ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.273-36-45, e-mail: info@11aas.arbitr.ru, www.11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

21 февраля 2018 года

гор. Самара

                      Дело № А55-12520/2017

Резолютивная часть постановления оглашена 20 февраля 2018 года

В полном объеме постановление изготовлено 21 февраля 2018 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 февраля 2018 года в зале № 6 апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 ноября 2017 года, принятое по делу № А55-12520/2017 (судья Стуликова Н.В.)

по иску Департамента градостроительства городского округа Самара (ОГРН 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью "Нижний пирс Самара" (ОГРН 

<

***>),

с  участием третьего лица Администрации городского округа Самара

о  взыскании 1 443 125 руб. 09 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились, извещены надлежащим образом; 

от ответчика – ФИО2 представитель по доверенности № 1 от 01.07.2016, директор ФИО3 (паспорт);

от третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом.

Установил:

Истец - Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Нижний пирс Самара" о взыскании задолженности в сумме 860 402 руб. 12 коп. и пени в сумме 582 722 руб. 97 коп.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 29 июня 2017 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию городского округа Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21 ноября 2017 года суд в иске отказал.

Заявитель – Департамент градостроительства городского округа Самара, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, принять новый судебный акт, удовлетворяющий требования в полном объеме.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 января 2018 года апелляционная жалоба оставлена без движения, заявителю предложено в срок до 31 января 2018 года устранить обстоятельства, послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2018 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 20 февраля 2018 года на 12 час. 30 мин.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представители истца и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11 января 2010 года между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО «Нижний пирс Самара» был заключен договор аренды земельного участка № 563, в соответствии с которым Министерство являлось арендодателем, а Ответчик - арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:01:09 31 001:522 площадью 786,60 кв.м, расположенного по адресу: гор. Самара, в границах Советского и Железнодорожного районов по ул. Набережной реки Самара. Земельный участок предоставлен для строительства базы складирования и хранения нерудных строительных материалов.

Согласно статьям 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды на указанный объект недвижимости был зарегистрирован 15 июня 2010 года.

22 марта 2012 года между Министерством и Ответчиком было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка, в соответствии с которым изменен расчет арендной платы. Дополнительное соглашение № 1 зарегистрировано в установленном законом порядке 27 июля 2012 года.

С 01 марта 2015 года Министерство утратило полномочия распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа.

Во исполнение Закона Самарской области от 29 декабря 2014 года № 134-ГД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области», полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы Администрации городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11 января 2017 года № 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с условиями заключенного договора (пункт 4.4.) Ответчик принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

Как указывает истец, в период с 01 декабря 2012 года по 31 марта 2017 года арендная плата Ответчиком не вносилась, в связи с чем у Ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 860 402 руб. 12 коп.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено условие о начислении пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки с просроченной суммы. 

В связи ненадлежащим исполнением условий договора истцом начислены пени в размере 582 722 руб. 97 коп. за период с 11 января 2013 года по 31 марта 2017 года в соответствии со статьями 330, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку ООО «Нижний пирс Самара» было лишено правомочия пользования земельным участком, то им было избрано предоставленное ему законом право приостановить исполнение обязательства по оплате арендных платежей. Также суд применил срок исковой давности.

Обжалуя судебный акт, заявитель указывает, что суд первой инстанции не учел, что, поскольку, ответчик спорный земельный участок не вернул, то обязан уплачивать арендную плату. 

Доводы жалобы аналогичны позиции истца при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчика и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса  Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса  Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, буквальный анализ вышеуказанных норм права позволяет сделать вывод, что  по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, то есть обязанность арендатора по внесению арендных  платежей  возникает лишь, когда имеет место исполнение со стороны арендодателя  обязанности  по передаче арендатору объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению. В противном случае имеет место нарушение обязательств по договору аренды со стороны арендодателя, что исключает возникновение обязанности по оплате со стороны арендатора.

Согласно пункту 1.2. Договора земельный участок предоставлен ООО «Нижний Пирс Самара» для строительства базы складирования и хранения нерудных строительных материалов.

