ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-31590/2021

01 марта 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     24 февраля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 марта 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баженовой Ю.С.

судей  Галенкиной К.В., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1

при участии:  

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 18.02.2022;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 21.06.2021;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-35185/2021) общества с ограниченной ответственностью «ЭнергоСервис Плюс» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2021 по делу № А56-31590/2021, принятое

по иску акционерного общества «Соломон» (194358, Санкт-Петербург, пр-кт Энгельса, дом 154, литер А, пом. 301, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ЭнергоСервис Плюс» (236023, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по оплате арендной платы по договору аренды, 

установил:

Акционерное общество «Соломон» (далее – Истец, АО «Соломон») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭнергоСервис Плюс» (далее – Ответчик, ООО «ЭнергоСервис Плюс») о взыскании 1 705 961 руб. 90 коп. задолженности по оплате арендной платы за период с апреля по август 2020 года по договору аренды недвижимости №32/ТРК/2017 от 01.09.2017.

Решением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в полном объеме и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований Истца отказать в полном объеме. По мнению подателя жалобы, обжалуемое решение суда вынесено с нарушением норм материального права, а выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела. Ответчик считает, что судом первой инстанции не исследованы обстоятельства, имеющие значения для рассмотрения дела, и не дана их правовая оценка, а также не применена норма ч.3 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», подлежащая применению к спорным правоотношениям.

В судебном заседании представитель Ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

01.09.2017 между АО «Соломон» (арендодателем) и ООО «ЭнергоСервис Плюс» (арендатором) заключен договор аренды недвижимости №32/ТРК/2017 (далее – Договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование часть помещения 20-Н, 21-Н, 22-Н, 23-Н, 24-Н, 25-Н, 26-Н, 27-Н, 30-Н, кадастровый номер 78:36:1310101:2280, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, проспект Энгельса, дом 154, литер А, общей площадью 53 494,3 кв.м., этаж 1-2-3-4-мезонин-надстройка, а именно: часть комнаты №2 площадью 100 кв.м., расположенную на 1-м этаже (далее – Объект).

Согласно п.2.3 Договора Объект передается в аренду в целях использования его исключительно в качестве монобрендового магазина кожгалантереи «Carpisa».

Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что настоящий Договор аренды заключается сроком по 31.07.2021 включительно.

В соответствии с п.5.1 Договора платежи по Договору аренды включают в себя арендную плату (п.5.2 Договора аренды), а также оплату арендатором арендодателю эксплуатационных расходов (п.5.3 Договора аренды).

Согласно п.5.2.1 Договора арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из двух частей: постоянной и переменной.

В силу п.5.2.1.1 Договора постоянная часть арендной платы составляет начиная с 01.01.2018 – 125,89 долларов США, плюс НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ, в месяц за один квадратный метр арендуемого арендатором Объекта; постоянная часть арендной платы в месяц за аренду всего Объекта составляет 12 589 долларов США, плюс НДС по ставке, установленной  действующим законодательством РФ; оплата постоянной части арендной платы производится в рублях по курсу 31 руб. за 1 доллар США.

Согласно п.5.2.1.2 Договора переменная часть арендной платы – сумма, эквивалентная стоимости потребленной арендатором электроэнергии и тепловой энергии за каждый месяц.

02.08.2020 стороны заключили соглашение о расторжении Договора с 03.08.2020.

Объект возвращен арендодателю по акту возврата Объекта от 02.08.2020.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Ответчиком обязательства по оплате арендной платы по Договору, Истец направил в адрес Ответчика претензию от 11.03.2021 с требованием оплаты задолженности, оставление без удовлетворения которой послужило основанием для обращения Истцом в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном размере, не усмотрев оснований для снижения арендной платы

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Возражая против исковых требований, Ответчик указывает на то, что Истец необоснованно уклонился от заключения с ним дополнительного соглашения о снижении арендной платы на период с 28.03.2020 по 27.07.2020 в связи с действовавшими в этот период ограничениями и мерами по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19). 

В соответствии с ч. 3 ст. 19 Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации о порядке применения указанной нормы  в ответе на вопрос № 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. 

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. 

В соответствии с п. 2.3. Договора помещения предоставлялись Ответчику в аренду в целях использования в качестве магазина кожгалантереи.

