Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-41669/2024

18 февраля 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  28 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  18 февраля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: товарищество собственников жилья "КВАТРА" (Санкт-Петербург, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: 

<

***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (Санкт-Петербург, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>);

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Санкт-Петербург, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2004, ИНН: 

<

***>)

о признании права собственности, 

при участии согласно протоколу судебного заседания от28.01.2025.

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «КВАТРА» обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение 2-Н, расположенное по адресу: 

<

...> , литер А, кадастровый номер 78:31:0001134:3273, площадью 99 кв. м., а также признании отсутствующим право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 2-Н, расположенное по адресу 

<

...> , литер А, помещение 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001134:3273

Определением от 09.05.2024 суд отказал в принятии обеспечительных мер в виде запрета АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» проводить торги с целью заключения договора аренды или договора купли продажи  в отношении нежилого помещения 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001134:32:73, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Московская д. 4, литера А, пом. 2-Н.

Суд в целях всестороннего, полного и объективного исследования всех обстоятельств дела и правильного разрешения спора счел необходимым в порядке статьи 66 АПК РФ повторно истребовать у СПб ГБУ "ГУИОН" инвентаризационное дело по нежилому помещению 2-Н с кадастровым номером: 78:31:0001134:3273, площадью 99 кв.м. и у ППК «Роскадастр» сведения о дате регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме по адресу: по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Московская д. 4, литера А (кадастровый номер 78:11:34:1:12).

В судебное заседание 28.01.2025 явились представители сторон.

Представитель истца поддержал исковые требования в редакции уточнения, просил:

1. Признать в силу приобретательной давности за собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, литер А, право общей долевой собственности на нежилое помещение 2-Н, с кадастровым номером 78:31:0001134:3273.

2. Признать отсутствующим право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 2-Н, расположенное по адресу 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001134:3273.

Представитель ответчика возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд из предварительного заседания перешел к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к следующему. 

Товарищество собственников жилья «КВАТРА» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: 

<

...> литера А (далее - МКД). 19 июля 1998 г. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству была проведена государственная регистрация единого комплекса недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> за регистрационным № 22 с присвоением кадастрового номера 78:1134:1:12. 

Согласно уведомления о государственной регистрации кондоминимума, направленного уполномоченному представителю создаваемого ТСЖ, от 02.07.98 г. № 5689, в доме находится 27 квартир, подвал, три лестницы, общая полезная площадь дома составляет 3002,9 кв.м. 

На момент регистрации кондоминимума 20 квартир из 27 были приватизированы, что подтверждается списком собственников квартир . Согласно схеме комплекса ( лист 3 уведомления) в состав комплекса также входило и Помещение № 2-Н. 04.09.1998 г. для управления единым комплексом недвижимого имущества было зарегистрировано ТСЖ «КВАТРА». 

Свидетельство о регистрации № 73785. 17.11.2000 г. на основании решения общего собрания членов ТСЖ «Кватра» от 26.05.2000г., протокол № 13, заявления ТСЖ от 21.06.2000 г., комиссия в составе ГУ «Жилищное агентство Центрального административного района», ЖЭС-«, ТСЖ «Кватра» произвели обследование МКД на предмет передачи его с технического обслуживания Жилищного агентства на баланс ТСЖ «КВАТРА». Согласно указанного Акта также предусмотрено, что ТСЖ обязано обеспечивать круглосуточный доступ в подвальные помещения для обслуживания оборудования и инженерных сетей, обеспечивающих деятельность дома. 

Согласно Авизо № 81 в августе 2000 г. жилое здание полезной площадью 3002,9 кв.м. по адресу : ул.Б.Московская, дом 4 , литер А, передано на баланс ТСЖ «Кватра» комиссией в составе представителей ГУ «Центральное РЖА», ЖЭС № 2, ТСЖ «Кватра», что подтверждается Актом (накладной) № 81 приемки-передачи основных средств от 22.08.2000г. 

