АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-2495/2025

г. Петропавловск-Камчатский

09 сентября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 09 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Тюшняковой В.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жуковой М.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по исковому заявлению первого заместителя прокурора Камчатского края в интересах Петропавловск-Камчатского городского округа в лице администрации Петропавловск-Камчатского городского округа

к обществу с ограниченной ответственностью «Парамушир-строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); Управлению имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление архитектуры и градостроительства Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); ФИО1

о признании недействительным соглашения от 09.09.2022 к договору аренды земельного участка № 82/19 от 20.06.2019,

при участии:

от истца:

ФИО2– представитель по доверенности от 07.10.2024 № Дов-3849-24 (сроком на 1 год), удостоверение ТО № 340857;

от Управления имущественных и земельных отношений:

ФИО3 - представитель по доверенности от 20.12.2024 № 21-2024 (сроком до 31.12.2025), диплом КБ № 60853;

от иных лиц:

не явились,

установил:

первый заместитель прокурора Камчатского края в интересах Петропавловск-Камчатского городского округа в лице администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – истец, прокурор) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Парамушир-строй» (далее – ответчик, ООО «Парамушир-строй»), Управлению имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – ответчик, Управление имущественных и земельных отношений) о признании недействительным соглашения от 09.09.2022 к договору аренды земельного участка № 82/19 от 20.06.2019.

Определением суда от 14.07.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление архитектуры и градостроительства Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее - третье лицо, Управление архитектуры и градостроительства), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – третье лицо, Управление Росреестра по Камчатскому краю), а также ФИО1 (далее – третье лицо, ФИО1).

ООО «Парамушир-строй», третьи лица при надлежащем извещении явку полномочных представителей не обеспечили, в связи с чем судебное заседание на основании статьи 156 АПК РФ проведено в их отсутствие.

До начала судебного заседания в материалы дела поступили следующие документы:

- от Управления архитектуры и градостроительства Петропавловск-Камчатского городского округа поступило заявление об ознакомлении с материалами дела (доступ судом предоставлен), а также письменное мнение;

-  от конкурсного управляющего  ООО «Парамушир-строй» ФИО4 через систему «Мой Арбитр» поступило заявление об ознакомлении с материалами дела (доступ судом предоставлен), а также отзыв на заявление;

- от Управления имущественных и земельных отношений через систему «Мой Арбитр» поступили дополнительные документы.

- от истца через систему «Мой Арбитр» поступили дополнительные документы.

Указанные документы в порядке статьи 66 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика требования истца не признал по доводам, изложенным в отзыве на заявление.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 11.01.2008 между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа на основании распоряжения градоначальника города Петропавловск-Камчатского от 31.12.2005 № 387-р «О делегировании Комитету по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа полномочий продавца земельных участков или права на заключения договора аренды земельного участка, выставленных на торги и полномочий организаторов торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков, выставляемых на торги» (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона заключен договор № 4944/14 от 11.11.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:010119:303 сроком на 5 лет с видом разрешённого использования: под блокированную малоэтажную жилищную застройку.

Соглашением от 19.05.2009 в договоре аренды произведена замена лица на стороне арендатора с ФИО5 на ИП ФИО6

На основании разрешения на строительство от 22.05.2013 № 41 301 000-73 за ФИО6 на праве собственности 11.10.2013 зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:010119:7911.

Между администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО6 (арендатор) 03.09.2015 заключен договор аренды земельного участка № 10/15, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:303.

В пункте 2.1 договора стороны распространили срок действия договора с 11.11.2013 по 02.09.2018.

Между ИП ФИО6 (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) 15.02.2018 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:010119:7911.

После чего 20.06.2019 администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловска - Камчатского городского округа с ИП ФИО1 на основании государственной регистрации права на объект незавершенного строительства (запись регистрации от 04.10.2018 № 41:01:0010119:7911-41/014/2018-2), выписки из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости от 10.06.2019 № КУВИ-001/2019-12631149, решения Арбитражного суда Камчатского края от 24.04.2019 по делу № А24-1733/2019, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на срок 3 года заключен договор аренды земельного участка № 82/19. 

