Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-52347/2020

г. Краснодар

26 апреля 2021 г.

Резолютивная часть решения от 06 апреля 2021 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 26 апреля 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.  рассмотрев  в судебном заседании дело по заявлению  

ООО «Агрофирма Новощербиновская», Краснодарской край, Щербиновский район, ст-ца Новощербиновская (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо:

администрация муниципального образования Щербиновский район

о признании незаконным решения,

при участии: 

от заявителя: ФИО1 – доверенность (до и после 1-го перерыва);

от заинтересованного лица: ФИО2 – доверенность (до и после перерыва);

от третьего лица: не явился, уведомлен,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Агрофирма Новощербиновская» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – заинтересованное лицо) с требованиями:

1. Признать отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.09.2020 № 52-32-16-30509/20 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801000:15 площадью 950 000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарской край, Щербиновский район, СПК колхоз им. Димитрова, участок № 35 без проведения торгов незаконным; 

2. Обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма  Новощербиновская» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801000:15 площадью 950 000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарской край, Щербиновский район, СПК колхоз им. Димитрова, участок №  35 без проведения торгов незаконным.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечена администрация муниципального образования Щербиновский район.

Представитель заявителя в судебном заседании представил письменную позицию на отзыв департамента.

Представитель департамента ходатайствовал о предоставлении дополнительного времени для ознакомления с данной позицией заявителя. Ходатайство удовлетворено.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явилось, отзыв не направило.

В судебном заседании 30.03.2021 г. в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом объявлялся перерыв до  06.04.2021  г. до 11-20 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в том же составе участников процесса.

Представитель департамента продолжил возражать против заявленных требований, ссылаясь на ничтожность договора аренды в виду его заключения без соблюдения публичной процедуры.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлялся перерыв до 17-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии участников процесса, без ведения аудиозаписи.

От департамента посредством электронной почты поступили договор аренды от  16.08.2010 г. и договоры уступки, которые приобщены к материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Приказом управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район от 16.08.2010 г. № 267-з «О  предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, расположенного примерно в 6 километрах по направлению на северо-запад относительно ориентира Краснодарский край, Щербиновский  район, СПК (колхоз) «им. Димитрова», участок 35, находящегося за пределами участка» СПК (колхоз) «им. Димитрова» предоставлен в аренду указанный земельный участок.

На основании данного приказа между управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район (арендодатель) и СПК (колхоз) «им. Димитрова» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования №  8836000085 от 16.08.2010 г., по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:36:0801000:15, общей площадью 950000 кв.м., расположенный примерно в 6 километрах по направлению на северо-запад от ориентира Краснодарский край, Щербиновский район, СПК (колхоз) «им. Димитрова», участок 35, находящегося за пределами участка, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Согласно п. 7.2. договора его действие сторонами определено в течение 5 лет, до  16.08.2015 г.

03.10.2011 г. между СПК (колхоз) «им. Димитрова» (правообладатель) и СПК  (колхоз)  им. Калинина (правоприобретатель) заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером  23:36:0801000:15, по которому все права и обязанности арендатора перешли к СПК (колхоз) им. Калинина.

25.04.2012 г. между СПК (колхоз) им. Калинина (правообладатель) и ООО  «Агрофирма Новощербиновская» (правоприобретатель) заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801000:15, по которому все права и обязанности арендатора перешли к ООО «Агрофирма Новощербиновская».

10.08.2015 г. ООО «Агрофирма Новощербиновская» обратилось в администрацию муниципального образования Щербиновский район с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801000:15 в аренду на новый срок без проведения торгов на основании подп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

На основании указанного заявления общества между администрацией  муниципального образования Щербиновский район (арендодатель) и ООО «Агрофирма Новощербиновская» заключен аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования № 8836000164 от 15.08.2015 г., по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:36:0801000:15, общей площадью 950000 кв.м., расположенный примерно в 6 километрах по направлению на северо-запад от ориентира Краснодарский край, Щербиновский район, СПК (колхоз) «им. Димитрова», участок 35, находящегося за пределами участка, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Срок действия договора в течение 5 лет, до 14.08.2020 г. (п.7.2. договора).

24.06.2020 г. ООО «Агрофирма Новощербиновская» обратилось в департамент  имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность на основании п.9 ч.2 ст. 39. ЗК РФ с кадастровым номером  23:36:0801000:15 площадью 950000 кв.м., находящегося по адресу Краснодарский  край, Щербиновский район, СПК колхоз им. Димитрова, участок № 35 без проведения торгов и заключить с ООО «Агрофирма «Новощербиновская» договор купли-продажи указанного земельного участка по цене, определяемой в соответствии с земельным законодательством.

Ответом от 01.09.2020 г. № 52-32-16-30509/20 департамент отказал обществу в выкупе испрашиваемого участка со ссылкой на ничтожность договора аренды №  8836000085  от  16.08.2010 г., что впоследствии привело к ничтожности последующих договоров уступки и договора аренды, заключенного с обществом.

Не согласившись с отказом департамента, общество обратился в суд с настоящим заявлением. В обоснование заявленных требований заявитель пояснил, что департамент не имеет право заявлять о ничтожности договора № 8836000164 от 15.08.2015 г. в силу эстоппеля, установленного в п. 5 ст. 166 ГК РФ.