Постановлением Правительства г. Санкт-Петербурга № 121 от 13 марта 2020 года (далее - Постановление № 121) на территории г. Санкт-Петербурга введён режим повышенной готовности.

Постановлением Правительства г. Санкт-Петербург № 161 от 26 марта 2020 года в Постановление № 121 внесены изменения, согласно которым с 28 марта 2020 года по 05 апреля 2020 года запрещена деятельность объектов розничной торговли, к которым относился магазин Ответчика. Указанный неоднократно продлевался вплоть до 27.07.2020.

Письмом от 27 марта 2020 года № Сол-0391 арендодатель довел до арендаторов ТРК «Гранд Каньон» информацию, что в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.03.2020 г. № 161 арендаторам надлежит с 28.03.2020 приостановить работу арендуемых объектов, расположенных в ТРК «Гранд Каньон».

 ТРК «Гранд Каньон» возобновил работу только 27 июля 2020 года (об этом свидетельствует информация из раздела «Новости» с сайта ТРК «Гранд Каньон»).

Таким образом, в период с 28 марта 2020 года по 26 июля 2020 года Ответчик не имел возможности использовать арендованное помещение по назначению, предусмотренному Договором, в связи с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации,

Письмом от 18.03.2020 на имя арендодателя арендатор просил в случае приостановки деятельности магазинов не начислять арендную плату, а на период март, апрель, май 2020 года предоставить скидку.

Несмотря на то, что дополнительное соглашение об уменьшении арендной платы подписано не было, в адрес арендатора со стороны арендодателя за период апреля-июня 2020 года выставлялись счета, в которых размер арендной платы был уменьшен до 112 120 руб. 80 коп., что подтверждается представленным Истцом актами сверок взаимных расчётов.

Суд первой инстанции, руководствуясь частью 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ,  указал, что правовым последствием недостижения сторонами договора аренды соглашения об уменьшении арендной платы является право арендатора на односторонний отказ от договора аренды, и в связи с тем, что Ответчик воспользовался узнанным правом, отсутствуют основания для снижения арендной платы. 

Однако, как следует из материалов дела, Договор расторгнут сторонами по соглашению сторон. Кроме того, нормы части 3 и части 4 статьи 19 указанного Федерального закона имеют различную сферу и основания применения, и предусматривают различные гарантии для арендаторов.

Так, часть 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ распространяется на арендаторов, являющихся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации. Для применения норм указанного выше Федерального закона в отношении данной категории арендаторов не требуется установление наличия иных дополнительных оснований или условий, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению. Соответствующее разъяснение содержится в ответе на вопрос 4 «Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (C0VID-19) № 2», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Часть же 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ распространяется на арендаторов недвижимого имущества, у которых отсутствует возможность использовать арендованное имущество по назначению, предусмотренному договором аренды, в связи с принятием органом государственной власти субъекта российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. При этом не имеет правового значения, относится ли такой арендатор к категории, предусмотренной частью 3 статьи 19 (субъект малого или среднего предпринимательства в наиболее пострадавших отраслях экономики).

Равным образом отличается и содержание гарантий, предоставляемых указанными правовыми нормами: частью 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ предоставляется право на снижение арендной платы, а при недостижении соответствующего соглашения - право на отказ от договора без компенсации убытков арендатора; частью 3 статьи 19 предоставляется право на снижение размера арендной платы с момента невозможности использования имущества по целевому назначению, вне зависимости от того, было ли достигнуто между сторонами соответствующее соглашение, и вне зависимости от того, был ли впоследствии расторгнут договор аренды.

Таким образом, с невозможностью использования помещения по согласованному в Договоре назначению арендная плата в период с 28 марта 2020 года по 26 июля 2020 года, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности на территории Санкт-Петербурга, арендная плата за указанный период подлежит уменьшению на основании ч.3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

В соответствии с условиями договора аренды (п. 5.4.2.1) оплата постоянной части арендной платы оплачивается в форме 100 % предоплаты за текущий месяц аренды.

Размер постоянной части арендной платы составлял 560 606 руб. 76 коп. Указанная сумма за март внесена арендатором 11 марта 2020 года, что подтверждается актом сверки, представленным Истцом в суд первой инстанции.