Согласно пункту 1.1 названного договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:303, площадью 2,0760 га, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный о адресу: 

<

...>; вид разрешенного использования: земельные участки зданий смешанного использования (жилого и нежилого) назначения), для размещения объектов, характерных для населенных пунктов; фактическое (целевое) использование: для завершения строительства объекта незавершенного строительства. 

Дополнительным соглашением к указанному договору от 09.02.2021 на основании частей 6, 7 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», частей 6,7 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» срок действия договора продлен по 22.07.2025.

В последующем в октябре 2021 года ООО «Парамушир-строй» приобрело у                        ИП ФИО1 объект недвижимости с кадастровым номером 41:01:010119:12941 и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:010119:7911.

Соглашением от 23.11.2021 в договоре аренды произведена замена лица на стороне арендатора с ИП ФИО1 на ООО «Парамушир-строй».

09.09.2022 на основании статьи 2, пунктов 3, 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», положениями Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», разделом 2 договора аренды от 20.06.2019 № 82/19 соглашением между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Петропавловска-Камчатского городского округа и ООО «Парамушир-строй» увеличен срок действия договора до 22.07.2028.

Ссылаясь на то обстоятельство, что на момент обращения в 2022 году в орган местного самоуправления дополнительное увеличение срока действия договора не являлось для общества необходимостью по смыслу Закона № 58-ФЗ, а также в отсутствие реальной перспективы завершения строительства объекта на спорном земельном участке в установленный договором аренды и дополнительными соглашениями срок (20.06.2025), полагая также, что передача во владение земельного участка Обществу на необоснованный срок приведет к невозможности передачи данного участка иному лицу и позволит ООО «Парамушир-строй» не завершать строительство вплоть до 22.07.2028,  первый заместитель прокурора Камчатского края обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

В целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

Из разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» следует, что в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством. Таким образом, арбитражным судам при определении полномочий прокурора по обращению в арбитражный суд с исковым заявлением (заявлением) либо по вступлению в дело, рассматриваемое арбитражным судом, следует руководствоваться статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Абзацем 3 части 1 статьи 52 АПК РФ предусмотрено право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абз. 2 и 3 части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания указанных сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.05.2011 № 16402/10).

Прокурор в данном случае действует в защиту законности и в интересах муниципального образования, поскольку оспариваемое дополнительное соглашение в рамках договора аренды земельного участка было заключено именно при решении вопросов местного значения, то есть вопросов непосредственно обеспечения жизнедеятельности муниципального образования. В связи с этим предъявление иска о признании недействительным дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора и не соответствующего нормам закона, направлено на защиту тех интересов муниципального образования, которые основаны на законе и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (статья 2 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный заинтересованным лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» далее - Постановление № 25).

При этом под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 Постановления № 25).

Оспариваемое дополнительное соглашение затрагивает публичные интересы, поскольку ущемляются права и законные интересы иных хозяйствующих субъектов, не получивших возможность реализовать свое право на использование земельного участка. В то же время наличие нескольких претендентов на землю позволяет органам местного самоуправления осуществлять на конкурентных условиях сдачу земельного участка в аренду на более выгодных условиях, то есть по более высокой цене.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным требованиям закона, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, предметом спорного дополнительного соглашения является земельный участок, вследствие чего спорные отношения подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ, нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен частью 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

Подпунктом 10 пункта 2 названной статьи предусмотрено, что  договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:  собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин, юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды в указанных в пункте 3 случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 этой статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Между тем, в целях обеспечения устойчивого развития экономики Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ) введены дополнительные меры, направленные на поддержку арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пояснительной записке к проекту данного Федерального закона, подготовка указанного законопроекта обусловлена необходимостью реализации комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и юридических лиц в целях защиты национальных интересов Российской Федерации в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций. Законопроектом в 2022 году предусматриваются механизм пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и право уполномоченных органов принимать решения об определении льготного размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

Закон № 58-ФЗ дополнил Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» статьей 20, согласно которой особенности регулирования земельных отношений в 2022 году устанавливаются федеральными законами (статья 2).

В соответствии с частью 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 4 статьи 8 Закона № 58-ФЗ предусмотрено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать 3 года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее 5 рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ).

