации производственной базы, кадастровым №34:34:030004:83, площадью 32.347 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 15.12.2016 и по состоянию на 31.01.2019 года?

24.06.2021 в Арбитражный суд Волгоградской области поступили материала дела с заключением эксперта от 24.06.2021 №7709/5-3 согласно которому, экспертом сделан выводы, что 1. отчет № 582 от 22.12.2016 об оценке земельного участка, с кадастровым №34:34:030004:83, площадью 32.347 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> для эксплуатации производственной базы, выполненный муниципальным унитарным предприятием «Центральное межрайонное Бюро технической инвентаризации» не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам об оценке.

2. Рыночная стоимость земельного участка, для эксплуатациипроизводственной базы, с кадастровым номером 34:34:030004:83, площадью 32.347 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> составляет: по состоянию на 15.12.2016 – 28.950.565 (Двадцать восемь миллионов девятьсот пятьдесят тысяч пятьсот шестьдесят пять) рублей; по состоянию на 31.01.2019 – 31.020.773 (Тридцать один миллион двадцать тысяч семьсот семьдесят три) рубля.

Ответчиком заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, и представлены вопросы для эксперта. 

Истец в ходе судебного заседания возражал против заявленного ответчиком ходатайства о повторной судебной экспертизе, представил возражения на заявленное ходатайство

Ответчиком представлены вопросы для эксперта, в письменном виде. 

В судебном заседании 25.08.2021 экспертом ФИО5 сообщил суду были даны устные пояснения на вопросу № 1: «Имеется ли в соответствии со ст. 4 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ у эксперта ФИО5. об образовании в области оценочной деятельности ?», сообщил:

ФИО5. не является оценщиком, а является государственным судебным экспертом ФБУ Волгоградской ЛСЭ Минюста России.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральные стандарты оценки не регулируют судебно-экспертную деятельность в РФ. Судебно-экспертная деятельность регламентируется процессуальным законодательством Российской Федерации, Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ведомственными инструкциями и приказами Минюста России.

ФИО5. является аттестованным государственным экспертом по экспертной специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности» с освоением модулей «Определение на местности границ объектов судебной землеустроительной экспертизы» и «Определение стоимости объектов судебной землеустроительной экспертизы». Копии Диплома о профессиональной переподготовке, per. № 003170 и копия Свидетельства № 577 представлены в Приложении № 1 к настоящему Пояснению.

По вопросу № 2: На основании каких документов эксперт пришел к выводу на стр. 10 заключения, что объект исследования расположен в зоне П1-2?, сообщил:

На стр. 10 Заключения эксперт пришел к выводу о том, что исследуемый объект расположен в зоне ГП-2 на основании Картографического фонда Волгограда (http://www.volgmap.ru/genplan.map/), являющегося официальным административным ресурсом общего доступа, обеспечивающий любых заинтересованных лиц и организаций актуальной и достоверной картографической и атрибутивной информацией о размещении основных объектов инфраструктуры, объектов градостроительной деятельности на территории Волгограда. Ресурс является таким же общедоступным и общепринятым как и Публичная кадастровая карта, Гугл и Яндекс карты и др. 

По вопросу № 3: «На основании чего эксперт пришел к выводу на стр. 10, что на земельном участке (объекте исследования) расположены здания, строения, сооружения, при этом сделаны выводы об отсутствии коммуникаций?», сообщил:

Согласно сведений публичной кадастровой карты на исследуемом земельном участке расположено 9 объектов (зданий), из которых стоят на государственном кадастровом учете: Здание производственного корпуса с АБК с к.н. 34:34:030004:163; Нежилое здание (здание проходной) с к.н. 34:34:030004:245; Физкультурно-оздоровительный комплекс с к.н. 34:34:030004:241; Здание столярной мастерской с к.н. 34:34:030004:248; Склад ГСМ №1 с к.н. 34:34:030004:243, и другие здания.

Вся информация находится в свободном публичном доступе.

Также, выводов о наличии или отсутствии коммуникаций на исследуемом земельном участке экспертом не делалось.

