РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-254728/23-122-1968

г. Москва

20 марта 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2024года

Полный текст решения изготовлен 20 марта 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Н.Е. Девицкой, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания       Т.Г. Бруяко, 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению заявителя: Общество с ограниченной ответственностью "А101" (108814, город Москва, Сосенское поселение, Коммунарка поселок, Фитарёвская улица, дом 14, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.06.2012, ИНН: 

<

***>, КПП: 775101001) 

к заинтересованному лицу: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>, КПП: 772601001) 

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 770301001)

о признании незаконным решения от 30.08.2023г., оформленного Уведомлением № КУВД-001/2023-19918547/5, 

при участии: 

от заявителя – ФИО1, дов. №101 от 27.12.2023, диплом; 

от заинтересованного лица – ФИО2, дов. №Д-25/2024 от 15.01.2024, диплом; 

от третьего лица – не явился, извещен,  

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «А101» (далее – Заявитель, ООО «А101», общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-19918547/5 от 30.08.2023 г., согласно которому регистрирующий орган отказал обществу в государственной регистрации прекращения права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:17:0120316:68350, площадью 15 096 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы (далее – Третье лицо, Департамент).

Представитель Заявителя в судебном заседании поддержала заявленные требования, настаивала на их обоснованности по доводам заявления, ссылаясь на отсутствие у регистрирующего органа каких-либо оснований к отказу в осуществлении испрашиваемой государственной регистрации.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании заявленные требования не признал, возражал против их удовлетворения по доводам отзыва.

Представитель Третьего лица, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте рассмотрения настоящего спора, в судебное заседание не явился, ввиду чего дело в настоящем случае рассмотрено на основании ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом извещенного представителя Третьего лица.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Срок на обращение в суд, предусмотренный ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей Заявителя и заинтересованного лица, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования Заявителя  подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из заявления, ООО «А101» является собственником земельного участка с кадастровым номером 77:17:0120316:68350, площадью 15 096 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. 

<

...>.

Материалами дела в рассматриваемом случае подтверждается, что 16 мая 2023 года заявителем было подано в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120316:68350 в связи с отказом собственника от права собственности в порядке п. 2 ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

В обоснование направленного заявления обществом было указано, что на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0120316:68350 (исходный земельный участок 50:21:0120316:102) было осуществлено строительство жилого многоквартирного дома № 4 корпус 2, который является частью жилой застройки квартального типа и представляет собой полузамкнутый П-образный объем, скомпонованный из 11 секций.

При этом, многоквартирный дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.06.2020 № 77-245000-009546-2020, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы.

Кроме того, указанный многоквартирный дом поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120316:32492, по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн. тер. г. 

<

...>, в связи с чем обязательства общества как застройщика вышеуказанного многоквартирного дома перед участниками долевого строительства выполнены. Земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120316:68350 сформирован под многоквартирным домом с кадастровым номером 77:17:0120316:32492, по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн. тер.  г. 

<

...>, с общей для жителей дома территорией, элементами благоустройства, в границах, в которых он переходит в собственность собственников помещений этого дома как общее имущество.

При этом в заявлении указано, что земельный участок является сформированным, его образование в соответствии с требованиями законодательства не требуется. В связи с этим, не требуется разработка проекта межевания территории (ПМТ), принятие каких-либо решений о разработке ПМТ Департаментом городского имущества города Москвы.

В то же время, как видно из представленных материалов дела, уведомлением от 23.05.2023 № КУВД-001/2023-19918547/1 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности в отношении вышеуказанного земельного участка, указав, что по данным кадастра недвижимости ЕГРН разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 77:17:0120316:68350 «для жилищного строительства и иных объектов культурно-социального назначения», сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома отсутствуют. 

В связи с изложенным в Департамент городского имущества будет направлен соответствующий запрос, а для проведения государственной регистрации рекомендовано представить сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома.