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия указанного Закона и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:303 находится в аренде по крайней мере с 11.11.2008. 

20.06.2019 земельный участок передан ИП ФИО1 на основании договора аренды земельного участка № 82/19  от 20.06.2019, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Согласно пункту 1.3 названного договора на момент его заключения земельный участок находится в пользовании у Арендатора  с 01.01.2019.

Пунктом 2.2 договора стороны согласовали, что срок договора начинает исчисляться с даты подписания и установлен на 3 года.

Дополнительным соглашением к указанному договору от 09.02.2021 на основании частей 6, 7 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», частей 6,7 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» срок действия договора продлен по 22.07.2025.

Указанное соглашение, в силу пункта 3, является неотъемлемой частью договора.

В последующем в октябре 2021 года ООО «Парамушир-строй» приобрело у                       ИП ФИО1 объект недвижимости с кадастровым номером 41:01:010119:12941 и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:010119:7911.

Соглашением от 23.11.2021 в договоре аренды произведена замена лица на стороне арендатора с ИП ФИО1 на ООО «Парамушир-строй».

Пунктом 2 указанного соглашения предусмотрено, что остальные условия договора остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 20.06.2019 № 82/19, заключенный для завершения строительства объекта незавершенного строительства, уже продлевался по дополнительному соглашению от 09.02.2021 сроком по 22.07.2025.

Доказательств того, что указанный договор аренды от 20.06.2019 № 82/19 и дополнительное соглашение к нему от 09.02.2021 признаны недействительными (ничтожными) в материалах дела не имеется.

Следовательно, в течение всего периода действия дополнительного соглашения от 09.02.2021, начиная с даты перехода к Обществу обязательств по договору (23.11.2021) и  вплоть до 22.07.2025 у ООО «Парамушир-строй» имелась законная возможность продолжать использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, получать от своей хозяйственной деятельности результат.

Вместе с тем, обращаясь  08.09.2022 в Управление имущественных и земельных отношений с требованиями о продлении срока действия договора от 20.06.2019 № 82/19, с учетом имевшего место уже заключенного соглашения от 09.02.2021, сроком по 22.07.2025, ООО «Парамушир-строй» не преследовало цели сохранить арендные отношения в 2022 году и последующие три года (до 2025 года) именно в качестве меры социально-экономического характера в условиях санкционной политики против Российской Федерации, что призван обеспечить Федеральный закон № 58-ФЗ.

Согласно пояснениям Управления имущественных и земельных отношений, предоставленным в материалы дела, письменного обоснования необходимости продления договора аренды к заявлению от 08.09.2022 не прилагалось.

Как и отсутствует такое обоснование в самом заявлении ООО «Парамушир-строй» от 08.09.2022.

Вопреки доводам ответчиков, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 28.03.2024 № 307-ЭС23-23005 отметила следующее. Положения приведенной нормы являются частью комплекса мер поддержки социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц, принятых в целях защиты национальных интересов в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций. Необходимость пролонгации договоров аренды публичных земельных участков вызвана невозможностью (или затруднительностью) их исполнения в установленных договорами целях и сроки по причине введения санкций.

Указанная норма преследует цель соблюдения баланса интересов сторон договора аренды, заключенного на определенный срок, и, учитывая возможное негативное влияние таких действий иностранных государств и международных организаций, при которых эффективное исполнение договора в течение установленного срока может быть затруднено (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 31.10.2023 № 2896-О).

С учетом изложенного, целью части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, возможности продлить его ввиду необходимости реализации мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц в условиях санкционной политики, обеспечивая тем самым возможность продолжать использовать земельный участок, договор аренды по которому истекает в 2022 году, и исключения вероятности в ближайшее время поиска новых земельных участков для осуществления своей деятельности.

В этой связи суд полагает, что обращение Общества к Управлению имущественных и земельных отношений с просьбой о продлении срока действия договора (который, в свою очередь продолжал действовать вплоть до 2025 года) в отсутствие обоснования заявления о том, что продление срока договора является необходимой мерой по смыслу Закона № 58-ФЗ, толкование которого дано, в том числе Конституционным Судом Российской Федерации не было обусловлено потребностью в мерах поддержки социально-экономического характера в условиях санкционной политики, введенной в отношении Российской Федерации, на что направлен Закон № 58-ФЗ.