На стр. 10 Заключения эксперта указано: «Информации о наличии каких-либо коммуникаций на исследуемом земельном участке, на момент производства экспертизы, не представлено, в связи с чем, эксперт принимает и исследует спорный земельный участок как имеющий возможность обеспечения инженерными коммуникациями.

Перед экспертом поставлен вопрос об оценки рыночной стоимости прав только на земельный участок, в связи с чем, исследуемый земельный участок принимаются экспертом как условно свободный от строений».

Также, на стр. 19 Заключения эксперта, в Таблице № 1 при применении корректировки на наличие коммуникации описывается наличие/отсутствие коммуникаций и дополнительных улучшений исследуемого земельного участка и объектов-аналогов.

По вопросу № 4: «На основании каких правовых актов экспертом на стр. 14 сделан вывод о том, что в практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке?», сообщил:

В соответствии с Методическими рекомендациями "Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними печатается по решению Научно-методического совета ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России). Также в соответствии с п.п. «е» п.22 ФСО № 7.

По вопросу № 5: «По какой причине в представленном заключении отсутствует исследование рынка, предусмотренное п.10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611?», сообщил:

Деятельность оценщика, при оценке объекта недвижимости, регламентируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки. Результаты исследований оценщика отражаются в Отчете об оценке.

В данном случае не составляется отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, а производится судебная экспертиза.

Результат исследования судебного эксперта - Заключение эксперта. Отчет об оценке и Заключение эксперта существенно отличаются друг от друга по структуре, содержанию и правилам оформления. Требования к Отчету оценщика изложены в указанных выше источниках, регламентирующих оценочную деятельность.

Судебно-экспертная деятельность регламентируется процессуальным законодательством Российской Федерации, Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ведомственными инструкциями и приказами Минюста России.

При производстве судебной землеустроительной экспертизы, эксперт руководствуется Методическими рекомендациями "Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними».

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7) не регулируют судебно-экспертную деятельность в РФ и используются экспертом в качестве справочной литературы.

По вопросу № 6: «По какой причине в представленном заключении отсутствует исследование рынка, предусмотренное п.11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611?», сообщил:

В данном случае не составляется отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, а производится судебная экспертиза.

По вопросу № 7: «Какими правилами отбора объектов аналогов руководствовался эксперт с учетом того, что эксперт не провел исследование рынка, а также отсутствуют интервалы цен на рынке?», сообщил:

Исследование рынка было произведено экспертом при производстве экспертизы, экспертом был произведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относятся исследуемый объект, в результате которого были отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые по основным ценообразующим факторам (местоположение, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи, условия финансирования, инфраструктура, разрешенное использование) с исследуемым объектом. Результат отбора объектов-аналогов представлен в Заключении эксперта в Таблице 1 и Таблице 2.

По вопросу № 8: «Исходя из скриншота объекта-аналога № 1 (приложение к заключению) права на земельный участок неясны, на основании чего эксперт пришел к выводу, что земельный участок выставлен на продажу в собственность?», сообщил:

Как правило, при публикации выставляемых на продажу земельных участков, собственниками не указываются передаваемые права.

Право собственности является типичным для выставляемых на продажу земельных участков. Не типичные условия указываются землепользователям в описании к объявлению. Не типичными являются передача прав аренды на земельный участок.

При исследовании рынка, эксперт делал сопоставление объектов-аналогов, представленных на рынке. Стоимость земельных участков, передаваемых на праве аренды существенно ниже аналогичных земельных участков, передаваемых с правом собственности.

Также эксперт руководствовался п.7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7) и Методическими рекомендациями "Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними».

п. 7 ФСО N 7: «В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременении), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременении) и загрязнений».

