299/2018-57134(2) 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-12111/2018

г. Челябинск

13 сентября 2018 года

Дело № А07-31898/2017  

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2018 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2018 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Соколовой И.Ю., судей Богдановской Г.Н., Пирской О.Н. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное  общество «Тенет» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от  27.06.2018 по делу № А07-31898/2017 (судья Тагирова Л.М.).  

В заседании приняли участие представители: 

общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное  предприятие «Сатор» - ФИО2 (выписка из Единого  государственного реестра юридических лиц, паспорт), ФИО3 (доверенность от 01.07.2018);  

общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное  общество «Тенет» - ФИО4 (доверенность от  07.11.2017).  

Общество с ограниченной ответственностью Научно-производственное  предприятие «Сатор» (далее – ООО НПП «Сатор», истец) обратилось в  Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу  с ограниченной ответственностью Научно-производственное общество «Тенет»  (далее – ООО НПП «Тенет», ответчик) об истребовании из чужого незаконного  владения ООО НПО «Тенет» нежилых помещений общей площадью 1336,7  кв.м., находящихся по адресу: 

<

...>, обязании освободить и передать указанные  нежилые помещения (т. 1, л.д. 5-7).  

До принятия решения по существу спора судом в порядке,  предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, удовлетворено ходатайство истца об уточнении  исковых требований, которым ООО НПП «Сатор» просило обязать ООО НПО  «Тенет» в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу  

освободить и вернуть в распоряжение ООО НПП «САТОР» нежилые  помещения общей площадью 1336,7 кв.м., находящиеся по адресу: Республика  Башкортостан, г. Уфа, ул. Индустриальное шоссе, 112/1, а именно: 1 этаж  помещения № 2 площадью 19,5 кв.м., помещение № 13 площадью 17,8 кв.м..  помещение № 14 площадью 32,9 кв.м., помещение № 12 площадью 27,3 кв.м..  помещение № 7 площадью 1,3 кв.м., помещение № 8 площадью 1,3 кв.м..  помещение № 9 площадью 2,8 кв.м.. помещение № 10 площадью 5,1 кв.м.,  помещение № 11 площадью 36,7 кв.м.. помещение № 15 площадью 70.3 кв.м.,  помещение № 16 площадью 147,2 кв.м., помещение № 1 площадью 488,5 кв.м.,  помещение № 21 площадью 190,2 кв.м., помещение № 20 площадью 55,8 кв.м.,  помещение № 29 площадью 10,3 кв.м., помещение № 22 площадью 6,8 кв.м., на  4 этаже Литер А помещение № 54 площадью 0,7 кв.м., помещение № 62  площадью 22,8 кв.м., помещение № 54 площадью 32,4 кв.м., помещение № 59  площадью 1,8 кв.м., помещение № 58 площадью 6,7 кв.м.. помещение 57  площадью 3 кв.м., помещение № 63 площадью 2 кв.м., помещение № 64  площадью 1,8 кв.м. с составлением акта об освобождении помещений. (т. 1, л.д.  85-86).  

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.06.2018 исковые  требования ООО НПП «Сатор» удовлетворены, суд обязан ООО НПП «Тенет»  в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу освободить  и вернуть в распоряжение ООО НПП «Сатор» нежилые помещения общей  площадью 1336,7 кв.м., находящиеся по адресу: 

<

...> Литер А на пером этаже №№ 2, 13, 14, 12, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 21,  20, 29, 22, 4 этаж помещения №№ 55, 62, 54, 59, 58, 57, 63, 64 с составлением  акта об освобождении помещений (т. 3, л.д. 129-136).  

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в  апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО НПП «Тенет» просит  решение отменить, принять по делу новый судебный акт.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на  вынесение судом решения не соответствующего требованиям заявителя и  фактическое изменение существа исковых требований путем корректировки их  в резолютивной части по своему усмотрению. В уточненном исковом заявлении  истец просил освободить конкретные нежилое помещения, с указанием их  нумерации и площади.  

По мнению подателя жалобы, судом неверно установлены обстоятельства  дела. Фактически к арендатору применены правила, предоставляющие  титульному собственнику права владения и пользования переданными  объектами. Однако, места общего пользования могут быть предметом аренды  только при условии их полной передачи во владение арендатора. Если ими  пользуется неограниченный круг лиц, то предметом аренды они выступать не  могут. Указанный довод ответчика судом был проигнорирован.  

