ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-56835/2022

город Ростов-на-Дону

25 декабря 2024 года

15АП-18078/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Емельянова Д.В., Украинцевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петросьян Н.В.,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 10.07.2022,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 31.10.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Диалог-Делайт»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 14.10.2024 по делу №А32-56835/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью «Продукт-Сервис» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Диалог-Делайт» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Рамо-М», ФИО3

о взыскании задолженности,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Диалог-Делайт» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Продукт-Сервис»

о признании договора недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Продукт-Сервис» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Диалог-Делайт» (далее – ответчик, компания) о взыскании:

-                   задолженности по оплате арендной платы по договору субаренды от 03.05.2021 №2-2021 в размере 90332,36 руб.,

-                   задолженности по оплате суммы пени по арендной плате по договору субаренды от 03.05.2021 №2-2021 в размере 139519,99 руб.,

-                   задолженности по оплате суммы убытков в виде реального ущерба, причиненного по договору субаренды от 03.05.2021 №2-2021 в размере 327200 руб.;

-                   расходов по оплате государственной пошлины, расходов по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.,

-                   процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации до момента фактического исполнения обязательства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Рамо-М», ФИО3.

Возражая по заявленным требованиям, компания обратилась к обществу со встречным иском о признании договора субаренды №2 от 03.05.2021, заключенного между ООО «ПродуктСервис» и ООО «Диалог-Делайт», недействительным; взыскании 315170 руб., из которых: 148500 руб. арендных платежей, пожарно-техническое обеспечение 9886 руб., предоплата на коммунальные услуги 153817 руб., услуги телевидения 903 руб., интернет 2064 руб., а также понесенных по делу судебных расходов.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2024по первоначальному исковому заявлению  с компании в пользу общества взысканы задолженность в размере 90332,36 руб., договорная неустойка в размере 69530,86 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 12351 руб.; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано; с компании в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 5823,26 руб.; с общества в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 8317,74 руб.; в удовлетворении встречного искового заявления отказано; с компании в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 4 850 руб.

Суд признал обоснованными требования первоначального иска о взыскании суммы основного долга по договору субаренды и договорной неустойки с учетом установленного факта ненадлежащего исполнения ответчика как субарендатора возложенных на него договором обязательств.

Отказывая во встречном иске, суд признал, что истец, исполняя условия договора, утратил право на заявление о признании условий, предусматривающих выплату истцу компенсации за одностороннее расторжение договора, ничтожными (принцип эстоппель).

Компания обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить в части удовлетворенных исковых требований, в данной части принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Продукт-Сервис», встречные исковые требования ООО «Диалог-Делайт» удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на следующие обстоятельства:

-                   заключенный договор содержит положение о размере арендной платы исходя из размера выручки будущего предприятия общественного питания, что является существенным условием договора;

-                   истец, предавая в аренду помещения, заведомо нарушил требования закона;

-                   договор субаренды №2 от 03.05.2021 является ничтожной сделкой, так как переданное помещение истцом ответчику находилось в субаренде у прежнего субарендатора ИП ФИО3, что подтверждается решением суда по делу №A63-14359/2021;

-                   фактический истец мог передать в субаренду только 14,8 кв.м;

-                   вывод суда первой инстанции о возведении дополнительного этажа из сборно-разборных конструкций, что повлекло увеличение площади, несостоятелен, доказательств законности переустройства, реконструкции не представлено;

-                   суд, определяя размер арендной платы, подлежащей взысканию, необоснованно согласился с доводами истца о способе ее расчета;

-                   ООО «Продукт-Сервис» действует недобросовестно и злоупотребляет правом;

-                   ООО «Диалог-Делайт» не приступило к использованию помещения, так как проводился косметический ремонт.

Отзывы на апелляционную жалобу участвующими в деле лицами не представлены.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия  не находит оснований к отмене судебного акта.

Как следует из материалов дела, 28.06.2019 между ООО «Грибоедов» (арендатор) и ЗАО «РАМО-М» (арендодатель) заключен договор аренды №А-(А-67)-2019 (далее – договор аренды), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор – принять во временное пользование часть нежилого помещения №1, первого этажа и часть нежилого помещения №5, 1 (первого) этажа здания литер «Б», расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. им. Дзержинского, д. 100.

Арендатор обязуется выплачивать за помещение предусмотренную в договоре арендную плату.

