Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-8837/2022

19 декабря 2023 года

город Якутск

 

Резолютивная часть решения объявлена 19.12.2023

Полный текст решения изготовлен 19.12.2023

 

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Ивашина Д.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению судебного пристава-исполнителя Якутского межрайонного отделения по исполнению особо важных исполнительных производств по Республики Саха (Якутия) ФИО2 к ФИО3, ФИО4, индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании договора купли-продажи недействительным,

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Окружной администрации города Якутска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управления Росреестра Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью Северная торговая компания "Алаас" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 (служебное удостоверение); от ответчиков, ФИО3 и ФИО4: ФИО6 по доверенности 14АА 1728415 от 20.12.2021 и по доверенности 14АА 1753220 от 29.11.2021 (паспорт, диплом о высшем юридическом образовании); от ответчика, ФИО5: не явился, извещен; от третьего лица Окружной администрации города Якутска: ФИО7 по доверенности № 15 от 09.01.2023 (паспорт, диплом о высшем юридическом образовании); от третьего лица Управления Росреестра Республики Саха (Якутия): не явился, извещен; от третьего лица общества с ограниченной ответственностью Северная торговая компания "Алаас": не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

судебный пристав-исполнитель (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к ФИО3, ФИО4 (далее - ответчики 1, 2), ФИО5 (далее - ответчик 3) о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий его недействительности.

Определением суда от 24.04.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Окружная администрация города Якутска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Определением суда от 07.08.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  Управление Росреестра Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Определением суда от 10.10.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  общество с ограниченной ответственностью Северная торговая компания "Алаас" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Суд согласно ст. 137 АПК РФ в отсутствие возражений сторон завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное разбирательство в арбитражном суде первой инстанции.

Истец в судебном заседании просила иск удовлетворить, указала на незаконные действия ответчиков 1, 2 по отчуждению земельного участка и подлежащего сносу объекта, сослался на положения гражданского законодательства.

Представитель ответчиков 1, 2 в судебном заседании просил в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указал, что на момент совершения сделки отсутствовали сведения в ЕГРН о запрете отчуждения здания.

Представитель ответчика 3, ранее участвовавший в судебных заседаниях, иск не признал, указывал на необоснованность заявленных требований.

Представитель третьего лица Окружной администрации города Якутска просил иск удовлетворить полностью по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указал, что постройка признана решением суда самовольной, сделка по ее отчуждению недействительна.

Иными третьими лицами отзывы на исковое заявление не представлены.

Суд проводит судебное разбирательство в отсутствие ответчика 2 и третьих лиц лиц Управления Росреестра Республики Саха (Якутия), ОО Северная торговая компания "Алаас", надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

Суд установил следующие обстоятельства.

В Якутском межрайонном отделении по исполнению особо важныхисполнительных производств УФССП России по PC (Я) на принудительномисполнении   находятся       исполнительные       производства            от 18.08.2021                                 № 36640/21/14038-ИП, № 36642/21/14038-ИП, возбужденные на основании исполнительных листов ФС № 039047917, ФС № 039047918 выданных Якутским городским судом по делу № 2-291/2020, вступившему в законную силу 31.08.2020.

Предмет исполнения исполнительных документов: обязать ФИО3, ФИО4 снести за свой счет объект капитального строительства (далее - здание) с кадастровым номером 14:36:103006:536, площадью 2 508 кв.м. количество этажей: 2, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером 14:36:103006.105 по адресу: 

<

...>, в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ответчиками решения суда в установленный срок предоставить Окружной администрации города Якутска право снести объект капитального строительства (здание) с кадастровым номером 14:36:103006:536, площадью 2508 кв.м. количество этажей: 2, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером 14:36:103006.105 по адресу: 

<

...>, собственными силами с последующим возмещением расходов ответчиками    ФИО3,    ФИО4.            

Согласно выписок из ЕГРН здание и земельный участок принадлежат на праве общей совместной собственности ФИО3 и ФИО4

О возбуждении исполнительного производства ФИО4 официально уведомлена 12.09.2021 посредством отправления постановления о возбуждении исполнительного производства в личный кабинет в ЕПГУ. 

ФИО3 постановление о возбуждении исполнительного производства вручено лично 01.09.2021 с кадастровым номером 14:36:103006:536.

В ходе исполнения исполнительных производств истцом установлено, что ФИО3, Вероникой Афанасьевной заключен договор купли-продажи от 23.09.2021 с ФИО5 о продаже здания с кадастровым номером 14:36:103006:536, площадью 2508 кв.м. и земельного участка, с кадастровым номером 14:36:103006.105 по адресу: 

<

...>, цена договора (согласно выписке из ЕГРН от 27.08.2022, т.1 л.д. 66) составляет 30 000 000 руб.