Впоследствии, 30 августа 2023 г. Управлением принято решение № КУВД-001/2023-19918547/5 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120316:68350, поскольку, по данным кадастра недвижимости ЕГРН разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 77:17:0120316:68350 «для жилищного строительства и иных объектов культурно-социального назначения», сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома отсутствуют. Кроме того, в ЕГРН имеются записи об ипотеке в силу закона, договорах участия в долевом строительстве (при этом данное основание не указывалось изначально в уведомлении о приостановлении).

Не согласившись с вынесенным заинтересованным лицом решением, полагая указанное решение безосновательным, основанным на неверном толковании норм права и вынесенным без учета всех фактических обстоятельств дела, а потому нарушающим права и законных интересы общества, последнее обратилось в Арбитражный суд города Москвы за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

Судом проверено и установлено, что срок, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, в настоящем случае соблюден.

Удовлетворяя заявленные требования суд соглашается с доводами Заявителя, при этом исходит из следующего.

Так, пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерацииустановлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В данном случае имеет место ситуация, когда земельный участок принадлежит на праве собственности одному лицу (застройщику), а неразрывно связанный с данным земельным участком объект недвижимого имущества - другим лицам, т.е. собственникам помещений в жилом доме.

При указанных обстоятельствах, как настаивает Заявитель и что не опровергнуто регистрирующим органом, отказ Заявителя от права собственности на спорный участок направлен на соблюдение данного принципа.

В силу указанного принципа земельный участок под объектами недвижимости, принадлежащими третьим лицам, не может принадлежать заявителю.

Кроме того, как видно из представленных материалов, спорный земельный участок сформирован и поставлен на государственныйкадастровый учет в существующих границах, в которых он переходит в силу закона в собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на данном участке.

Строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Разрешением на строительство № 77-245000-017367-2018 от 20.06.2018 г. застройщику разрешено строительство многоквартирного жилого дома (по проекту -многоквартирный жилой дом № 4) в составе комплексной застройки на исходном земельном участке с кадастровым номером 50:21:0120316:102. Земельный участок впоследствии был разделен на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120316:16567, из которого в свою очередь был образован спорный земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120316:68350.

По окончании строительства многоквартирный дом на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0120316:102 введен в эксплуатацию разрешением Мосгосстройнадзора от 29.06.2020 г. № 77-245000-009546-2020, ему присвоен адрес: г. Москва, 

<

...>.

Согласно статье 12 Федерального закона № 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Объекты долевого строительства в многоквартирном доме реализованы участникам долевого строительства и иным третьим лицам, переданы им по актам. Обязательства Общества, как застройщика, перед участниками долевого строительства выполнены. Права участников долевого строительства на переданные объекты зарегистрированы в установленном порядке.

Заключением кадастрового инженера ООО «ТерраГеоКом» ФИО3 подтверждается, что в границах земельного участка с кадастровым номером 77:17:0120316:68350 расположен многоквартирный дом с кадастровым номером 77:17:0120316:32492 (адрес: г. Москва, внутригородская территория 

<

...>) с придовомой территорией, пешеходными дорожками, тротуаром, зелеными насаждениями (газонами), а также инженерные сети (сооружения канализации, теплоснабжения, водоснабжения, хозяйственно-бытовой канализации, наружного освещения, электроснабжения). Земельный участок соответствует виду разрешенного использования и используется по назначению.

В свою очередь, в качестве основания к отказу в осуществлении испрашиваемой регистрации Управление указало на отсутствие разработанного Департаментом городского имущества проекта межевания территории.

В то же время, разработка проекта межевания территории на спорном земельном участке Департаментом городского имущества не требуется.

В соответствии со ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта межевания территории осуществляется для: 1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков; 2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление комплексного развития территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

Между тем, как видно из представленных материалов и что не опровергнуто заинтересованным лицом, предусмотренных ст. 43 ГрК РФ оснований в указанном случае для разработки проекта межевания территории не имеется.

Ссылаясь на п. 4 ст. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ и ст. 12 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», Управление не учитывает, что данные положения не применимы к рассматриваемому спору.

Статья 12 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», на которую сослалось Управление, предусматривает, что уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы осуществляет образование земельных участков многоквартирных домов, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ. В целях образования земельных участков многоквартирных домов уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы совершает все необходимые действия, предусмотренные федеральным законодательством.

