ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А17-5392/2019

г. Киров

14 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2022 года.  

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2022 года.

 

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шаклеиной Е.В.,

судей Дьяконовой Т.М., Хорошевой Е.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

представителя Администрации города Иваново ФИО2, по доверенности от 30.11.2022,

представителя ООО «Верамарк» ФИО3, по доверенности от 05.10.2022,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иваново

на определение Арбитражного суда Ивановской области от 17.10.2022 по делу №А17-5392/2019, 

по заявлению Администрации города Иваново (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 153000, 

<

...>) о признании отсутствующим зарегистрированного права,

в рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью  «Верамарк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 153035, 

<

...>, оф. 21)

заинтересованные лица: ФИО4, ФИО5, ФИО6, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (153013, 

<

...>),  

 

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Верамарк» (далее также ООО «Верамарк», должник) Администрация города Иваново (далее также Администрация, заявитель жалобы) обратилась в суд с заявлением о признании отсутствующим зарегистрированного права ООО «Верамарк» на объект незавершенного строительства 5% готовности по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 37:24:030617:1033.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 17.10.2022 в удовлетворении требований Администрации отказано.

Администрация с принятым определением суда не согласилась, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Ивановской области от 17.10.2022 по делу №А17-5392/2019 отменить полностью и удовлетворить заявленные требования Администрации в полном объеме.

Заявитель жалобы указывает, что строительно-монтажные работы завершились на этапе установки монолитной железобетонной плиты, окончательно фундамент для объекта капитального строительства, предусмотренный проектной документацией, создан не был, что в свою очередь, свидетельствует о 1) невозможности распространения на данное имущество должника правового режима недвижимой вещи, права на которую подлежат государственной регистрации; 2) недостоверности содержащейся в реестре записи о праве собственности на это имущество как на объект недвижимости. Согласно заключению от 31.05.2022 эксперта ООО «Бюро независимой оценки и судебных экспертиз» ФИО7 строительные работы по созданию фундамента спорного объекта незавершенного строительства не завершены. Судом первой инстанции указанное экспертное заключение было принято в качестве надлежащего доказательства, между тем выводы эксперта не получили надлежащей оценки суда. Таким образом, собранные по делу доказательства подтверждают то обстоятельство, что объект незавершенного строительства с указанием степени готовности объекта 5%, право собственности должника на который зарегистрировано в Реестре, следует признать замощением земельного участка, которое является его частью и согласно п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. Устройство фундамента в полном объеме на объекте не завершено, поскольку установка монолитной железобетонной плиты не свидетельствует о том, что работы по возведению фундамента строящегося многоквартирного дома, предусмотренного проектной документацией, окончены. В связи с этим частично выполненные работы по возведению фундамента строящегося жилого дома не свидетельствуют о возникновении объекта недвижимого имущества применительно к пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, на который возможно было зарегистрировать право собственности. Мотивы отказа в удовлетворении заявленных Администрацией города Иванова требований, изложенные в обжалуемом определении Арбитражного суда Ивановской области, фактически сводятся к необходимости защиты прав, законных интересов и имущества участников долевой строительства, поскольку «восстановление (хотя бы частичное) прав участников долевого строительства возможно путем реализации спорного объекта на торгах в рамках дела о банкротстве и распределения между ними денежных средств, вырученных от реализации объекта по правилам статьи 138 Закона о банкротстве» (стр. 6 определения). В этой связи отмечает, что, во-первых, довод о возможном нарушении прав участников долевого строительства не имеет самостоятельного правового значения в целях решения вопроса о наличии или отсутствии на земельном участке объекта, обладающего признаками недвижимой вещи. Во-вторых, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд тем самым санкционирует введение в гражданский оборот вещи, которая самостоятельным объектом недвижимого имущества не является. Поскольку само по себе проведение строительно-монтажных работ по размещению монолитной железобетонной плиты не свидетельствует о возникновении недвижимого имущества при недоказанности окончательного создания фундамента для объекта капитального строительства, а факт нахождения на земельном участке такого объекта ответчика, не обладающего признаками недвижимости, и государственная регистрация права собственности ответчика на него нарушает права администрации, так как ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий публичного собственника, суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении заявленных Администрацией требований.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 02.11.2022 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 03.11.2022.

