АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-543/2021

16 июля 2021 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 13 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2021 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «ЛЕТО», ИНН 

<

***> 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Магазин «Комиссионный», ИНН 

<

***> 

о взыскании компенсации стоимости улучшений помещения в размере 3 835 182 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 50 000 руб., расходов по оплате судебной экспертизы в размере 65 000 руб.

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО2, ФИО3 по доверенности от 11.01.2021,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 10.02.2021,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «ЛЕТО», ИНН 

<

***> с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью «Магазин «Комиссионный», ИНН 

<

***> о взыскании компенсации стоимости улучшений помещения в размере 3 835 182 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 50 000 руб., расходов по оплате судебной экспертизы в размере 65 000 руб.

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено право истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом приняты уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители истца в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования, просили их удовлетворить как подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к следующим выводам.

Истец в обосновании своей позиции по исковому заявлению указывает, что 01.11.2018 между Обществом с ограниченной ответственностью «Магазин «Комиссионный» (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ЛЕТО» (Арендатор) был заключен Договор аренды № БШ-18-2 нежилого помещения, на срок до 01 ноября 2028 г., в соответствии с условиями которого Ответчику по передаточному акту было передано во временное возмездное владение и пользование следующие имущество: нежилое помещение общей площадью 329,9 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 2.1.9 договора Арендодатель согласовывает проведение Арендатором работ по перепланировке Помещения, не затрагивающей несущие конструкции помещения/здания.

Поскольку помещение, арендованное в рамках договора аренды нежилого помещения № БШ-18-2 от 01.11.2018 находилось в техническом состоянии непригодном для использования по назначению предусмотренному п. 1.3. Договора, стороны Договора согласовали проведение силами и за счет ООО «Лето» улучшения Помещения, а именно, проведение капитального ремонта Помещения с реконструкцией и перепланировкой, с полной заменой и модернизацией систем водоснабжения, отопления, водоотведения, электрики, а так же с монтажом системы вентиляции, системы кондиционирования, системы пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения и полной модернизацией фасада Помещения.

Расходы по улучшению Помещения арендованного по договору № БШ-18-2 от 01.11.2018, расположенного по адресу: 

<

...>, составили 5 100 055 руб. 62 коп.

После прекращения действия Договора, в соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 01.04.2020, Стороны вели переговоры по компенсации стоимости улучшений произведенных силами и за счет ООО «Лето». 17.06.2020 Истец по электронной почте направил Ответчику письмо, с предложением о компенсации стоимости улучшений (ремонтно-восстановительных работ) Помещения, где Ответчику предлагалось компенсировать затраты в рассрочку. При этом на данное предложение Ответчик не отреагировал, каких-либо письменных встречных предложений не предоставил. В ходе переговоров Арендодатель предложил компенсировать произведенные силами и за счет ООО «Лето» улучшения Помещения в размере существенно ниже затраченных средств, что в свою очередь не соответствовало расходам понесенным Арендатором. Таким образом, стороны не пришли к соглашению о возмещении стоимости улучшений Помещения произведенных силами и за счет ООО «Лето».

25.06.2020 Арендатор в адрес Арендодателя направил уведомление с предложением согласовать возможность и дату демонтажа оборудования, принадлежащего Арендатору, а также оформления акта приема-передачи (возврата) Помещения. Уведомление было получено Арендодателем 29.06.2020, однако какого-либо ответа не последовало.

Поскольку претензия истца с требованием об оплате денежных средств за капитальный ремонт оставлена ответчиком без удовлетворения, полагая, что имеются основания для возмещения произведенных затрат, ООО «Лето» обратилось в суд с настоящим иском. 

Возражая на исковые требования, ответчик указал, что основания для возврата денежных средств в счет возмещения капитального ремонта отсутствуют, поскольку указанные работы проведены без согласия арендодателя. Кроме того, истец не обращался к ответчику с требованием о проведении капитального ремонта.

В своем отзыве ответчик указывает, что конкретный перечень работ, их виды и стоимость сторонами не согласованы. Рабочий проект, сметная документация на ремонт не получили какого-либо одобрения со стороны арендодателя, доказательств направления их ответчику истцом не представлено.

В обоснование своей позиции о получении согласия ответчика на проведение ремонта истец ссылается на проектную документацию по перепланировке, где ее заказчиком указано ООО «Магазин «Комиссионный». 

В месте  с тем, проектную документацию по перепланировке заказывал и оплачивал арендатор  ООО «ЛЕТО», в лице директора ФИО5, что подтверждается письмом ООО «Гражданпроект» № 18 от 12.03.2021, а также протоколом очередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома № 9 по пр. Космонавтов от 24.06.2019, инициатором которого является ФИО5

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства по делу и доказательства, суд счел исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При рассмотрении спора суд исходил из того, что настоящий спор возник в рамках существовавших между сторонами арендных отношений, которые регулируются общими нормами гражданского законодательства об обязательствах и положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как полагает истец (Арендатор), в период действия договора за свой счет произвел неотделимые, по его мнению, улучшения помещения, и согласно расчету их стоимость составляет 5 100 055,62 руб.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, поддержанию его в надлежащем состоянии распределяются по правилам, предусмотренным статьей 616 названного Кодекса. Статьей 623 того же Кодекса определены последствия, наступающие в случае проведения арендатором улучшений имущества. Причем данная норма имеет диспозитивный характер, поскольку предоставляет сторонам возможность урегулировать в договоре вопросы, связанные с улучшениями арендованного имущества.

С целью определения стоимости неотделимых улучшений, произведенных ООО «ЛЕТО», судом по ходатайству истца назначено проведение судебной экспертизы.

