АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

15 ноября 2017 года

Дело №

А55-13282/2017

Резолютивная часть решения объявлена «08»  ноября   2017 года 

Полный текст решения изготовлен «15»  ноября   2017 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой И.Е.,

рассмотрев в судебном заседании  08 ноября 2017 года  дело по иску, заявлению

Администрации г.о. Тольятти

От  29 мая 2017 года   № 

к  Обществу с ограниченной ответственностью "Богема"

Третьи лица: 

Муниципальное автономное учреждение городского округа Тольятти «Агентство экономического развития»;

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

О выселении

при участии в заседании

от истца – представитель ФИО2 доверенность от 27.03.17г.

от ответчика – директор ФИО3 паспорт, сведения ЕГРЮЛ; представитель ФИО4 доверенность от 01.08.17г.

от третьих лиц – не явились, извещены

установил:

Администрация г.о. Тольятти (далее – «истец») обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Богема" (далее – «ответчик»), в котором просит выселить ответчика из нежилого помещения по адресу: 

<

...>, площадью 461,6 кв.м.

Представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просил иск удовлетворить.

Истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов по приложению.

Рассмотрев ходатайство истца, суд на основании ст.ст.41,65,66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил удовлетворить ходатайство, приобщить дополнительные документы к материалам дела.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований.

По ходатайству ответчика к материалам дела приобщены дополнительные документы.

Мировое соглашение, заключенное между сторонами, на утверждение суда не представлено, совместного ходатайства об утверждении такого соглашения сторонами не заявлено.

Третьи лица в судебное заседание, о времени и месте проведения которого извещены надлежащим образом, не явились, причину неявки не пояснили.

От муниципального автономного учреждения городского округа Тольятти «Агентство экономического развития» в материалы дела поступили письменные пояснения.

Арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ст.ст.123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, заслушав в судебном заседании представителей сторон, арбитражный суд считает исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления мэрии г.о. Тольятти от 15.09.11г. №2795-п/1 от 15.09.11г. в реестр муниципального имущества муниципального образования городской округ Тольятти внесен объект недвижимости – нежилое помещение -1 этаж. поз №№12,13,16; 1 этаж, поз. №№11,12,15,32-48,57,59,60,60а,63,64,69,70-79,81-85; 2 этаж, поз. №39-49,52,53,76, адрес: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, б-р Королева, д.13 площадь 2384,5 кв.м.

Право муниципальной собственности зарегистрировано в ЕГРН 11.11.11г. номер государственной регистрации 63-63-09/108/2011-503.

Также 10.02.14г. в ЕГРН зарегистрировано право оперативного управления в отношении спорного нежилого помещения за МАУ городского округа Тольятти «Агентство экономического развития», № регистрационной записи 63-63-09/001/2014-564, что подтверждено выпиской, свидетельством о регистрации права от 10.02.14г. серия 63-АМ №008392.

Постановлением мэра г.о. Тольятти от 07.07.15г. №2167-п/1 (л.д.65-67) принято решение о прекращении права оперативного управления МАУ городского округа Тольятти «Агентство экономического развития» в отношении спорного имущества и о передаче его в состав муниципальной казны.

21 июля 2015 года между  МАУ городского округа Тольятти «Агентство экономического развития» и департаментом по управлению муниципальным имуществом мэрии г.о. Тольятти подписан акт по форме ОС-1 о приеме-передаче объекта основных средств – нежилого помещения бизнес-инкубатор (л.д.59-62).

Постановлением мэра г.о. Тольятти от 06.08.15г. №2566-п/1 (л.д.68) были внесены изменения в постановление от 07.07.15г. №2167-п/1, пункт 1 дополнен словами: «обремененное договором аренды помещений от 22.12.2014г. №19/14, заключенным с ООО «Богема».

22 июля 2015 года право оперативного управления МАУ городского округа Тольятти «Агентство экономического развития» в отношении спорного объект в ЕГРН было прекращено.

11 марта 2011 года между МАУ городского округа Тольятти «Агентство экономического развития» (арендодатель) и ООО «Богема» (арендатор) подписан договор аренды №07/11 нежилого помещения.

Согласно договору арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, б-р Королева, д.13 (бизнес-инкубатор) на 1-м этаже комнаты №№75,76,77,38,40,41,42,34,44,45,46,47,48,11,12,63,57,59,60,60а,15,64 общей площадью 461,6 кв.м.

Целевое назначение помещения: проведение учебно-практических занятий со студентами профильных технических и высших учебных заведений, проведение курсов повышения квалификации специалистов, проведение консалтинговых работ в сфере организации малых пищевых производств и предприятий массового питания, проведение профессиональных городских, российских, международных конкурсов в сфере гастрономии.