На основании пункта 1.2. договора аренды общая площадь помещения составляет 204,8 кв.м, в том числе площадь торгового зала составляет 142,7 кв.м.

Границы сдаваемого в аренду помещения выделяются на поэтажном плане, являющемся приложением №1 к настоящему договору.

В дальнейшем 03.05.2021 между ООО «Продукт-Сервис» (субарендодатель) и ООО «Диалог-Делайн» (субарендатор) заключен договор субаренды №2-2021 (далее – договор субаренды).

В соответствии с пунктом 1.1. договора субаренды субарендодатель передает субарендатору во временное возмездное пользование (аренду) имущественный комплекс (далее по тексту – комплекс) в составе:

-                   часть нежилого помещения №1, 1 этажа и часть нежилого помещения №5, 1 этажа здания литер «б», площадью 154,8 кв.м, с антресолью (второй этаж) площадью 91 кв.м и террасой площадью 39,4 кв.м, итого общей площадью 285,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. им. Дзержинского, д. 100. (все вместе далее по тексту именуемое «Помещение»). Границы передаваемого помещения указаны на плане в приложении №1 к настоящему договору;

-                   имущество субарендодателя, находящееся на территории комплекса, включающее в себя отделимые и неотделимые улучшения помещения, коммуникации, а также оборудование, мебель, инвентарь и прочее, указанное в приложении №2 к настоящему договору.

Согласно подписанному сторонами акту приема-передачи нежилого помещения от 15.05.2021 к договору субаренды имущественный комплекс, указанный в пункте 1.1. договора субаренды, принят субарендатором в удовлетворительном техническом состоянии, претензий у принимающей стороны нет.

На основании подписанного сторонами акта приема-передачи материальных ценностей от 15.05.2021 субарендодатель в соответствии с условиями договора субаренды передал, а субарендатор принял материальные ценности согласно перечню, указанному в названном акте.

Техническое состояние указанного в акте оборудования и инвентаря на момент передачи удовлетворительное, претензий у принимающей стороны нет. Материальные ценности могут быть перемещены из указанного в пункте 1 данного акта места размещения только по письменному согласию субарендодателя.

На основании пункта 1.2. договора субаренды субарендатор обязуется выплачивать за комплекс арендную плату, предусмотренную в настоящем договоре (далее по тексту «арендная плата»).

Данный договор заключается с согласия собственника нежилого помещения (пункт 1.4. договора субаренды).

Субарендодатель обладает правом пользования помещением на основании договора аренды №а-(а-67)-2014 «01» июля 2014 года, а также дополнительных соглашений к нему (далее по тексту – договор аренды, где стороны по договору аренды – арендатор, арендодатель) (пункт 1.5. договора субаренды).

Арендная плата составляет 12% от месячного объема розничного оборота субарендатора, определяемого в соответствии с условиями договора аренды на основании отчета о месячном объеме розничного оборота, являющимся приложением №3 к настоящему договору, но не менее 99000 руб. за месяц, НДС не предусмотрен (применение УСН).

Арендная плата уплачивается независимо от наличия у субарендатора соответствующего счета на оплату (пункт 3.1. договора субаренды).

Коммунальные платежи, а также иные платежи, начисляемые субарендатору согласно договору аренды, оплачиваются субарендатором отдельно в течение 3-х рабочих дней от даты выставления субарендодателем соответствующих счетов (пункт 3.2. договора субаренды).

Арендная плата, а также все другие суммы, подлежащие выплате субарендодателю по настоящему договору, перечисляются субарендатором на расчетный счет субарендодателя, указанный в главе 7 настоящего договора, или по письменному указанию субарендодателя, на счет третьего лица (пункт 3.7. договора субаренды).

Вместе с тем, с момента заключения договора субаренды до настоящего момента субарендатор произвел оплату субарендодателю арендной платы лишь частично. Также субарендатор имеет задолженность по иным подлежащим выплате по договору субаренды платежам.

21.05.2021 субарендодателем от субарендатора получена заявка на проведение работ. Данная заявка согласована субарендодателем и арендодателем.

К заявке прилагалась карта декора с указанием производимых работ по переустройству технических элементов объекта аренды, а также фотографиями данных элементов в состоянии до осуществления их демонтажа и переустройства, в котором они приняты по акту приема-передачи нежилого помещения от 15.05.2021.

11.06.2021 субарендодателем от субарендатора получена вторая заявка на проведение работ, которая согласована субарендодателем и арендодателем.