Конкурсный управляющий должником в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что спорный объект капитального строительства имеет место в виде фундамента, пусть и не завершенного до необходимых проектных показателей. Объект обременен правами дольщиков, в т.ч. привлеченных к участию в деле – ФИО4, ФИО5, ФИО6 Удовлетворение требований Администрации города Иваново неизбежно повлечет нарушение прав и законных интересов дольщиков, поскольку в таком случае их требования не будут обеспечены. Также отмечает, что должник банкротится по правилам, установленным для банкротства организаций – застройщиков, где основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных  инвесторов. В спорной ситуации имеется в натуре незавершенный строительством объект, который прошел инвентаризацию со стороны конкурсного управляющего. Управляющий включил этот объект в инвентаризационную опись объектов незавершенного капитального строительства, размещенную в ЕФРСБ. В указанной части требования, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве жилого дома считаются обеспеченными залогом всего незавершенного строительством объекта. Конкурсный управляющий провел оценку спорного объекта с привлечением независимого оценщика, в соответствии с заключением которого (отчет №20С0203 от 30.04.2020) стоимость спорного объекта составила 12 934 500 руб. Восстановление (хотя бы частичное) прав участников долевого строительства возможно путем реализации спорного объекта на торгах в рамках дела о банкротстве и распределения между ними денежных средств, вырученных от реализации объекта по правилам статьи 138 Закона о банкротстве. Конкурсный управляющий считает в рассматриваемой ситуации вышеуказанный способ восстановления права единственно возможным, поскольку в данном случае невозможно применение механизмов, предусмотренных параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве о банкротстве застройщиков (статьи 201.10, 201.15-1, 201.15-2) в связи с непринятием участниками строительства, Фондом решений, предусмотренных указанными нормами. Конкурсный управляющий просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, обжалуемый судебный акт оставить без изменения. 

В судебном заседании обеспечено участие представителей Администрации и конкурсного управляющего должником. 

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Законность определения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, 01.06.2015 между Администрацией и ООО «Верамарк» был заключен договор №С-3/03-1788 аренды земельного участка с кадастровым номером 37:24:030617:31, расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды устанавливается на 48 месяцев со дня подписания договора аренды земельного участка.

Договор прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.07.2015, запись о регистрации 37-37/001-37/011/005/2015-6442/2.

26.02.2016 ООО «Верамарк» было выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке сроком действия до 11.06.2017, в дальнейшем продленное разрешением на строительство от 19.06.2017 сроком до 19.09.2018.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.03.2021 №КУВИ-002/2021-22650277 должником с гражданами были заключены 2 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома: с ФИО5 и ФИО6 - договор №10П-11 от 13.04.2016; с ФИО4 - договор М1-4от 11.03.2016 (в последующем требования указанных граждан включены конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства ООО «Верамарк»).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ивановской области от 15.11.2017 по делу №А17-5439/2017 указанный договор прекращен в связи с нарушением арендатором условий договора. Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области из единого государственного реестра недвижимости были исключены сведения об аренде и о залоге права аренды указанного выше земельного участка, что подтверждается выписками из ЕГРН в отношении указанного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Ивановской области по делу №А17-5392/2019 от 26.12.2019 ООО «Верамарк» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство; суд определил, что при рассмотрении дела о банкротстве ООО «Верамарк» подлежат применению правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. №127 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» – «Банкротство застройщиков».