В составе МКД имеется подвальное нежилое помещение 2-Н, которое в настоящее время имеет кадастровый номер 78:31:0001134:3273, площадью 99 кв. м. В помещении 2-Н расположены следующие инженерные коммуникации и оборудование: - трубопроводы, задвижки, регулирующие подачу отопления в дом, термометры и монометры, магистральный трубопровод от котельной ООО "Петербургтеплоэнерго , в помещении проходят транзитом трубы АО "Теплосеть Санкт-Петербурга", используемые для снабжения теплом МКД, коммерческий узел учета тепловой энергии, также в помещении расположены общедомовые трубы водоснабжения и канализации.

Вход в помещение осуществляется из подъезда № 3 отдельный вход с улицы в помещение отсутствует. 

С момента передачи дома на баланс ТСЖ помещение используется под офис ТСЖ, в нем размещены кабинеты председателя ТСЖ, бухгалтера, архив, ведется прием собственников помещений МКД.

Истец указывает, что как видно из договора передачи квартиры 44 в собственность гр. ФИО2,, первая приватизация в МКД произошла в 07.06.1993, с этого момента возникло право общей долевой собственности жильцов на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы. 

Таким образом, помещением 2-Н ТСЖ пользовалось в общественных интересах, добросовестно полагая, что указанное имущество входит в состав общего имущества собственников помещений в доме. 

Между тем, согласно выписке из ЕГРН право собственности Санкт-Петербурга на помещение 2-Н по адресу : 

<

...> литера А, зарегистрировано 29.02.2024.

Истец полагает, что регистрация права собственности на Санкт-Петербург, нарушает права собственников помещений в МКД, противоречит требованиям закона. Спорное помещение является частью общедомового имущества и начиная с 22.08.2000г. используется Товариществом как представителем собственников помещений в МКД в качестве общедомового имущества.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как указано в определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-0-0, по смыслу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование -механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 г. № 13391/09, такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1.

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 ГК РФ, статью 36 ЖК РФ) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Таким образом, для рассмотрения настоящего дела надлежит выяснить, было ли спорное Помещение предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относится ли данное Помещение к общему имуществу дома.

Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 18.02.2014 № 84 «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» дата приватизации первой квартиры в МКД по адресу: Санкт-Петербург, Большая Московская улица, дом 4, литера А - 14.01.2002.

Согласно справке, отражающей хронологию формирования и использования объекта недвижимости, изготовленной ПИБ «Южное» департамента кадастровой деятельности ГБУ «ГУИОН» от 08.09.2021, Помещение было учтено со следующими характеристиками:

по данным текущей инвентаризации на 1966 год:

адрес: Ленинград, Большая Московская улица, дом 4, литера А,

номер Объекта: 6/нЗ,

площадь Объекта: 95,84 кв.м,

назначение Объекта: нежилое,

использование Объекта: подсобное помещение,

кадастровый (условный) номер: —,

оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием частей Объекта): сведения отсутствуют,

сведения (при наличии) о зоне обслуживания оборудования, предназначенного для обслуживания дома (при его наличии в составе Объекта): —

по данным текущей инвентаризации на 20.07.1993:

адрес: Санкт-Петербург, Большая Московская улица, дом 4, литера А,

номер Объекта: 2-Н,

площадь Объекта: 101,1 кв.м,

назначение Объекта: нежилое,

использование Объекта: торговое,

кадастровый (условный) номер: --,

оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием частей Объекта): сведения отсутствуют,

сведения (при наличии) о зоне обслуживания оборудования, предназначенного для обслуживания дома (при его наличии в составе Объекта): ~

по данным текущей инвентаризации на 13.07.2007:

адрес: Санкт-Петербург, Большая Московская улица, дом 4, литера А,

номер Объекта: 2-Н,

площадь Объекта: 99,0 кв.м,

назначение Объекта: нежилое,

использование Объекта: офис,

кадастровый (условный) номер: 78:31:1134:1:12:2,

оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием частей Объекта): сведения отсутствуют,

сведения (при наличии) о зоне обслуживания оборудования, предназначенного для обслуживания дома (при его наличии в составе Объекта): —

по данным текущей инвентаризации на 2009 год:

адрес: Санкт-Петербург, Большая Московская улица, дом 4, литера А,

номер Объекта: 2-Н,

площадь Объекта: 99,0 кв.м,

назначение Объекта: нежилое,

использование Объекта: торговое,

кадастровый (условный) номер: --,

оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием частей Объекта): сведения отсутствуют,

сведения (при наличии) о зоне обслуживания оборудования, предназначенного для обслуживания дома (при его наличии в составе Объекта): ~

Согласно техническому паспорту дома по состоянию на 14.05.2009 спорное Помещение (2-Н) учтено в разделе «Нежилые помещения» в подразделе «Торговые» и при этом не учтено в разделе «в том числе площадь, используемая жилищной конторой для собственных нужд, в кв.м», где перечислены помещения жилищной конторы, дворницкая, склады жилищных контор, технологические помещения: теплоцентр, котельная, электрощитовая.