Указанные в заявках работы произведены субарендатором частично – демонтаж имеющихся на момент заключения договора субаренды оборудования, мебели и элементов отделки, ремонт помещения субарендатором до настоящего момента не завершен.

Как указывалось ранее, договор субаренды от 03.05.2021 №2-2021 заключен сторонами в рамках ранее заключенного между субарендатором и арендатором договора аренды от 28.06.2019 №А-(А-67)-2019.

Так, согласно пункту 8.2 договора аренды №А-(А-67)-2019 в случае нарушения срока начала коммерческой эксплуатации помещения и/или даты окончания ремонтных работ, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/30 месячной арендной платы за каждый день такого нарушения.

При этом в порядке пункта 2.12. договора субаренды субарендатор обязан исполнять все требования и условия договора аренды, правила для арендаторов, любые иные требования, являющиеся обязательными для исполнения арендатором в соответствии с договором аренды и приложений к нему.

Кроме того, в силу пункта 5.3. договора субаренды субарендатор несет перед субарендодателем ответственность аналогичную и равную ответственности арендатора перед арендодателем согласно договора аренды.

В соответствии с пунктом 2.3. договора субаренды субарендодатель вправе контролировать соблюдение субарендатором условий настоящего договора, а также договора аренды.

Письмом от 19.07.2021 №08/07 субарендодатель направил субарендатору претензию, в которой указал на необходимость устранения субарендатором нарушений исполнения договора субаренды, а именно:

-                   субарендатор не оплатил за комплекс причитающуюся по договору арендную плату. Это второе нарушение сроков оплаты сумм, причитающихся по договору;

-                   комплекс в настоящее время находится в непригодном для использования состоянии;

-                   комплекс в настоящее время не открыт для доступа посетителей, ресторан/кофейня в кем не функционирует. С конца мая работы по подготовке комплекса к открытию не ведутся, препятствий к их проведению нет.

Указанная претензия оставлена субарендатором без рассмотрения, а заявленные в ней требования – без удовлетворения.

В связи с уклонением субарендатора от исполнения своих обязанностей по договору субаренды, субарендодателем совместно с арендодателем произведен осмотр имущественного комплекса, указанного в пункте 1.1. договора субаренды.

По факту произведенного осмотра арендодателем подготовлен лист согласования замечаний, согласно которому, фактически сданное в субаренду помещение приведено субарендатором в состояние не пригодное его дальнейшей эксплуатации; субарендодателю в кратчайший срок необходимо устранить выявленные при проверке недостатки данного помещения.

Письмом от 03.08.2021 №03/08 субарендодатель направил субарендатору повторную претензию, в которой указал на необходимость устранения субарендатором нарушений исполнения договора субаренды, а именно:

1. завезти и установить необходимые субарендатору для работы оборудование, мебель, инвентарь;

2. сдать субарендодателю для вывоза из помещения комплекса ненужные субарендатору для работы оборудование, мебель, инвентарь согласно предварительно направленному перечню;

3. устранить нарушения электробезопасности в виде свисающих и лишних проводов, розеток, накладок, распредкоробок, установить недостающие распредкоробки. заменить неработающие лампочки. устранить нештатное состояние светильников на кухне;

4. предоставить стандартный пакет документов по электробезопасности и пожарной безопасности, в частности приказы о назначении ответственного за электробезопасность, пожарную безопасность, отчет об испытании электроустановок и акт технического обслуживания электроустановок;

5. удалить в помещении кухни остатки жира и масла со стены, осветительных приборов, кабелей, розеток, поверхностей вытяжных зонтов. при невозможности очистки участка гофрированной трубы с электропроводом над грилем заменить эту часть гофрированной трубы на новую;

6. восстановить напольное покрытие и установить декоративные накладки на участках пола, с которых субарендодателем были демонтированы существовавшие элементы;

7. убрать мусор;

8. выполнить послестроительный клининг.

Требования претензии субарендатором проигнорированы, кроме того, 04.08.2021 субарендатором в адрес субарендодателя направлены 2 письма об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору субаренды. Данные письма мотивированы тем, что субарендодатель в нарушение пункта 2.1. договора субаренды передал помещения в ненадлежащем техническом состоянии. Данные доводы ответчик основывал на листе согласования замечаний.

Вместе с тем, при принятии помещения сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения от 15.05.2021. Имущество по данному акту принято субарендатором в удовлетворительном техническом состоянии, претензий у принимающей стороны не возникло.