Следовательно, данная норма закона указывает на необходимость выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка под многоквартирным домом, то есть, относится к ситуации, когда земельный участок не образован в соответствии с земельным законодательством (не проведен в отношении него кадастровый учет).

Также, в обоснование законности оспоренного по делу решения Управление указывает, что согласно ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Однако в статье 11.3 ЗК РФ идет речь о порядке образования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В то время как спорный земельный участок: находится в частной собственности застройщика, а не в публичной (государственной, муниципальной) собственности, и не подлежит образованию, так как уже сформирован.

При этом государственный кадастровый учет участка в существующих границах осуществлен Управлением Росреестра по Москве, таким образом им подтверждена законность внесения в ЕГРН в существующих границах.

Следовательно, такое основание к отказу, как отсутствие разработанного Департаментом проекта межевания территории на спорный участок, необоснованно, противоречит положениям действующего законодательства.

Приведенные же заинтересованным лицом доводы об обратном отклоняются судом как основанные на неверном толковании норм материального права.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, доля собственника в праве на общее имущество в жилом доме производна от права собственности на отдельное помещение в доме.

Статьей 42 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015, а также статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

При этом закон не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, а право собственности предыдущего собственника подлежит прекращению.

Таким образом, после ввода объекта дома в эксплуатацию и передачи в нем помещений участникам долевого строительства, земельный участок не может находиться в собственности застройщика в силу прямого указания закона. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В соответствии со ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с п. 2 данной статьи, отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации прав. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него установлен статьей 30.2 Закона о государственной регистрации.

Отказ от права собственности на земельный участок относится к общим основаниям прекращения права собственности на имущество, предусмотренным статьями 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявление Общества об отказе от права собственности на земельный участок под многоквартирным домом фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 ГК РФ его права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.

Нахождение в собственности застройщика спорного земельного участка, сформированного для целей эксплуатации МКД, нарушает как права собственников помещений в нем, лишая их возможности оформить свои права на землю в соответствии с принципом земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, так и застройщика, незаконно возлагая на него обязанности собственника.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, спорный земельный участок не может находиться в собственности застройщика в силу прямого указания закона Отказ заявителя от права собственности на земельный участок не влияет на права и законные интересы третьих лиц, вопреки утверждению регистрирующего органа об обратном. Нахождение же в собственности застройщика земельных участков, на которых расположены введенные в эксплуатацию многоквартирные дома, а также иные объекты, не принадлежащие застройщику на каком-либо праве, в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, нарушает права как собственников помещений, расположенных в таких объектах, лишая их возможности оформить свои права на землю в соответствии с принципом земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, так и права застройщика, незаконно возлагая на него обязанности собственника.

Кроме того, в решении об отказе Управление приводит новые основания, которые не указывались в решении о приостановлении государственной регистрации (а именно, наличие в ЕГРН записей об ипотеке (залоге) и договоре участия в долевом строительстве).

Верховным Судом Российской Федерации в кассационном определении от 31.08.2022 г. № 127-кад22-22-к4 по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в государственной регистрации указано, что статьей 26 Федерального закона № 218-ФЗ определен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона № 218-ФЗ отказ в осуществлении государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрен в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного федерального закона.

Отказ в осуществлении государственной регистрации прав является продолжением единой процедуры осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и рассматривается именно исходя из оснований, послуживших в итоге причиной отказа, то есть оснований, которые ранее являлись основаниями для приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество объекта недвижимости.

Проверяя правомерность отказа в совершении регистрационных действий, суду следует проверять законность приостановления регистрации права по существу, то есть всех указанных в решении регистрирующего органа причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав.

В данном случае основания, изложенные в Уведомлении об отказе, не соответствуют основаниям, указанным в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации: в уведомлении об отказе содержатся дополнительные основания, которые не указывались ранее, что, соответственно, изначально лишило возможности Заявителя устранить такие нарушения, что уже являлось препятствием к принятию регистрирующим органом оспариваемого решения.