По вопросу № 9: «На стр. 18 эксперт применяет корректировку на торг в размере -17,3% на основании данных справочника оценщика недвижимости - производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов, под. ред. ФИО7, 2017 г. Данная корректировка в указанном экспертном справочнике отсутствует. Каким образом эксперт может прокомментировать обосновать применение данной корректировки. Каким образом это повлияло на расчет рыночной стоимости?», сообщил:

Указанная корректировка принималась экспертом на основании таб. 200 Справочника оценщика недвижимости - Производственно складская недвижимость и сходные типы объектов, под ред. ФИО7 2017. Указанная таблица находиться на стр. 312 указанного справочника. Скриншот прилагается в Приложении № 1 на стр. 4.

По вопросу № 10: «По какой причине эксперт на стр. 18-19 заключения не применяет корректировку на местоположение, в то время как объект-аналог № 2 расположен в другом районе от объекта исследования (объект исследования расположен в Дзержинском районе, объект-аналог № 2 расположен в Ворошиловском районе?», сообщил:

На стр. 22 Заключения эксперта приводится обоснования введенной корректировки.

«Все объекты сопоставления, как и объект исследования, расположены в одинаковой территориальной зоне - V. При определении корректировки на местоположение, эксперт руководствовался таб. 52 Справочника оценщика недвижимости - 11роизводственно складская недвижимость и сходные типы объектов, под ред. ФИО7 2017. Корректировка на местоположение не требуется».

По вопросу № 11: «По какой причине эксперт на стр. 18 применяет корректировку на дату сделки к объектам-аналогам, в нарушение п. 8 ФСО № 1 (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО № 1», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297), тогда как информация о событиях, происшедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки?», сообщил:

Производиться оценка объекта исследования на 15.12.2016. 

Объекты-аналоги приняты 17.06.2021.

Типичный срок эксплозии для аналогичных объектов превышает минимальное и максимальное значение, кроме того, в период с 2016 по 2021 наблюдается изменение экономической ситуации в стране, в связи с которой, произошло изменение цен аналогичных объектов на открытом рынке.

Методическими рекомендациями "Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними" предусмотрено применение корректировки от текущей даты экспозиции объекта к ретроспективной дате оценки. Также оценщиками применяются корректировки на дату сделки и в соответствии с другими Методиками.

В связи с этим, эксперт обосновано и правомерно применяет корректировку на дату продажи. Обоснование примененной корректировки также приведено на стр. 21 Заключения.

По вопросу № 12: «По какой причине эксперт на стр. 19 не рассчитывает корректировку на общую площадь участка с применением коэффициента торможения в размере -0,097 по данным справочника оценщика недвижимости -2016 под ред. Л.А. Лейфера. Том 3 Земельные участки. Нижний Новгород, 2016?, сообщил:

При определении поправки на размер объекта эксперт руководствовался Справочника оценщика недвижимости - Производственно складская недвижимость и сходные типы объектов, под ред. ФИО7 2017 - справочником с корректировками для производственно-складской недвижимости, к которой относиться исследуемый объект. Использован справочник 2017 года, так как он наиболее поздней редакции, следовательно наиболее актуален.

Также при расчете поправки на размер земельного участка, эксперт руководствовался таб. 81 Справочника, которая представляет собой матрицу коэффициентов, при использовании которой рассчитывать коэффициент торможения не требуется.

По вопросу № 13: «На основании чего эксперт пришел к выводу на стр. 19, что объект-аналог № 4 имеет затрудненный проезд и применяет корректировку +22%?», сообщил:

Эксперт принимает данную корректировку, руководствуясь таб. 84 Справочника оценщика недвижимости - Земельные участки, под ред. ФИО7 2017.

К выводу о том. что подъезд к земельному участку затруднен, эксперт пришел на основании сведении публичной кадастровой карты, Гугл Мэпс, Яндекс карт.

Сведения о местоположении объекта-аналога № 4 указаны в Таблице № 1. Также, при возникновении сомнений у заинтересованной стороны, приведенная в Заключении информация может быть проверена (является проверяемой).

Так, на стр. 17 в Таблице № 1 приведены ссылки на источники информации.

Объект-аналог № 4 имеет кадастровый номер 34:34:030044:388 и расположен по адресу: 

<

...>.

