АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-5300/2020 

Дата принятия решения –  23 апреля 2021 года.

Дата объявления резолютивной части –  16 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гиматдиновой Э.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Приволжский завод химических реагентов», г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к Открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», г. Москва, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о взыскании убытков за оплату арендных платежей в сумме 1 207 805 руб. 90 коп.; суммы убытков за стоимость реконструкции объекта для его безопасного использования в сумме 620 000 рублей; неустойки в размере 5 000 рублей за каждый день не заключения с обществом с ограниченной ответственностью «Приволжский завод химических реагентов» долгосрочного договора аренды земельного участка, находящегося под объектом; неустойки в размере 5 000 рублей за неисполнение обязательства устранить препятствия, в результате которых невозможно осуществить подъезд автотранспортных средств, а также сотрудников общества с ограниченной ответственностью «Приволжский завод химических реагентов» к приобретенному объекту; об обязании открытого акционерного общества «Российские железные дороги» устранить препятствия, в результате которых невозможно осуществить подъезд автотранспортных средств, а также сотрудников общества с ограниченной ответственностью «Приволжский завод химических реагентов» к приобретенному объекту, об обязании открытого акционерного общества «Российские железные дороги» заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Приволжский завод химических реагентов» договор долгосрочный договор аренды земельного участка, находящегося под объектом, (с учетом уточнения от 19.03.2021),

при участии представителей сторон: 

от истца – директор ФИО2, решение № 1 от 03.11.2015; 

представитель ФИО3, по доверенности от 12.01.2020, диплом № 93411 от 08.07.2016; 

представитель ФИО4, по доверенности от 12.01.2020, диплом № 23-08-1/15 от 30.06.2015;

от ответчика – представитель ФИО5, по доверенности № 52 АА 4943002 от 02.12.2020, диплом № 2058 от 30.09.2002; 

от третьего лица (ООО «Технопарк Стройконструкции») – не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Приволжский завод химических реагентов», г. Казань (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу «Российские железные дороги», г. Москва (далее – ответчик) о взыскании убытков за оплату арендных платежей в сумме 1 207 805 рублей 90 копеек; убытков за стоимость реконструкции объекта для его безопасного использования в сумме 620 000 рублей; об обязании устранить препятствия, в результате которых невозможно осуществить подъезд автотранспортных средств, а также сотрудников истца к приобретенному объекту; об обязании заключить договор аренды земельного участка; о взыскании неустойки в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения обязательств.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 апреля 2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Технопарк Стройконструкции», г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В судебном заседании от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, а именно: «о взыскании убытков за оплату арендных платежей в сумме 1 207 805 руб. 90 коп.; суммы убытков за стоимость реконструкции объекта для его безопасного использования в сумме 620 000 рублей; неустойки в размере 5 000 рублей за каждый день не заключения с обществом с ограниченной ответственностью «Приволжский завод химических реагентов» долгосрочного договора аренды земельного участка, находящегося под объектом; неустойки в размере 5 000 рублей за неисполнение обязательства устранить препятствия, в результате которых невозможно осуществить подъезд автотранспортных средств, а также сотрудников общества с ограниченной ответственностью «Приволжский завод химических реагентов» к приобретенному объекту; об обязании открытого акционерного общества «Российские железные дороги» устранить препятствия, в результате которых невозможно осуществить подъезд автотранспортных средств, а также сотрудников общества с ограниченной ответственностью «Приволжский завод химических реагентов» к приобретенному объекту, об обязании открытого акционерного общества «Российские железные дороги» заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Приволжский завод химических реагентов» договор долгосрочный договор аренды земельного участка, находящегося под объектом».

Представитель ответчика не возразил.

Судом уточнение принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 16.04.2021 истец поддержал исковые требования, дал пояснения по существу спора.

Ответчик требования истца не признал, в судебном заседании обосновал свои возражения.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отзыв по существу иска не представило.

В порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Как видно из материалов дела, ОАО «РЖД» был размещен открытый аукцион №3072/ОА-ГОРЬК/19, в соответствии с которым, из перечня предложенного имущества реализации подлежал лот № 1: здание (прачка, лаборатория), назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 273,8 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 16-98-01/130/2007-066, расположенное по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), 

<

...>.

Победителем, предложившим наибольшую высокую цену по указанному лоту явилось ООО «ПЗХР».

10 июля 2019 г. между ОАО «РЖД» (далее - продавец) и ООО «Приволжский завод химических реагентов» (далее - ООО «ПЗХР», покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества находящегося в собственности ОАО «РЖД», согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество, а именно: здание (прачка, лаборатория), назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 273,8 кв.м, лит. А6 (далее - объект).

Стоимость объекта составила 1 585 500 рублей, с учетом НДС (пункт 3.1 договора).

Покупателем оплата произведена по платежным поручениям: № 242 от 21.06.2019 на сумму 151 000 рублей, № 308 от 23.07.2019 на сумму 350 000 рублей, № 313 от 24.07.2019 на сумму 1 084 500 рублей.

Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 16:49:000000:0002, общей площадью 1788000 кв.м.

Данный земельный участок принадлежит Российской Федерации на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24 марта 2004г. серии 16 ТА №211291.

Продавцу участок принадлежит на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка от 28 декабря 2004 г. № 04-31.

По мнению истца, он не может пользоваться приобретенным объектом ввиду того, что по вине ОАО «РЖД» на объекте отсутствует теплоснабжение, горячее водоснабжение, имеются существенные недостатки (претензии по качеству) объекта, которые не были установлены в аукционной документации, а также ОАО «РЖД» препятствует доступу сотрудников ООО «ПЗХР» к указанному помещению.

Письмом исх. № 1/10 от 10.09.2019 покупатель, уведомил о невозможности использовать помещение и земельный участок.

ООО «ПЗХР» арендовало для осуществления своей деятельности иные помещения.

Посчитав, что нарушаются права и законные интересы общества, истец в адрес ответчика направил претензию с требованием возмещения убытков и устранения всех нарушений прав и законных интересов общества.

Требования, изложенные в претензии, ответчиком оставлены без внимания и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд, с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Суд, рассматривая требования об устранении препятствий пользования объектом, пришел к следующим выводам.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как усматривается из материалов дела, между ОАО «РЖД» и ООО «ПЗХР» заключен договор купли-продажи 10.07.2019, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество, а именно: здание (прачка, лаборатория), назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 273,8 кв.м, лит. А6.

Во исполнение договора купли-продажи заключен договор субаренды земельного участка от 02.09.2019 № ЦРИ/04/СА/5138/19/001976 сроком на 11 месяцев.

Как видно из переписки, истец письмами: исх. № 3/14 от 14.05.2019 перед проведением аукциона просил дать разъяснения по поводу проезда к объекту недвижимости.

Далее письмом № исх-1/02 от 02.08.2019 - просьба заключить договор аренды ячейки ТП и с правом проезда и электроснабжения 50 кВт здания.

Исх. № 1/26 от 26.07.2019 - просьба аренды ячейки ТП и организации проезда.

Исх. № 1/13 от 13.08.2019 - истец сообщил ориентировочное количество машин, которые будут проезжать в месяц и просил обеспечить проезд автотранспорта к приобретенному зданию прачки через пост охраны и территорию ПМС-205.

Исх. № 1/01 от 10.09.2019 - повторно истец сообщил об отсутствии возможности прохода и проезда к зданию, просил обеспечить проезд к зданию и оформить пропуска на сотрудников.

Исх. № 3/13 от 13.08.2019 - уведомление о невозможности проезда и просьба обеспечить проезд к зданию.

Исх. № 1/23 от 23.08.2019 - просьба обеспечить проезд к зданию и оформить пропуска на сотрудников.

