АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-12851/2016

25 июля 2017  года

г. Новосибирск

    Резолютивная часть решения объявлена 20 июля 2017 года.

    Решение изготовлено в полном объеме   25 июля 2017 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Хорошуля Л.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хохуля Д.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья «Наш дом» (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (г. Новосибирск, ОГРНИП 304540606500011, ИНН 

<

***>), 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области,

ФИО2,

о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,

при участии представителей:

истца – ФИО3 – доверенность от 10.09.2016, паспорт,

ответчика – ФИО4 – доверенность от 14.07.2017, паспорт, 

ФИО5 – доверенность от 14.07.2017, паспорт,

третьего лица ФИО6 – ФИО3 – доверенность от 10.09.2016, паспорт,

 

                                                 У С Т А Н О В И Л:

товарищество собственников жилья «Наш дом» (далее - ТСЖ «Наш дом», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ИП ФИО1, ответчик) о признании ничтожной сделкой договора N 3/10 офис 29/38 инвестирования строительства, заключенного между ответчиком и ЗАО «Красный проспект», в части приобретения ответчиком в собственность помещений, расположенных на третьем этаже многоквартирного дома с помещениями общественного назначения по адресу: 

<

...>, и обозначенных на поэтажном плане здания (на момент его ввода в эксплуатацию) под номерами 22, 29, 38, 39 и 40, и применении последствия недействительности ничтожной сделки, в том числе отсутствующим права собственности ответчика на указанные помещения; признании незаконным проведение ответчиком реконструкции помещений третьего этажа жилого многоквартирного дома с помещениями общественного назначения по адресу: 

<

...>, обозначенных на поэтажном плане здания (на момент его ввода в эксплуатацию) под номерами с 22 по 40, выразившейся в изменении границ помещений, как совершенной без согласия ТСЖ «Наш дом» и иных собственников помещений в данном многоквартирном доме с обязанием ответчика устранить допущенные нарушения; истребовании имущества из чужого незаконного владения, обязав ответчика не позднее 10 дней со дня вступления решения суда по данному делу в законную силу освободить вышеуказанное помещение холла (коридора), N 22 на поэтажном плане, площадью 227,1 кв. м и помещение лестничной клетки (N 29 на поэтажном плане, площадью 3,5 кв. м, от своего имущества и имущества третьих лиц, привести указанные помещения в первоначальное состояние: привести помещение холла (N 22 на поэтажном плане, площадью 227,1 кв. м) в первоначальное состояние, восстановив границы данного помещения в соответствии с поэтажным планом здания на момент его ввода в эксплуатацию, привести помещения санузлов (N 39 и N 40 на поэтажном плане) в первоначальное состояние, восстановив границы данных помещений в соответствии с поэтажным планом здания на момент его ввода в эксплуатацию, и передать вышеуказанные помещения (обозначенные на поэтажном плане третьего этажа дома N 93 по улице Чаплыгина в городе Новосибирске под N 22, N 29, N 38, N 39, N 40) в ТСЖ «Наш дом» по акту приема-передачи.

        Требования истца  мотивированы неправомерным завладением ответчиком помещением №22 площадью 227,1 кв.м на третьем этаже вследствие произведенной реконструкции, а также помещениями №29, №38, №39, №40, являющимися, по мнению истца, общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

        Договор инвестирования строительства №3/10 офис-29/38 от 25.05.2007 истец просит признать недействительным по основанию, предусмотренному статьей 173.1  Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть совершенным без согласия третьего лица. Как полагает истец, застройщик не передавал инвестору (ответчику) в собственность помещения коридора, лестничной клетки, санузлов (№22, №29, №39 и №40 на поэтажном плане).

        Ответчик отклонил требования истца как необоснованные, ссылаясь на признание за ним права собственности на спорные помещения на основании решения суда общей юрисдикции Центрального района города Новосибирска от 30.03.2009. Кроме того, ответчик ссылается на то обстоятельство, что спорные помещения не являются общим имуществом многоквартирного дома. По мнению ответчика, ТСЖ «Наш дом» является ненадлежащим истцом по настоящему иску.

        Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

        Рассмотрев материалы дела,  выслушав доводы участвующих в деле лиц, арбитражный суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению ввиду нижеследующего.

        Как следует из материалов дела,  многоквартирный жилой дом №93 с помещениями общественного назначения по улице Чаплыгина в городе Новосибирске находится в управлении ТСЖ «Наш дом» на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ «Наш дом» зарегистрировано в качестве юридического лица 21.05.2009, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации юридического лица от 21.05.2009 серии 54 №004146005.

        Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.02.2012 54АД 590086 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 657,1кв.м, номера на поэтажном плане: 22-40, этаж 3 в доме №93 по улице Чаплыгина в городе Новосибирске.

        ТСЖ «Наш дом», ссылаясь на то, что указанные помещения являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

        Ответчик, организуя защиту, указал, что спорные помещения являются самостоятельными объектами и не относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

        В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

        Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими  лицами.