Исследовав месторасположение объекта-аналога №4 можно убедиться, что этот земельный участок ограничен со всех сторон смежными землепользователями, кроме западной стороны. Ширина дороги с западной стороны, единственной стороны, с которой возможен подъезд к земельному участку около 10 м. Расположен объект-аналог № 4 не на первой линии, на удалении более 100 м. от главной дороги. Земельный участок имеет разрешенное использование - Для размещения производственных баз, следовательно предполагает подъезд к земельному участку крупногабаритного транспорта. В таких условиях, подъезд к земельному участку крупногабаритного транспорта будет весьма затруднен, в отличии от других объектов-аналогов. В связи с чем экспертом была применена корректировка на наличие свободного подъезда к участку.

По вопросу № 14: «На основании чего эксперт пришел к выводу на стр. 19, что объект-аналог № 2 не имеет затрудненного проезда и не применяет корректировку + 22%? С учетом того, что объект расположен на территории производственно-складской базы?», сообщил:

Объектом является земельный участок. Каким образом, по мнению стороны, земельный участок (объект-аналог № 2) может находится на территории производственно-складской базы?

Производственно-складская база находится на территории земельного участка (на территории объекта-аналога №2 (кадастровый номер 34:34:050075:105).

В приведенном объявлении обозначено, что продается «часть земли», «Склад не продаётся». Также, в объявлении, обозначена схема расположения земельного участка, его площадь, цена и вся необходимая информация по основным ценообразующим факторам.

На стр. 19 Заключения, эксперт пришел к выводу о том, что объект-аналог № 2 не имеет затрудненного проезда и не применяет корректировку на основании сведении публичной кадастровой карты, Гугл Мэпс, Яндекс карт.

По вопросу № 15: «На каком основании для расчета стоимости земельного участка (объекта исследования) по состоянию на 31.01.2019 г. эксперт применяет те же аналоги, что и на дату 15.12.2016 г.?», сообщил:

Объектом исследования является земельный участок с кадастровым номером 34:34:030004:83, по состоянию на 15.12.2016 и по состоянию на 31.01.2019, т.е. объектом исследования является один и тот же земельный участок, и применение различных объектов-аналогов к одному и тому же объекту исследования не корректно.

Подобранные объекты-аналоги были выбраны, так как имеют наиболее высокую схожесть с исследуемым земельным участком.

В связи с отсутствием в лаборатории данных на уже произведенные сделки, а также об объявлениях о продажи земельных участков по состоянию на декабрь 2016 года и январь 2019 года, экспертом были приняты объекты-аналоги, находящиеся в свободной продажи па момент производства судебной экспертизы, с применением корректировки на время 11родажи/предложения.

Корректировка на время продажи/предложения применяется в соответствии с Методическими рекомендациями "Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, функционально связанных с ними», а также п.22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7): д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

По вопросу № 16: «Исходя из скриншота объекта-аналога № 1 (приложение к заключению) права на земельный участок неясны, на основании чего эксперт пришел к выводу, что земельный участок выставлен на продажу в собственность?» (стр. 23 заключения)», сообщил: Смотри ответ по вопросу № 8.

По вопросу № 17: «На дату оценки (31.01.2019) скидки на торг для объекта исследования должна составлять -11,9% по данным справочника оценщика недвижимости - 2018 под. ред. Л.А. Лейфера. Земельные участки. Часть 2. Нижний Новгород, 2018 г., по какой причине эксперт использует несуществующую корректировку на торг в размере - 17,3%?», сообщил:

При расчете рыночной стоимости исследуемого объекта по состоянию на 31.01.2019. экспертом применена поправка на торг в размере 17,3 % (0,827) (стр. 24 Заключения эксперта). Данная корректировка применена на основании таб. 200 Справочника оценщика недвижимости - Производственно складская недвижимость и сходные типы объектов, под ред. ФИО7 2017. Страница 312 указанного справочника. Скриншот приложен в Приложении № 3.

Доказательств, опровергающих выводы независимого эксперта, изложенные в заключении судебной экспертизы, сторонами, суду не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона (часть 3 статьи 64 АПК РФ). 

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является всего лишь одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. 

Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

Оснований сомневаться в квалифицированности специалиста, проводившего экспертизу, противоречий заключение не содержит, доказательств необоснованности заключения не представлено, каким нормативно-правовым актам противоречит проведенная экспертиза, с какими нарушениями закона она была проведена, у суда не имеется.

Данное заключение судебной экспертизы от 24.06.2021 года, судом принимается в качестве доказательства, поскольку оно соответствует Правилам организации и проведения независимой технической экспертизы и Методическим рекомендациям по проведению независимой технической экспертизы. 

Заключение судебной экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется. 

Частью 1 статьи 86 АПК РФ установлено, что на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его. Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. В распоряжение эксперта были предоставлены материалы настоящего арбитражного дела. В рассматриваемом случае представленное в материалы дела заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого рода документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование. Выводы эксперта являются полными, ясными, обоснованными, не имеют противоречий. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств по настоящему делу.

В рассматриваемом случае, судом принято во внимание то, что ответчик не опроверг выводы, содержащиеся в документах, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для назначения повторной судебной экспертизы и по указанным основаниям ответчика отказано в удовлетворении ходатайства о ее проведении (протокол судебного заседания Арбитражного суда Волгоградской области от 25.08.-27.08.2021 года).

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным. 

По смыслу ст. 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов РФ. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

В силу абзаца 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 1 ст. 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор и изменения к договору подписаны сторонами без замечаний и разногласий.

С таким расчетом (подробный расчет приведен в исковом заявлении) и его обоснованием суд не соглашается. 

Пунктом 3.4 договора размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельного участка, установления или изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области, органов местного самоуправления. При этом Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования (официального опубликования) указанных нормативно-правовых актов (изменений и дополнений, вносимых в нормативные правовые акты).

Волгоградским областным судом по делу № За-1/2019 вынесено решение от 29.01.2019 года. Указанным решением суд признал недействующим с момента вступления решения суда в законную силу пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы.

Данное решение вступило в законную силу. 

Решением Волгоградского областного суда от 19 февраля 2018г. по делу № 3а-15/2018, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5., абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5. Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п (в редакции Постановления Администрации Волгоградской обл. от 20.03.2017 N 135-п "О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов».

Решение Волгоградского областного суда от 19 февраля 2018г. по делу № 3а-15/2018 вступило в законную силу. 

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор и дополнительное соглашение к договору подписаны сторонами без замечаний и разногласий.

Учитывая, что государственная регистрация договора аренды, прежде всего, направлена на защиту третьих лиц, в случае если стороны достигли соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, где арендодатель передал имущество в фактическое пользование, арендатор обязан оплачивать за пользование объектом аренды, а в случае нарушения обязательства с должника может быть взыскана неустойка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется в соответствии с постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (далее постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п).

Согласно абзацу второму статьи 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса. 

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58) указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период. 

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г., если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным. 

Администрация произвела расчет арендной платы по ставкам, установленным по становлением N 469-п в редакции постановления № 135-п от 20.03.2017, признанным судом недействующим и не подлежащим применению. 

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 N 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим. 

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 9330/09, обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 ГК РФ. 

Указанная изложена Определением Верховного Суда РФ от 14.04.2016г. № 309-ЭС15-16627 по делу № А47-6281/2011 и Определением Верховного Суда РФ от 17.08.2016г. № 306- ЭС16-9734 по делу № А57-6478/2015. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной Конституционным судом Российской Федерации в постановлении от 06.12.2017 № 37-п и постановлении от 06.07.2018 № 29-п, последствием признания судом нормативно-правового акта недействующим является его исключение из актов правового регулирования, и вне зависимости от того, что компетентным судом в рамках административного судопроизводства был установлен момент, с которого не подлежал применению нормативный акт, арбитражный суд, установив несоответствие такою нормативного акта, определяющего размер регулируемой платы, акту, имеющему большую юридическую силу, вправе не применять его с момента принятия. Законы и иные нормативные акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй статьи 76 Конституции Российской Федерации. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует Федеральный закон. 