Как указывает ответчик, представленный в материалы дела договор  аренды и акт приема-передачи от 01.03.2016, на которые суд ссылается как на  основное доказательство передачи прав на арендуемые объекты, не  подтверждают передачу ответчику помещений, указанных в иске. В указанных  документах указана только общая площадь объекта. Общая площадь нежилых  

помещение в соответствии с исковыми требованиями, не соответствует  площади нежилых помещений, указанной в договоре аренды. Также является  несостоятельным вывод суда о фактическом исполнении сторонами договора,  применимый при доказанности фактической передачи конкретной вещи  арендатору и при отсутствии спора между сторонами о факте их передачи  (пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).  

В настоящее время объект, принадлежащий истцу на праве  собственности, техническую инвентаризацию не прошел, объект в целом не  учтен, так как в эксплуатацию не сдан, разрешения на ввод объекта в  эксплуатацию не выдано, в установленном законом порядке права как на  объект недвижимости не зарегистрированы.  

Также податель жалобы считает, что исковое заявление подписано  неуполномоченным лицом. В настоящее время отсутствует законно избранный  исполнительный орган, что не позволяет сформировать волю юридического  лица и осуществить передачу полномочий.  

ООО НПП «Сатор» представлен отзыв на апелляционную жалобу, в  котором выражено несогласие по приведенным в ней доводам.  

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали доводы,  изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом  апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела, 01.03.2016 между ООО НПП «Сатор»  (арендодатель) и ООО НПО «Тенет» (арендатор) подписан договор аренды  нежилого помещения № 0301-2016 (т. 1, л.д. 9-14), по условиям которого  арендодатель обязуется за плату предоставить арендатору комплекс прав по  временному владению и пользованию нежилыми помещениями на условиях,  установленных сторонами договора аренды (п. 1.1.1 договора).  

В соответствии с п. 1.2.1 договора арендодатель передает арендатору в  аренду нежилые помещения, общей площадью 1336,7 кв.м., находящиеся по  адресу: 

<

...>.  

Пунктом 1.2.2 договора установлен срок аренды - 11 месяцев. 

Согласно п. 6.1 договора оплата по договору производится путем  перечисления денежных средств арендатором на расчётный счет арендодателя  на основании счетов, выставленных арендодателем.  

Платежи по договору состоят из постоянной и переменной частей (п. 6.2  договора).  

По условиям п. 6.3.1 договора стоимость постоянной части арендной  платы определяется Протоколом согласования договорной цены (приложение  2).  

Пунктом 6.3.2 договора установлено, что оплата стоимости постоянной  части арендной платы производится на условиях 100% предоплаты не позднее 3  числа каждого месяца на основании счета арендодателя с момента передачи  помещения в аренду согласно акту.  

Согласно п. 6.4.1 договора в переменную часть арендной платы входит  стоимость расходов электроэнергии, воды, согласно прилагаемым  ежемесячным расчетам.  

По акту приема-передачи в аренду нежилого помещения от 01.03.2016  нежилые помещения переданы арендатору (т. 1, л.д. 15).  

Истцом в адрес ООО НПО «Тенет» направлено уведомление исх. № 0317  от 17.03.2017 об истечении срока действия договора аренды № 0301-2016 от  01.03.2016, в связи с чем он просил в срок до 31.03.2017 освободить  занимаемые помещения и передать по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 16).  

В письмах от 10.07.2017 № 0710, от 14.04.2017 № 04-14 (т. 1, л.д. 29-31)  общество НПП «Сатор» неоднократно предлагало ответчику подписать договор  аренды занимаемых помещений на новый срок. Однако ответчик договор  аренды не подписал, помещения по акту не передал, что послужило основанием  для обращения истца в суд с настоящим иском.  

В подтверждение фактического владения и использования ответчиком  нежилых помещений истец ссылается на оплату ответчиком переменной части  арендной платы, что подтверждается ежемесячными актами по переменной  части арендной платы, оплатой за аренду помещения за период с марта 2016  года по апрель 2018 года (т. 1, 126-149, т. 2, л.д. 1-58).  

