Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3880/2019

г. Нальчик

23 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 декабря 2019 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова,

при ведении протокола помощником судьи Шогенцуковой К.Х., 

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, ст. Котляревская,

о признании незаконным действий местной администрации и обязании устранить нарушения 

заинтересованное лицо: Местная администрация Майского муниципального района КБР

встречный иск 

Местной администрации Майского муниципального района КБР, г. Майский

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ст. Котляревская

о возврате земельного участка 

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО2 по доверенности от 13.09.2019

от администрации ФИО3 по доверенности от 01.10.2019, 

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением:

- Признать незаконным действие местной администрации Майского муниципального района КБР, выразившееся в отказе от 08.05.2019 № 51-1-24/1918 в заключении нового договора земельного участка, как противоречащее подпункту 31 пункта 2 статьи 39.6 и статье 39.17 Земельного кодекса РФ.

- Обязать местную администрацию Майского муниципального района КБР подготовить проект договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 3 га из земельного участка с кадастровым номером 07:03:000026000:9. общей площадью 87 га. расположенный по адресу: КБР, Майский район, ст. Котляревская, в районе МТФ №1 для сельскохозяйственного использования, подписать его и направить договор для подписания заявителю.

Заинтересованное лицо: Местная администрация Майского муниципального района КБР.

В рамках настоящего дела рассматривается встречное исковое заявление Местной администрации Майского муниципального района КБР об обязании ФИО1 передать местной администрации Майского муниципального района КБР по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 07:03:000026000:9, общей площадью 94 га, расположенный по адресу: КБР, Майский район, ст. Котляревская, в районе МТФ №1.

В судебном заседании заявитель поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить в полном объеме и отказать в удовлетворении встречных исковых требований. Доводы предпринимателя основаны на том, что она является арендатором спорного земельного участка по договору аренды от 01.04.2012 и имеет право в порядке пп.31, п.2 ст. 39.6 ЗК РФ заключить договор аренды земельного участка на новый срок.

Администрация возражала против удовлетворения заявленных предпринимателем требований, указав на отсутствие государственной регистрации договора аренды, в связи с чем, предприниматель не может претендовать на заключение нового договора аренды без проведения торгов. На основании указанного обстоятельства администрация  просила обязать возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи в связи с истечением срока договора аренды.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании постановления Администрации Майского муниципального района КБР от 30.03.2012 № 169 между администрацией Майского муниципального района КБР и ФИО1 заключен договор аренды от 01.04.2012 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:03:0000026:0009, общей площадью 3 га., расположенного по адресу по адресу: КБР, Майский район, ст. Котляревская в районе МТФ №1 для сельскохозяйственного использования, сроком с 01.04.2012 по 01.04.2019. 

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору, договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке. 

Уведомлением от 22.03.2016 № 07/006/055/2016-071-058/2/24-25 Управление Росреестра по КБР сообщило о приостановлении государственной регистрации прав, а в последующем отказала в государственной регистрации права аренды.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса РФ обратилась в адрес администрации с заявлением от 21.02.2019 (принято администрацией 22.02.2019) о заключении нового договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, что подтверждается отметкой администрации о получении.

Письмом от 21.03.2019 № 51-1-24/1188 администрация сообщила о необходимости обращения в установленной форме с приложением необходимых документов. В последующем письмом от 08.05.2019 № 51-1-24/1918 администрация сообщила, что договор аренды от 01.04.2012 не прошел государственную регистрацию, в связи с чем, заключение нового договора аренды без проведения торгов в соответствии с пп.31 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ не представляется возможным. 

Полагая, что законные основания для отказа в предоставлении в аренду земельных участков у администрации отсутствовали, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Администрация направила в адрес предпринимателя письмо от 28.08.2019 № 51-1-24/3414 с указанием о необходимости возвратить земельный участок в срок до 10.09.2019 в связи с окончанием срока действия договора аренды.

Истечение срока действия спорного договора аренды, а также невозможность заключения договора аренды без проведения торгов послужило основанием для обращения администрации в суд со встречным исковым заявлением. 

Требования предпринимателя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 11 Гражданского кодекса закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 данного Кодекса и не является исчерпывающим.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В статье 421 Гражданского кодекса сформулирован принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Статьей 10 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют его надлежащее использование, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункты 1, 4).

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции от 23.06.2014, действующей на момент подачи заявления и вынесения оспариваемого отказа, допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

По смыслу приведенных норм лицо, осуществляющее сельскохозяйственное производство имеет право на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при наличии следующих условий: он пользуется участком на основании договора аренды, участок используется им надлежащим образом в соответствии с его целевым назначением и заявление подано до истечении срока действующего договора аренды.

Как следует из материалов дела, срок действия договора аренды от 01.04.2012 установлен с 01.04.2012 по 01.04.2019. 

Договор аренды от 01.04.2012 земельного участка государственную регистрацию не прошел, что подтверждается уведомлением регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации договора аренды.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании части 1 статьи 164 Гражданского кодекса в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Материалы дела свидетельствуют, и сторонами не оспаривается, что договор аренды 01.04.2012, на который заявитель ссылается в обоснование требований о заключении договора на новый срок, не прошел государственную регистрацию.