Субарендатором подавались заявками на проведение его силами ремонтных работ объекта субаренды, самостоятельно определялся объем этих работ.

Субарендатору субарендодателем предъявлены требования по срокам проведения данных работ. Возражений по срокам проведения работ субарендатором не заявлялось.

По факту согласования истцом и ответчиком проведения работ все строительные работы производились ответчиком.

С учетом изложенного, общество считает, что ссылка субарендатора на односторонний отказ от исполнения от договора субаренды в порядке, предусмотренном пунктом 6.6. данного договора в данном случае не применима, так как сам ответчик – субарендатор существенно нарушал условия договора аренды, путем невнесения арендной платы и коммунальных платежей.

Кроме того, истец полагает, что своими действиями субарендатор причинил субарендодателю убытки в виде реального ущерба и упущенной выгоды.

Изложенное послужило основанием предъявления первоначального иска.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указывает, что помещение признано непригодным для целевого использования комиссиейОП АО «РАМО-М», что явилось причиной расторжения договора.

Между тем из материалов дела следует, что данная комиссия состояла из руководителей служб арендодателя (АО «РАМО-М») и субарендодателя (ООО «Продукт-Сервис»), целью которой явилась необходимость проверить готовность помещения к возобновлению работы после остановки работы в нем гастропаба «Крафтбург» и передачи его в субаренду ООО «Диалог-Делайт» для открытия в помещении нового объекта общепита «Кофесет».

Из акта следует, что помещение признано не готовым к открытию ввиду незавершения субарендатором ООО «Диалог-Делайт» работ по ремонту помещения под свой бренд, наличия стройматериалов, мусора, антисанитарии, отсутствия у сотрудников субарендатора требуемых законодательством документов на право ведения такой деятельности (указанный в акте приказ на ответственного за электробезопасность и др.). Замечания комиссии, указываемые в акте, носят характер требований арендодателя к техническому состоянию помещения, в котором оно находилось на момент передачи в субаренду ответчику.

Компанией подано встречное исковое заявление, в обоснование которого указано, что ООО «Диалог-Делайт» перечислило ООО «Продукт-Сервис» 209808,5 руб. в счет арендных платежей и 162847 руб. платежей за коммунальные услуги.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2022 по делу №A63-14359/2021 взыскана задолженность по арендной плате с ИП ФИО3, являвшегося арендатором того же помещения, за период с 11.02.2021 по 01.09.2021. Таким образом, договор субаренды №2 от 03.05.2021, заключенный истцом с ответчиком на тот же период, является ничтожной сделкой, так как переданное помещение истцом ответчику находилось в субаренде у прежнего субарендатора ИП ФИО3, что подтверждается решением суда по делу №A63-14359/2021. Требования истца к ответчику по оплате по ничтожному договору субаренды №2 от 03.05.2021 являются необоснованными.

Общая площадь помещения, арендуемая истцом, составляет 204,8 кв.м, из которых 50 кв.м переданы третьему лицу для размещения парикмахерской. Таким образом, фактически истец мог передать в субаренду только 14,8 кв.м (204,8 кв.м – 140 кв.м – 50 кв.м = 14,8 кв.м).

Кроме того, обществом выполнены работы по реконструкции переданного в аренду помещения площадью 204,8 кв.м, в результате чего увеличена его площади до 335,5 кв.м, при этом изменения в техническую документацию не вносились, документов подтверждающих, что произведенные переустройство и реконструкция произведены в соответствии с действующими нормами и правилами, суду не представлены.

Таким образом, договор субаренды №2 от 03.05.2021, заключенный компанией и обществом, является ничтожной сделкой, так как переданное помещение истцом ответчику находилось в субаренде у прежнего субарендатора ИП ФИО3, что подтверждается решением суда по делу №A63-14359/2021, а также обществом в договор были включены площади помещений, права на которые у него не возникли, а также территория террасы, являющейся частью земельного участка, которая истцу не была передана собственником.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации Ф в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, объектом аренды может быть только индивидуально-определенное имущество.

На основании представленных в материалы дела доказательств судом первой инстанции установлено, что компанией в рамках договора субаренды произведены оплаты: 04.05.2021 в размере 99000 руб. обеспечительного взноса и в размере 163914,58 руб. – оплата коммунальных услуг.

Кроме этого, по сведениям ООО «Продукт Сервис» ответчиком по договору субаренды 20.07.2021 произведена оплата арендной платы в размере 49500 руб.

