Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-22631/22

06 октября 2022 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 06 октября 2022 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

ООО «Шереметево-4» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным действий по начислению арендной платы, об обязании применить для расчета арендной платы за 2021 год корректирующего коэффициента для комплексного освоения территории в целях жилой застройки,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Шереметево-4» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Химки Московской области (далее – администрация) с требованиями, исходя из принятых судом уточнений:

- признать незаконными действия администрации по начислению арендной платы по договорам аренды от 06.03.2012 № ЮА-55, от 06.03.2012 № ЮА-56, от 06.03.2012№ ЮА-59, от 06.03.2012 № ЮА-60, от 06.03.2012 № ЮА-61, от 06.03.2012 № ЮА-64, от 06.03.2012 № ЮА-67, от 06.03.2012 № ЮА-69, от 06.03.2012 № ЮА-71, от 06.03.2012 № ЮА-72, от 06.03.2012 № ЮА-73, от 25.04.2011 № ЮА-75, от 06.03.2012 № ЮА-78, от 23.07.2014 № ЮА-88 с учетом корректирующего коэффициента (Пкд) для жилой застройки – 2.9;

- обязать администрацию применять для расчета с 2021 года включительно по договорам аренды от 06.03.2012 № ЮА-55, от 06.03.2012 № ЮА-56, от 06.03.2012№ ЮА-59, от 06.03.2012 № ЮА-60, от 06.03.2012 № ЮА-61, от 06.03.2012 № ЮА-64, от 06.03.2012 № ЮА-67, от 06.03.2012 № ЮА-69, от 06.03.2012 № ЮА-71, от 06.03.2012 № ЮА-72, от 06.03.2012 № ЮА-73, от 25.04.2011 № ЮА-75, от 06.03.2012 № ЮА-78, от 23.07.2014 № ЮА-88 арендную плату не выше размера земельного налога.

В судебном заседании представитель общества поддержал исковые требования. Представитель администрации возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «Шереметьево-4» заключен инвестиционный контракт от 20.06.2005 № 181 (далее – инвестиционный контракт).

В соответствии с пунктом 2 инвестиционного контракта, в редакции дополнительного соглашения от 11.07.2011 № 111, предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса на земельных участках в Химкинском районе Московской области (вблизи деревни Ивакино), с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 16782000000 руб.

В соответствии с пунктом 1.1 инвестиционного контракта инвестиционным проектом является совокупность организационно-технических мероприятий по созданию объекта.

В соответствии с пунктом 1.2 инвестиционного контракта объектом является жилой комплекс в составе жилых зданий, нежилых зданий, включая объекты социально-культурного назначения, внеплощадочные инженерные сети и коммуникации, внутриплощадочные магистральные дороги и проезды, объекты благоустройства территории, подземные гаражи, надземный паркинг.

В соответствии с пунктами 2.1, 4, 5.1.2, 5.1, 6 инвестиционного контракта ООО «Шереметьево-4» осуществляет строительство на земельных участках, полученных в аренду от Администрации городского округа Химки Московской области.

В соответствии с пунктом 2.3 инвестиционного контракта, в редакции пункта 1 дополнительного соглашения от 21.04.2014 № 4, строительство объекта осуществляется в период с 2011 по 2020 годы ориентировочно в составе 6 очередей застройки, каждая из которых состоит из этапов. Вместе с тем согласно статье 8 Инвестиционного контракта срок действия контракта – до полного исполнения сторонами своих обязательств.

В рамках реализации инвестиционного контракта между администрацией и обществом заключены договоры аренды земельных участков: договор аренды от 06.03.2012 № ЮА-55 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:242; договор аренды от 06.03.2012 № ЮА-56 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:241; договор аренды от 06.03.2012 № ЮА-59 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:267; договор аренды от 06.03.2012 № ЮА-60 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:257; договор аренды от 06.03.2012 № ЮА-61 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:247; договор аренды от 06.03.2012 № ЮА-64 земельного участка с кадастровым номером 50:10:002040:254; договор аренды от 06.03.2012 № ЮА-67 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:264; договор аренды от 06.03.2012 № ЮА-69 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:268; договор аренды от 06.03.2012 № ЮА-71 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:258; договор аренды от 06.03.2012, № ЮА-72 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:269; договор аренды от 06.03.2012 № ЮА-73 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:263; договор аренды от 25.04.2011 № ЮА-75 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020402:945; договор аренды от 06.03.2012 № ЮА-78 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020407:240; договор аренды от 23.07.2014 № ЮА-88 земельного участка с кадастровым номером 50:10:000000:14776.

В соответствии с пунктами 3.5 договоров аренды, размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором по новым базовым ставкам и коэффициентам к ним, в случае изменения (введения в действие базового размера арендной платы (Аб), установленного законами Московской области, и любых коэффициентов, установленных законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (коэффициента, учитывающего условия использования Арендатором земельного участка и вид деятельности Арендатора на земельном участке - Кд, или повышающего коэффициента для видов деятельности и условий использования земельных участков – Пкд, или коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования - Км). Уведомление Арендатора об изменении базового размера арендной платы, коэффициентов к ней, не производится.

С 2012 года по 2021 год, для расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков арендатором земельных участков применялся корректирующий коэффициент (Пкд) для вида разрешенного использования - комплексное освоение территории в целях жилищного строительства (значение коэффициента -1).

Письмом от 21.12.2021, полученным Администрацией 22.12.2021, общество обратилось за заключением дополнительных соглашений к договорам аренды о внесении изменений в расчет арендной платы, исходя из вида разрешенного использования земельных участков и целей предоставления таких участков.