Исх. № 1/23 от 27.08.2019 - истец указал, что проезд был обеспечен только один раз (только на момент осмотра здания), постоянного проезда к зданию никто не обеспечил.

Исх. № 1/18 от 18.07.2019 дополнение к письму исх. № 2/17 от 17.07.2019 - истец указал на возможность проезда к приобретенному объекту только со стороны АО «ТрансВудСервис».

Судом установлено, что до момента заключения договора купли-продажи объекта, ответчик в письме от 20.06.2019 № исх-1629/ГорькНРИ разъяснял истцу о том, что в случае заключения договора купли-продажи объекта, площадь земельного участка, который будет передан в субаренду составит 1 512,5 кв.м, а также схему осуществления и организацию проезда к земельному участку через КПП со стороны ул. Кооперативная необходимо согласовать с заместителем начальника дороги (по Казанскому территориальному управлению).

При этом после заключения договора купли-продажи объекта, на просьбу ООО «ПЗХР» обеспечить проезд автотранспорта и проход работников общества к приобретённому зданию, ответчиком отказано в разрешении проезда автотранспорта и прохода работников истца со ссылкой на то, что производственная база путевой машинной станции № 205 ст. Зелёный Дол, является закрытым режимным объектом, на котором находятся железнодорожные пути с проведением на них маневровых работ. Так же на указанной базе складированы материалы верхнего строения пути. Более того, въезд по грунтовой дороге в ворота к проходной имеет возвышенность, что в зимний период создаёт риск опрокидывания тяжеловесной техники.

Суд, рассматривая действия ответчика в данной части, установил, что материалами дела подтверждается, что доступ к зданию и участку истца возможен через земельный участок ответчика, который препятствует в этом.

Иск об устранении препятствий в пользовании имуществом может быть заявлен любым лицом, владеющим имуществом на основании вещного или обязательственного права, если имеются такие препятствия и истец лишен возможности в полной мере осуществлять права владения, пользования находящимся у него имуществом.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из принципов гражданского законодательства является необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебная защита. Согласно статье 9 названного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им права, а в случае нарушения прав самостоятельно избирают и способы защиты, обращаясь в суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.

Предъявление ООО «ПЗХР» исковых требований об обязании ответчика устранить препятствия в проходе и проезде автотранспорта, работников истца направлено на пресечение действий, нарушающих его права, соответствует способам защиты гражданских прав, предусмотренным статьей 12 названного Кодекса.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требования в данной части обоснованны и подлежат удовлетворению.

Суд, рассматривая требования о взыскании судебной неустойки (астренда) за неисполнение обязательства об устранении препятствий пользования объектом в сумме 5 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пунктах 31, 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума № 7), суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (части 1 и 2.1 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума № 7), удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Судебная неустойка в отличие от классической неустойки несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом, в целях дополнительного воздействия на должника. Размер судебной неустойки определяется судьей по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу заключения договоров купли-продажи и субаренды земельного участка возлагается обязанность обеспечить передачу объекта (здания прачки) и обеспечения проезда и прохода к нему.

В случае невозможности обеспечить проезд и проход к зданию истца - оказать всестороннее содействие в данном вопросе.

Сумма судебной неустойки не учитывается при определении размера убытков, причиненных неисполнением обязательства в натуре: такие убытки подлежат возмещению сверх суммы судебной неустойки (пункт 1 статьи 330, статья 394 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает от его исполнения в натуре, а также от применения мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац второй пункта 28 постановления Пленума № 7).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 307-ЭС16-21419 по делу № А56-42909/2014.

В данном случае следует учитывать обеспечительную функцию неустойки как инструмент правового воздействия на участников гражданского оборота.

Обязательность исполнения судебных решений является неотъемлемым элементом права на судебную защиту, неисполнение судебного акта или неправомерная задержка его исполнения входит в противоречие с основными задачами судебной защиты.