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции  установил, что нежилые помещения, являющиеся объектом договора аренды,  переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.03.2016. Учитывая, что  ответчик производил оплату переменной части арендной платы с указанием  площади занимаемых помещений, суд отклонил доводы ответчика о  незаключенности договора аренды ввиду несогласованности сторонами объекта  аренды по причине отсутствия технических характеристик сдаваемых в аренду  ответчику помещений. Из буквального значения содержащихся в письмах №  0317 от 17.03.2017, № 0710 от 10.07.2017, № 0414 от 14.04.2017, № 0919 от  19.09.2017 слов и выражений, суд сделал вывод о возможности однозначно  определить волю арендодателя на расторжение договора по истечении срока  его действия. Поскольку договор аренды нежилых помещений № 0301-2016 от  01.03.2016 прекратил свое действие, ответчик не произвел возврат нежилых  помещений после прекращения договора аренды арендодателю в  установленном законом и условиями договором порядке, иные основания для  занятия спорных помещений ответчиком не установлены, суд посчитал  требования истца подлежащими удовлетворению.  

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании  статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены  судебного акта.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за  плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

В силу с пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской  Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в  

состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению  имущества.  

Согласно пункту 3 статьи 607 названного Кодекса в договоре аренды  должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить  имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.  

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики  применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды» разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не  индивидуализирована должным образом, однако договор фактически  исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по  основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды.  

 Из материалов дела усматривается, что в рамках исполнения договора №  0301-2016 сторонами подписаны акты определяющие размер переменной части  арендной платы. Ответчик производил оплату за аренду помещения по  договору № 0301-2016 и переменной части арендной платы.  

С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции сделал верный  вывод, что ООО НПО «Тенет» своими последующими действиями признало  факт передачи нежилых помещений по договору № 0301-2016.  

При исследовании технического паспорта от 17.06.2011 нежилого  строения по адресу: 

<

...> (л.д. 88-107 т.2) судом первой инстанции установлено наличие  спорных помещений в плане. Доказательств существования разногласий сторон  по вопросу принятого имущества, до возникновения настоящего спора, в  материалы дела не представлено.  

Более того, в ходе рассмотрения настоящего дела сторонами составлен  совместный акт осмотра от 16.05.2018, подтверждающий использование  ответчиком большей части нежилых помещений принятых в аренду (т.3 л.д.  113-114).  

Ссылка подателя жалобы на то, что суд первой инстанции не обосновал  отклонение ссылки ответчика на сведения из Единого государственного реестра  юридических лиц о внесении записи 1020202387248, противоречит  обжалуемому решению. Суд первой инстанции указал, что сведения в Единый  государственный реестр юридических лиц о недостоверности сведений о  местонахождении ответчика внесены на основании заявления истца как  собственника спорных помещений по причине несогласия с регистрацией  ответчика по указанному адресу и не опровергают факт нахождения ответчика  в спорных помещениях.  

В этой связи доводы ответчика о незаключенности договора аренды  ввиду несогласованности сторонами объекта аренды обоснованно отклонены  судом первой инстанции как несостоятельные.  

Оценивая возражения подателя жалобы о том, что места общего  пользования могут быть предметом аренды только при условии их полной  передачи во владение арендатора, при этом если ими пользуется  неограниченный круг лиц, то предметом аренды они выступать не могут,  судебная коллегия исходит из следующего.  

Места общего пользования не имеют самостоятельного характера,  поскольку предназначены исключительно для обслуживания и удовлетворения  нужд всех собственников. Следовательно, помещения, которые в договоре  аренды могут быть обозначены как самостоятельные помещения, но которые  фактически являются местами общего пользования (коридоры, холлы,  лестничные клетки), не могут быть самостоятельным объектом аренды. Факт  передачи по условиям договора аренды наряду с основными помещениями мест  общего пользования не исключает их использование арендатором, на  недействительность и незаключенность договора не влияет.  

Также не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного  акта ссылка ответчика на то, что объект аренды не прошел техническую  инвентаризацию, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не выдано, в  установленном законом порядке права как на объект недвижимости не  зарегистрированы.  

