СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-1100/2025-ГК

г. Пермь

27 февраля 2025 года

Дело № А60-30840/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Маркеевой О.Н.,

судей Дружининой О.Г., Семенова В.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,  

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Кипарис», 

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 27 декабря 2024 года 

по делу № А60-30840/2024 

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Кипарис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности, пени; о расторжении договора нежилого помещения и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее – истец, Департамент, ДУМИ) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кипарис» (далее – ответчик, общество, ООО «Кипарис») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 21.02.2024 № 29000697 в размере 287 238,71 руб.; пени в размере 10 798,91 руб. с продолжением начисления пени с 24.05.2024 на сумму задолженности по арендной плате в размере двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки) Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки; почтовых расходов в размере 266,20 руб., а также о расторжении договора аренды от 21.02.2024 № 29000697; выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, подвал, помещение №32-39, общей площадью 100,6 кв.м.

В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности, об уточнении иска в части суммы пени, в результате принятия судом которых предметом иска стали требования о взыскании 10 045,53 руб. пени; о расторжении договора аренды от 21.02.2024 № 29000697; о выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, подвал, помещение №32-39, общей площадью 100,6 кв.м., а также о взыскании почтовых расходов в размере 266,20 руб.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.12.2024 производство по делу в части взыскания основного долга прекращено, исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взысканы пени в размере 10 045,53 руб., почтовые расходы в размере 266,20 руб.; расторгнут договор аренды от 21.02.2024 № 29000697, ответчик выселен из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, подвал, помещение №32-39, общей площадью 100,6 кв.м. С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 14 961 руб.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда изменить, в удовлетворении иска в части требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что в ходе рассмотрения дела задолженность была полностью погашена в части суммы основного долга. По мнению апеллянта, в рассматриваемом случае с учетом того обстоятельства, что ответчик добровольно погасил сумму основного долга, а вызванные просрочкой убытки будут компенсированы путем оплаты пени, истец не может считаться стороной, получившей ущерб в результате существенного нарушения условий договора ответчиком. Ответчик обращает внимание, что более 10 лет занимает спорное помещение, надлежащим образом выполняет обязательства, в 2023 году ставка арендной платы увеличилась более чем в 4 раза, истец изменил существенные условия договора.

Также отмечает, что договор аренды расторгнут в том числе по мотиву использования помещения не по назначению (в качестве сауны, а не оздоровительного комплекса), вместе с тем, 22.01.2024 представители истца произвели осмотр помещения, в результате которого было установлено, что ответчиком убрана сауна, демонтированы финские парные, помещение используется под оздоровительный центр (йогу), то есть в настоящее время помещение используется по назначению.

Департаментом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец отмечает систематическое нарушение сроков внесения ответчиком арендных платежей, из актов обследования за январь 2025 года следует, что помещения используются в качестве сауны, бассейн заполнен водой, указанные акты просит приобщить к материалам дела и оставить решение суда без изменения.

Судом отзыв истца приобщен к материалам дела в порядке, предусмотренном ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные Департаментом по управлению муниципальным имуществом доказательства принимаются апелляционным судом на основании абз. 2 ч. 2 ст. 268 АПК РФ в качестве документов, представленных для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 21.02.2024 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (далее - ДУМИ) и ответчиком заключен договор аренды № 29000697 на использование нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, подвал, помещение №32-39, общей площадью 100,6 кв.м.

Договор распространяет своё действие с 21.10.2023 по 20.10.2028 (пункт 1.2 договора).

Пунктами 4.1 и 4.2 договора установлено, что в соответствии с отчетом от 25.08.2023 № 124 об определении рыночной стоимости размера арендной платы в месяц за помещение размер арендной платы за объект составляет 45 200 руб. в месяц без учета НДС. Размер арендной платы за один квадратный метр площади объекта составляет 449,3 руб. в месяц без учета НДС.

По расчету истца за период с 21.10.2023 по 30.04.2024 задолженность ответчика по внесению арендной платы составила 287 238,71 руб., которая была погашена ответчиком в ходе рассмотрения дела, в связи с чем, истец отказался от иска в указанной части и уточнил требования о взыскании пени, просил взыскать 10 045,53 руб. пени.

Также в обоснование требований о расторжении договора и выселении ответчика департамент сослался на неоднократное нарушение арендатором сроков внесения арендных платежей, что с учетом п. 7.3 договора является основанием для досрочного расторжения договор аренды, а также на использование ответчиком помещения с нарушением п. 1.1 договора о целевом назначении помещения.

В пункте 1.1 договора отмечено, что объект предоставляется в аренду для использования по назначению: оздоровительный комплекс.

В соответствии с п. 7.3. договор может быть досрочно расторгнут в случае, когда арендатор: 

- не использует объект по назначению, указанному в пункте 1.1 договора, предоставляет объект (его часть) в безвозмездное пользование;

- использует объект с существенным нарушением условий договора или неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает состояние помещения;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- систематически в течение трех и более периодов частично вносит арендную плату, образуя при этом задолженность, которая в сумме составляет два или более платежных периода;

- неоднократно не выполнил требования, предусмотренные подпунктами 3.2.12, 3.2.14, 3.2.15, 3.2.19, 3.2.23, 3.2.24, 6.1, 6.8 (при наличии) и 6.9 (при наличии).

