АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

дело № А48-2977/2023

г. Орёл

20 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 13 сентября 2023 года. Решение в полном объеме изготовлено 20 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи О.И. Лазутиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления по муниципальному имуществу города Мценска (303030, Орловская область, город Мценск, площадь Ленина, 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Экостройсервис» (303030, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды земли и обязании передать земельный участок, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,   общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Зеленая роща» (302040, 

<

...>, этаж 4,                                     ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в заседании: от истца – представитель ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации, доверенность от 28.12.2022, диплом); от ответчика – представитель ФИО3  (паспорт гражданина Российской Федерации, доверенность от 04.07.2022, удостоверение адвоката), от третьего лица - не явились, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, установил:

Управление по муниципальному имуществу города Мценска (далее по тексту так же именуемое истцом, Управление, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Экостройсервис» (далее – ответчик, ООО «Экостройсервис», арендатор) о расторжении договора аренды земли от 25 января 2018 года  № 9/18 и обязании передать земельный участок.

При этом истец приводил доводы о том, что ответчик систематически нарушал сроки внесения арендной платы в установленные договором сроки, что является существенным нарушением обязательства. Кроме того, имеется вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции об обязании ООО «Экостройсервис» выполнить мероприятия по устранению нарушений санитарного законодательства на полигоне захоронения твердых бытовых отходов, расположенном на спорном земельном участке.

Ответчик не оспорил фактические обстоятельства, приведенные истцом в обоснование своих требований, исковые требования в части расторжения договора аренды не признал в связи с погашением задолженности, представил платежные документы. Арендатор указал, что им надлежащим образом были исполнены принятые на себя обязательства, задолженность по внесению арендной платы погашена. Решение суда общей юрисдикции исполнено в полном объеме, исполнительное производство окончено. Арендатор просит суд учесть данные обстоятельства и не расторгать договор аренды.

Ответчик также полагает, что данное исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку истцом не был соблюден претензионный порядок урегулирования спора. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора,  своего представителя в судебное заседание не направило, возражений против рассмотрения дела в его отсутствие не заявило.

Согласно части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания путем направления копии судебного акта.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Кроме того, в соответствии с абзацем вторым 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте слушания дела была опубликована на сайте kad.arbitr.ru более чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле, арбитражный суд рассматривает дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

Администрация города Мценска в лице Управления по муниципальному имуществу города Мценска и ООО «Экостройсервис» на основании протокола о результатах торгов (открытого аукциона) по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок на территории города Мценска от 15 января 2018 года заключили договор аренды земли от 25 января 2018 года № 9/18.

Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, площадью 68020 кв. м.

Кадастровый номер земельного участка: 57:27:0010230:1, адрес участка: 

<

...> разрешенное использование участка: участок для сбора и утилизации бытовых и промышленных отходов (пункты 1.3. - 1.5. договора).

В соответствии с пунктами 2.1 - 2.6 договора, он заключается на десять лет с 25 января 2018 года по 25 января 2028 года включительно. Арендные платежи начинают исчисляться с 25 января 2018 года. Годовая арендная плата при подписании договора составляет: 512 240 руб. (42 686,67 руб. в месяц), вносится ежемесячно равными частями не позднее 25 числа текущего месяца в соответствии с прилагаемым расчетом земельных платежей.

Пунктом 2.8. договора, предусмотрено, что соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами и государственной регистрации в соответствующем органе.

Государственная регистрация договора произведена 23 марта 2018 года, о чем имеется соответствующая отметка.

В соответствии с  подпунктами «б», «ж», пункта 4.2. договора, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора; не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также загрязнению прилегающих земель; своевременно полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями к нему арендную плату за пользование участком.

Пунктом 7.2. договора предусмотрено, что договор аренды земельного участка, может быть, расторгнут досрочно в судебном порядке при нарушении условий договора; когда арендатор: использует земельный участок не по целевому назначению, а также по условиям аукциона согласно Земельному кодексу Российской Федерации; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату; использует земельный участок способами, приводящими к значительному ухудшению экологической обстановки и существенному снижению плодородия земли.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению платы, истец был вынужден обращаться в арбитражный суд с требованиями о взыскании задолженности, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (листы дела 10-18).