На момент заключения договора аренды № 0301-2016 ответчик знал, что  данное здание является незавершенным строительством.  

 Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об  отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса  Российской Федерации о договоре аренды», отсутствие разрешения на ввод в  эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом  аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет  недействительности договора аренды. При наличии соответствующих  оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации  объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в  эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в  соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об  административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть  приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным  Кодексом.  

В пункте 10 того же постановления разъяснено, что применительно к  статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды,  заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось  законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого  имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право  собственности которого на недвижимое имущество еще не было  зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608  Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан  недействительным по названному основанию.  

Оснований для вывода о том, что принятый в аренду объект является  самовольной постройкой (исключенным из гражданского оборота объектом)  суду не представлено.  

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды заключается на срок, определенный договором.  

Абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан  

вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с  учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.  

В рассматриваемом споре срок действия договора определен сторонами11 месяцев.  

По истечении срока действия договора аренды арендодатель выразил  волю на прекращение договорных отношений с ответчиком и необходимости  передачи арендуемого имущества по акту приема-передачи, что следует из  представленных в материалы дела писем истца ( № 0317 от 17.03.2017, № 0710  от 10.07.2017, № 0414 от 14.04.2017, № 0919 от 19.09.2017 - т. 1, л.д. 16-32).  Факт их получения ответчиком не оспаривается.  

На арендатора, учитывая временный характер владения и пользования,  возлагается обязанность вернуть арендодателю имущество при прекращении  договора аренды независимо от оснований его прекращения (истечение срока,  досрочное расторжение договора). Срок возврата имущества определяется  моментом прекращения действия договора, согласно статье 610 Гражданского  кодекса Российской Федерации.  

В нарушение требований вышеназванных норм права ответчик  арендуемые помещения не освободил, по акту приема-передачи его истцу не  передал. С учетом отсутствия иных правовых оснований для продолжения  владения ответчиком спорным имуществом, предъявленные арендодателем по  настоящему делу требования об обязании ответчика освободить нежилые  помещения, занимаемые на основании договора аренды № 0301-2016, вернув  их в распоряжение общества НПП «Сатор» в течение 10 дней с момента  вступления решения в законную силу, являются законными, обоснованными и  подлежащими удовлетворению.  

Довод подателя жалобы о том, что суд первой инстанции вынес решение  не соответствующее требованиям заявителя, скорректировав их по своему  усмотрению, не принимается судебной коллегией в качестве основания для  отмены решения.  

Само по себе произвольное формулирование истцом предмета иска не  является основанием для отказа в иске, поскольку не освобождает суд от  необходимости реализовать свое право и обязанность окончательно определить  круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих  исследованию, проверке и установлению по делу, исходя из оснований, на  которые ссылается истец (заявитель), а также то, какие именно нормы права  подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (часть 1 статьи  168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Из существа требований ООО НПП «Сатор», его процессуального  поведения и представленных доказательств очевидно усматривается  направленность иска на возврат ранее переданных в аренду нежилых  помещений. Неточности в описании их технических характеристик, нумерации  и разночтения с данными органов технической инвентаризации, не могут  служить основанием для отказа в удовлетворении обоснованно заявленных  требований.  

Сделав вывод о правомерности заявленных истцом требований, при  изложении резолютивной части решения суд обязал ответчика освободить и  

вернуть в распоряжение истца нежилые помещения общей площадью 1336,7  кв.м., указав номера нежилых помещений. Отсутствие указание судом в  резолютивной части решения площади конкретного нежилого помещения, не  привело к несоответствию заявленных истцом требований, а также  неисполнимости принятого судебного акта.  

Доводы подателя жалобы о подписании искового заявления  неуполномоченным лицом достоверными доказательствами не подтверждены.  

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно  установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и  объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и  взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и  сделаны правильные выводы по делу.  

Оснований для переоценки данных выводов суда первой инстанции у  судебной коллегии не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для  отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной  инстанции не установлено.  

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле,  в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением  апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2018 по  делу № А07-31898/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное  общество «Тенет» – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со  дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд  первой инстанции.  

Председательствующий судья И.Ю. Соколова Судьи: Г.Н. Богдановская  О.Н. Пирская