Согласно абзацу 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса не имеется. В силу статьи 309 данного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в абзаце пятом пункта 14 постановления от 17.11.2011 N 73 указано, что в силу статьи 308 Гражданского кодекса права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса определено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из смысла пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" следует, что правила гражданского законодательства о государственной регистрации не должны истолковываться так, чтобы это способствовало недобросовестному поведению сторон исполненной сделки. 

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вопрос о заключение договора на спорные земельные участки на новый срок без проведения торгов затрагивает права третьих лиц, поскольку для заключения такого договора закон возлагает обязанность на публичного собственника по общему правилу провести публичные процедуры.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.10.2016 N Ф08-7730/2016 по делу N А20-4752/2015.

Поскольку правоотношения по предоставлению земельного участка в аренду носят публичный характер, - договор, не прошедший государственную регистрацию, не может служить основанием для заключения договора на новый срок без торгов. В отсутствие в Едином государственном реестре прав записи о договоре аренды, последний квалифицируется судом незаключенный и не порождающий преимущественное право предпринимателя на заключение договора аренды земельных участков на новый срок без проведения торгов.

Кроме того, принимая решение по настоящему делу суд исходит из следующего.

Предоставление земельного участка носит публичный характер и требует соблюдения публичных процедур. В подтверждение соблюдения публичных процедур администрация представила копию информационного сообщения в газете «Майские новости» от 04.02.2012 №14 о предстоящей передаче в аренду земельного участка  сельхозназначения площадью 6 га пашни, расположенной по адресу: Майский район, ст. Котляревская, в районе МТФ №1.

В соответствии с протоколом заседания земельной комиссии местной администрации Майского муниципального района от 10.01.2012 земельная комиссия приняла решение о предоставлении ФИО1 по ее заявлению земельного участка площадью 3 га, расположенного по адресу: Майский район, ст. Котляревская, в районе МТФ №1.

Договор аренды от 01.04.2012 заключен между сторонами в отношении земельного участка площадью 3 га, расположенного по адресу: Майский район, ст. Котляревская, в районе МТФ №1.

Таким образом, при заключении договора аренды от 01.04.2012 земельного участка указанием его площади, не соответствующей площади, указанной в извещении (3 га вместо 6 га), администрацией и предпринимателем были допущены нарушения предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, выразившиеся, в том числе, во введении неопределенного круга лиц в заблуждение относительно передаваемого в аренду земельного участка. Данное обстоятельство является основанием для квалификации названного договора в качестве недействительной (ничтожной) сделки. Недействительность (ничтожность) договора аренды от 01.04.2012 исключает возможность заключения нового договора аренды в соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ без проведения торгов.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа  от 28.11.2019 N Ф08-10144/2019 по делу N А20-3944/2017.

Удовлетворяя встречные требования администрации, суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор аренды от 01.04.2019 был заключен на срок до 01.04.2019. Ввиду того, что срок его действия истек и договор прекратил свое действие, требования администрации об обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Доводы ответчика о нахождении на спорном земельном участке фруктового сада, заложенного с согласия администрации, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований о возврате земельного участка. При наличии предусмотренных законом или соглашением сторон основании, затраты на закладку сада и уход за ним, а также иные убытки понесенные предпринимателем, могут быть предъявлены им лицу причинившему такие убытки своим противоправным поведением.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Это означает, что при удовлетворении исковых требований на ответчика возлагается обязанность по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенных им судебным расходам.

Таким образом, государственная пошлина по основному требованию относится на заявителя. При обращении в суд предприниматель уплатил государственную пошлину в размере 3000 рублей по чеку-ордеру от 06.08.2019, в то время как заявленным требованиям соответствовала государственная пошлина в размере 300 рублей. По правилам статьи 333.40 НК РФ излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2700 рублей подлежит возврату заявителю.

При обращении в суд со встречным исковым требованием администрация была освобождена от уплаты государственной пошлины.

Принимая во внимание, что встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме, государственная пошлина в размере 6000 рублей подлежит взысканию с предпринимателя в доход бюджета Российской Федерации. 

Произведя зачет требований по уплате государственной пошлины, суд пришел к выводу о необходимости взыскания с предпринимателя ФИО1 в доход бюджета Российской Федерации пошлину в размере 3 300 рублей.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд      

Р Е Ш И Л :

1. Отказать предпринимателю ФИО1 в удовлетворении заявленных требований по основному иску.

2. Встречные требования Местной администрации Майского муниципального района КБР удовлетворить.

3. Обязать предпринимателя ФИО1 возвратить в пользу Местной администрации Майского муниципального района КБР часть земельного участка площадью 30345 кв.м. (учетный номер части 2) из земель сельхозназначения общей площадью 939907 кв.м. с кадастровым номером 07:03:2600000:9, расположенного по адресу: КБР, Майский район, ст. Котляревская в районе МТФ №1.

4. Взыскать с предпринимателя ФИО1 в доход бюджета Российской Федерации пошлину в размере 3 300 (три тысячи триста) рублей по встречному иску.

5. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца.

 

Судья                                                                               Ю.Ж. Шокумов.