АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-6328/2018

г. Краснодар

04 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исаковой А.С., с участием в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Юг Руси-Золотая семечка» (ИНН 6162030264, ОГРН 1026104154295) – Корчагиной С.В. (доверенность от 01.03.2018), от заинтересованного лица – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону – Поповой Г.Д. (доверенность от 18.01.2019), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юг Руси-Золотая семечка» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2018 (судья Золотарева О.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2018 (судьи Ефимова О.Ю., Гуденица Т.Г., Ильина М.В.) по делу № А53-6328/2018, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Юг Руси-Золотая семечка» (далее –общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 15.12.2017 № 59-30-27788/14 (т. 1, л. д. 30), в предоставлении заявителю в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:5 площадью 349 454 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 1-я Луговая, 30/а; возложении на департамент обязанности по подготовке и направлению обществу проекта договора аренды (с учетом отпечатки в исковом заявлении) спорного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону.

Решением от 24.08.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.11.2018, в удовлетворении заявления обществу отказано. Суды пришли к выводу о правомерности оспариваемого отказа уполномоченного органа, поскольку земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062510:5 относится к землям общего пользования, расположен в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур, зоне затопления 1/100 паводком, санитарно-защитной зоне сооружений канализации ПП «Ростовская станция аэрации» (предварительная), зоне третьего пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, частично в охранной зоне инженерных коммуникаций. Кроме того, испрашиваемая площадь земельного участка значительно превышает площадь объектов недвижимости общества, находящихся на земельном участке. Суды также отметили, что земельный участок (61:44:0062510:5) фактически не используется в соответствии с видом разрешенного использования и целями договора аренды от 09.04.2008 № 30418.

В кассационной жалобе общество просит решение от 24.08.2018 и апелляционное постановление от 21.11.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав, что земельное законодательство основано на недопустимости создания препятствий в реализации исключительного права на выкуп или аренду земельного участка под объектами недвижимости. Оценка возможности принятия решения о предоставлении обществу в аренду земельного участка в качестве права, а не обязанности уполномоченного органа, не соответствует положениям пункта 4 статьи 11.8, подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), нарушает исключительное право общества на получение в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:5 под объектами недвижимости. Из анализа пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса прямо не следует автоматическое прекращение договора аренды при разделе земельного участка на самостоятельные объекты, напротив, она направлена на стабилизацию арендных отношений. Предоставление арендатору земельного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного ему на праве аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в силу положений приведенной правовой нормы земельного законодательства, не предполагает проведение торгов (конкурсов, аукционов). Порядок расторжения (досрочного прекращения) договорных отношений в части аренды исходного земельного участка, может быть реализован стороной договора только в случаях, прямо предусмотренных законом или договором, в судебном порядке. Одностороннее прекращение договорных обязательств в отношении исходного земельного участка недопустимо. В результате состоявшихся судебных актов общество лишилось права аренды исходного участка, договор прекращен в нарушение действующего законодательства (глава 29 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Вместе с тем, в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) осталась запись о регистрации обременения (аренды) в пользу общества в отношении испрашиваемого земельного участка в измененных границах (срок действия обременения до 29.12.2056), общество продолжает вносить арендную плату, что свидетельствует о наличии арендных правоотношений с департаментом. Принятые по делу судебные акты создают правовую неопределенность в отношениях спорящих сторон по использованию исследуемого земельного участка, учитывая, что запись об обременении сохранена, тогда как заявитель лишен возможности внести изменения в договор. Кроме того, на спорном земельном участке находится недвижимое имущество, используемое обществом (птичник, склад кормов, хозяйственная постройка), что департамент не оспаривает; участок используется по назначению. Мотив отказа, приведенный в решении департамента, о несоответствии вида разрешенного использования земельного участка фактическому, неправомерен, поскольку изменение вида разрешенного использования, приведение его в соответствие градостроительному регламенту – прерогатива собственника. Вывод судов о нахождении спорного земельного участка в границах красных линий, документально не подтвержден (соответствующие документы в материалах дела отсутствуют).

Определением суда кассационной инстанции 05.03.2019 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 28.03.2019 до 16 часов 20 минут, о чем информация размещена в сети Интернет. В назначенное время судебное заседание продолжено в режиме видеоконференц-связи.

Определением председателя третьего судебного состава от 28.03.2019 ввиду нахождения судьи Волкова Я.Е. в трудовом отпуске, произведена его замена на судью Мещерина А.И., судебное разбирательство по кассационной жалобе произведено в самого начала.

В судебном заседании представитель общества настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, представитель департамента просил оставить в силе обжалуемые судебные акты. Третье лицо явку процессуального представителя в арбитражный суд округа не обеспечило, извещено в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 09.04.2008 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды № 30418, согласно которому заявителю в арендное пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:44:062510:0005 площадью 380 331 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 1-я Луговая, 30/а, для использования в целях эксплуатации подсобного хозяйства, сроком с 29.12.2007 по 29.12.2056 (т. 1, л. д. 15 – 19).

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 17.08.2016 № 1134 по обращению общества утверждена схема расположения земельного участка площадью 30 877 кв. м на кадастровом плане территории, образованного из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:5 (т. 1, л. д. 20 – 23).

30 декабря 2016 года вновь образованный участок поставлен на государственный кадастровый учет под номером 61:44:0062510:196.