На основании данного договора купли-продажи ФИО5 зарегистрировано право собственности от 05.10.2021 на нежилое здание с кадастровым номером 14:36:103006:536 и земельный участок с кадастровым номером 14:36:103006:105.

Ответчики ФИО3, ФИО4, зная о нахождении на принудительном исполнении исполнительных производств в отношении них о сносе объекта   капитального   строительства,   произвели   незаконные   действия   по отчуждению земельного участка и подлежащего сносу объекта.

12.11.2021 определением Якутского городского суда должникам предоставлена отсрочка исполнения решения суда. Апелляционным определением Верховного Суда РС(Я) от 12.01.2022 в предоставлении отсрочки исполнения решения суда ФИО3, ФИО4 отказано.

Определением Якутского городского суда от 01.06.2022 в удовлетворениизаявления ФИО3 о прекращении исполнительного производства всвязи с утратой возможности исполнения отказано.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд пришел к следующим выводам.

Настоящее дело определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 03.10.2022 было передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия), данное определение в апелляционном порядке не обжаловалось, вступило в законную силу.

Из указанного определения следует, что основания принятия такого судебного постановления стало то, что заявлено требование о признании недействительной сделки купли-продажи объекта, предназначенного для использования в предпринимательской деятельности, а сторонами такой сделки являются индивидуальные предприниматели.

При рассмотрении дела судом было установлено, что ответчиками по настоящему делу являются ФИО3 (был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 02.03.2021, прекратил деятельность в ходе производства по настоящему делу в арбитражном суде 27.06.2023), ФИО5 (действующий индивидуальный предприниматель), ФИО4 (не имеет статуса индивидуального предпринимателя).

Из п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, ВАС РФ N 12/12 от 18.08.1992 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам" Гражданские дела, следует, что гражданские дела подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции, если хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статуса предпринимателя.

Следовательно, настоящее дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.

Вместе с тем, согласно п. 6 ст. 39 АПК РФ дело, направленное из одного арбитражного суда в другой арбитражный суд или из арбитражного суда в суд общей юрисдикции, должно быть принято к рассмотрению судом, в который оно направлено. Споры о подсудности между судами в Российской Федерации не допускаются.

В п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" указано, что поскольку вопрос о передаче дела из суда общей юрисдикции в арбитражный суд решается после принятия искового заявления и возбуждения производства по делу (часть 2.1 статьи 33 ГПК РФ), после поступления дела из суда общей юрисдикции арбитражный суд не вправе оставить без движения или возвратить исковое заявление, принятое другим судом, а должен исходя из смысла части 6 статьи 39 АПК РФ вынести определение о принятии дела к рассмотрению.

Таким образом, арбитражный суд обязан рассмотреть дело, поступившее по подсудности из суда общей юрисдикции.

Исковые требования по настоящему делу заявлены судебным приставом-исполнителем.

Как разъяснено в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" перечень исполнительных действий, приведенный в части 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве, не является исчерпывающим, и судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов (пункт 17 части 1 названной статьи), если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства (статьи 2 и 4 Закона об исполнительном производстве), не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц.

Кроме того, частью 1 статьи 77 Федерального закона "Об исполнительном производстве" предусмотрено право судебного пристава-исполнителя на предъявление в суд иска об обращении взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от 18.04.2017 № 77-КГ17-7, подача судебными приставами искового заявления о признании договоров купли-продажи прицепа недействительными была обусловлена необходимостью полного, правильного и своевременного исполнения исполнительного документа, предписывающего взыскание с должника денежных сумм в пользу взыскателя (кредитора должника). Следовательно, судебный пристав-исполнитель наряду с кредитором должника имеет охраняемый законом интерес в признании данных сделок недействительными, поскольку он в силу закона обязан совершить действия, направленные на принуждение должника исполнить судебный акт, защитивший права кредитора должника

В силу изложенного обращение судебного пристава-исполнителя с иском по настоящему делу суд признает правомерным.

Между сторонами сложились правоотношения в сфере недействительности сделок, урегулированные параграфом 2 главы 9 ГК РФ.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Как указано в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Решением суда здание, принадлежащее на праве собственности ответчикам 1, 2, было признано самовольной постройкой, подлежащей сносу.

В ходе исполнительного производства по исполнению указанного судебного решения ответчики 1, 2 осуществили отчуждение указанного здания с земельным участком, на котором оно расположено, в пользу ответчика 3 по договору купли-продажи.

В п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020), указано, что в силу пп. 1, 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 222 ГК РФ) сделка по распоряжению имуществом, являющимся самовольной постройкой, является ничтожной.

Довод представителя ответчиков 1, 2 о том, что на момент совершения сделки отсутствовали сведения в ЕГРН о запрете отчуждения здания, судом не принимается во внимание, поскольку участвовали в рассмотрении дела о сносе самовольной постройки, следовательно, не могли не знать о том, что существует запрет на отчуждение данного здания.