Аналогичный подход изложен в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 26.12.2018 и определении Верховного суда Российской Федерации от 02.04.2019 по делу № А12-9737/2018, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 10.10.2018 и определении Верховного суда Российской Федерации от 28.01.2019 по делу № А12- 46802/2017, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 04.12.2019 по делу № А12- 25442/2017.

Согласно выпискам из ЕГРН ООО «Нет Долгов» стало собственником: с 31.01.2019 сооружения с кадастровым №34:34:030004:163, с 11.02.2019 сооружения с кадастровым №34:34:030004:164, с 15.02.2019 здания с кадастровым №34:34:030004:156, с 10.04.2019 здания с кадастровым №34:34:030004:157. 

Данные объекты недвижимости находятся на спорном земельном участке.

Данный факт не отрицается сторонами. 

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям в п. 25 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Оботделных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. от 25.12.2013) по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Земельный участок с кадастровым №34:34:030004:156 был сформирован и поставлен на кадастровый учет, на данный земельный участок был заключен Договор аренды, который является действующим. Нахождение на земельном участке объектов недвижимости принадлежащих другим собственникам не прекращает действие указанного договора.

Согласно п. 10 ст.39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Расчет производить согласно формуле, утвержденой в Решении Волгоградской городской Думы от 16.07.2013 №79/2438 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда и предоставленные в аренду без торгов» и использована по аналогии при расчете арендной паты для каждого собственника недвижимого имущества (арендатора) в приложении к договору. Иными способами определить соразмерную долю неделимого земельного участка, приходящуюся на каждого собственника недвижимости, расположенного на земельном участке, не представляется возможным, так как земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет.

По расчету суда в 2019 году с 31.01.2019 размер годовой арендной платы определен в соответствии с Постановлением Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области», решением Волгоградской городской Думы от 19 апреля 2017 г. N 56/1622, приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 № 46-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области», Федеральным законом от 29.11.2018 N 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов» по формуле:

А = КСЗУх Кви х Кдп х Кка, где:

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка 56495652,85 рублей (для 32.347 кв.м.), согласно выписке из ЕГРН. Доля ООО «Нет долгов» 24 292,24 кв.м., следовательно кадастровая стоимость 42.427.611 руб. 77 коп.;

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка - 0,015 (Постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п);

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов - 4,8 (п. 23.6 Приложения № 2 к решению Волгоградской городской Думы от 19 апреля 2017 г. N 56/1622);

Кка - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов для данной категории арендатора не установлен, в связи с чем принят равным 1;

Расчет арендной платы за земельный участок в 2019 году произведен с применением коэффициента инфляции = 1,04*1,04*1,043 за 2019 год (установлен Федеральным законом от 29.11.2018 N 459-ФЗ "О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов");

А = 42427611,77*0,015*4,8* 1 * 1,04* 1,04* 1,043 = 3.446133 руб. 28 коп.;

С 11.02.2019 количество объектов на земельном участке, принадлежащих ООО «Нет долгов» увеличилось, а, следовательно, увеличилась площадь земельного участка.

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка 56495652,85 рублей (для 32.347 кв.м.), согласно выписке из ЕГРН. Доля ООО «Нет долгов» 24758,51 кв.м., следовательно кадастровая стоимость 43.241.975,64 руб.;

А = 43241975,64*0,015*4,8*1*1,04*1,04*1,043 = 3.512.279 руб. 03 коп.;

С 15.02.2019 количество объектов на земельном участке, принадлежащих ООО «Нет долгов» увеличилось, а, следовательно, увеличилась площадь земельного участка.

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка 56495652,85 рублей (для 32.347 кв.м.), согласно выписке из ЕГРН. Доля ООО «Нет долгов» 25.687,15 кв.м., следовательно кадастровая стоимость 44 863 891,83 руб.;

А = 44863891,83*0,015*4,8* 1 * 1,04* 1,04* 1,043 = 3 644 017,29 рублей;

С 10.04.2019 количество объектов на земельном участке, принадлежащих ООО «Нет долгов» увеличилось, а, следовательно, увеличилась площадь земельного участка.