В соответствии с п.5.1. срок действия договора определен с 11.03.11г. по 10.03.14г.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, смена арендодателя не является основанием для внесения изменений в договор аренды.

Аналогичные положения закреплены в пункте 5.3. договора.

Договор аренды №07/11 от 11.03.11г. подлежал государственной регистрации и зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждено сведениями ЕГРН, сторонами не оспаривается.

Дополнительным соглашением от 07.02.12г. №32816/07/11 в договор аренды №07/11 от 11.03.11г. внесены изменения, согласно которым арендодатель заменен на мэрию г.о. Тольятти. Также пункт 1.7. раздела 1 изложен в редакции: «Настоящий договор действует с 11.03.2011г. по 10.03.2014г.».

22 декабря 2014 года между МАУ городского округа Тольятти «Агентство экономического развития» (арендодатель) и ООО «Богема» (арендатор) подписан договор №19/14.

Согласно разделу 1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, б-р Королева, д.13 (бизнес-инкубатор) на 1-м этаже комнаты №№75,76,77,38,40,41,42,34,44,45,46,47,48,11,12,63,57,59,60,60а,15,64 общей площадью 461,6 кв.м.

Основанием для заключения договора (п.1.2.) является постановление мэрии г.о. Тольятти от 24.11.14г. №4397-п/1 «О даче согласия на предоставление муниципальной преференции ООО  «Богема» путем передачи в аренду нежилых помещений, закрепленных на праве оперативного управления за МАУ городского округа Тольятти «Агентство экономического развития».

Целевое назначение использования помещения: проведение учебно-практических занятий со студентами профильных технических и высших учебных заведений, проведение курсов повышения квалификации специалистов, проведение консалтинговых работ в сфере организации малых пищевых производств и предприятий массового питания, проведение профессиональных городских, российских, международных конкурсов в сфере гастрономии, организация столовой для работников бизнес-инкубатора и компаний, размещенных в нем.

В пункте 5.1. договора  аренды №19/14 сторонами определен срок его действия с 22.12.14г. по 21.12.17г. Исходя из установленного срока, договор подлежал обязательной государственной регистрации.

В деле имеется акт приема-передачи от 22.12.14г. между сторонами договора о передаче предмета аренды в пользование ответчику.

Поскольку установлено, что в отношении одного и того же помещения с арендатором ООО «Богема» уже был заключен договор аренды и арендатор помещение не освобождал, то подписание акта от 22.12.14г. имело чисто формальный характер.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его. Изменение предмета иска - это изменение материально-правового требования истца к ответчику.

Под основанием иска понимаются фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает. На такое понимание основания иска указывает пункт 5 части 2 статьи 125 АПК РФ, а также разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенное в абзаце втором пункта 3 постановления от 31.10.1996 N 13, согласно которому под изменением основания иска подразумевается изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

При этом в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5150/2012).

Истец в процессе рассмотрения дела ходатайств об изменении предмета либо основания иска не заявил.

В основание иска истцом положен довод о том, что договор аренды №19/14 от 22.12.14г. государственную регистрацию не прошел, следовательно, не заключен.

Истец указал, что в письме от 21.1216г. №10239/5.2 предложил ответчика возвратить помещение, помещение не возвращено.

Истец полагает, что договор аренды, который подлежал регистрации, но зарегистрирован не был, не является законным основанием для занятия помещения.

В качестве правового основания иска истец ссылается на положения ст.301 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не по правилам главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательственную базу виндикационного требования составляют обстоятельства, подтверждающие наличие у истца законного права на истребуемую вещь, обладающую индивидуально-определенными признаками, сохранившуюся в натуре, утрату истцом фактического владения вещью, а также нахождение ее в чужом незаконном владении.

Ответчиком по виндикационному требованию является незаконный владелец, обладающий вещью без надлежащего правового основания либо по порочному основанию приобретения.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. 

Судом установлено, что договор аренды от 22.12.14г. заключен на срок более года  и не прошел процедуру государственной регистрации.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а также отсутствие в Гражданском кодексе Российской Федерации специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего:

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

Из материалов дела следует, что при исполнении спорного договор аренды стороны исходили из его заключенности.

Так, в производстве арбитражного суда находилось дело №А55-27615/2016.

В указанном деле истец - Мэрия г.о. Тольятти обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Богема", в котором просит взыскать 817 292 руб. 61 коп., в том числе: задолженность в размере 785 705 руб. 04 коп., проценты в размере 31 587 руб. 57 коп. за период с 01 февраля 2016 года по 06 сентября 2016 года.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28 декабря 2016 года, вступившим в законную силу, суд иск удовлетворил. Взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Богема" в пользу Мэрии г.о. Тольятти основной долг, проценты за пользование чужими денежными средствами, требования обусловлены нарушением обязательств по договору аренды №19/14 от 22.12.14г.