Так как, за неисполнение обязательства об устранении препятствий пользования объектом судом признаётся обоснованным.

Ответчиком заявлено об уменьшении размера судебной неустойки.

При этом, суд, с учетом всех обстоятельств по делу, принимая во внимание действия ответчика, направленные на фактическое исполнение договорных обязательств, руководствуясь принципом справедливости и разумности, считает возможным удовлетворить требование о взыскании судебной неустойки частично, в сумме 1 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Суд, рассматривая требования о взыскании убытков в сумме 1 207 805 рублей 90 копеек, в связи с заключенными договорами аренды, а также убытков в сумме 620 000 рублей, в связи с реконструкцией объекта и приведения его в состояние подходящего для безопасного использования, пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (абзац 2 пункта 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 5 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснил, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела, в мае 2019 года на официальном сайте ОАО «РЖД» в разделе «Тендеры» была размещена информация о проведении открытого аукциона по продаже принадлежащих ОАО «РЖД» на праве собственности объектов имущества, в том числе ЛОТ № 1 - здание (прачка, лаборатория), назначение нежилое, 1-этажное, общая площадь - 273,8 кв.м, кадастровый номер 16-98-01/130/2007-066, расположенное по адресу: 

<

...>.

В аукционной документации, содержалась информация о его характеристиках: объект иного промышленного назначения, 1936 года постройки, стоимостью 1 510 000 рублей с НДС, текущем техническом состоянии объекта, как не пригодного к эксплуатации, требуется капитальный ремонт, с приложением фотографий объекта (л.д. 123-133 т. 2).

Также в подтверждение того факта, что объект не пригоден к эксплуатации, самим истцом представлено заключение строительно-технической экспертизы № 119-2020 от 24.03.2020 (л.д. 20-100 т. 3).

Судом установлено, что сам истец при обращении с указанными требованиями в дополнительных пояснениях указал, что эксплуатация объекта не представляется возможным, так как объект находится в неудовлетворительном состоянии и при использовании объекта в коммерческих целях (налаживания производства), вероятен риск наступления неблагоприятных последствий, в виде обрушений отдельных элементов здания, что может повлечь нанесение вреда здоровью сотрудников истца, а также нанесения ущерба имуществу общества (л.д. 118 т. 2).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что приобретённое здание не пригодного к эксплуатации.

Следовательно, истец в любом случае не мог эксплуатировать, приобретённое здание (без капитального ремонта) и должен был осуществлять свою производственную деятельность в иных помещениях.

В подтверждении чего истцом представлены договоры аренды нежилых помещений: № 26/18 от 01.10.2018, № 29/19 от 01.10.2019, № 32/19 от 01.11.2019, № 33/19 от 01.12.2019, № 2/20 от 01.01.2020, № 7/20 от 01.02.2020 (л.д. 34-75 т. 1).

Судом установлено и истцом подтверждено то обстоятельство, что ООО «ПЗХР» заключило договор аренды недвижимого имущества № ТВС1184 от 13.04.2020, согласно которому АО «ТрансВудСервис» передало, а ООО «ПЗХР» приняло в аренду часть трансформаторной подстанции 10/04, площадью 20 кв.м из общей площади 46,7 кв.м, по адресу: 

<

...> (л.д. 40-41 т. 4).

В результате заключения вышеуказанного договора № ТВС1184 от 13.04.2020 у истца появилась возможность осуществлять проезд и проход к приобретённому зданию прачки.

При этом судом установлено и сторонами не опровергается тот факт, что истец, при наличии доступа к зданию не осуществил ремонтные работы и не привел здание в состояние пригодное к эксплуатации.

Следовательно, несение истцом расходов по аренде производственных помещений не связано с отсутствием допуска его к приобретённому объекту и являются естественными предпринимательскими расходами.

Таким образом, убытки в данной части отсутствуют.

В части заявленных убытков в размере 620 000 рублей, суд считает необходимым указать следующее.