С учетом того обстоятельства, что истцом заявлены требования о признании недействительным договора купли-продажи как здания, являющегося самовольной постройкой, так и земельного участка, на котором расположена такая постройка, то судом исследован вопрос о признании договора недействительным только в части купли-продажи здания, являющегося самовольной постройкой.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно п. 100 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

В РФ действует принцип единства прав на земельный участок и находящийся на нем объект недвижимости.

Согласно ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Совокупность вышеуказанных правовых норм указывает на то, что сделка продажи здания не может быть осуществлена без продажи земельного участка, на котором расположено такое здание, если продавец имеет право собственности на оба данных объекта.

Суд также отмечает, что в договоре купли-продажи цена передаваемого имущества (здания с земельным участком) определена в целом (без разделения) 30 000 000 руб. (цена договора согласно выписке из ЕГРН от 27.08.2022, т. 1, л.д. 66), в силу чего признание договора недействительным только в части невозможно, поскольку суд не обладает полномочиями отдельно установить цену земельного участка; при этом цена недвижимости в силу ст. 555 ГК РФ является существенным условием договора ее купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что совершенная ответчиками ФИО3 и ФИО4 сделка продажи ответчику ФИО5 здания с земельным участком недействительна полностью.

Истцом также заявлены требования о применении последствий недействительности договора купли-продажи - обязании индивидуального предпринимателя ФИО5 возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 14:36:103006:105 и здание с кадастровым номером 14:36:103006:536, расположенные по адресу: 

<

...>.

В п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как указывал суд в силу сложившейся разъяснений, изложенных в определении Верховного Суда РФ от 18.04.2017 N 77-КГ17-7, судебный пристав-исполнитель наделен указанным правом.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Истцом также заявлены требования о применении последствий недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН сведений о государственной регистрации права                 № 14:36:103006:536:14/115/2021-4 за ФИО5 на здание с кадастровым номером 14:36:103006:536; № 14:36:103006:105-14/115/2021-2 за ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103006:105.

В силу п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Суд находит указанные разъяснения применимыми к настоящему спору и удовлетворяет требования о применении последствий недействительности сделки:

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 14:36:103006:105 и здание с кадастровым номером 14:36:103006:536, расположенные по адресу: 

<

...>;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права № 14:36:103006:536:14/115/2021-4 за ФИО5 на здание с кадастровым номером 14:36:103006:536; 

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права № 14:36:103006:105-14/115/2021-2 за ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103006:105.

Согласно п. 4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Истцом не заявлены требования о применении последствий недействительности договора в виде обязания ответчиков ФИО3 и ФИО4 возвратить ответчику ФИО5 денежные средства, преданные в качестве платы по договору купли-продажи от 23.09.2021, в размере 30 000 000 руб. (цена договора согласно выписке из ЕГРН от 27.08.2022, т. 1, л.д. 66).

С учетом прямого указания ст. 167 ГК РФ о том, что каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке суд считает необходимым применить последствие недействительности сделки в виде обязания ответчиков ФИО3 и ФИО4 возвратить ответчику ФИО5 денежные средства, преданные в качестве платы по договору купли-продажи от 23.09.2021, в размере                         30 000 000 руб.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Размер государственной пошлины по настоящему делу составляет 6 000 руб.

Согласно п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" при предъявлении иска к нескольким ответчикам распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 40 ГПК РФ, статья 41 КАС РФ, статья 46 АПК РФ). Если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ, статьи 323, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ответчикам ФИО3 и ФИО4 здание и земельный участок, являющиеся предметом ничтожной сделки, принадлежат на праве общей совместной собственности.

На основании изложенного суд взыскивает в доход федерального бюджета государственную пошлину: в размере 3 000 руб. солидарно с ФИО3 и ФИО4; в размере 3 000 руб. с индивидуального предпринимателя ФИО5

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

признать договор купли-продажи от 23.09.2021, заключенный между ФИО3, ФИО4, индивидуальным предпринимателем ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), недействительным.

Применить последствия недействительности сделки:

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 14:36:103006:105, здание с кадастровым номером 14:36:103006:536, расположенные по адресу: 

<

...>;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права № 14:36:103006:536:14/115/2021-4 за ФИО5 на здание с кадастровым номером 14:36:103006:536; 

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права № 14:36:103006:105-14/115/2021-2 за ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером 14:36:103006:105;

- обязать ФИО3, ФИО4 возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО5 денежные средства, преданные в качестве платы по договору купли-продажи от 23.09.2021, в размере 30 000 000 руб.

Взыскать солидарно с ФИО3, ФИО4 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб. 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно –  телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                                                                         Д.И. Ивашин