ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-10038/2017, 18АП-10038/2017

Дело № А07-27897/2016

13 сентября 2017 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2017 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.07.2017 по делу № А07-27897/2016 (судья Кручинина Н.Е.)

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «СтройУфа» - ФИО2 (доверенность от 01.08.2017, паспорт), 

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – ФИО3 (доверенность от 10.01.2017 № 13-Д, паспорт).

 

Общество с ограниченной ответственностью «СтройУфа» (далее – ООО «СтройУфа», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, УЗИО г. Уфы, заинтересованное лицо) с заявлением, содержащим следующие требования:

- признать незаконным отказ УЗИО г.Уфы выраженный в письме  № 4363 от 07.10.2016 в предоставлении ООО «СтройУфа» земельного участка с кадастровым номером 02:55:020535:270, общей площадью 10025 кв.м. в аренду;

- обязать УЗИО г.Уфы принять решение о предоставлении в аренду  обществу «СтройУфа» данного земельного участка;

- обязать УЗИО г. Уфы  заключить с обществом «СтройУфа»   договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020535:270, общей площадью 10025 кв.м. (т.1 л.д. 4-8).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.07.2017 (резолютивная часть объявлена 28.06.2017), заявленные ООО «СтройУфа» требования удовлетворены в полном объеме (т.1 л.д. 175-182).

Не согласившись с указанным решением, Управление (далее также – апеллянт, податель жалобы) обратилось с апелляционной жалобой (т.2 л.д. 4-7).

В обоснование апелляционной жалобы Управление приводит следующие доводы.

Суд не учел  требование статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, где содержится исчерпывающий перечень  оснований, при наличии одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе  в предоставлении земельного участка в аренду, а именно пункт 14 указанной статьи, согласно которому  основанием для  принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка  является несоответствие  разрешенного использования земельного участка  целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении  земельного участка.

Так же суд не учел  требование ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому  предельные размеры земельных участков, в отношении  которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими регламентам (часть 1). 

В отсутствие градостроительного регламента предельные размеры земельного участка определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.

Как полагает апеллянт, заявитель не доказал, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого  требуется весь испрашиваемый земельный участок.

Суд не принял во внимание, что  ранее с заявителем был заключен договор аренды данного  земельного участка, по которому участок предоставлялся в аренду в целях проектирования и строительства автосалона, при этом разрешение на строительство либо разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства застройщику – ООО «УфаСтрой» не выдавались. 

Помимо этого апеллянт полагает, что заключение эксперта  №21/04-01 от 21.04.2017  не может быть принято во внимание, т.к. данное заключение основано на техническом  задании  ЗАО «Маз-Ман», которое выдано после получения истцом отказа, являющегося предметом оспаривания по настоящему делу.

С учетом изложенного апеллянт просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении  заявленных требований.

В судебном заседании представитель Управления на доводах жалобы настаивал, кроме того  представителем Управления  было заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вынесения окончательного судебного акта по делу А07-22545/2017 о признании объекта самовольной постройкой.  Представитель  ООО «СтройУфа» полагал доводы  апелляционной жалобы несостоятельными, ходатайство о приостановлении производства по делу необоснованным.

Судебная коллегия, рассмотрев заявленное ходатайство, не нашла оснований для приостановления производства по делу, полагая возможным рассмотреть спор в настоящем судебном заседании в силу чего в удовлетворении заявленного ходатайства судом отказано.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации городского округа город Уфа №508 от 11.02.2013 между УЗИО г. Уфы и обществом «СтройУфа» был заключен договор № 243-13 от 16.04.2013 по условиям которого  УЗИО г.Уфы (арендодатель)  предоставляет, а ООО «СтройУфа» (арендатор) принимает в аренду земельный участок, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020535:270, общей площадью 10025 кв.м., расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа г. Уфа, на пересечении ул.  Маршала Жукова и ул. Юрия Гагарина для проектирования и строительства автосалона (т. 1 л.д.18-21).

15.10.2014 обществом «СтройУфа» произведена  государственная регистрация права собственности на объект недвижимости – здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 239,3 кв.м, адрес объекта: Республика Башкортостан, г.Уфа, Октябрьский район, на пересечении ул.  Маршала Жукова и ул. Юрия Гагарина, кадастровый (условный) номер объекта: 02:55:020535:3811 (т.1 л.д.41).

11.02.2016 ООО «СтройУфа» обратилось в УЗИО г. Уфы с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020535:270 в аренду  сроком на 49 лет  в целях эксплуатации  административного здания (т. 1 л.д.14).

Письмом №1363 от 07.10.2016 УЗИО г. Уфы отказало заявителю в предоставлении указанного земельного участка в аренду, указав, что ранее заключенный договор аренды  № 243-13  по истечении срока его действия прекращен с  11.02.2016 и продлеваться на новый срок не будет, в связи с чем  УЗИО г.Уфы сообщает о необходимости  освобождения и возврата земельного участка,  предоставленного указанным договором не позднее 21.12.2016. Кроме того площадь земельного участка несоразмерна площади расположенного на нем  объекта недвижимости (т.1 л.д.15).

Полагая, что отказ в предоставлении участка в аренду не соответствует закону, ООО «СтройУфа» обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у общества права на получение земельного участка в аренду, сославшись при этом на заключение землеустроительной экспертизы № 21/04-01 от 21.04.2017, выполненное экспертами  общества с ограниченной ответственностью «Топограф», согласно которому площадь, необходимая для обслуживания здания под дальнейшее использование автосалона грузовых автомобилей, на анализируемом участке составляет  - 10025,0 кв.м.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права заинтересованного лица, может быть признан судом недействительным.

