АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-4617/2017

г. Краснодар

15 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2018  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Домоуправление № 1» (ИНН 2628049900, ОГРН 1072628001588) – Остя А.Э. (директор), в отсутствие представителей заинтересованных лиц – Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, администрации города-курорта Кисловодска, Думы города-курорта Кисловодска, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Домоуправление № 1» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.12.2017 (судья Керимова М.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 (судьи Цигельников И.А., Афанасьева Л.В., Параскевова С.А.) по делу № А63-4617/2017, установил следующее.

ООО «Домоуправление № 1» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, администрации города-курорта Кисловодска (далее – комитет, администрация) о признании незаконным бездействия, выразившегося в нерассмотрении заявления от 29.12.2016 № 377 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по договору аренды от 30.06.2010 № 18 имущества – нежилых помещений, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, проспект Победы, 91: склад, общей площадью 9,3 кв. м, кадастровый номер 26:34:100102:76; мастерские, общей площадью 70,9 кв. м, кадастровый номер 26:34:100102:75; помещение № 5, общей площадью 12,2 кв. м, кадастровый номер 26:34:100102:72; обязании предоставить преимущественное право на приобретение арендуемого по договору аренды от 30.06.2010 № 18 имущества – нежилых помещений, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, проспект Победы, 91: склад, общей площадью 9,3 кв. м, кадастровый номер 26:34:100102:76; мастерские, общей площадью 70,9 кв. м, кадастровый номер 26:34:100102:75; помещение № 5, общей площадью 12,2 кв. м, кадастровый номер 26:34:100102:72; в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Требования мотивированы нарушением заинтересованными лицами норм Закона № 159-ФЗ, устанавливающего преимущественное право выкупа арендуемых помещений субъектом малого и среднего предпринимательства. Оспариваемое бездействие не соответствует закону, нарушает права общества в экономической сфере.

Определением от 02.05.2017 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Дума города-курорта Кисловодска.

Решением от 14.12.2017 исковые требования удовлетворены частично. Признано незаконным бездействие комитета в предоставлении обществу преимущественного права приобретения в собственность арендуемого по договору аренды от 30.06.2010 № 18 имущества – нежилых помещений, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, проспект Победы, 91: склад, общей площадью 9,3 кв. м, кадастровый номер 26:34:100102:76; мастерские, общей площадью 70,9 кв. м, кадастровый номер 26:34:100102:75. На комитет возложена обязанность устранить нарушение, предоставить обществу преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества – нежилых помещений, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, проспект Победы, 91: склад, общей площадью 9,3 кв. м, кадастровый номер 26:34:100102:76; мастерские, общей площадью 70,9 кв. м, кадастровый номер 26:34:100102:75; по цене, равной их рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. С комитета в пользу общества взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 тыс. рублей. Обществу из федерального бюджета возвращено 3 тыс. рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 03.02.2017. Суд первой инстанции исходил из того, что общество относится к категории субъектов малого предпринимательства; задолженность по арендным платежам отсутствует; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. Договор аренды от 09.01.2008 заключен до введения в действие статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), запрещающей передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов, поэтому ее положения к спорным правоотношениям неприменимы. Общество арендует нежилые помещения непрерывно в течение двух и более лет до 01.07.2013. В материалах дела отсутствуют доказательства уведомления общества о расторжении договора до истечения срока действия договоров (с 2008 по 2010 годы). Договор от 30.06.2010 пролонгирован на неопределенный срок, является действующим, что подтверждается дополнительным соглашением от 15.01.2016. Имущество беспрерывно находится во владении и пользовании заявителя, договор не расторгнут в установленном порядке. Комитет не доказал, что имущество, используемое арендатором по заключенным с ним договорам, фактически передано в хозяйственное ведение МУП «Домоуправление № 2», и у него в установленном законом порядке возникло право хозяйственного ведения на это имущество. Свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности на заявленное имущество не содержат сведений об обременении права муниципальной собственности правом хозяйственного ведения. Общество соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, основания для отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствовали. Условия для реализации обществом права на приватизацию арендуемого помещения № 5, общей площадью 12,2 кв. м, кадастровый номер 26:34:100102:72, суд не усмотрел, поскольку данное помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, входит в состав функциональных (встроенных) изолированных от иных помещений № 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, расположенных на первом этаже здания, включающих кабинеты, санузел, коридор, имеющих один вход; данное помещение не изолировано, не обособлено от иных помещений, расположенных в отдельных его частях; заявитель не представил доказательств возможности выдела в натуре арендуемой части данного помещения как самостоятельного объекта недвижимости. Доказательств тому, что в настоящее время арендуемое обществом помещение реконструировано в обособленный объект недвижимости, о чем получены соответствующие документы по вводу в эксплуатацию, не представлено. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Постановлением апелляционного суда от 06.03.2018 решение от 14.12.2017 отменено в части признания незаконным бездействия комитета в предоставлении обществу преимущественного права приобретения в собственность арендуемого по договору аренды от 30.06.2010 № 18 имущества и обязания комитета устранить нарушение, предоставив обществу преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, по цене, равной рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, а также в части взыскания с комитета судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 3 тыс. рублей. В удовлетворении заявленных требований в данной части отказано. В остальной части решение от 14.12.2017 оставлено без изменения. Апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии у общества преимущественного права выкупа спорного имущества, которое находилось на праве хозяйственного ведения МУП «Домоуправление № 1», в связи с чем имелись ограничения в части продажи имущества в собственность иного субъекта. Общество, заключая договор аренды недвижимого муниципального имущества на срок менее одного года и фактически осуществляя право аренды непрерывно на протяжении почти десяти лет, при своем одобрении формального оформления условий договора о сроке аренды менее одного года и при отсутствии обращений о соответствующей государственной регистрации договора аренды, искусственно создало отсутствие обязательной государственной регистрации договора аренды в связи с существующими фактически арендными правоотношениями (на срок более года) для придания ему статуса заключенного договора. Уважительные причины, препятствовавшие обществу своевременно оформить и подписать всеми заинтересованными лицами договор аренды с условиями, соответствующими намерению арендатора владеть недвижимым муниципальным имуществом на длительный срок, многократно превышающий один год, не приведены. Доказательств того, что у общества имелись какие-либо препятствия совершить необходимые действия для осуществления государственной регистрации договора аренды, которая фактически осуществлялась обществом указанный длительный период, не представлено.