24 августа 2017 года департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от № 37257 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:196 площадью 30 877 кв. м, для использования в целях эксплуатации подсобного хозяйства, сроком действия до 29.12.2056 (т. 1, л. д. 103 – 107). По акту приема-передачи данный участок передан арендатору (т. 1, л. д. 108).

25 сентября 2017 года общество обратилось в департамент с заявлением от № 71-41875 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 09.04.2008 № 30418 (т. 1, л. д. 24, 25).

В письме от 03.11.2017 № 59-30-24139/14 департамент разъяснил заявителю, что внесение изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка, сохраненного в измененных границах, не производится, заключается новый договор аренды (т. 1, л. д. 26, 27).

Руководствуясь указаниями департамента, общество 17.11.2017 обратилось с заявлением № 71-46672 о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:5 площадью 349 454 кв. м (т. 1, л. д. 28, 29).

Решением департамента, изложенным в письме от 15.12.2017 № 59-30-27788/14 (т. 1, л. д. 30), в заключении договора аренды обществу отказано по основаниям несоответствия фактического использования земельного участка виду разрешенного использования, превышения площади испрашиваемого земельного участка (349 454 кв. м) в три раза застроенной площади земельного участка (2650 кв. м).

Считая отказ департамента незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, данное лицо обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Судебная защита гражданских прав, основанных на акте, действии органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, а также судебная защита гражданских прав, нарушенных актом, действиями (бездействием) государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, осуществляется способами, в сроки, предусмотренные гражданским законодательством, и в процедуре, установленной процессуальным законом для разрешения споров о гражданских правах и обязанностях.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса ненормативный правовой акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. Часть 5 статьи 200 Кодекса возлагает обязанность доказывания законности оспариваемых актов, действий (бездействия) на орган или лицо, которые его совершили (допустили).

При этом, по смыслу части 3 статьи 201 Кодекса отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Проверив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, поддержанный апелляционной коллегией, пришел к выводу о том, что оспариваемое заявителем решение заинтересованного лица не нарушает его права в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Договор аренды от 09.04.2008 № 30418 прекращен по соглашению сторон (пункт 6.4), оснований для заключения нового договора без проведения торгов заявителем не приведено. Общество не доказало наличие условий, предусмотренных подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса; условия, указанные в подпункте 5 пункта 2 статьи 39.6 данного Кодекса, в рамках настоящего дела не установлены. Площадь испрашиваемого в аренду земельного участка составляет 349 454 кв. м, тогда как площадь застройки – 2585,7 кв. м (разница более чем в 135 раз). Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062510:5 предоставлен обществу по договору аренды от 09.04.2008 № 30418 для использования в целях эксплуатации подсобного хозяйства. Вместе с тем, согласно карте функционального зонирования генерального плана города Ростова-на-Дону данный земельный участок расположен в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур. Кроме того, рассматриваемый земельный участок выходит за пределы красных линий.

Коллегия арбитражного суда округа полает, что судебные акты состоялись без учета следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

По общему правилу прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков не следует. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в частности, и выделенных земельных участков. Положение пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не на их прекращение.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьями 30 – 30.2 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В то же время предоставление арендатору земельного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного ему на праве аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) не предполагает проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Иное толкование противоречило бы содержанию принципа сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленного в статье 1 Земельного кодекса, поэтому довод департамента о необходимости предоставления измененного участка на торгах, несостоятелен.

Ошибочным надлежит признать мотив отказа по несоразмерности площади земельного участка к площади застройки, учитывая, что по договору аренды от 09.04.2008 № 30418 обществу уже предоставлен участок согласованной площадью (380 331 кв. м).

Позиция судов предыдущих инстанций, со ссылкой на постановление мэра города Ростова-на-Дону от 18.02.2013 № 160 «Об утверждении проекта планировки территории (чертеж красных линий) в границах: линия застройки северной стороны ул. 1-й Луговой – западная граница земельного участка по ул. 1-й Луговой, 2-южная сторона ул. 2-й Луговой – восточная граница земельного участка по ул. 1-й Луговой, 32», также не может быть признана верной, поскольку данный нормативный правовой акт издан в 2013 году, тогда как земельный участок (61:44:0062510:5) сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 07.04.2003 (выписка из ЕГРН по состоянию на 11.04.2018 – т. 1, л. д. 64); договор аренды заключен ранее (09.04.2008). Аналогично, не принимается ссылка судебных инстанций на правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденные решением городской Думы Ростова-на-Дону от 26.04.2011 № 87 (ред. от 24.10.2017).

В рассматриваемой ситуации судам лишь надлежало проверить договор аренды от 09.04.2008 № 30418 на предмет наличия обстоятельств, исключающих возможность предоставления в аренду исходного земельного участка, в числе которых приведенное департаментом основание отказа – наличие водного объекта – пруда (письмо департамента от 15.12.2017 № 59-30-27788/14 (т. 1, л. д. 30), возражения Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (т. 1, л. д. 101), акт обследования от 30.11.2017 (т. 1, л. д. 52)).

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, 

дать оценку доводам общества о наличии обстоятельств предоставления в аренду земельного участка (кадастровый номер 61:44:0062510:5) в соответствии с правилами пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса; а также доводу департамента о нахождении на испрашиваемом в аренду земельном участке водного объекта (пруда), после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2018 по делу № А53-6328/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин