АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075, http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3031/18 

Екатеринбург

13 марта 2019 г.

Дело № А60-53689/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2019 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Шершон Н.В.,

судей Новиковой О.Н., Кудиновой Ю.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – Сбербанк России, Банк)на определение Арбитражного суда Свердловской области от 07.09.2018по делу № А60-53689/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времении месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представительАкимовой Натальи Викторовны – Реутова Ю.В. (доверенность от 19.04.2018).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.11.2016 принято заявление Ленченкова Алексея Вячеславовича о признании несостоятельным (банкротом) общество с ограниченной ответственностью «Золотая Горка» (далее – общество «Золотая горка», должник).

Определением от 27.04.2017 в отношении должника введено наблюдение, временным управляющим утвержден Астраханов Павел Викторович.

Решением арбитражного суда от 04.12.2017 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Басов Александр Николаевич.

В настоящем деле применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), общество «Золотая горка» признано застройщиком. 

Акимова Наталья Викторовна обратилась 01.02.2018 в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании за ней права собственностина расположенный в границах земель населенных пунктов по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный земельный участок площадью 870 кв. м с кадастровым номером 66:62:0504001:99 и двухэтажный жилой дом проектной общестроительной площадью 193,84 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск,пос. Кирпичный, ул. 2-я Ивановская, д. 8, а также признании отсутствующим обременения в виде ипотеки на указанное имущество (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения заявленных требований).

К участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Сбербанк России и Зямилов Рафис Васильевич.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 07.09.2018 (судья Берсенева Е.И.) оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2018(судьи Зарифуллина Л.М., Нилогова Т.С., Данилова И.П.), заявлениеАкимовой Н.В. удовлетворено: за ней признано право собственностина вышеупомянутые жилой дом (коттедж) и земельный участок, а обременение в виде ипотеки в отношении указанного имущества признано отсутствующим.

В кассационной жалобе Сбербанк России просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных Акимовой Н.В. требований. По мнению заявителя жалобы, суды ошибочно признали Акимову Н.В. участником строительства, поскольку в силу статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимостии о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии в строительстве) строительство индивидуальных жилых домов не является предметом регулирования данного Закона, положения статьи 201.1 и 201.8 Закона о банкротстве подлежат применению в отношении участников строительства многоквартирных домов,к которым Акимова Н.В. не относится. Заявитель жалобы также ссылаетсяна то, что, поскольку сведения об обремени земельного участка ипотекойв пользу Банка содержались в Едином государственном реестре правна недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), а, кроме того, были включены в текст договора купли-продажи от 17.05.2017 № 2И8, Акимова Н.В., не проявив должной степени осмотрительности при вступлении в спорные правоотношения, не является добросовестным приобретателем, кроме того, должник стоимость спорных объектов в полном объёме Сбербанку Россиине погасил, соответственно основания для прекращения залога, предусмотренные кредитным договором, не возникли, а довод апелляционного суда о том, что гражданин, будучи экономически слабой стороной спорных отношений, не может нести риск наступления неблагоприятных последствийв результате неправомерных действий должника-застройщика при извещении Банка о состоявшейся сделке, не может быть принят во внимание, поскольку само по себе приобретение объекта, находящегося в ипотеке, лицом,с одной стороны, не являющимся добросовестным приобретателем,но с другой – являющимся экономически слабой стороной, не является обстоятельством, влекущим прекращение ипотеки; извещение Банкао состоявшейся сделке не имеет правового значения, поскольку покупатель жилой недвижимости, обремененной залогом, принимает на себя риск ненаправления продавцом денежных средств в погашение залоговой стоимости, поскольку именно продавец является его контрагентом по сделке. Кроме того, заявитель обращает внимание на то, что дополнительное соглашениек договору купли-продажи, которым стороны снизили стоимость объекта с 10 млн. руб. до 5 750 000 руб., заключено после введения процедуры наблюдения, в силу чего является ничтожным по основаниям пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответственно, оплата Акимовой Н.В. за спорный объект недвижимости в полном объеме не внесена; заявитель ссылается и на то, что акт приема-передачи спорного объекта подписан уже после возбуждения в отношении должника дела о банкротстве, что само по себе исключает возможность признания права собственности, Акимова Н.В. вправе обратиться с заявлением о включении ее денежных требований в состав четвертой очереди реестра требований кредиторов.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции устанавливает правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материальногои процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, а также проверяет соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом положенийстатьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Судами установлено, что между должником (продавец) и Акимовой Н.В. (покупатель) 30.09.2014 заключен договор № 2И/5 купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка.

По соглашению сторон от 18.05.2015 указанный выше договор расторгнут; денежные средства в размере 56 000 руб., уплаченныепо расторгаемому договору, продавец обязался вернуть покупателю в полном размере в срок до 20.07.2015.