Более того, указанное основание также признается судом безосновательным ввиду следующего.

В соответствии со ст. 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 13 Закона № 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

В силу п. 8.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ, возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. 

Положения настоящей части применяются в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Аналогичные положения содержатся в п. 1.1. ст. 25 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В данном случае обязательства застройщика являются исполненными. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию, поставлен на государственный кадастровый учет, земельный участок под объектом является сформированным в границах, в которых он переходит в собственность собственников помещений многоквартирного дома. Объекты долевого строительства переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства и права собственников на переданные объекты зарегистрированы.

На основании вышеизложенного, запись о залоге подлежала прекращению регистрирующим органом в день проведения кадастрового учета многоквартирного дома, в указанной части довод заинтересованного лица также не соответствует закону.

Помимо прочего, в обоснование законности оспоренного по делу решения, Управление указывает на то, что в городе Москве функции по формированию земельных участков возложены на Департамент городского имущества города Москвы, в связи с чем был направлен запрос о формировании земельного участка заявителя Департаментом. От Департамента был получен ответ о том, что государственный кадастровый учет данного земельного участка Департаментом городского имущества городского имущества не осуществлялся, проект межевания не разрабатывался, в связи с чем Управление пришло к выводу о том, что участок не сформирован как общее имущество собственников многоквартирного дома.

Между тем, при оценке приведенных доводов заинтересованного лица суд отмечает, что полномочия Департамента городского имущества города Москвы ограничены земельными участками, находящимися в собственности города Москвы, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в городе Москве.

Департамент не вправе образовывать/формировать, изменять границы, разрабатывать проекты межевания территорий и принимать иные решения в отношении земельных участков, которые находятся в частной собственности (в данном случае в собственности ООО «А101»).

В соответствии с Положением о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-П, к полномочиям Департамента относится принятие решений об образовании земельных участков из земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, в том числе расположенных за пределами города Москвы, и земельных участков, находящихся на. территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена (п. 4.2.6 «Положения о Департаменте»).

В этой связи, не имеет правового значения довод Управления об отсутствии разработанного Департаментом проекта межевания территории, где расположен земельный участок заявителя.

При этом в обоснование позиции о том, что земельный участок не является сформированным как общее имущество собственников помещений в многоквартирных домах, регистрирующий орган ссылается на п. 4 ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 12 Закона «О землепользовании в г. Москве», которые не применимы к настоящим правоотношениям.

Разработка проекта межевания территории в рассматриваемой ситуации Департаментом городского имущества не требуется.

В соответствии со ст. 43 Градостроительного кодекса РФ подготовка проекта межевания территории осуществляется для: 1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков; 2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление комплексного развития территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

Однако ни одного из перечисленных выше оснований для разработки проекта межевания территории (ПМТ) не имеется: земельный участок сформирован (образован), т.е. местоположение его границ определено; для земельного участка не требуется установление красных линий, их изменение, отмена и иные действия, предусмотренные статьей 43 ГрК РФ.

Кроме того, статья 11.3 Земельного кодекса РФ, на которую ссылается Управление, предусматривает порядок образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В частности, норма п. 4 ч. 3 ст. 11 ЗК РФ устанавливает требование о разработке проекта межевания территории в целях формирования земельного участка для многоквартирных домов при их размещении на землях, находящихся в публичной (государственной, муниципальной) собственности.

В то время как спорный земельный участок находится в частной собственности (собственности застройщика), а не в публичной (государственной, муниципальной) собственности, и кроме того, является образованным (сформированным).

Ссылка Управления на ст. 12 Закона «О землепользовании в г. Москве» также неосновательна, поскольку данная норма закона указывает на необходимость выполнения кадастровых работ уполномоченным органом города Москвы в целях образования земельного участка под многоквартирным домом, то есть, относится к ситуации, когда земельный участок не образован в соответствии с земельным законодательством (не проведен в отношении него кадастровый учет).

В то же время спорный земельный участок является сформированным (образованным) под размещение МКД, ввиду чего его границы определены.