По мнению истца, изложенном в исковом заявлении указанный размер убытков соответствует стоимости реконструкционных работ для приведения объекта в состояние подходящего для безопасного использования (абз. 12 л.д. 5 т. 1).

Истцом в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения стоимости работ по приведению здания прачки в состояние пригодное для его эксплуатации, а также установления скрытых дефектов конструкций здания (л.д. 120 т. 2).

Ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы по делу судом отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Согласно пункту 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяется арбитражным судом.

Как видно из материалов дела, заявленное истцом ходатайство о проведении экспертизы, обусловлено необходимостью устранения недостатков, приобретенного задания.

Между тем, суд указывает на то, что ответчиком в аукционной документации заявлено, что здание не пригодно к эксплуатации, в связи с чем формировалась соответствующая стоимость объекта.

Реализация судом этого права обусловлена целесообразностью рассмотрения требований по иску.

Следовательно, отсутствует процессуальная необходимость проведения подобной судебной экспертизы.

Как установлено выше, объект иного промышленного назначения, 1936 года постройки, в не пригодном к эксплуатации техническом состоянии.

Указанная информация содержалась с аукционной документации размещенной в свободном доступе (л.д. 123-128 т. 2).

Также стороны подтвердили тот факт, что истцом осуществлялся осмотр здания до его приобретения, что также подтверждается письмом истца от 04.12.2018 исх. № 121 (л.д. 5 т. 2).

Суд, рассмотрев представленные фото материалы приложенные к аукционной документации, а также к экспертным заключениям (отчетам): № 1597/19-Н от 25.04.2019, № 119-2020 от 24.03.2020 (л.д. 33, 41, 54-74, 79, 81, 84, 125-126, 131, т. 2; л.д. 125-128 т. 3; л.д. 56-57 т. 4) пришел к выводу о том, что явно усматривается аварийное состояние объекта.

Аналогичные выводы суда подтверждаются указанными выше экспертными заключениями.

Судом установлено, что цена здания прачки формировалось с учетом его технического состояния.

Таким образом, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований в данной части.

Суд, рассматривая требования об обязании заключить долгосрочный договор аренды, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что истцом приобретено у ответчика здание прачки.

Во исполнение договора купли-продажи заключен договор субаренды земельного участка от 02.09.2019 № ЦРИ/04/СА/5138/19/001976 сроком на 11 месяцев.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Обе стороны признают, что договор аренды в настоящее время действует, попыток возврата имущества одной стороной или истребования его другой стороной не предпринималось, отказа от договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одной из сторон не заявлялось.

Как следует из искового заявления, требования истца заявлены о заключении долгосрочного договора аренды.

Правоотношения по заключенному между сторонами договору аренды регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора судом допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств. 

По смыслу данной нормы права лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 – 4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Однако таких доказательств материалы дела не содержат. 

В то же время, наличие между сторонами спора заключенного договора аренды от 13.04.2020 № ТВС1184 исключает возможность рассмотрения преддоговорного спора.

Данная позиция суда нашла своё подтверждение в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28.11.2017 по делу № А65-27741/2016.

Довод истца о том, что ответчик обязан заключить с ним долгосрочный договор аренды со ссылкой на стр. 84 отчета № 1597/19-Н от 25.04.2019 об оценке рыночной стоимости здания по состоянию на 18.04.2019, судом отклоняется по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в аукционной документации, содержалась информация о его характеристиках (объект иного промышленного назначения, 1936 года постройки), стоимости (1 510 000 рублей с НДС, определенной независимой оценочной организацией ООО «Агентство оценки» согласно Отчета об оценке рыночной стоимости здания от 25.04.2019 № 1597/19-Н), текущем техническом состоянии объекта (не пригодно к эксплуатации, требуется капитальный ремонт) и фотографий объекта.