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка 56495652,85 рублей (для 32 347 кв.м.), согласно выписке из ЕГРН. Доля ООО «Нет долгов» 26.975,62 кв.м., следовательно кадастровая стоимость 47.114.269,11 руб.;

А = 47114269,11*0,015*4,8*1*1,04*1,04*1,043 = 3.826.801 руб. 55 коп.;

С 13.06.2019 года размер арендной платы определяется в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области № 89-п от 26.02.2018 «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», с учетом Федерального закона от 19.12.2016 № 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов» по формуле: А = С х Кмд х Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности -31.020.773 руб., а площадь земельного участка, принадлежащего ООО «Нет долгов» 26.975,62 кв.м. следовательно, рыночная стоимость равна 25.869.619,58 руб.;

Размер годовой арендной платы составляет 25.869.619,58*0,0859*1 = 2.222.200,32 рублей.

Расчет арендной платы за земельный участок в 2019 году произведен с применением коэффициента инфляции = 1,04*1,04*1,043 за 2019 год (установлен Федеральным законом от 29.11.2018 N 459-ФЗ "О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов").

Информативный расчет арендной платы с учетом вышеперечисленного, представленным истцом, свидетельствует о наличии на стороне общества имеющейся задолженности. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений. 

В соответствии с ч. 1 ст. 10 АПК РФ арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Таким образом, на момент рассмотрения дела, судом установлено наличие доказательств уплаты арендных платежей за указанный в иске период, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в части основного долга и неустойки.

Ответчиком доказательств обратного и доказательств погашения задолженности по договору аренды №218-В от 08.02.2013 по арендной плате за период с 31.01.2019 по 31.07.2019 по расчету суда в размере 1.656.543 руб. 99 коп., суду не предоставлено и подлежит удовлетворению в данной части.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку уплаты арендных платежей за период с 31.01.2019 по 31.07.2019 в размере 47.011 руб. 32 коп.

Расчет пени судом проверен и признан неверным. 

В пункте 6.2 указанного выше договора, стороны предусмотрели взыскание пени с арендатора в размере за каждый день просрочки 1/300 ставки рефинансирования, что не противоречит нормам гражданского законодательства и воле сторон.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом суд в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств, определяет критерии такой несоразмерности.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Однако с учетом выраженных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 81) правовых позиций, характера просроченных ответчиком денежных обязательств и представленных ответчиком доводов и доказательств по делу, наличия достаточных оснований для применения статьи 333 ГК РФ суд не усматривает.

Поскольку ответчиком доказательств оплаты неустойки с учетом частичного удовлетворения исковых требований за период с 31.01.2019 по 31.07.2019 в размере 41.860 руб. 30 коп. суду не представлено, требования Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в указанной части обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Истец освобожден от уплаты госпошлины на основании ст. 333.37 НК РФ. 

При распределении судебных расходов, судом учитывается, что стоимость судебных экспертиз составила 23.520 руб., Ответчик перечислил 90.000 руб., 23.000 руб. и 50.000 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Волгоградской области.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в силу абзаца 2 части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 10, 49, 65, 71, 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нет долгов» в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда 1.698.404 руб. 29 коп., из которых арендная плата в размере 1.656.543 руб. 99., неустойка в размере 41.860 руб. 30 коп. 

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нет долгов» государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 27.643 руб. 

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Нет долгов» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 3.936 руб. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Нет долгов» с депозитного счета арбитражного суда Волгоградской области уплаченное вознаграждение эксперта за проведение судебной экспертизы в сумме 89.480 руб., перечисленное по платежному поручению № 1 от 17.06.2020г. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Нет долгов» с депозитного счета арбитражного суда Волгоградской области уплаченное вознаграждение эксперта за проведение судебной экспертизы в сумме 50.000 руб., перечисленное по платежному поручению № 21 от 26.08.2021г. 

Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья                                                                                                                       А.А. Муравьев 

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : 

<

***> (доб. 5349), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/.