Обществом получено письмо администрации от 26.01.2022  № 153ИСХ-1010/23-1 с приложенными актами сверки взаиморасчетов по договорам аренды в соответствии с которыми рассчитанный размер арендной платы за 2021 год составляет 486447606,08 руб. В качестве основания для указанного расчета администрация сослалась на применение повышенных коэффициентов, а именно: применение корректирующего коэффициента (Пкд) – 2.9 в отношении земельных участков по договорам аренды от 06.03.2012 № ЮА-55, от 06.03.2012 № ЮА-56, от 06.03.2012 № ЮА-59, от 06.03.2012 № ЮА-60, от 06.03.2012 № ЮА-61, от 06.03.2012 № ЮА-64, от 06.03.2012 № ЮА-67, от 06.03.2012 № ЮА-69, от 06.03.2012 № ЮА-71, от 06.03.2012 № ЮА-72, от 06.03.2012 № ЮА-73, от 25.04.2011 № ЮА-75, от 23.07.2014 № ЮА-88, корректирующего коэффициента (Пкд) – 1.4 в отношении договора аренды от 23.07.2014 № ЮА-88, корректирующего коэффициента (Кд) – 2.5 в отношении договора аренды от 23.07.2014 № ЮА-88, Корректирующего коэффициента (Км) - 1.7 в отношении договора аренды ЮА-61.

Считая, что применение администрацией повышающих коэффициентов для расчета арендной платы по договорам аренды является незаконным, общество обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает требования подлежащими удовлетворению в части по следующим обстоятельствам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Общество, обращаясь в арбитражный суд с требованием признать незаконными действия администрации по начислению арендной платы по договорам аренды с учетом корректирующего коэффициента (Пкд) для жилой застройки – 2.9, по сути, просит суд проверить законность действий администрации по применению повышающего коэффициента при расчете арендной платы на основании формулы расчета арендной платы, установленной статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ (Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S).

Как усматривается из материалов дела, договорами аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Вместе с тем судом установлено, что расчет арендной платы по спорным договорам аренды должен производиться не на основании статьи 14 Закона № 23/96-ОЗ, а в порядке, предусмотренном подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее – Закон № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

В соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

Материалами дела подтверждается, что договоры аренды заключены сторонами во исполнение инвестиционного контракта от 20.06.2005 № 181.

Предметом данного инвестиционного контракта является реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса на земельных участках в Химкинском районе Московской области (вблизи деревни Ивакино).

Исследовав исполняемый инвестиционный контракт о комплексной застройке территории, заключенный до 01.10.2005, принимая во внимание наличие утвержденной в соответствии с требованиями земельного законодательства документации по планировке территории, существующей территориальной зоны по комплексному и устойчивому развитию территорий с учетом положения пункта 14 статьи 34 Закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, суд приходит к выводу, что инвестиционный контракт соответствует признакам договора о комплексном развитии территории в целях жилой застройки.

Аналогичные выводы содержатся в судебных актах по делу № А41-18790/22, в том числе постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2022 по делу № А41-18790/22.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая наличие между сторонами инвестиционного контракта по строительству объектов недвижимости и социальных объектов на территории Московской области, арендная плата подлежит расчету на основании пункта 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного Постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом в данном случае, арендная плата по договору является регулируемой и при определении размера платы подлежат применению соответствующие нормативные акты, устанавливающие такое регулирование, а арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, и дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Требование об оспаривании действий по начислению арендной платы не подлежит удовлетворению, поскольку нормами закона не предусмотрена возможность предъявления требования о признании незаконным расчета арендной платы как такового, не являющегося ни сделкой, ни ненормативным правовым актом ответчика, и действия последнего по направлению указанного расчета сами по себе не нарушают прав истца как стороны по договору (постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.09.2021 по делу № А41-55426/20).

Кроме того, оспариваемые действия не нарушают прав заявителя, поскольку предлагаемый арендодателем расчет в ответ на обращение заявителя о применении при расчете коэффициента Пкд=2,9 не соответствует требованиям закона ввиду неприменимости норм Закона Московской области № 23/96-ОЗ. Признание таких действий незаконными не приведет к восстановлению прав заявителя.

Таким образом, исходя из предмета и оснований иска, установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что необходимым и достаточным способом восстановления нарушенных прав общества является установление с 01.01.2021 арендной платы по договорам аренды от 06.03.2012 № ЮА-55, от 06.03.2012 № ЮА-56, от 06.03.2012 № ЮА-59, от 06.03.2012 № ЮА-60, от 06.03.2012 № ЮА-61, от 06.03.2012 № ЮА-64, от 06.03.2012 № ЮА-67, от 06.03.2012 № ЮА-69, от 06.03.2012 № ЮА-71, от 06.03.2012 № ЮА-72, от 06.03.2012 № ЮА-73, от 25.04.2011 № ЮА-75, от 06.03.2012 № ЮА-78, от 23.07.2014 № ЮА-88 в размере не выше земельного налога.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично в следующем порядке.

Установить, что с 01.01.2021 арендная плата по договорам аренды от 06.03.2012 № ЮА-55, от 06.03.2012 № ЮА-56, от 06.03.2012 № ЮА-59, от 06.03.2012 № ЮА-60, от 06.03.2012 № ЮА-61, от 06.03.2012 № ЮА-64, от 06.03.2012 № ЮА-67, от 06.03.2012 № ЮА-69, от 06.03.2012 № ЮА-71, от 06.03.2012 № ЮА-72, от 06.03.2012 № ЮА-73, от 25.04.2011 № ЮА-75, от 06.03.2012 № ЮА-78, от 23.07.2014 № ЮА-88 определяется в размере не выше земельного налога.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья                                                                                              Ю.С. Таранец