Для признания недействительным ненормативного правового акта государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемого ненормативного акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) договор аренды отнесен к числу оснований возникновения прав на земельные участки  из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 39.6 Земельного кодекса регламентированы случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (п.1 ст. 39.6 Земельного кодекса).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Статьей 39.16 Земельного кодекса предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Согласно данным публичной кадастровой карты разрешенным использованием  спорного земельного участка в соответствии с  документом является – «проектирование и строительство автосалона», фактическое использование участка обозначено как  «для размещения объектов торговли». Указанное в  публичной карте  разрешенное использование по документу соответствует  цели предоставления земельного участка по договору аренды № 243-13 от 16.04.2013. Доказательств изменения   собственником земельного участка в установленном законом порядке вида разрешенного использования с «проектирование и строительство автосалона» на иной вид  не представлено. Таким образом, на момент обращения заявителя с  заявлением о  предоставлении земельного участка в аренду,  вид разрешенного использования участка, указанный в кадастровом паспорте, не соответствовал целям использования, указанным в заявлении общества «УфаСтрой» о предоставлении земельного участка.

При названных обстоятельствах у уполномоченного органа отсутствовали основания для заключения с обществом «УфаСтрой» договора аренды земельного участка, в силу чего  отказ в таком предоставлении соответствовал норме пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса и не  нарушал права ООО «УфаСтрой».

Обратный вывод суда сделан при неправильном применении норм земельного законодательства и противоречит требованиям ст. 198, 200  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Помимо этого судебная коллегия отмечает следующее.

Делая вывод о необходимости  предоставления обществу «СтройУфа» земельного участка площадью 10025 кв.м. для эксплуатации принадлежащего обществу здания автосалона, суд первой инстанции не учел следующего.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 неоднократно разъяснял, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 названного Кодекса земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Из представленного в материалы дела заключения землеустроительной экспертизы № 21/04-01 от 21.04.2017, выполненного экспертом ФИО4, следует, что находящийся в собственности заявителя объект недвижимого имущества – здание автосалона с кадастровым номером 02:55:020535:3811 расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020535:270.

Данный земельный участок в соответствии с Правилам  землепользования и застройки г. Уфы, утвержденными  решением Совета городского округа г. Уфа от 22.08.2008 № 7/4 (далее – Правила) расположен в  территориальной зоне ОД-3, назначение  которой, согласно вышеуказанными Правилам, определено как «для широкого спектра коммерческих и обслуживающих функций  застройки, формирующей центры районного значения, включающей объекты социального, культурного, спортивного назначений». В рамках указанного назначения предусмотрен такой вид разрешенного использования  как  размещение объектов торговли.  В соответствии с п. 45 Правил  минимальный размер земельного участка в территориальной зоне ОД-3  для общественных объектов установлен в размере 0.1 га (1000 кв.м.), максимальный размер - не регламентирован.

Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении заявленных требований,  руководствовался сделанным на основании задания  ЗАО «МАЗ-МАН» заключением № 21/04-01 от 21.04.2017, из которого следует, что площадь, необходимая для обслуживания здания под дальнейшее использование автосалона грузовых автомобилей, на анализируемом участке состоит из:

- площади застройки – 2969,0 кв.м.

- суммарная площадь парковочных мест – 2969,0 кв.м.

- площадь площадки для предпродажной подготовки автомобилей - 625,0 кв.м.

- площадь хозяйственных площадок – 21,0 кв.м.

- площадь технологических проездов и пожарных проездов – 4410,0 кв.м.

- площадь озеленения – 1759,5 кв.м., Итого – 10025,0 кв.м.

Приняв за основу названное заключение эксперта, суд первой инстанции не учел, что площадь парковочных мест, технологических и пожарных проездов, площадь озеленения территории, не предназначена для эксплуатации  здания как объекта недвижимости. 

Доказательств того, что наличие таких площадей было предусмотрено утвержденным в установленном законом порядке проектом строительства объекта, на основании которого обществу «СтройУфа» выдавались бы разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено. 

Таким образом, в состав площади участка, предназначенного для обслуживания и эксплуатации здания, неправомерно включены площади, не являющиеся необходимыми для эксплуатации объекта.  

В силу ст. 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  заключение эксперта является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду со всеми другими  имеющимися доказательствами и установленными по делу обстоятельствами.

Из представленного заключения эксперта следует, что данное заключение по существу содержит выводы о размере площади участка, необходимого для  осуществления предпринимательской деятельности по продаже и предпродажной подготовке автомобилей, исходя из необходимости размещения  не менее 20 автомобилей, (тягача с грузовым полуприцепом), площади их разворота, парковок и т.д., то есть не только для эксплуатации административного здания. 

Вместе с тем, как указано выше, утвержденная в установленном порядке в составе проектной документации Схема планировочной организации  земельного участка, на основании которой  подлежит определению  площадь участка, подлежащая оценке как необходимая для эксплуатации объекта, в материалы дела либо эксперту не представлена, в силу чего  выводы эксперта, сделанные в заключении,  следует оценивать критически.

Помимо этого, судебная коллегия отмечает, что заявленное обществом «СтройУфа» требование об обязании УЗИО г. Уфы заключить договор аренды конкретного земельного участка по существу является требованием, подлежащим рассмотрению с применением положения статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. в порядке искового производства посредством рассмотрения преддоговорного спора. Судом первой инстанции названные требования рассмотрены без применения  положений указанных норм в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при этом судом не учтено разъяснение, содержащееся в п. 56 Постановления пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  согласно которому в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене на основании пунктов 3 (несоответствие выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела), 4 (нарушение или неправильное применение норм материального  и процессуального права) части 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.07.2017 по делу № А07-27897/2016 отменить.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «СтройУфа» - отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                     Л.П. Ермолаева

 

Судьи                                                                            М.И. Карпачева

 

                                                                                       И.Ю. Соколова