В силу положений пункта 3.1 договора субаренды арендная плата составляет 12% от месячного объема розничного оборота субарендатора, определяемого в соответствии с условиями договора аренды на основании отчета о месячном объеме розничного оборота, являющимся приложением №3 к настоящему договору, но не менее 99000 руб. за месяц, НДС не предусмотрен (применение УСН). Арендная плата уплачивается независимо от наличия у субарендатора соответствующего счета на оплату.

Таким образом, арендная плата с учетом буквального толкования поименованного условия не может быть меньше 99000 руб. за месяц, доводы апелляционной жалобы о зависимости платы от месячного объема розничного оборота субарендатора несостоятельны.

Пунктом 7.1 договора субаренды предусмотрено, что субарендатор обязуется уплатить субарендодателю обеспечительный взнос в дату подписания настоящего соглашения размере минимальной составляющей арендной платы за один месяц в сумме 99000 руб.

Обеспечительный взнос находится у субарендодателя в течение срока действия договора без начисления на него каких-либо процентов (пункт 7.2 договора субаренды).

В случае надлежащего исполнения субарендатором своих обязательств по договору и отсутствии задолженности, обеспечительный взнос засчитывается в счет оплаты арендной платы за последний месяц срока аренды (пункт 7.3 договора субаренды).

В случае, если субарендатор выступает инициатором досрочного прекращения договора аренды, обеспечительный взнос в размере арендной платы из расчета за 1 (один) месяц аренды остается у субарендодателя (пункт 7.4 договора субаренды).

Осуществив буквальное толкование условий заключенного сторонами договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом факта досрочного расторжения договора субаренды по инициативе компании, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что обеспечительный взнос в размере 99000 руб. не подлежит возврату субарендатору на основании пунктов 7.3., 7.4 договора субаренды.

На основании изложенного суд заключил, что общая сумма оплаченной компанией арендной платы по договору составляет 148500 руб.

Определяя период пользования арендованным имуществом, а также оценивая доводы стороны ответчика по первоначальному иску о невозможности использования помещений, суд первой инстанции принял во внимание следующее.

Общая площадь помещений, переданная обществом компании, составила 285,2 кв.м. Общая площадь помещений, переданная ИП ФИО3, составила 140 кв.м. Разница в данной площади равна 145,2 кв.м, то есть 50,91% от площади помещений, переданных ответчику.

Материалами дела установлено, что обществом фактически возведен дополнительный этаж из сборно-разборных конструкций, в результате чего площадь арендованного объекта увеличилась.

Доводы компании о двойной сдаче в аренду одного и того же помещения ООО «Диалог-Делайт» и ФИО3 отклонены со ссылкой на отсутствие соответствующих претензий со стороны ответчика до возбуждения спора по существу, а также на подписание компанией акта приема-передачи. Ответчик не оспаривал, что начинал осуществлять ремонтные работы в помещении, что также подтверждается перепиской сторон, фото таблицей спорного помещения.

Так, по договору субаренды от 03.05.2021 №2-2021 компании по акту приема-передачи от 15.05.2021 передан во временное возмездное пользование (аренду) имущественный комплекс: часть нежилого помещения №1,1 (первого) этажа и часть нежилого помещения №5, 1 (первого) этажа здания литер «Б», площадью 154,8 (сто пятьдесят четыре целых восемь десятых) квадратных метров, с антресолью (второй этаж) площадью 91 (девяносто один) квадратный метр и террасой площадью 39,4 (тридцать девять целых четыре десятых) квадратных метров, итого общей площадью 285,2 квадратных метра, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. им. Дзержинского, д. 100. Границы передаваемого помещения указаны на плане в Приложении №1 к договору.

Ранее ООО «Продукт-Сервис» (субарендодатель) и ИП ФИО3 (субарендатор) заключили договор субаренды от 24.01.2021 №1-2021, в соответствии с пунктом 1.1. которого субарендодатель передает субарендатору во временное возмездное пользование (аренду) имущественный комплекс в составе: часть нежилого помещения №1, 1 (первого) этажа и часть нежилого помещения №5, 1 (первого) этажа (далее по тексту «помещение») здания литер «Б», площадью 140 квадратных метров, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. им. Дзержинского, д. 100.

Таким образом, субарендодателям передавались помещения различной площади и конфигурации.

Пункт 6.4 договора субаренды от 24.01.2021 №1-2021 предусматривал, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию субарендодателя в случае нарушения более двух раз сроков оплаты любых сумм, причитающихся по договору.

Ввиду неоплаты субарендатором ИП ФИО3 арендных платежей, коммунальных услуг, наличия неоднократных требований арендодателя о произведении оплаты по договору, последний направил в адрес арендатора односторонний отказ от исполнения договора субаренды от 24.01.2021 №1-2021 и его расторжении с 30.04.2021.

Следовательно, после расторжения договора с ИП ФИО3 обществом 03.05.2021 заключен договор субаренды №2-2021 с компанией, вследствие чего доводы апелляционной жалобы о невозможности пользования помещениями не нашли своего подтверждения.

Ссылки апелляционной жалобы о незаконной реконструкции здания являлись предметом оценки первой судебной инстанции.

В частности, по заключенному ООО «Грибоедов» и ЗАО «РАМО-М» договору аренды от 28.06.2019 №А-(А-67)-2019 во временное пользование переданы часть нежилого помещения №1,1 (первого) этажа и часть нежилого помещения №5, 1 (первого) этажа здания литер «Б», расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. им. Дзержинского, д. 100. Общая площадь помещения составляет 204,8 кв.м, в том числе площадь торгового зала – 142,7 кв.м. 

По факту проведения истцом по первоначальному иску работ по реконструкции переданного в аренды помещения площадью 204,8 кв.м и увеличения его площади до 335,5 кв.м, изменения в техническую документацию не вносились с учетом наличия единого технического плана здания и не капитальности помещения террасы и второго этажа.

Общество поясняло, что в договоре аренды между АО «РАМО-М» и ООО «Продукт-Сервис» указана площадь помещения А-67 – 204,8 кв.м. При этом, помещение А-67 площадью 204,8 кв.м имеет высоту потолков 6 метров, в нем оборудован второй этаж, который также передан ответчику по договору субаренды. Кроме того, с фасада здания к помещению А-67 истцом возведена временная конструкция – терраса, также переданная ответчику. Общая площадь этих помещений, расположенных как внутри помещения А-67, так и снаружи (терраса) составляет 335,2 кв.м, что подтверждается поэтажным планом помещения, являющимся приложением №1 к договору аренды от 28.06.2019 №А-(А-67)-2019 и договору субаренды от 03.05.2021 №2-2021.

Также обществом представлен план расстановки оборудования первого и второго этажа и план возводимых конструкций передаваемого помещения, рабочую документацию «Архитектурные решения 680-11-2019-АР» 2019 года, рабочую документацию «Архитектурные решения 176-08-2014-АС» 2014 года, а также акты КС-2 №№1-6, акты КС-3 №№1-6, сметы №№10. 18.и 19.

Из анализа приложения №1 к договору аренды, приложения №1 к договору субаренды от 03.05.2021 №2-2021, прилагаемой рабочей документации «Архитектурные решения 680-11-2019-АР» 2019 года, рабочей документации «Архитектурные решения 176-08-2014-АС» 2014 года судом установлено, что общая площадь реконструированного помещения составила 335,5 кв.м, из них помещение первого этажа 204,8 кв.м (это же помещение отражено в приложении к договору аренды с АО «РАМО-М» как лист из общего технического плана БТИ), терраса 39,7 кв.м., помещения второго этажа общей площадью 91 кв.м.

В дальнейшем часть указанных помещений площадью 285,2 кв.м переданы по договору субаренды от 03.05.2021 №2-2021 ответчику по акту приема-передачи от 15.05.2021, а именно: часть нежилого помещения №1, 1 (первого) этажа и часть нежилого помещения №5, 1 (первого) этажа здания литер «Б», площадью 154,8 кв.м, с антресолью (второй этаж) площадью 91 кв.м и террасой площадью 39,4 кв.м.

Передача данных помещений в субаренду ответчику согласована АО «РАМО-М» в простой письменной форме.

Доводы ответчика по первоначальному иску о предоставлении ему арендных каникул отклонены с учетом отсутствия соответствующего условия в заключенном сторонами договоре субаренды.

В части соглашения об оплате стоимости арендной платы и коммунальных услуг в размере 86% до фактической передачи субарендодателем дополнительного помещения согласно пункту 8.1. договора, судом первой инстанции установлено следующее.