При этом государственный кадастровый учет участка в существующих границах осуществлен Управлением Росреестра по Москве, таким образом им подтверждена законность внесения в ЕГРН в существующих границах под жилой застройкой. Доказательств незаконности формирования земельного участка в существующих границах не имеется.

Таким образом, ссылка Управления на отсутствие разработанного Департаментом проекта межевания территории на спорный участок необоснованна и не может являться основанием к отказу в регистрации.

Приведенный же в рассматриваемом случае заинтересованным лицом довод о том, что на государственную регистрацию не представлены документы о полном исполнении обязательств застройщика и невозможно установить, в каком объеме исполнены обязательства ООО «А101» перед участниками долевого строительства, является несостоятельной и надуманной.

Такое основание, как необходимость предоставить в Управление сведения о полном исполнении обязательств застройщиком перед участниками долевого строительства, в оспариваемом решении отсутствуют.

Кроме того, при оценке приведенных заинтересованным лицом в рассматриваемой части доводов суд соглашается с Заявителем о том, что именно Росреестр в силу его полномочий является органом, у которого имеются исчерпывающие сведения относительно регистрации прав участников долевого строительства.

В то время как в соответствии с ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (допустили бездействие).

Однако Управление не предоставило суду доказательства законности принятого решения, в том числе доказательств неисполнения застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства.

Вместе с тем, суд в настоящем случае отмечает, что регистрация права собственности участников долевого строительств носит заявительный характер, на процесс регистрации застройщик повлиять не может. Вместе с тем, со своей стороны заявитель предоставил суду доказательства передачи участникам объектов в многоквартирном доме (акты приема-передачи), а также выписки из ЕГРН о регистрации права собственности физических лиц на объекты.

В то же время, как правильно указывает в рассматриваемом случае Заявитель, для возникновения права долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме достаточно факта регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенное в таком многоквартирном доме, следовательно, земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а право собственности застройщика на земельный участок подлежит прекращению в силу вышеизложенных положений законодательства

Аналогичная правовая позиция изложена и в судебных актах по делу № А40-217158/2023.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что при наличии документов, подтверждающих окончание строительства многоквартирного дома (выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию) и государственной регистрации права собственности первого лица по помещение в многоквартирном доме у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок.

Безусловных и убедительных доказательств обратного заинтересованным лицом в рассматриваемом случае не представлено.

В свою очередь, заявление застройщика (Заявителя) о прекращении права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 Гражданского кодекса Российской Федерации его права собственности на имущество, которое не может в силу закона ему принадлежать.

При этом, суд отмечает, что для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме достаточно завершения строительства многоквартирного жилого дома (разрешения на ввод в эксплуатацию) и регистрации права собственности первою лица на помещение на любое из помещений в многоквартирном доме.

В настоящем случае, как видно из материалов дела, оба эти документа имелись у заинтересованного лица на момент рассмотрения заявления Заявителя о прекращении права собственности на Земельный участок, однако немотивированно и безосновательно были им проигнорированы.

При указанных обстоятельствах, поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию Заявителя и заинтересованным лицом в нарушение требований ч. 5 ст. 200 АПК РФ безусловных и убедительных доказательств законности своего решения не представлено, суд считает требования общества обоснованными и подлежащими удовлетворению. Иных доказательств, подтверждающих сомнения Ответчика, не представлено.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на заинтересованное лицо устранить допущенное нарушение прав Заявителя путем осуществления регистрационных действий по заявлению № КУВД-001/2023-19918547.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и подлежат отнесению в настоящем случае на заинтересованное лицо.

На основании Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», руководствуясь ст. ст. 4, 27, 29, 65, 71, 123,156, 110, 167-170, 199-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве от 30.08.2023 № КУВД-001/2023-19918547/5. 

Обязать Управление Росреестра по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Заявителя путем осуществления регистрационных действий по заявлению № КУВД-001/2023-19918547. 

Проверено на соответствие действующему законодательству. 

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «А101» расходы по оплате госпошлины в размере 3000 (три тысячи) рублей. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                              Н.Е. Девицкая