Суд полагает, что при рассмотрении дела №А55-27615/2016 не были сделаны какие-либо выводы, имеющие преюдициальное значение для настоящего спора.

После 10.03.14г. арендатор продолжал использовать нежилое помещение по своему назначению, после истечения срока действия договора помещение по акту возвращено не было.

Третье лицо МАУ городского округа Тольятти «Агентство экономического развития» ссылается на наличие акта возврата помещения, однако такой акт сторонами в материалы дела не представлен.

Как следует из материалов дела (выписки ЕГРН) и пояснений сторон обременение права муниципальной собственности в виде договора аренды от 11.03.11г. прекращено лишь 30.11.15г.

Таким образом, на момент подписания договора от 22.12.14г. в ЕГРН имелось препятствие для регистрации договора аренды в виде иного зарегистрированного договора аренды на одно и то же помещение.

Данное обстоятельство подтверждено уведомлением регистрационного органа от  29.10.15г. № 63/009/700/2015-5592 (л.д.85-87), которое сторонами не оспорено.

В пункте 2.3.15. договора аренды №19/14 на арендатора возложена обязанность по проведению государственной регистрации договора, однако регистрация договора не состоялась по причинам, не зависящим от арендатора и описанным в  уведомлении регистрационного органа от  29.10.15г. № 63/009/700/2015-5592.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Суд полагает, что отношения между сторонами основаны на договоре аренды, потому спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения (глава 34 ГК РФ).

Как установлено ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, следует установить прекращен договор аренды №19/14 или нет.

Основания для прекращения обязательства установлены в главе 26 ГК РФ, основания для прекращения договора (для его расторжения) установлены в главе 29 ГК РФ и главе 34 ГК РФ (общие положения о договоре аренды).

Срок действия  и условия досрочного расторжения определены сторонами в разделе 5 договора аренды.

Согласно п.5.1. срок действия договора с 22.12.14г. по 21.12.17г., 21 декабря 2017 года на момент рассмотрения спора не наступило.

Далее, в пункте 5.2. указано, что арендодатель вправе в одностороннем, внесудебном порядке досрочно расторгнуть настоящий договор в случаях, которые перечислены в п.п.5.2.1.-5.2.5. В частности, такое право предоставлено договором в случае, если арендатор не вносит арендную плату в полном объеме 2 или более раз подряд в установленные сроки.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При этом, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

12 января 2017 года ответчиком получено письмо мэрии городского округа Тольятти, что подтверждено уведомлением о вручении (л.д.11).

В письме от 21.12.16г. №10239/5.2 (л.д.10) мэрия городского округа Тольятти сообщает свою позицию о том, что государственная регистрация договора аренды №19/14 не произведена, а значит муниципальное имущество используется в отсутствие надлежащих оснований, напоминает о наличии задолженности за фактическое пользование и предлагает возвратить нежилое помещение.

Таким образом, из содержания письма от 21.12.16г. №10239/5.2 не следует, что арендодатель заявил об отказе от договора аренды либо о его одностороннем расторжении.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, однако уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также отмечено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Таким образом, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Довод истца о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды свидетельствует о незаконности пользования помещением ошибочен и судом не принимается.

Судом не установлена незаконность владения имуществом арендатором,  правоотношения сторон регулируются договором аренды, который сроком действия не истек и по иным основаниям не прекращен.

Ответчик в обоснование возражений против иска сослался на то, что обращение с иском в данном случае является злоупотребление правом со стороны истца.

Согласно разъяснениям, содержащимся в последнем абзаце пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", как следует из статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление.

Таким образом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, пострадавшего от этого злоупотребления.

Следовательно, для обеспечения баланса прав сторон суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающего соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика.

Указанная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2014 по делу N 305-ЭС14-3435, А40-116560/2012.

 Довод ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца основан на утверждении о том, что арендатор произвел дорогостоящий ремонт в арендованном помещении, т.е. произвел неотделимые улучшения и вправе поставить вопрос о компенсации произведенных им затрат.

При оценке довода ответчика суд исходил из положений ст.ст.8,9,65  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд отмечает, что ссылка ответчика о произведенных им улучшениях арендованного имущества осталась истцом без ответа, возражения ответчика истцом не опровергнуты.

Обращение с иском о выселении арендатора из помещений, в которых последним произведены улучшения без должной компенсации и без опровержения данного довода истцом свидетельствует о справедливости возражений ответчика. Такие действия истца   свидетельствуют о намерении   причинить вред арендатору, что недопустимо. 

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины следует отнести на истца.

Истец в установленном законом порядке освобожден от уплаты госпошлины, пошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь ст.110,167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

       Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1