Истец ссылается на наличие инженерных коммуникаций в спорном Помещении. 

Вместе с тем, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03,2010 г. № 13391/09, для определения правового режима подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Учитывая положения СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация», СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 22.09.2003 № 170, Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных Приказом Министерства Российской Федерации от 24.03.2003 №115, инженерное оборудование, расположенное в многоквартирном доме и предназначенное для его обслуживания, подразделяется на инженерное оборудование, не влияющее на статус помещения (транзитные инженерные коммуникации), и инженерное оборудование, служащее основанием для признания помещения предназначенным для обслуживания многоквартирного дома (технологическое оборудование).

При этом под технологическим оборудованием понимаются инженерные узлы, предназначенные для обеспечения технологических процессов функционирования инженерных систем здания. Помещение в целом классифицируется как технологическое (предназначенное для обслуживания многоквартирного дома), в случае, если в нем расположено технологическое оборудование, в силу чего, помещение имеет единственную цель использования - размещение такого оборудования. Это связано с тем, что для размещения технологического оборудования в обязательном порядке выделяются специально предназначенные помещения. Помещение же, в котором находятся лишь транзитные инженерные коммуникации, может использоваться самостоятельно, и в целом технологическим помещением не является.

Из приведенных норм законодательства и разъяснений следует, что к общему имуществу собственников помещений в здании относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в здании, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение (такие как коридоры, лестничные клетки и пр.), а также технологические помещения, имеющие единственное назначение - размещение технологического оборудования, предназначенного для обслуживания указанного здания.

Как указывают суды, существование в части помещения транзитных инженерных коммуникаций, в том числе, снабженных запорной арматурой, влечет лишь обязанность собственника или иного владельца такого помещения обеспечить доступ к нему для соответствующего обслуживания, однако не препятствует самостоятельному использованию помещения для целей, не связанных с обслуживанием МКД (определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.11.2010 N 33-15443/2010).

Актом осмотра объекта недвижимости от 19.02.2021, составленным комиссией в составе представителей СПб ГКУ «Жилищное агентство Центрального района Санкт-Петербурга», АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», ТСЖ «Кварта» установлено, что спорное Помещение используется для размещения ТСЖ «Кватра», в Помещении расположены транзитные трубы. При этом акт содержит отметку о том, что в материалах фотофиксации председателем правления ТСЖ отказано.

Кроме того, Межведомственной комиссией 30.01.2024 принято решение о невозможности отнесения спорного Помещения к общему имуществу дома во внесудебном порядке.

Межведомственной комиссией по выявлению объектов государственной собственности Санкт-Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях в отношении спорного Помещения приняты следующие решения:

протокол № 19 от 01.11.2022 (вопрос № 1.22) - о необходимости предоставления материалов фотофиксации Помещения и повторном рассмотрении материалов;

протокол № 02 от 30.01.2024 (вопрос № 1.18) - о невозможности отнесения спорного Помещения к общему имуществу дома во внесудебном порядке.

При этом в целях исполнения решения по протоколу № 19 от 01.11.2022 Комитетом из СПб ГКУ «Жилищное агентство Центрального района Санкт-Петербурга» были затребованы материалы фотофиксации Помещения (письма Комитета от 07.11.2022 № 05-10-40561/22-0-0, от 13.01.2023 № 05-10-40561/22-1-0), на что СПб ГКУ «Жилищное агентство Центрального района Санкт-Петербурга» письмом от 01.02.2023 № 19-179/23-0, 19-5276/22-0 ответило, что в помещении 2-Н расположено управление ТСЖ «Кватра», в доступе в Помещение отказано.