При рассмотрении требований, суд руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 ГК РФ.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК  РФ) и статьи 4 АПК РФ судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания оспариваемого решения и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий: оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.      

Согласно п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ 1. продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом  2  настоящей статьи.

На основании ч.9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

Согласно пункту 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (в применимой к спорным правоотношениям редакции) переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть приобретен таким арендатором в собственность без торгов по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

По смыслу названных норм гражданином или юридическим лицом в собственность без торгов может быть приобретен не любой земельный участок, а переданный ему в аренду участок из земель сельскохозяйственного назначения, при условии его надлежащего использования.

Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ в редакции, применимой к договору аренды № 8836000085 от 16.08.2010 г., предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил относимость к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Из договора аренды № 8836000085 от 16.08.2010 г. не следует, что он заключен по результатам публичной процедуры.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно пункту 1 статьи 34 ЗК РФ (утратила силу с 01.03.2015 г.) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ соответствует установленным статьей 34 ЗК РФ принципам предоставления земельных участков, гарантирующим равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности.

Поскольку из содержания договора № 8836000085 от 16.08.2010 г. не следует, что администрация обеспечила соблюдение публичной процедуры, предусмотренной статьей  34 ЗК РФ и пунктом 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, суд приходит к выводу, что данный договор аренды является ничтожной сделкой.

Недействительность первой сделки договора аренды опорочивает совершенную с целью ее исполнения распорядительную сделку и делает недействительными все последующие распорядительные сделки с данной вещью, ввиду чего последующие договоры уступки прав и обязанностей от 03.10.2011 г. и от 24.04.20212 г. по договору аренды и новый договор аренды от 15.08.2015 г. № 88360000164, заключенный с обществом также являются недействительными.

Таки образом, суд считает, что департамент правомерно указал, что общество не может считаться лицом, в установленном порядке, получившим земельные участки сельскохозяйственного назначения и обладающим правом на приобретение их в собственность в соответствии с предусмотренной законом льготной процедурой.

Заявитель, ссылаясь на пункт 5 статьи 166 ГК РФ не учитывает, что поскольку договор аренды № 8836000085 от 16.08.2010 г. заключен до 01.09.2013 г., в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 6 статьи 3 Закона N 100-ФЗ, пункт 69 постановления N 25).

Таким образом, пункт 5 статьи 166 ГК РФ может применятся только к договорам, заключенным после  01.09.2013 г. 

Следует учитывать, что департамент непосредственно не участвовал в процедуре заключения договоров аренды спорного земельного участка и договоров уступки поскольку в рассматриваемый период функции арендодателя осуществляла администрация.

В спорных правоотношениях департамент выступает не только как представитель арендодателя (публично-правового образования), но и как орган государственной власти, который должен обеспечить соблюдение норм действующего земельного законодательства при предоставлении земельных участков, находящихся в публичной собственности, в том числе закрепленного в действующем земельном законодательстве принципа сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (подпункт  11  пункта  1  статьи  1  ЗК  РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что федеральный законодатель, будучи связанным конституционными принципами справедливости и равенства прав граждан, обладает достаточно широкой дискрецией при определении конкретных механизмов предоставления гражданам земли, в том числе при установлении условий и оснований, при которых земельные участки должны предоставляться исключительно на торгах; предоставление земельного участка (прав аренды) на конкурсной основе обеспечивает справедливое и открытое распределение  объектов публичной собственности (определения от 24.09.2012 № 1584-О и от 17.07.2014 № 1685-О).

Предусмотренное пунктом 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ правило о предоставлении земельных участков в аренду на торгах не может рассматриваться как нарушающее конституционные права лица, которому земельный участок предоставлен в аренду (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 19.07.2016 г. №1549-О).

Соблюдение законности при распоряжении земельными участками сельскохозяйственного назначения, относящимися к государственной собственности, предполагает обязательность предварительной и заблаговременной публикации сообщений о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации. Данная публикация реализует требование общедоступности и гарантирует обеспечение равных возможностей для неограниченного круга потенциальных претендентов на использование публичной собственности. Нарушение уполномоченным органом требования об опубликовании информации о предстоящем предоставлении земельных участков (несовершение таким органом предусмотренных земельным законодательством действий) лишает заинтересованных лиц реальной возможности узнать о наличии свободного участка для целей реализации предусмотренного законом права на обращение с соответствующим заявлением.

Требование о соблюдении публичной процедуры, закрепленной в пункте 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, направлено на создание гарантий равного доступа всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности, исключение необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим, поэтому не может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения (аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.08.2018 г. по делу № А32-14354/2015).

Поскольку оспариваемый в рамках настоящего дела отказ департамента, содержащийся в письме от 01.09.2020 г. № 52-32-16-30509/20, в предоставлении спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность соответствует правилам статьи 10 Закона № 101-ФЗ (в применимой редакции), у суда отсутствуют предусмотренные частью 2 статьи 201 АПК РФ условия, необходимые для удовлетворения требований общества.

Таким образом, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Аналогичные выводы содержатся определение ВС РФ от 15.07.2020 г. № 308-ЭС20-8948 по делу №А32-14854/2015.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований – отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                 О.В. Кирий