02.07.2019 ОАО «Российские железные дороги» в лице Горьковской железной дороги был проведен открытый аукцион № 3072/ОА-ГОРЬКУ19, победителем аукциона по лоту № 1 было признано ООО «ПЗХР» как участник, предложивший максимальную цену - 1 585 500 рублей с НДС.

10.07.2019 между ОАО «РЖД» и ООО «ПЗХР» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «РЖД» № ЦРИ/10/КП/3447/19/000060 (запись в ЕГРП от 16.10.2019 №16:49:012/01-8384-16/016/2019-2).

Пунктом 2 договора купли-продажи № ЦРИ/10/КП/3447/19/000060 от 10.07.2019 стороны обязуются заключить одновременно с настоящим договором договор субаренды части участка, занятой объектом, площадью 1512,5 кв.м, необходимой для его использования по форме, утвержденной нормативными документами ОАО «РЖД» с условием о вступлении его в силу с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю, при этом права и обязанности, предусмотренные договором субаренды, возникают не ранее даты государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

02.09.2019 между сторонами заключен договор субаренды части земельного участка № ЦРИ/04/СА/5138/19/001976 по условиям которого ОАО «РЖД» (арендатор) передает, а ООО «ПЗХР» (субарендатор) принимает в субаренду: часть земельного участка, площадью - 1512,5 кв.м, имеющий адресный ориентир: 

<

...>, сроком на 11 месяцев, земельный участок, часть которого передается в субаренду с указанным договором, площадью 1 788 000 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером № 16:49:000000:0002.

Пунктом 9.7 договора субаренды предусмотрено, что в случае если субарендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока  действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендатора, договор субаренды считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок, но не превышающий срок действия договора аренды земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора.

Судом установлено, что ни в аукционной документации, ни в договоре купли-продажи не представлено положений о заключении с ООО «ПЗХР» долгосрочного договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, до прекращения правоотношений по договору субаренды от 02.09.2019 № ЦРИ/04/СА/5138/19/001976, перешедшему в режим заключенного на неопределенный срок, является невозможным предъявление требований об урегулировании разногласий по новому договору в отношении того же предмета.

Следовательно, при отсутствии оснований для удовлетворения требований в части заключения долгосрочного договора аренды земельного участка, отсутствуют основания для удовлетворения требований о взыскании неустойки за неисполнения обязательства по заключению долгосрочного договора аренды.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Истцом заявлены требования: о взыскании убытков в общей сумме 1 827 805 рублей 90 копеек – госпошлина составляет 31 278 рублей; об обязании обеспечить проезд – госпошлина – 6 000 рублей, об обязании заключить договор аренды – госпошлина – 6 000 рублей. То есть подлежит оплате в общей сумме 43 278 рублей.

Истец при подаче иска госпошлину оплатил в сумме 37 278 рублей (платёжное поручение № 198 от 27.02.2020).

Таким образом, с истца подлежит взысканию госпошлина в сумм 6 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных требований (в части обязания устранить препятствия проезду автотранспорта и проходу работников истца) в сумме 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать Открытое акционерное общество «Российские железные дороги», г. Москва, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), устранить препятствия, в результате которых невозможно осуществить подъезд автотранспортных средств, а также сотрудников Общества с ограниченной ответственностью «Приволжский завод химических реагентов», г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к зданию (прачка, лаборатория), кадастровый (или условный) номер 16-98-01/130/2007-66, находящийся по адресу: 

<

...>.

В случае неисполнения вступившего в законную силу решения арбитражного суда взыскать с Открытого акционерного общества «Российские железные дороги», г. Москва, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Приволжский завод химических реагентов», г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), денежную сумму в размере 1 000 (одна тысяча) рублей за каждый день просрочки.

В остальной части исковых требований, отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Приволжский завод химических реагентов», г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в доход бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Российские железные дороги», г. Москва, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Приволжский завод химических реагентов», г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), судебные расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяТ.Р. Гиззятов