Письмом Комитета от 31.01.2024 № 05-07-3577/24-0-0 в адрес ТСЖ сообщено о принятии межведомственной комиссией на заседании от 30.01.2024 решения о невозможности отнесения спорного Помещения к общему имуществу дома во внесудебном порядке.

Кроме того, часть спорного Помещения сдается ТСЖ в аренду, что не соответствует целям использования общедомового имущества, а также указывает на самостоятельный (не вспомогательный) характер Помещения.

Так, из материалов дела, следует, что в Комитет поступило обращение ООО «Мобилайт» от 01.04.2024 № 05-15-33256/24-0-0 по вопросу принадлежности Помещения, с информацией о том, что с 2021 года по настоящее время ООО «Мобилайт» арендовало у ТСЖ «Кватра» часть помещения 2-Н. Данное обстоятельство указывает на то, что спорное помещение (его часть) используется ТСЖ не в целях обслуживания дома, а как самостоятельный объект.

Из материалов дела следует, что по состоянию на 27.12.1991 единственным собственником всех помещений как жилого, так и нежилого фонда являлась Российская Федерация.

В соответствии с пунктом 2 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее - Постановление № 3020-1) объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к Постановлению № 3020-1, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах) (в Санкт-Петербурге - в государственную собственность Санкт-Петербурга в соответствии с частью 3 статьи 79 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и статьей 37 Закона Санкт-Петербурга от 23.09.2009 № 420-79 «Об организации местного самоуправления в Санкт-Петербурге»).

В абзаце 2 пункта 1 Приложения 3 к Постановлению № 3020-1 указан жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально- культурного и бытового назначения.

Пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.06.1997 № 15 разъяснено, что объекты, указанные в Приложении № 3 к Постановлению № 3020-1, являются объектами муниципальной (в случае Санкт-Петербурга - государственной) собственности непосредственно в силу прямого указания закона.

Таким образом, Санкт-Петербург является собственником спорного Помещения с момента вступления в силу Постановления № 3020-1, то есть с 21.01.1992, в силу закона, независимо от того оформлено ли это право в установленном порядке. Государственная регистрация права собственности Санкт-Петербурга на Помещения носит правоподтверждающий характер, поскольку право собственности Санкт-Петербурга на него возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно части 2 статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Учитывая изложенное, спорное Помещение перешло в собственность Санкт-Петербурга в силу закона и из собственности Санкт-Петербурга никогда не выбывало, собственник Помещения - Санкт-Петербург не отказывался от права собственности на Помещение и не утрачивал право на Помещение по основаниям, предусмотренным законом.

Регистрация права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, перешедшие к Санкт-Петербургу или созданные им до 31.01.1998, осуществляется в порядке, предусмотренном распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 31.12.1997 № 1357-р «О регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости» (далее - Распоряжение № 1357-р).

Пунктом 3 Распоряжения № 1357-р установлено, что документом, подтверждающим право государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты, перешедшие к Санкт-Петербургу или созданные им до 31.01.1998, является выписка по объектам недвижимости из Реестра собственности Санкт-Петербурга (Часть 1. Недвижимое имущество).

Помещение учтено в Реестре собственности Санкт-Петербурга. Основанием возникновения права государственной собственности Санкт-Петербурга на Помещение является пункт 2 Постановления Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.1991.

Государственная регистрация права государственной собственности Санкт-Петербурга на Помещение в Едином государственном реестре недвижимости произведена 29.02.2024, № записи 78:31:0001134:3273-78/011/2024-1.

Вместе с тем, согласно акту об освобождении объекта нежилого фонда № 06-01-724/24 от 19.06.2024, составленному СПб ГКУ «Центр повышения эффективности использования государственного имущества», Помещение освобождено в принудительном порядке.

Таким образом, в настоящее время Помещение не находится во владении Истца, что исключает возможность признания за собственниками помещений дома права собственности на Помещение в силу приобретательной давности и признания права собственности Санкт-Петербурга на Помещение отсутствующим.

Также ТСЖ ссылается на акт приемки-передачи основных средств авизо № 81 от 22.08.2000.

Согласно указанному акту, жилое здание общей полезной площадью 3002,9 кв.м (жилая -1563,1 кв.м) по адресу: ул. Б. Московская, д.4, лит.А передано СПб ГКУ «Жилищное агентство Центрального района» на баланс ТСЖ.

При этом в данном акте спорное Помещение 2-Н не указано.

Довод ТСЖ о владении Помещением как своим собственным на основании акта авизо № 81 от 22.08.2000 подлежит отклонению в связи с тем, что Жилищное агентство не было наделено полномочиями по распоряжению помещениями Санкт-Петербурга путем их передачи в долевую собственность, а решение о передаче спорного Помещения уполномоченным органом - КУГИ - не принималось

В соответствии с Положением о Комитете по управлению городским имуществом, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 № 1589, к задачам и полномочиям КУГИ относилось управление и распоряжение государственным имуществом Санкт-Петербурга, в том числе заключение от имени Санкт-Петербурга договоров о передаче государственного имущества Санкт-Петербурга в доверительное управление, аренду, безвозмездное пользование либо на иных правах (за исключением передачи жилых помещений по договорам найма, социального найма и аренды), договоров о передаче недвижимого государственного имущества Санкт-Петербурга для реконструкции или завершения строительства объектов незавершенного строительства (п.2, 3.9.3 положения).

Деятельность районных жилищных агентств по состоянию на 2006 год регулировалась распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 11.04.1997 № 318-р «О создании районных жилищных агентств», которым была утверждена примерная форма устава районного жилищного агентства.

Согласно примерной форме устава, районное жилищное агентство (далее - Учреждение) создано для осуществления функций, возложенных на него в соответствии с настоящим уставом, по предметам ведения Администрации Санкт-Петербурга в отношении переданных Учреждению в управление объектов государственного жилищного фонда, инженерной инфраструктуры, внешнего благоустройства, а также территорий, на которых расположены указанные объекты (п.2.1).

Согласно п.2.2 устава функциями Учреждения, в том числе, являются:

- передача в пользование и изъятие государственного жилищного фонда и оформление необходимых для этого документов;

- управление кондоминиумами в предусмотренных законодательством случаях. К полномочиям Учреждений относится:

- передача жилищного фонда по договорам найма, аренды (п.2.3.13);

- заключение с жилищно-строительными и жилищными кооперативами, иными объединениями собственников недвижимости в жилищной сфере, созданными для управления кондоминиумами, договоров по обеспечению технического обслуживания и ремонта жилых помещений, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, расположенных в домах (кондоминиумах), находящихся в управлении указанных объединений, общего имущества указанных домов (кондоминиумов) и предоставлению коммунальных услуг (п.2.3.22);

- расторжение договоров на техническое обслуживание в установленном порядке (п.2.3.23);

- заключение с домовладельцами в установленном законодательством порядке договоров о передаче функций по управлению кондоминиумом и управление кондоминиумами в соответствии с условиями указанных договоров (п.2.3.24);

Кроме того, пунктом 3.2 устава предусмотрено, что Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться (в т.ч. сдавать в аренду, передавать в безвозмездное пользование, передавать для введения совместной деятельности, вносить в уставные капиталы других юридических лиц и т.д.) имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления.

Таким образом, утверждение Истца о том, что право собственности на Помещения возникло у собственников помещений дома на основании авизо № 81 от августа 2000 года, акта (накладной) № 81 приемки-передачи основных средств от 2000 года, подписанных районным жилищным агентством и ТСЖ, не основан на действовавшем в спорный период законодательстве. Жилищное агентство не было наделено полномочиями по распоряжению помещениями Санкт-Петербурга путем их передачи в долевую собственность, решение о передаче спорного Помещения уполномоченным органом - КУГИ - не принималось.

Кроме того, авизо № 81 от августа 2000 года содержит отметку о том, что жилое здание площадью 3002,9 кв.м по адресу: ул. Большая Московская, д.4, лит.А, принято на баланс ТСЖ.

При этом из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что факт нахождения имущества на балансе лица сам по себе не является доказательством права собственности или законного владения.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

В силу положений статьи 36 Жилищного кодекса РФ, статьи 287.5 ГК РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений дома изначально, и не может иметь предыдущего собственника или быть бесхозяйным.

В связи с этим, правила о приобретательной давности неприменимы к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. 

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                                                                            Нетосов С.В.