Стороны договорились, что субарендодатель имеет намерение передать в субаренду, а субарендатор принять, часть нежилого помещения №5 площадью 50 квадратных метров (далее по тексту – дополнительное помещение) дополнительно к ранее переданным в субаренду в соответствии с пунктом 1.1 настоящего договора площадям, в течение 11 (одиннадцати) месяцев от даты заключения настоящего договора. Границы дополнительного помещения указаны на плане в приложении №1. Передача дополнительного помещения производится в день подписания акта приема-передачи дополнительного помещения, являющегося неотделимой частью настоящего договора. Субарендодатель обязуется уведомить субарендатора о предстоящей передаче не менее чем за 10 (десять) календарных дней до предполагаемой даты такой передачи (пункт 8.1. договора субаренды).

В случае, если субарендодатель уведомит субарендатора о готовности передать дополнительное помещение в соответствии с условиями договора, однако субарендатор в течение 5 (пяти) дней от даты такого уведомления письменно не подтвердит свое намерение принять дополнительное помещение, либо уклонится от подписания акта приема-передачи, либо не произведет доплату обеспечительного взноса согласно условиям договора, либо любым иным способом уклонится от приемки дополнительного помещения, то с даты уведомления субарендатора о готовности передать ему дополнительное помещения устанавливаются условия уплаты арендной платы, указанные в пункте 8.2 договора и условия и размер уплаты обеспечительного взноса, указанные в пункте 8.3 договора (пункт 8.5. договора). Данными условиями размер арендной платы увеличивается автоматически.

Обществом в адрес компании направлялось требование от 05.07.2021 (до истечения 11 месяцев с момента заключения договора субаренды) о произведении оплаты и согласовании вопроса передачи дополнительного помещения. Указанное требование оставлено ответчиком без ответа. Более того, полное погашение имеющейся задолженности ответчиком не произведено, что является нарушением компанией требования пункта 8.5 договора субаренды.

На основании установленных обстоятельств суд первой инстанции заключил о правомерности требований первоначального иска о взыскании основного долга в отыскиваемом размере 90332,36 руб.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 3.1 договора субаренды минимальная составляющая арендной платы в размере 99000 руб. выплачивается ежемесячно, авансом за месяц вперед, не позднее 25 календарного числа каждого месяца, предшествующему месяцу аренды. Минимальная арендная плата за первый месяц срока аренды подлежит оплате в течении 3 банковских дней с даты подписания акта приема-передачи.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. В свою очередь, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 73, 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств).

Согласно пункту 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (части 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании условий заключенного сторонами договора, положений Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» судом первой инстанции произведен перерасчет договорной неустойки, размер которой превысил исковое требование, в связи с чем признан обоснованным в сумме 139061,73 руб. С учетом заявленного ответчиком ходатайства о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд снизил неустойку до 0,1% за каждый день просрочки, взыскав в пользу истца неустойку в размере 69530,86 руб.

В присуждении процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков судом первой инстанции отказано со ссылкой на неуказание начальной даты начисления штрафной санкции и неподтвержденность факта несения убытков.

Требование о взыскании представительских расходов в размере 30000 руб. удовлетворено судом первой инстанции применительно к положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Приняв во внимание рекомендации Адвокатской палатой Краснодарского края, отраженные в Мониторинге гонорарной практики в адвокатской палате Краснодарского края минимальный размер гонорара за оказание адвокатами правовой помощи в первом полугодии 2019 года, суд первой инстанции учитывая наличие доказательств понесенных заявителем расходов на оплату услуг представителя, сложность дела, участие представителя в судебных заседаниях, объем работы, выполненный при рассмотрении дела, признал обоснованными расходы на оплату услуг представителя в заявленном размере 30000 руб., присудив их с учетом пропорционального удовлетворения иска в сумме 12378 руб.

Отклоняя доводы истца по встречному иску, суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с абзацем 4 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

В силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции принял во внимание, что поскольку договор субаренды длительное время исполнялся сторонами, заявление (требование) ООО «Диалог-Делайт» о недействительности сделки и применении последствий ее недействительности не имеет правового значения, поскольку в данном случае компания, заявляя такие требования, действует недобросовестно.

С учетом изложенного встречные исковые требования о недействительности сделки оставлены без удовлетворения.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда первой инстанции о применении норм права соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении, и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2024 по делу №А32-56835/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                         Р.Р. Илюшин

Судьи                                                                                                          Д.В. Емельянов

                                                                                                          Ю.В. Украинцева