Между тем, 17.07.2015 между должником и Акимовой Н.В. заключен договор № 2И/8 купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома)и земельного участка, по условиям которого продавец обязался передатьв собственность покупателя, а покупатель принять в собственность жилой дом (коттедж), который будет построен в будущем (будущую недвижимую вещь), проектной общестроительной площадью 193,84 кв. м и земельный участок,на котором будет построен жилой дом. Жилой дом должен быть размещен (построен) на земельном участке с кадастровым номером 66:62:0504001:99 площадью 870 кв. м по адресу: по адресу: Свердловская область,г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Пунктом 2.1 договора № 2И/8 стоимость жилого дома составляет10 000 000 руб., включая стоимость земельного участка. Покупатель оплачивает стоимость жилого дома и земельного участка в указанном размере поэтапно, в соответствии с согласованным сторонами графиком платежей.

Между должником и Акимовой Н.В. подписано дополнительное соглашение от 03.10.2017, в соответствии с которым стороны условились не выполнять в жилом доме все работы, невыполненные на дату подписания настоящего дополнительного соглашения, а также согласовали условие об уменьшении стоимости будущей недвижимой вещи и земельного участка, по которому цена договора уменьшена до суммы 5 750 000 руб.

Акимова Н.В. обязанность по оплате исполнила, в подтверждение чего представила чек-ордер от 18.07.2015 на сумму 3 400 000 руб. и квитанции к приходным кассовым ордерам о внесении денежных средств в кассу должника от 23.06.2016 в сумме 40 000 руб., 27.06.2016 в сумме 20 000 руб., 18.07.2016 в сумме 800 000 руб. и 22.07.2016 в сумме 200 000 руб.

Должник выдал 04.10.2017 справку о полной оплате по договоруот 17.07.2015 № 2И/8 в сумме 5 750 000 руб.

В пункте 1.4 договора продавец гарантирует, что на момент передачи жилого дома и земельного участка покупателю, указанные объекты, среди прочего, не будут заложены. Пунктом 1.5 предусмотрено обязательство продавца о снятии обременения в виде ипотеки в пользу Сбербанка России, в части земельного участка, который должен быть передан покупателю к моменту передачи жилого дома и земельного участка покупателю.

Кроме того, в пункте 2 дополнительного соглашения от 03.10.2017 предусмотрена обязанность продавца в срок до 03.12.2017 снять все ограничения, установленные на жилой дом и земельный участок, а также предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, необходимые для государственной регистрации договора перехода права собственности на жилой дом и земельный участок на покупателя.

Сторонами подписан акт приема-передачи от 03.10.2017 о передаче Акимовой Н.В. жилого дома и земельного участка, согласно которомув соответствии с договором продавец передал покупателю жилой доми земельный участок в том состоянии, в котором они находятся на день подписания настоящего акта. Акт подписан с замечаниями, так как имелись недостатки, касающиеся свойств и характеристик жилого дома.

Акимовой Н.В. привлечены иные лица для выполнения работ по устранению недостатков, в подтверждение чему представлены договоры на выполнение строительных работ с подрядными организациями, платежные документы.

Должником обязанность, предусмотренная пунктом 5.2.3 договораот 17.07.2015 № 2И/8, согласно которому в течение 15 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи жилого дома и земельного участка продавец обязуется предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, необходимые для государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и перехода права собственности на жилой дом на покупателя,а также документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на покупателя, не исполнена.

Акимова Н.В., ссылаясь на приведенные обстоятельства, указывая, что после передачи жилого дома и земельного участка узнала о том, что имущество имеет обременение в виде ипотеки по обязательствам продавца в пользу Сбербанка России, полагая наличие законных оснований для признания за ней права собственности на спорные объекты недвижимости, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

Признавая за Акимовой Н.В. право собственности на спорные объекты,а обременение в виде ипотеки в пользу Сбербанка России отсутствующим, суды исходили из следующего.

Как установлено подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Законао банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества,в том числе объектов незавершенного строительства подлежат предъявлениюи рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного указанной статьей порядка.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае,если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона.

Согласно частям 8, 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 данного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства; возникшийна основании этого Федерального закона или на основании договора с банкомв предусмотренных частями 6 и 7 данной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 указанного Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных на данном земельном участке.

Руководствуясь приведёнными законоположениями, исследовав фактические обстоятельства настоящего дела о банкротстве застройщика, рассмотрев доводы и возражения участвующих в споре лиц, оценив представленные ими документы, установив, что Акимовой Н.В. оплатапо договору осуществлена в полном объёме, спорный жилой дом (коттедж) построен, введен в эксплуатацию и передан Акимовой Н.В., котораяим фактически владеет, несет расходы по его содержанию, суды пришлик обоснованным выводам о наличии оснований для удовлетворения заявленного Акимовой Н.В. требования о признании за ней права собственности на спорные жилой дом и расположенный под ним земельный участок, а равно и о наличии обстоятельств, повлекших прекращение обременения в виде ипотеки на земельный участок, на котором возведён вышеназванный жилой дом.

Доводы о том, что Акимова Н.В. не является участником строительстваи добросовестным приобретателем имущества, изложенные Сбербанком России в кассационной жалобе, приводились им в качестве возражений на заявление Акимовой Н.В. при рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций, рассмотрены ими и правильно отклонены с учетом следующего.

Основная цель принятия специальных правил о банкротстве застройщиков состоит в обеспечении приоритетной защитыграждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (определения от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308).

Как установлено судами, спорные жилой дом и земельный участок находятся на территории, в отношении которой должником осуществлялся единый проект застройки жилого комплекса - поселка «Золотая горка» с общей жилищно-коммунальной инфраструктурой (инженерные сети, газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия, канализация, дороги), в рамках которого объединены разные виды возводимых жилых объектов: как многоквартирные дома малой этажности, так и жилые помещения коттеджного типа. Застройщик одновременно привлекал денежные средства участников строительства многоквартирных домов и покупателей коттеджей по предварительным договорам в рассрочку, при этом как денежные средства, полученныекак от участников строительства в многоквартирных домах, так и от заказчиков жилых помещений коттеджного типа, смешивались, аккумулировались должником и использовались для реализации данного проекта комплексной застройки, на денежные средства в том числе и приобретателей коттеджей создана и общая жилищно-коммунальная инфраструктура поселка«Золотая горка». 

Таким образом, в рассматриваемом случае коттедж, по сути,представляет собой не отдельный самостоятельный объект индивидуального жилищного строительства, а элемент единого по территориии инфраструктуре строительного объекта, фактически покупатели коттеджейв финансово - экономическом плане являлись такими же дольщикамипо созданию единого жилого комплекса, как и приобретали квартир. 

В связи с изложенным арбитражный суд признал возможными оправданным применение в рассматриваемом деле о банкротстве застройщика – общества «Золотая горка» к покупателям коттеджей правилоб участии в долевом строительстве жилья. 

Согласно пояснениям участников процесса, согласующимсясо сведениями, содержащимися в карточке настоящего дела в электронном сервисе «Картотеке арбитражных дел», в поселке «Золотая горка» запланировано строительство коттеджей несколькими очередями, на часть из них заключены договоры купли-продажи будущей вещи, часть из них передана покупателям с последующим признанием за ними права собственности.

Таким образом, суды обоснованно указали, что к правоотношениям между должником и Акимовой Н.В. по аналогии подлежат применению нормы Закона об участии в долевом строительстве и положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направленные на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и интересов граждан - участников строительства, и на нее в полной мере подлежат распространению такие гарантии.

С учетом изложенного, суды обеих инстанций верно отклонили возражения Банка о том, что ипотека не прекращена, с учётом частей 8, 8.1 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве, устанавливающих дополнительные основания прекращения залога, а также того обстоятельства, что положения совершенного между должником и Акимовой Н.В. договора и дополнительного соглашения к нему предусматривают обязательство должника обеспечить снятие обременения в виде ипотеки в пользу Сбербанка России в части земельного участка, который должен быть передан Акимовой Н.В. к моменту передачи ей жилого дома, исполнения Акимовой Н.В. в полном объёме своего обязательства по оплате имущества.

Граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, равнокак и контролировать дальнейшее движение переданных застройщику денежных средств. Как усматривается из обстоятельств иных обособленных споров, и пояснено участниками процесса, оплата объектов по всем договорам купли-продажи осуществлялась покупателями наличными средствами. 

Как верно отметил апелляционный суд, то обстоятельство, что должник не исполнил обязательства по направлению полученных по покупателя в счет оплаты недвижимого имущества денежных средств в погашение своих обязательств перед Банком по кредитному договору, а также по обеспечению снятия обременения с объекта недвижимости, не является достаточным аргументом против требований Акимовой Н.В., поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину, негативные последствия ненадлежащего исполнения принятыхна себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, при извещении банка (экономически сильная сторона) о состоявшейся сделке, что согласуется с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.10.2015 № 28-П.

С учетом изложенного не могут быть признаны обоснованными доводы Сбербанка России о недобросовестности приобретения имуществаАкимовой Н.В. ввиду осведомленности последней о наличии ипотеки в пользу Банка. 

Доводы Сбербанка России о том, что акт приема-передачи спорных объектов недвижимости подписан после возбуждения дела о банкротстве и введения наблюдения, рассмотрены и справедливо отклонены судами нижестоящих инстанций исходя из конкретных и исключительных обстоятельств рассматриваемого дела о банкротстве, в том числе изложенных выше, в силу которых Акимова Н.В. не может быть поставлена в худшее положение по сравнению с иными лицами, состоящими с должникомв сходных с рассматриваемыми правоотношениях.

Таким образом, учитывая, что нарушений норм материальногои (или) процессуального права, являющихся основанием для измененияили отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанциине установлено, следует признать, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными и отмене по приведенным в кассационных жалобах доводам не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 07.09.2018по делу № А60-53689/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий	Н.В. Шершон

 

Судьи	О.Н. Новикова

 

Ю.В. Кудинова