В связи с возникшими в ходе судебного разбирательства вопросами, требующими специальных знаний, определением суда от 08.04.2021 по ходатайству истца по делу была назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы: 

1) Определить вид, объем и перечень неотделимых улучшений, произведенных ООО «ЛЕТО» в помещении по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 64:41:410821:1795) в период с 01.11.2018 по 05.05.2020? 

2) Какова стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО «ЛЕТО» в помещении по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 64:41:410821:1795) в период с 01.11.2018 по 05.05.2020? 

3) Какова стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО «ЛЕТО» в помещении по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 64:41:410821:1795) по состоянию на 05.05.2020 (отдельно с учетом износа), по состоянию на 26.09.2020 (отдельно с учетом износа)? 

26.04.2021 в материалы дела поступило Заключение эксперта № 04/21-19 от 23.04.2021.

Согласно экспертному заключению от № 04/21-191 от 23.04.2021 технически отделимые и неотделимые улучшения производились в нежилых помещениях, расположенных по адресу 

<

...> (кадастровый номер 64:41:410821:1795) в период с 01.11.2018 по 05.05.2020, определен перечень и виды произведенных работ.

Не представляется возможным экспертным методом (на основании результатов проведенного исследования, данных контрольных замеров, каких-либо лабораторных исследований) установить дату (период) производства ремонтных работ в указанном нежилом помещении, так как в настоящее время отсутствуют апробированные и научно обоснованные методики проведения экспертиз данного вида, период производства работ установлен на основании материалов дела (описание приведено в исследовательской части).

В представленном заключении эксперт определил стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО «ЛЕТО» в помещении по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 64:41:410821:1795) в период с 01.11.2018 по 05.05.2020г. на дату проведения экспертизы (19 апреля 2021 года) составляет 3 715 182 рубля. По состоянию на 05.05.2020 (без учета износа) составляет 3 502 633 рубля, на 05.05.2020 (с учетом износа) составляет 3 327 502 рубля, на 26.09.2020 (без учета износа) составляет 3 524 774 рубля, 26.09.2020 (с учетом износа) составляет 3 348 535 рублей.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, результаты судебной экспертизы, суды, руководствуясь положениями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), установили, что истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены в материалы дела доказательства согласования с ответчиком проведения работ по капитальному ремонту и реконструкции, равно как и доказательства того, что истец доводил до сведения ответчика информацию о необходимости осуществления таковых, их неотложности, а последний уклонялся от их проведения, в связи с чем пришли к выводу о том, что у истца не возникло право на взыскание с ответчика заявленной стоимости произведенных неотделимых улучшений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ установлено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Между тем, в соответствии с п. 4.1 договора от 01.11.2008, в случае досрочного прекращения действия договора по вине арендодателя, арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость смонтированных им (или за его счет) и оставляемых в помещении систем охранной и пожарной сигнализации, телефонных и компьютерных сетей, систем видеонаблюдения, вентиляции и, кондиционирования, стоимости предоставления доступа к телефонной сети общего пользования, по стоимости их приобретения и монтажа с учетом амортизации, либо арендатор имеет право демонтировать вмонтированные им (или за его счет) системы охранной и пожарной сигнализации, телефонных или компьютерных сетей, систем видеонаблюдения, вентиляции или кондиционирования. Кроме того, арендодатель обязан возместить стоимость ремонтных работ, выполненных арендатором в помещении.

При этом, договор аренды № БШ-18-2 нежилого помещения от 01.11.2018 расторгнут по соглашению сторон уведомлением о расторжении договора с 05.05.2020 со ссылками на положения пунктов 2.6. и 5.5. Договора, что установлено в решении суда по делу № А57-13590/2020.

Указанные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, и указанное решение в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального Кодекса РФ имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

При этом, суд отклоняет доводы истца о том, что обязанность арендодателя возместить стоимость ремонтных работ, выполненных арендатором в помещении, должна быть рассмотрено в отрыве от контекста п. 4.1. договора, предполагающего такую обязанность исключительно в случае расторжения договора по вине арендодателя. Указанное следует из самого смысла пункта 4.1. договора, а также из раздела «Ответственность сторон», в котором содержится данный пункт. Таким образом, возмещение арендодателем стоимости ремонтных работ, выполненных арендатором в помещении, предусмотрено договором исключительно в качестве соответствующей меры ответственности.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ.

По смыслу указанной нормы необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, а также объема и стоимости таких работ.

При этом затраты на создание улучшений в помещении были понесены истцом в целях приведения помещения в соответствии с корпоративным стилем компании, для осуществления истцом торговой деятельности с целью извлечения прибыли. Подготовительные, ремонтные работы и неотделимые улучшения были выполнены истцом исключительно в целях создания корпоративного стиля компании для идентификации реализуемых товаров.

Согласно пункту 2.4.2. договора с момента подписания сторонами акта приема-передачи Помещения, Арендатор и его подрядчики по согласованию с Арендодателем вправе производить любые строительные и отделочные работы в Помещении, необходимые Арендатору.

Пунктом 2.4.3. договора предусмотрено, что Арендатор имеет право на проведение реконструкции Помещения, в том числе с возможностью увеличения общей площади и возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по согласованию с Арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами.

Учитывая изложенное, при проведении перепланировки и ремонтных работ пункты 2.4.2. и 2.4.3. предусматривают обязательное получение согласования у Арендодателя.

Таким образом, истец, обратившийся с настоящим иском, должен был доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств (ст. 65 АПК РФ).

Поскольку не доказаны вышеуказанные обстоятельства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о взыскании компенсации стоимости неотделимых улучшений помещения.

При распределении расходов по уплате государственной пошлины суд руководствуется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЛЕТО», ИНН 

<

***> в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 42 176 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                            И.М. Заграничный