Неисполнение ответчиком претензионных требований послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, неустойки, расторжении договора и выселении из занимаемых помещений.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Департаментом требований в полном объеме.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Как разъяснено в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Учитывая, что решение суда в части прекращения производства по требованию о взыскании задолженности и в части взыскания пени апеллянтом не обжалуется, до начала судебного заседания от лиц, участвующих в деле, соответствующих возражений не поступило, апелляционным судом проверяется законность и обоснованность обжалуемого решения суда только в части расторжения договора и выселения ответчика.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения договора не допускается.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Судом первой инстанции установлено, что обязательства по оплате арендных платежей исполнялись арендатором ненадлежащим образом, основной долг погашен ответчиком лишь в ходе рассмотрения дела, пени не были оплачены и были взысканы судом.

Департаментом заявлено требование о расторжении договора аренды от 21.02.2024 № 29000697, выселении арендатора из занимаемого помещения.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Принимая во внимание, что судом первой инстанции установлена просрочка ответчика по внесению арендных платежей более двух сроков оплаты подряд, требование о расторжении договора аренды от 21.02.2024 № 29000697 удовлетворено судом первой инстанции обоснованно.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды от 21.02.2024 № 29000697 расторгнут судом, требование истца о выселении ответчика из арендуемого помещения также подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части расторжения договора аренды и выселении ответчика, поскольку арендные платежи были оплачены, нарушение ответчиком условий договора не повлекло каких-либо неблагоприятных последствий и не причинило вред интересам истца, отклоняются. 

По смыслу положений закона указанные в статье 619 ГК РФ основания, могут служить поводом для досрочного расторжения договора аренды в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды. В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

То обстоятельство, что ответчиком к моменту вынесения решения суда задолженность по внесению арендной платы была погашена в полном объеме, основанием для отказа в расторжении договора аренды не является в силу разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым полное погашение задолженности по спорному договору не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, поскольку даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.

Суд также отмечает, что оплата арендных платежей произведена ответчиком после предъявления иска в суд, что не может быть признано исполнением обязательства в разумные сроки.

Более того, требование об оплате пени до настоящего времени ответчиком не исполнено.

Причины, обосновывающие ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств, не указаны, мотивы неуплаты ответчиком не приведены.

Ссылаясь на повышение арендной платы, ответчик соответствующих действий по оспариванию изменения размера арендных платежей не совершил, в том числе с учетом регулируемого характера арендной платы за переданное в аренду муниципальное имущество.

Апелляционный суд также принимает во внимание факты ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по спорному договору аренды от 21.02.2024 № 29000697. В рамках дел № А60-58629/2022, № А60-43893/2023, № А60-50318/2023, № А60-6781/2024, № А60-38534/2024, № А60-46161/2024, № А60-65667/2024 о взыскании долга и пени за аренду как спорного помещения, так и смежного со спорным помещения ответчик погашал основной долг только после подачи истцом исковых заявлений, пени по указанным делам не оплачены. Как указывает истец и не оспорено ответчиком, текущая задолженность ответчика составляет 423 714,72 руб. – арендная плата, 58 053,89 руб. – пени. Кроме того, судом принято решение о расторжении договора аренды смежного помещения в рамках дела № А60-63595/2022.

При названных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований полагать, что сохранение арендных отношений является целесообразным и выгодным для истца, а, следовательно, требование истца о расторжении договора аренды от 21.02.2024 № 29000697, правомерно признано судом первой инстанции обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Более того, суд апелляционной инстанции также учитывает, что несвоевременное внесение арендных платежей явилось не единственным основанием для расторжения договора и выселения ответчика.

Так, истец ссылается на то, что арендатор не использует объект по целевому назначению (указанному в п. 1.1 договора).

В апелляционной жалобе ответчик указал, что 22.01.2024 представители истца произвели осмотр помещения, в результате которого было установлено, что ответчиком убрана сауна, демонтированы финские парные, помещение используется под оздоровительный центр (йогу), то есть в настоящее время помещение используется по назначению.

Между тем, истцом представлены в материалы дела акты от 09.01.2025 и от 20.01.2025 проверки нежилого помещения.

Из акта от 09.01.2025 следует, что при обследовании спорного помещения ответчиком доступ истцу внутрь предоставлен не был, при этом произведена фотофиксация объекта, из которой следует, что на момент проверки двери в помещение были закрыты, однако имеются вывески «Кипарис сауна бассейн джакузи», «Сауна Кипарис», «Оздоровительный центр Кипарис. Сауна – парилка. Бассейн – джакузи».

Из акта от 20.01.2025 следует, что фактическое использование объекта установлено как оздоровительный комплекс, сауна, в помещении № 32 бассейн заполнен водой, что подтверждается приложенными к акту фотоматериалами. Акт от 20.01.2025 подписан директором ответчика ФИО1 без возражений и замечаний.

Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор не использует объект по назначению, указанному в пункте 1.1 договора.

Обоснованность выводов, приведенных в актах, ответчик надлежащими доказательствами не опроверг, а также не представил никаких доказательств в подтверждение своих доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в отношении использования объекта не по назначению.

При этом ссылка ответчика на частичное устранение ранее допущенных нарушений договорных обязательств значения для правильного рассмотрения дела не имеет, не исключает возможности удовлетворения иска, однако подтверждающих данное обстоятельство доказательств ответчиком в принципе не представлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае совокупность нарушений носят существенный характер.

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку доказательства, подтверждающие освобождение спорного нежилого помещения, а также факт передачи нежилого помещения истцу, ответчиком не представлены, судом первой инстанции также правомерно удовлетворено требование Департамента о выселении общества из занимаемого помещения.

Несогласие заявителя жалобы с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 декабря 2024 года по делу № А60-30840/2024 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Н. Маркеева 

Судьи

О.Г. Дружинина 

В.В. Семенов