В рассматриваемом деле земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства, при этом на наличие препятствий в использовании участка по причине введения санкций против Российской Федерации Общество не ссылалось.

Исходя из условий Договора и дополнительного соглашения к нему, Общество имело право использовать земельный участок в целях его предоставления до 22.07.2025, и оснований полагать, что увеличение срока действия договора до 2028 года являлось для Общества необходимой мерой поддержки по смыслу Закона № 58-ФЗ, не имеется.

Следовательно, требование Общества о продлении срока действия договора аренды по сути, направлено на длительное сохранение права обладания земельным участком, что по сути препятствует доступу к нему неопределенного круга лиц, которые также могут иметь намерение приобрести вышеозначенное право на земельный участок, то есть влечет ограничение конкуренции и нарушает публичные интересы, при том, что спорный Договор уже ранее продлевался в виду введения ковидных ограничений.

При этом суд обращает внимание, что после подачи заявления о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 08.09.2022 об отсутствии заинтересованности в завершении строительства на спорном земельном участке свидетельствует также то обстоятельство, что Обществом нарушаются условия договора аренды от 20.06.2019 № 82/19 в части своевременной оплаты арендных платежей, что подтверждается наличием судебных споров.

Так, согласно решению Арбитражного суда Камчатского края от 20.02.2024 по делу № А24-5993/2023 удовлетворены исковые требования Управления имущественных и земельных отношений о взыскании с ООО «Парамушир-строй» задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.06.2019 № 82/19 за период с 01.07.2022 по 30.09.2023 в размере 657 916 рублей 37 копеек, пени за период с 16.03.2022 по 31.03.2022 в  размере 3 012 рублей 69 копеек и пени за период с 03.10.2022 по 17.11.2023 в размере 228 232 рублей 68 копеек, всего взыскано 889 161 рубль 74 копейки.

Кроме того, решением Арбитражного суда Камчатского края от 07.04.2025 по делу № А24-616/2025 с ООО «Парамушир-строй» в пользу Управления имущественных и земельных отношений взыскана задолженность  по арендной плате по договору аренды от 20.06.2019 № 82/19 за период с 01.10.2023  по 31.12.2024 в размере 660 025 рублей 06 копеек, пени за период с 16.11.2023 по 11.02.2025 в размере 166 566 рублей 72 копеек, всего взыскано 826 591 рубль 78 копеек.

Указанные решения не обжаловались, вступили в законную силу 21.03.2024 и 29.04.2025 соответственно.

Данное  обстоятельство подтвердил также и представитель Управления имущественных и земельных отношений в ходе судебного разбирательства.

Кроме того, судом установлено, что в рамках дела № А51-21881/2023 Федеральная налоговая служба России (далее - ФНС России) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании ООО «Парамушир-строй» несостоятельным (банкротом). Основанием для обращения заявителя в суд явилось неоплата должником задолженности по НДФЛ, страховым взносам за периоды с 01.01.2023, по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование за расчетные периоды, истекшие до 01.01.2023, страховым взносам на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством за расчетные периоды, истекшие до 01.01.2023, страховым взносам на обязательное медицинское страхование работающего населения за расчетные периоды, истекшие до 01.01.2023, налогу на имущество организаций, транспортному налогу, УСН.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.08.2025 по делу                         № А51-21881/2023 ООО «Парамушир-строй» признано несостоятельным (банкротом) по признакам отсутствующего должника, открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО4. Судом признаны обоснованными и подлежащими включению во вторую очередь реестра требований кредиторов должника – ООО «Парамушир-строй»  требования ФНС России основной долг в размере 3 677 384,64 руб., а также признаны обоснованными и подлежащими включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника – ООО «Парамушир-строй» требования ФНС России основной долг в размере 2 653 758,98 руб., пени в размере 605 731,02 руб., штраф в размере 1 661,60 руб.