В случае предоставления земельного участка для строительства объекта обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать участок по указанному в договоре аренды назначению.

Письмом от 07 ноября 2012 года (исх. № 3/7685) Министерство строительства Самарской области уведомило ООО «Нижний Пирс Самара» об отмене своих приказов: от 16 июля 2009 года № 204-п «Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, предварительном согласовании места размещения базы складирования и хранения нерудных материалов обществу с ограниченной ответственностью «Нижний Пирс Самара» на земельном участке, расположенном по улице Набережной реки Самара в границах Советского и Железнодорожного районов города Самары»; от 22 декабря 2009 года № 354-п «О предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью «Нижний Пирс Самара» в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, в границах Советского и Железнодорожного районов по улице Набережной реки Самары, для строительства базы складирования и хранения нерудных материалов».

Причиной отмены данных приказов послужило представление прокуратуры Самарской области от 07 июня 2012 года № 7-07-1162-12 «Об устранении нарушений земельного законодательства» и письма Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 17 мая 2012 года исх. № Д05-01-01/5859-0-1 и от 16 августа 2012 года № Д05-01-01/5859-1-1, согласно которым часть земельного участка, арендуемого ООО «Нижний Пирс Самара», расположена в береговой полосе реки Самара.

Из письма Министерства строительства Самарской области от 20 июня 2012 года исх. № 3/4114 следует, что при нанесении поворотных точек с координатами и границ земельного участка (согласно проекту границ земельного участка) на исполнительную съемку земельного участка выявлено, что участок расположен в береговой полосе, более того, часть участка находится в воде. Данные обстоятельства также подтверждаются заключением кадастрового инженера от 13 октября 2017 года, согласно выводам которого земельный участок КН 63:01:09 31 001:522 в  2008 году фактически был предоставлен частично в акватории р. Самара, а частично в береговой полосе.

Данная  ситуация  сложилась  в результате  ошибки, допущенной  МП  гор. Самары «Архитектурно-планировочное бюро» при изготовлении графического материала проекта границ земельного участка, в последующем утвержденного Постановлением главы городского округа Самара от 31 октября 2008 года № 919. Эта же ошибка была допущена  при проведении кадастровых работ и изготовлении межевого плана земельного участка.

Представление прокуратуры Самарской области от 07 июня 2012 года № 7-07-1162- 12 «Об устранении нарушений земельного законодательства» было направлено Министерством строительства Самарской области в адрес Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара (письмо от 20 июня 2012 года исх. № 3/4114) с предложением разобраться в сложившейся ситуации и устранить техническую ошибку, допущенную при подготовке проекта границ земельного участка в кратчайшие сроки.

Арбитражный суд Самарской области в рамках дела № А55-544/2013 решением от 15 мая 2013 года признал недействительным Постановления главы городского округа Самара от 31 октября 2008 года № 919 «Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного по улице Набережной реки Самары в границах Советского и Железнодорожного районов города Самары, для строительства базы складирования и хранения нерудных строительных материалов», в части местоположения земельного участка (каталога координат поворотных точек), указанного в графической части утвержденного проекта границ земельного участка, а также обязал Главу городского округа Самара и Департамент строительства и архитектуры городского округа Самары устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Нижний Пирс Самара». Указанным решением судом было установлено, что нарушение прав и законных интересов ООО «Нижний Пирс Самара» допущенное изданием незаконного постановления Главы городского округа Самара может быть достигнуто проведением повторной процедуры формирования земельного участка. В рамках исполнительного производства Департамент строительства и архитектуры городского округа Самары повторно рассмотрел обращение ООО «Нижний Пирс Самара» об обеспечении процедуры выбора земельного участка. По результатам рассмотрения было принято решение о невозможности обеспечения процедуры выбора земельного участка, о чем Департамент уведомил Министерство строительства Самарской области письмом от 10 октября 2013 года № СП-9/2027-0-20.