        Таким образом, ТСЖ «Наш дом» в силу возложенных на него законом обязанностей по сохранению и использованию общего имущества многоквартирного дома является надлежащим истцом по делу.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации  заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. При этом лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способ защиты либо иной, предусмотренный законом, который бы обеспечил восстановление этих права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 290  Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование), а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определено, что в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно имеющейся в материалах дела технической документации на спорное нежилое помещение оно расположено на 3 этаже многоквартирного дома, имеет отдельную входную группу, в помещении оборудован туалет.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

        В ходе судебного разбирательства судом была назначена судебная экспертиза с целью определения функционального назначения и фактического использования спорных помещений.

        Согласно заключению эксперта ООО «Заря» от 01.06.2017 №2112 спорные помещения расположены в строительных осях 7-17, А-П, третьего этажа здания дома №93 по улице Чаплыгина и предназначены для обслуживания помещений третьего этажа.

        В спорных  помещениях, в том числе в помещении холла (вестибюля) площадью 227,1 кв.м, расположенном на третьем этаже, находятся инженерные сети горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, отопления и пожаротушения. Обнаруженные инженерные сети проходят транзитом на этажи, расположенные выше. Запирающая арматура системы отопления расположена в помещениях третьего этажа №22 и №32 по техническому паспорту. На сетях водоснабжения, водоотведения и пожаротушения запирающая и регулировочная арматура не обнаружена.

        Эксперт ФИО7, которому было поручено проведение судебной экспертизы, дало в судебном заседании пояснения и ответил на вопросы сторон, касающиеся экспертного исследования.

        Таким образом, доказательств, свидетельствующих о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, по данному делу не добыто. 

        Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.02.2012 право собственности ФИО1 на помещение общей площадью 657,1 кв.м, номера на поэтажном плане 22-40, 3 этажа дома №93 по улице Чаплыгина в городе Новосибирске зарегистрировано на основании решения суда общей юрисдикции Центрального района города Новосибирска от 30.03.2009 и акта приема-передачи нежилого помещения от 30.12.2009.

        Решение суда общей юрисдикции Центрального района города Новосибирска от 30.03.2009 по делу №2-1726/2009, вступившее в законную силу,  принято на основании, в том числе договора №3/10 офис-29/38 инвестирования строительства от 25.05.2007. Признавая за ФИО1 право собственности на нежилые помещения третьего этажа в строительных осях 7-17, А-П общей площадью 719,60 кв. м, суд общей юрисдикции исходил из действительности договора №3/10 офис-29/38 инвестирования строительства от 25.05.2007.           

        В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

        Следовательно, в силу преюдициальной значимости выводов суда общей юрисдикции, содержащихся в решении от 30.03.2009, вступившем в законную силу, арбитражный суд не вправе давать иную оценку установленным судом общей юрисдикции обстоятельствам.

        Норма статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применены для квалификации оспариваемой истцом сделки, заключенной в 2009 году, поскольку введена в действие Федеральным законом от 07.05.2013 №100-ФЗ и потому рассматриваемое правоотношение не регулирует. 

        Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

        В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

        Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

        ТСЖ «Наш дом» зарегистрировано в качестве юридического лица 21.05.2009.

        Спорные нежилые помещения приняты ответчиком по акту-приема-передачи от 30.12.2009. Технический паспорт в отношении спорных помещений составлен 27.08.2009, кадастровый паспорт составлен 03.12.2010. Помещения используются ответчиком по собственному усмотрению (сдаются в аренду) и никогда из его владения не выбывали.

        Таким образом, о предполагаемом нарушении своего права собственники помещений в названном доме могли узнать с момента создания ТСЖ «Наш дом», то есть с 21.05.2009.

        Государственная регистрация права собственности ФИО1 на спорные помещения была осуществлена 04.02.2012.

        Истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд 23.06.2016, то есть с пропуском срока исковой давности.

        В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

        Довод истца о том, что течение срока исковой давности началось только 18.01.2016 при обследовании указанных помещений, основан на неверном толковании норм материального права. 

        Исходя из пояснений истца о том, что спорные помещения необходимы собственникам для эксплуатации общего имущества, суд приходит к выводу о том, что, проживая в данном жилом доме, собственники помещений не могли  оставаться неосведомленными о том, что с 2009 года спорные помещения занимает ответчик. Следовательно, должны были знать об использовании спорных помещений не как общего имущества дома, а в других целях (под офис коммерческой организации), а также об отсутствии доступа, что свидетельствует о выбытии помещений из их фактического владения.

        При изложенных обстоятельствах требования истца признаются судом необоснованными и удовлетворению не подлежат.

        В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизе подлежат отнесению на истца.       

        Руководствуясь  статьями 106, 110, 167-170, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд      

                                                        Р Е Ш И Л:                                                                                                                                                   

 

        в иске отказать.

        Взыскать с товарищества собственников жилья «Наш дом» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 25 000 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

       Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области на счет общества с ограниченной ответственностью «Заря» 50 000 рублей в счет оплаты стоимости проведенной судебной экспертизы по реквизитам, указанным в письме ООО «Заря» от 09.06.2017 №4612.

       Решение суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение суда, вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу,  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

          Судья                                                                                        Л.Н. Хорошуля