Судом в рамках указанного дела установлено, что ООО «Парамушир-строй»   имеет 3 открытых счета в кредитных организациях. Последнее движение по счету произведено 01.09.2023 – списание комиссии за ведение счета в сумме 665,78 руб. Последняя операция по счетам, касающаяся финансово-хозяйственной деятельности, произведена 01.08.2023 – оплата по счету от 18.07.2023 № 262 50% за работы по моделированию и визуализации коттеджного поселка. Далее операции по счетам не производились. Помимо этого, должник при наличии задолженности перед бюджетом, не представил доказательств, свидетельствующих о ведении предпринимательской или иной финансово-хозяйственной деятельности: действующие контракты, расчеты с контрагентами, выставленные счет-фактуры, платежные и иные документы. Вышеуказанные обстоятельства явились основанием для применения в отношении                  ООО «Парамушир-строй» правил о банкротстве отсутствующего должника. 

Более того, истцом в материалы дела представлен акт осмотра земельного участка с приложенной к нему фототаблицей, из которых усматривается, что строительная деятельность на спорном земельном участке Обществом не ведется, строительная техника отсутствует, по периметру участка размещено ограждение, при этом фактически доступ к объекту незавершенного строительства имеется. Информационные таблички (щиты) о застройщике, видах работ и т. д. отсутствуют.

Данный факт ответчиками надлежащими доказательствами не опровергнут.

Доказательств реального намерения продолжать деятельность на спорном земельном участке в соответствии с видом его разрешенного использования, в том числе путем обращения в соответствующие органы за получением разрешительной документации с целью завершения строительства ответчиками не представлено.

При таких обстоятельствах продление в 2022 году срока действия заключенного с Обществом договора аренды земельного участка еще на три года (до 2028 года) привело к нарушению баланса публичных интересов, а также противоречит установленному законом порядку предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности по правилам статьи 39.6 ЗК РФ.

При установленных судом обстоятельствах соглашение от 09.09.2022 к договору аренды земельного участка № 82/19 от 20.06.2019, заключенное между Управлением имущественных и земельных отношений и ООО «Парамушир-строй», подлежит признанию судом недействительным, в связи с чем исковые требования первого заместителя прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

Довод конкурсного управляющего ООО «Парамушир-строй», что сам факт обращения  ответчика за продлением договора аренды свидетельствует о его намерении использовать земельный участок по назначению опровергается представленными в материалы дела доказательствами. При этом сама по себе заинтересованность общества в заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не может служить доказательством нарушения его прав в сфере предпринимательской и экономической деятельности.

Учитывая, что по своему юридическому смыслу норма статьи 8 Закона № 58-ФЗ направлена на продление арендных отношений именно по действующими договорам на дату принятия указанной нормы, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора, довод конкурсного управляющего ООО «Парамушир-строй» о нарушении принципа правой стабильности и уверенности участников гражданского оборота в сохранности своих прав при оспаривании дополнительного соглашения, заключенного в 2022 году, не может быть принят во внимание, как приведенный без учета действующего правового регулирования в области гражданских и земельных правоотношений.

Довод конкурсного управляющего ООО «Парамушир-строй» о том, что расторжение дополнительного соглашения к договору аренды приведет к ухудшению положения ответчика и причинит существенный вред имущественным интересам кредиторов в деле о банкротстве, в связи с утратой одного из ключевых активов должника – права аренды земельного участка, необходимого для завершения строительства и дальнейшего удовлетворения требований кредиторов отклоняется судом за необоснованностью.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит отнесению на ответчиков. 

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) государственная пошлина при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными уплачивается в размере 50 000 рублей. 

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ Управление  имущественных и земельных отношений освобождено от уплаты государственной пошлины.

Поскольку государственная пошлина взыскивается с ответчиков в равных долях, а Управление имущественных и земельных отношений освобождено от уплаты государственной пошлины, с ООО «Парамушир-строй» как с лица, не освобожденного от уплаты государственной пошлины, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 25 000 рублей. 

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

            Признать недействительным соглашение от 09.09.2022 к договору аренды земельного участка № 82/19 от 20.06.2019, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Парамушир-строй»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Парамушир-строй»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 25 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                      В.М. Тюшнякова