В марте Ответчик не имел возможность использовать помещение по назначению в период с 28 по 31 число.

Один день аренды стоит: 560 606 руб. 76 коп. (сумма ежемесячной арендной платы) / 30 (среднее количество дней в месяце) = 18 686 руб. 89 коп. В таком размере аренда подлежала оплате за период с 01.03.2020 по 27.03.2020. Начиная с 28.03.2020 аренда должна считаться с учётом того обстоятельства, что помещение использовать по назначению было нельзя. Этот период в марте составил 4 дня.

Как следует из вышеупомянутого акта сверки, за полные месяцы, в которых деятельность магазина была приостановлена (апрель-июнь 2020 года) Истец выставлял Ответчику счета на оплату постоянной части арендной платы в размере 112 120 руб. 80 коп. Ссылка Истца на то, что это была техническая ошибка, материалами дела не подтверждается. 

Согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос № 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. 

Учитывая изложенное, принимая во внимание выставление самим Истцом в период с апреля по июнь 2020 года на основании обращения Ответчика об уменьшении размера арендной платы счета на арендную плату в размере 112 120 руб. 80 коп., апелляционный суд соглашается с Ответчиком, что данный размер арендной платы может быть применен и для расчёта арендной платы за период запрета деятельности магазина с 28.03.2020 по 31.03.2020 и с 01.07.2021  по 26.07.2020.

Один день аренды, исходя из указанного размера ежемесячной платы, составляет: 112 120 руб. 80 коп. / 30 (среднее количество дней в месяце) =                3 737 руб. 36 коп.

Таким образом, за март аренда должна рассчитываться следующим образом: 27 (количество дней в марте, предшествовавших запрету на деятельность) х             18 686 руб. 89 коп. + 4 (количество дней в марте, выпавших на период запрета деятельности) х 3 737 руб. 36 коп. = 504 546 руб. 43 коп. + 14 949 руб. 44 коп. – 519 495 руб. 47 коп. Переплата за март составила: 560 606 руб. 76 коп. (размер платы, внесенной за март) – 519 495 руб. 47 коп. = 41 111 руб. 29 коп.

Размер аренды за период апрель, май и июнь 2020 года составляет:              112 120 руб. 80 коп. (размер аренды, выставлявшийся истцом в указанный период) х 3 (количество полных месяцев) = 336 362 руб. 40 коп.

Запрет деятельности в июле 2020 года продлился по 26.07.2020, в связи с чем, размер аренды за июль 2020 года должен рассчитываться следующим образом: 26 (количество дней в период запрета деятельности) х  3 737 руб. 36 коп. (стоимость одного дня аренды в период запрета деятельности) + 5 (количество дней в июле 2020 года, составляющих период после снятия запрета на деятельность) х 18 686 руб. 89 коп. (стоимость одного дня аренды при обычных условиях) = 97 171 руб. 36 коп. + 93 434 руб. 45 коп. = 190 605 руб. 81 коп.

По размеру аренды за август 2020 года (36 168 руб. 18 коп.), также как и по размеру задолженности за коммунальные платежи (19 818 руб. 06 коп.) у сторон спора нет.

Ответчиком при заключении договора аренды был внесен платёж в обеспечение арендной платы за последний месяц аренды. Указанный платёж в размере 562 347 руб. 43 коп. по инициативе Истца зачтён в счет задолженности по арендной плате.

Исходя из изложенного, общий размер задолженности за период апрель - август 2020 года составляет: 336 362 руб. 40 коп. (аренда за апрель - июнь 2020 года) + 190 605 руб. 81 коп. (аренда за июль 2020 года) + 36 168 руб. 18 коп. (аренда за август) + 19 818 руб. 06 коп. (задолженность за коммунальные платежи) =   582 954 руб. 45 коп.

В то же время, с учетом переплаты за март в размере 41 111 руб. 29 коп. и платежа за последний месяц аренды в размере 562 347 руб. 43 коп. задолженность по арендной плате Ответчиком полностью погашена.

При таких обстоятельствах, отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований. 

В связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием судом апелляционной инстанции нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 31.08.2021 по делу №  А56-31590/2021 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с акционерного общества «Соломон» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Энергосервис Плюс» 3 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

К.В. Галенкина

 С.А. Нестеров