Решением Мценского районного суда от 2 апреля 2021 года по делу                                    № 2-1-324/2021 суд обязал ООО «Экостройсервис» в течение девяти месяцев со дня вступления решения суда в законную силу выполнить мероприятия по устранению нарушений санитарного законодательства, а именно: в соответствии с требованиями п. 249 Санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» обустроить на полигоне ТБО территорию для размещения хозяйственно-бытовых объектов; в соответствии с требованиями п. 264 СанПиН 2.1.3684-21 предусмотреть дезинфицирующую установку с устройством сооружения для мойки колес автотранспорта с использованием дезинфицирующих средств; в соответствии с требованиями п. 250, п. 256, п. 258 СанПиН 2.1.3684-21 осуществлять заполнение полигона в соответствии с послойным чередованием ТКО и грунта, дренажных труб, а также изолирующих материалов, обеспечить размещение ТКО только на рабочей карте и в соответствии с регламентом и режимом работы полигона, проводить ежесуточно промежуточную или окончательную изоляцию уплотненного слоя ТКО; в соответствии с требованиями п. 257 СанПиН 2.1.3684-21 обеспечить наличие переносных сетчатых ограждений непосредственно у места разгрузки и размещения ТКО, перпендикулярно направлению ветра для задержки легких фракций отходов, высыпающихся при разгрузке ТКО из мусоровозов и перемещаемых бульдозерами к рабочей карте; в соответствии с требованиями п. 243 СанПиН 2.1.3684-21 разработать регламент работы полигона, инструкции по приему ТКО, вести круглосуточный учет поступающих ТКО, осуществлять контроль за составом и количеством поступающих отходов, контроль за их распределением, обеспечить технологический цикл по изоляции отходов.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

К обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами оплаты за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Из содержания пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что право аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как следует из представленных в материалы дела платёжные документом, ответчик погасил задолженность по внесению арендных платежей (листы дела 68, 69).

Также арендатором представлены доказательства исполнения решения суда общей юрисдикции об обязании ООО «Экостройсервис» выполнить мероприятия по устранению нарушений санитарного законодательства на полигоне захоронения твердых бытовых отходов, расположенном на спорном земельном участке (постановление об окончании исполнительного производства от 28 июля 2023 года, экспертное заключение по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы).

Доказательства наличия иных нарушений условий договора аренды земельного участка, предназначенного для размещения полигона, суду не представлено.

Арбитражный суд считает необходимым отметить, что расторжение договора применяется к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

Суд признал, что в данном случае расторжение договора несоразмерно степени существенности допущенных ответчиком нарушений с учетом его последующего поведения.

При этом арендодатель не лишен права на повторное инициирование вопроса о расторжении договора в том случае, если арендатор вновь допустит существенное нарушение условий обязательства.

Арбитражный суд также не соглашается с доводами ответчика о необходимости оставления исковых требований без рассмотрения. При этом суд исходит из следующего.

По смыслу статьи 4 с учетом пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора рассматривается законодателем в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Одновременно с этим при решении вопроса об оставлении иска без рассмотрения суду необходимо учитывать цель претензионного порядка и перспективы досудебного урегулирования спора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования (часть 5 статьи 3, пункт 5 части 1 статьи 148, часть 5 статьи 159 АПК РФ).

Как установлено судом, стороны подтверждают невозможность урегулирования спора в части требования о расторжении договора аренды.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

По мнению суда, предупреждение о нарушении и предложение о расторжении - два самостоятельных документа, направление которых предусмотрено разными нормами закона (часть 3 статьи 619, пункт 2 статьи 452 ГК РФ,).

Вместе с тем в законе не указано, что арендодатель должен выдерживать определенный срок после предупреждения, прежде чем направить предложение о расторжении. Из пункта 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» можно сделать вывод, что одного документа может быть достаточно, если из него явно следует двойной характер сообщения. Чтобы составить такой документ, надо указать в нем на необходимость исполнить обязанность (устранить нарушение) и предложить расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок.

По мнению суда, претензия от 8 февраля 2023 года № 327 содержит как указание на наличие нарушения в виде систематического нарушения сроков внесения арендных платежей и необходимость погашения долга, а также предложение расторгнуть договор в том случае, если задолженность не будет погашена. 

В направленной ответчику претензии ставился не только вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате, но и содержалось предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности.

Арбитражный суд обращает особое внимание, что с момента принятия искового заявления к производству прошло более пяти месяцев, ответчик согласия на расторжение договора не дал.

В любом случае досудебное урегулирование спорного вопроса о расторжении договора было невозможно, поскольку ответчик возражает против расторжения договора и не согласен подписать соглашение о его расторжении добровольно.  

Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от 23 июля 2015 года № 306-ЭС15-1364 указал, что том случае, если из поведения ответчика не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, то оставление иска без рассмотрения может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ответчика об оставлении исковых требований без рассмотрения.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Статьей 105 АПК РФ предусмотрено, что льготы по уплате государственной пошлины предоставляются в случаях и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Как отмечено в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2014 года № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты. 

У суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

                                                      Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (город Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия. 

                               Судья                                                О.И. Лазутина