01.03.2021 в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности должника на объект незавершенного строительства 5% готовности по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 37:24:030617:1033. Указанный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 37:24:030617:31, расположенном по адресу: 

<

...>, ранее предоставленном должнику на праве аренды. Согласно данным ЕГРН проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - среднеэтажная жилая застройка, многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Администрация, полагая, что работы по сооружению фундамента на объекте незавершенного строительства не закончены, в связи с чем такой объект не может быть признан объектом недвижимости и зарегистрирован в установленном порядке в качестве такового, обратилась в суд с настоящим заявлением о признании отсутствующим зарегистрированного права ООО «Верамарк» на объект незавершенного строительства 5% готовности по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 37:24:030617:1033.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их не подлежащими удовлетворению.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закона о банкротстве) и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам АПК РФ с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как отмечалось ранее, процедура банкротства проводится в отношении ООО «Верамарк» как застройщика с применением § 7 главы IX Закона о банкротстве.

Статьей 201.8 Закона о банкротстве определены правила рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с  даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В порядке статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно абзацу четвертому пункта 52 Постановления №10/22 в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как следует из абзаца пятого пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Следовательно, с учетом вышеуказанных разъяснений, для признания строящегося объекта объектом незавершенного строительства должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента.

Как отмечалось ранее, 01.03.2021 в ЕГРН была внесена запись о регистрации права собственности должника на объект незавершенного строительства 5% готовности по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 37:24:030617:1033. 

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции по ходатайству Администрации была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки и судебных экспертиз» (

<

...>), эксперту ФИО7.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Завершены ли строительно-монтажные работы по созданию фундамента для объекта капитального строительства по адресу: 

<

...>, предусмотренного проектной документацией на объект «Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>», изготовленной ООО «Кариатида» в 2015 году».

Согласно подготовленному экспертом ООО «Бюро независимой оценки и судебных экспертиз» ФИО7 заключению № 032/22/16 от 31.05.2022, строительно-монтажные работы по созданию фундамента для объекта капитального строительства по адресу: 

<

...>, предусмотренного проектной документацией на объект «Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>», изготовленной ООО «Кариатида» в 2015 году», не завершены.

Оценив заключение эксперта, установив, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, является ясным и полным, противоречивых выводов заключение не содержит (статья 86 АПК РФ), апелляционный суд не усматривает оснований для признания данного экспертного заключения ненадлежащим доказательством, в связи с чем принимает в качестве допустимого доказательства по делу на основании статьи 68 АПК РФ.

Вместе с тем, как отмечалось ранее, ООО «Верамарк» признано банкротом, а в отношении спорного объекта зарегистрированы договоры долевого участия с физическими лицами.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции поддерживает  выводы суда первой инстанции, что процедура несостоятельности (банкротстве) застройщика, предусматривает специальное регулирование процедуры, предусмотренное правилами параграфа 7 главы IX «Банкротство застройщика», а также положениями Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №214-ФЗ), правовые нормы которых основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Требования участников строительства, заключивших договоры долевого участия в отношении спорного объекта, в силу статьи 13 Закона №214-ФЗ обеспечены залогом спорного объекта.

Наличие права собственности на объект незавершенного строительства у ООО «Верамарк»  влечет за собой возможность для передачи спорного объекта иному застройщику для завершения его строительства, что позволит восстановить права граждан-участников долевого строительства.

Однако удовлетворение требований Администрации о признании отсутствующим зарегистрированного права ООО «Верамарк» на объект незавершенного строительства может привести к нарушению прав добросовестных дольщиков, поскольку передача спорных объектов новому застройщику для продолжения строительства спорного объекта без наличия у  должника соответствующего права собственности невозможна.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания права должника на спорный объект отсутствующим, а также имеющих место различных фактических обстоятельствах по настоящему сопру и по делу №А39-8439/2020.

Иные доводы апелляционной жалобы судебной коллегией проверены и отклоняются, поскольку не опровергают правильность выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием для отмены оспариваемого определения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Ивановской области от 17.10.2022 по делу № А17-5392/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Иванова – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий                               

 

Судьи

 

Е.В. Шаклеина

 

Т.М. Дьяконова

 

Е.Н. Хорошева