Не согласившись с данным отказом ООО «Нижний Пирс Самара» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании его незаконным. Арбитражный суд Самарской области решением от 14 октября 2014 года по делу № А55-8598/2014 признал незаконным отказ Департамента строительства и архитектуры городского округа Самары от 10 октября 2013 года № СП-9/2027-0-20 в организации работы по обеспечению процедуры выбора земельного участка и обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Нижний Пирс Самара» путем продолжения работы по выбору земельного участка.

В целях обеспечения исполнения Департаментом решения суда, ООО «Нижний Пирс Самара» в 2015 году обратилось в Администрацию г.о. Самара с заявлением о рассмотрении на заседании Комиссии по застройке и землепользованию при Главе г.о. Самара вопроса об установлении на арендуемом земельном участке площадью 786,60 кв.м, кадастровый номер 63:01:09 31 001:522, территориальной зоны ПК-1.

Таким образом, спорный земельный участок не имеет никаких видов разрешенного использования, в соответствии с которыми ООО «Нижний Пирс Самара» имел бы возможность его использовать.

В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса  Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, если недостатки объекта аренды полностью препятствуют его использованию и арендатор фактически лишен возможности его использования, арендатор может приостановить исполнение обязанности по оплате  арендной  платы, что вытекает из положений пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изложенное подтверждается также разъяснениями, содержащимися в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым, в случае, если арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы может быть отказано.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что ответчиком предпринимались все возможные меры для правового урегулирования возникшей ситуации. Между тем актов, регламентирующих возможность освоения арендатором спорного земельного участка по назначению, не было принято.

Таким образом, материалами дела установлено, что ответчиком со своей стороны приняты все необходимые меры для устранения обстоятельств, препятствующих использованию по назначению земельного участка, переданного в аренду по Договору. В свою очередь, арендодателем не предпринималось никаких мер для устранения данных обстоятельств, учитывая, что в силу норм Градостроительного кодекса Российской Федерации решение указанных вопросов относится к компетенции именно органов местного самоуправления, арендодатель имел возможность устранить обстоятельства, препятствующие использованию спорного земельного участка по его назначению. Однако такие меры со стороны арендодателя приняты не были.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно учел, что согласно положениям заключенного Договора, а также с учетом норм гражданского законодательства, регулирующих положения об арендных обязательствах, при заключении договора аренды арендатору предоставляются два правомочия: правомочие владения и правомочие пользования.

При этом под правомочием пользования понимается право извлекать полезные свойства вещи, получение от нее плодов, продуктов, доходов.

Учитывая вышеизложенное, судом первой инстанции правомерно установлено, что ответчик был лишен правомочия пользования земельным участком.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное толкование нормы пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что выбор  одного из предоставленных законом действий, таких как: приостановление исполнения своего обязательства либо отказ от исполнения этого обязательства и требование о возмещении убытков является правом самой стороны. Сторона обязательства вправе самостоятельно избрать то или иное действие в связи с возникшими обстоятельствами.

Следовательно, вышеизложенное свидетельствует о том, что ООО «Нижний пирс Самара», учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, мог либо приостановить исполнение обязанности по оплате арендных платежей либо отказаться от обязательства путем возврата земельного участка арендодателю. В спорных правоотношениях арендатором было избрано предоставленное ему законом право приостановить исполнение обязательства по оплате арендных платежей.

Доводы жалобы относительно того, что ответчик земельный участок не возвратил и, следовательно, обязан уплачивать арендную плату, основаны на неверном толковании норм права и противоречит судебной практике.

Также суд первой инстанции обоснованно применил срок исковой давности, заявленный ответчиком в суде первой инстанции, к требованиям истца о взыскании задолженности и пени за период предшествующий 22 мая 2014 года

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требования истца о  взыскании  задолженности и пени являются незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в связи с чем в иске отказал.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции. 

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 21 ноября 2017 года, принятого по делу № А55-12520/2017 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина  взысканию в доход федерального бюджета не подлежит. 

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 ноября 2017 года, принятое по делу № А55-12520/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий                                                                         С.Ю. Николаева 

Судьи                                                                                                        Н.Ю. Пышкина

                                                                                                                   Е.А. Терентьев