В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционного суда от 06.03.2018 отменить, решение от 14.12.2017 изменить, удовлетворив заявленные требования в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что спорные помещения непрерывно в течение в дух и более лет в соответствии с договорами аренды находились в пользовании общества. После окончания действия договора аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью города-курорта Кисловодска, арендатор продолжил пользоваться ими при отсутствии каких-либо возражений со стороны комитета. Договор аренды от 30.06.2010 № 18 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок. Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора стороны не заключали. Общество не могло осуществить действия по государственной регистрации договоров аренды в связи с тем, что комитет (уполномоченный орган собственника) не совершал действий по государственной регистрации права муниципальной собственности на арендуемые помещения. Право муниципальной собственности на спорное имущество зарегистрировано лишь в 2015 году, что исключало возможность государственной регистрации всех договоров аренды по вине комитета. Действия (виновное бездействие) органа местного самоуправления по существу воспрепятствовали реализации заявителем права на приобретение арендуемого муниципального имущества, предоставленного ему Законом № 159-ФЗ. Отсутствие государственной регистрации договоров аренды (невозможность такой регистрации в связи с отсутствием зарегистрированного права муниципальной собственности на нежилые помещения) не должно отменять предусмотренных Законом № 159-ФЗ прав арендаторов (субъектов малого предпринимательства), добросовестно выполняющих свои обязанности (по надлежащему содержанию и своевременному внесению платы за объект аренды). Доводы администрации об обременении спорных помещений правом хозяйственного ведения не подтверждены материалами дела. С 2001 года по настоящее время ни общество, ни орган местного самоуправления не предпринимали мер для регистрации права хозяйственного ведения на спорные помещения. По смыслу законодательства помещение считается обособленным, если оно ограничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, ограничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, не используется для доступа в иное помещение. Спорное помещение № 5 общей площадью 12,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Кисловодск, проспект Победы/ул. Набережная, 91/36 соответствует всем предъявленным требованиям, имеет самостоятельный технический паспорт, отдельный инвентарный номер 4945. Из технического паспорта следует, что оно расположено на первом этаже здания, имеет каменные и саманные стены, автономное отопление, отдельный вход через место общего пользования – коридор, его расположение в здании позволяет обустроить отдельный вход через оконный проем. Указанным помещением можно владеть, пользоваться и распоряжаться, не затрагивая при этом прав владения, пользования и распоряжения другими помещениями в здании, кроме помещений общего пользования. При этом заинтересованными лицами не опровергнута возможность формирования испрашиваемого помещения № 5 в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе. Иные лица явку процессуальных представителей в окружной суд не обеспечили, извещены согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, нежилые помещения, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, проспект Победы, 91: склад, общей площадью 9,3 кв. м, кадастровый номер 26:34:100102:76; мастерские, общей площадью 70,9 кв. м, кадастровый номер 26:34:100102:75; помещение № 5, общей площадью 12,2 кв. м, кадастровый номер 26:34:100102:72 являются муниципальной собственностью, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 04.03.2015. Право собственности на помещение № 5, общей площадью 12,2 кв. м зарегистрировано за муниципальным образованием в составе нежилых помещений площадью 135,7 кв. м с кадастровым номером 26:34:100102:72.

Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 30.06.2010 № 18 аренды указанных нежилых помещений с 01.07.2010 по 31.12.2010 без права пролонгации (т. 1, л. д. 16 – 20).

Общество обратилось в комитет с заявлением от 29.12.2016 № 377 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность (т. 1, л. д. 10).

Считая, что комитет уклоняется от содействия обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества, общество обратилось в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции от 14.12.2018, предметом кассационного пересмотра является постановление суда апелляционной инстанции от 06.03.2018 (статья 269 Кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 Кодекса необходимым условием для удовлетворения заявленного требования является установление судом одновременно двух обстоятельств: несоответствия оспариваемого отказа закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При наличии указанных условий арбитражный суд на основании части 2 статьи 201 Кодекса принимает решение об удовлетворении заявленного требования.

Законом № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением ряда субъектов, к которым общество не относится, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности предоставлено преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, при условии, что имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении (пользовании) непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором (-ами) аренды и у них отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения соответствующего договора купли-продажи. При этом арендуемое имущество не должно быть включено в утвержденный перечень государственного (муниципального) имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, а субъект преимущественного права не должен быть исключен из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (статья 3 в редакции, действовавшей на момент обращений общества в комитет).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 1 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал рекомендацию, согласно которой субъект малого (среднего) предпринимательства пользуется названным преимущественным правом только при наличии у него договора аренды недвижимого имущества, действующего на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и договора, действие которого возобновлено на неопределенный срок). В отсутствие такого договора преимущественное право не возникает, в том числе и в случае, если субъект малого (среднего) предпринимательства как бывший арендатор не вернул имущество арендодателю, несмотря на возражения последнего относительно продолжения арендных отношений.

В пункте 23 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, отмечено, что отказ уполномоченного органа в предоставлении в собственность субъекту малого (среднего) предпринимательства недвижимого имущества на основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ является правомерным, если на момент принятия данного решения договор аренды прекращен и в действиях арендодателя отсутствуют признаки злоупотребления правом.

Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 02.07.2008, Закон № 135-ФЗ дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, по общему правилу может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Действовавшей до 01.07.2013 частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ разрешалось до 01.07.2015 заключение на новый срок без проведения торгов названных договоров аренды, заключенных до 01.07.2008, с субъектами малого или среднего предпринимательства на срок не более чем до 01.07.2015.

В пункте 25 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, отмечено, что при заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока его действия путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения. Субъект малого (среднего) предпринимательства, перезаключив договор аренды помещения на новый срок до 01.07.2015 без торгов, реализует преимущества, установленные частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ, утратившей силу с 01.07.2013. Оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, действующим законодательством не предусмотрено.

Исследование представленных в дело доказательств позволило апелляционному суду заключить, что установленный частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ предельный срок, на который договор аренды муниципального имущества мог быть заключен без проведения торгов (до 01.07.2015), является пресекательным, то есть возобновленный после 31.12.2010 договор от 30.06.2010 № 18 аренды нежилых помещений не мог действовать после указанной предельной даты. Кроме того, в отношении спорного имущества заключен договор от 04.01.2001 № 77 о передаче этого имущества обществу в хозяйственное ведение. Апелляционный суд также указал на пропуск заявителем процессуального срока на оспаривание бездействия, учитывая, что с заявлением о выкупе общество обратилось в 2014 году.

Коллегия окружного суда полагает, что судебные акты состоялись без учета того, что отношения сторон носят длящийся характер (исходя из переписки), ввиду чего вывод о пропуске заявителем процессуального срока на обращение в суд (что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований), не основан на имеющихся в деле доказательствах. Из письма комитета от 11.12.2014 № 01-15/3324 следует, что в ответ на очередное обращение общества (от 24.11.2014 № 59) вопрос об отчуждении спорных помещений муниципальной собственности ориентировочно будет рассмотрен в 2015 году (т. 1, л. д. 14). Заслуживают внимания также доводы заявителя относительно невозможности осуществления им действий по государственной регистрации договоров аренды в связи с отсутствием государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное имущество; не проверены обстоятельства, связанные с отсутствием регистрации права хозяйственного ведения на спорные помещения.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении суда первой инстанции или постановлении суда апелляционной инстанции.

Поскольку суды не исследовали надлежащим образом имеющиеся в деле доказательства, не выяснили все имеющие значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, обжалуемые судебные акты следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, устранить указанные нарушения, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, исследовать переписку сторон, проверить также аргумент о том, что помещение № 5 общей площадью 12,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Кисловодск, проспект Победы/ул. Набережная, 91/36, является обособленным (технический паспорт, отдельный инвентарный номер 4945), после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.12.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 по делу № А63-4617/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин