Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-22468/2019

г. Хабаровск

01 апреля 2020 года

Резолютивная часть решения суда оглашена 25.03.2020г. 

Арбитражный суд в составе судьи Бутковского А.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к ООО «СПХ «НАУКА»

о взыскании 3080130руб.

при участии

 от истца: ФИО3 дов. от 11.11.2019г. №2, ФИО4 дов. от 29.07.2019г. №1

от ответчика: ФИО5 дов. от 10.01.2020г. №10-01/20-1.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –– истец, ИП ФИО2, арендодатель) обратилась в арбитражный суд к ООО «СПХ «НАУКА» (далее –– ответчик, общество, арендатор) с иском о взыскании 3080130руб., в том числе 1533330руб. задолженности по арендной плате за период с 01.06.2019г. по 25.09.2019г., задолженности по затратам истца на строительство ЛЭП к арендуемому объекту на сумму 1400000руб., 8880руб. затрат истца на оплату электроэнергии, потребленной на объекте, 138000руб. затрат истца на охрану объекта в указанный период.

В ходе рассмотрения дела представители истца иск поддержали по изложенным в исковом заявлении основаниям, дополнительным доводам, считают, что арендуемый объект был предоставлен в распоряжение ответчика, им использовался.

При этом представители истца в судебном заседании заявили, что производственная база с соответствующим энергоснабжением, строительство которой было начато в связи с арендными отношениями с ответчиком, после прекращения арендных отношений не утратила для истца свои потребительские свойства. Истец намеревается завершить строительство производственной базы и использовать ее для собственных нужд (аудиопротокол 18.03.2020г. с 15мин.20сек. и далее).

Представитель ответчика возразил против исковых требований, сослался на то, что арендуемый объект (объекты производственной базы) ответчику в аренду не передан, в счет произведенных истцом затрат на строительство производственной базы (в том числе строительство ЛЭП) истцом перечислен аванс 1000000руб., соответствующая сумма достаточна для погашения всех возможных убытков истца, связанных с подготовкой производственной базы к передаче в аренду.

В судебном заседании объявлялся перерыв на период с 18.03.2020г. по 25.03.2020г.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ

Как следует из материалов дела, сторонами заключен договор аренды объектов недвижимости от 03.06.2019г., согласно п.1.1 которого его предметом является земельный участок с кадастровым номером 27:09:0002401:190  общей площадью 8903кв.м., находящийся по адресу 

<

...>. Все находящиеся на земельном участке капитальные объекты принадлежат истцу и охватываются арендными отношениями (п.1.2 договора, согласно приложению 1 это помимо земельного участка административное здание ка.№27-27-01/084/2012-700, гараж кад.№27-27-01/084/2012-699, свинарник кад.№27-27-01/084/2012-698, сторожка кад.№27-27/001-27/001/431/2015-983/1,  скважина кад.№27-27/001-27/001/431/2015-987/1, электрощитовая кад.№27-27/001-27/001/431/2015-985/1, пилорама кад.№27-27/001-27/001/431/2015-989/1, баня кад.№27-27/001-27/001/431/2015-988/1).

По пояснениям представителей истца, не оспоренным ответчиком, общество намеревалось арендовать комплекс производственной базы в составе указанных объектов и земельного участка с течение периода с 01.06.2019г. по 31.05.2021г. (24 месяца), в подтверждение чего представлено письмо ответчика от 22.04.2019г. №082.

Пунктом 3.1 договора сторонами согласована ставка арендной платы 500000руб./мес. (всего 12000000руб. за 24 месяца).

При этом в связи с необходимостью соответствия арендуемого объекта требованиям общества истцу необходимо было произвести строительство ЛЭП и  иные строительно-монтажные работы.

Согласно п.3.3 договора оплата стоимости указанных работ обществом должна была производиться путем авансирования в размере стоимости электрооборудования, строительно-монтажных работ и платы за технологическое присоединение в сумме 2400000руб., из которых:

1961145,13руб. стоимости установки ЛЭП и КТПН на производственной базе в селе Маяк согласно представленному суду сводному сметному расчету,

142805,70руб. стоимости технологического присоединения согласно ТУ,

296049,17руб. возможных незапланированных расходов, связанных с подготовкой производственной базы к передаче арендатору.

Оставшаяся арендная плата (так в договоре) в общей сумме 9600000руб. равными долями по 400000руб./мес. в срок до 5-го числа оплачиваемого месяца оплачивается ответчиком авансом.

Затраты арендатора по оплате фактически потребленной электроэнергии, а также по охране объекта является дополнительными расходами арендатора (п.3.4.).

Из п.4.1 договора следует, что в день передачи имущества в аренду стороны либо их уполномоченные представители совместно осматривают арендуемый объект и составляют акт приема-передачи, в котором отражают состояние объекта и имеющиеся замечания и неисправности, а также наличие либо отсутствие оборудования.

Из пояснений сторон, материалов дела следует, что ответчиком производился осмотр производственной базы, сторонами согласовывались объемы работ, но приемка объектов производственной базы по акту приема-передачи согласно п.4.1, пунктам 5.1, 5.4 договора не производилась.

При этом ответчиком платежным поручением №1099 от 02.07.2019г. произведена оплата по указанному договору на сумму 1000000руб. в счет аванса по счету №1 от 27.05.2019г.

Согласно п.8.5 договора арендатор имеет право на досрочное внесудебное расторжение договора при условии предварительного уведомления арендодателя за два месяца до такого расторжения.

25.07.2019г. истцом получено уведомление ответчика о расторжении договора аренды с 26.09.2019г. 

При этом, предполагая сдать имущество в аренду ответчику, истец выполнял работы по подключению объектов производственной базы к ЛЭП (получен проект строительства ЛЭП производственной базы, заключены договор №4/7219 от 05.06.2019г. на выполнение функции технического надзора при проектировании и строительстве ЛЭП, договор №5/7-2019 от 06.06.2019г. на выполнение функции технического заказчика, в счет чего в пользу ООО «Служба заказчика» произведена оплата 800000руб.), производилась охрана объектов производственной базы в заявленный период (представлены РКО на оплату услуг охраны ФИО6 по трудовому договору №1 от 11.08.2018г. с июля по октябрь 2019г. на общую сумму 144000руб., заявлено 138000руб.), энергоснабжение объекта (представлены чеки-ордера за июль-октябрь 2019г. на общую сумму 17336,94руб., заявлено 8800руб.). Кроме того, истцом получено разрешение на реконструкцию свинарника под здание склада по ул.Центральная, 78б с.Маяк Нанайского района Хабаровского края №27-RU27509310-02-2019, заключен договор на технологическое присоединение к электрическим сетям от 27.02.2019г., выданы соответствующие технические условия 

Также даны пояснения о выполнении подготовительных работ к реконструкции производственной базы, подготовки к проживанию сотрудников ответчика, собственными силами демонтировано сооружение пилорамы. При этом доказательства затрат истца на эти работы не представлены. 

Считая, что ответчик имеет перед истцом обязательства по оплате аренды за вышеуказанный период и по возмещению указанных затрат на разработку проекта ЛЭП, услуги охраны, энергоснабжение, последний направил претензии от 13.09.2019г. б/н, от 02.08.2019г. б/н, неисполнение которых послужило основанием для обращения истца в суд.

Суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

В силу ст.606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 ст.611 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу части 1 ст.655 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В соответствии с п.10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. №11 арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Поскольку, как установлено судом, передача имущества в аренду не производилась (из пояснений сторон следует, что объекты производственной базы до настоящего времени еще не приведены в состояние, необходимое для аренды согласно договору от 03.06.2019г., СМР не завершены, ЛЭП не возведена), требования истца в части взыскания арендной платы не могут быть удовлетворены, поскольку предполагавшиеся к сдаче в аренду объекты производственной базы ответчиком не использовались.

Также не могут быть удовлетворены требования истца о возмещении понесенных им затрат на строительство ЛЭП и иные затраты на приведение объектов производственной базы в состояние, необходимое для их использования в целях аренды по договору от 03.09.2019г.

В силу части 4 ст.453 ГК в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно части 1 ст.1102 ГК лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Действительно, материалами дела подтверждаются затраты истца в связи с предполагаемой сдачей имущества в аренду в соответствии с п.3.3 договора на получение проекта строительства ЛЭП, на иные работы, связанные со строительством производственной базы, произведенные им в виде платежа ООО «Служба Заказчика» на сумму 800000руб. Как уже сказано, доказательства затрат истца на СМР в какой-либо иной части суду не представлены.

Между тем, представители истца прямо подтвердили в судебном заседании, что указанные работы, выполненные в целях предполагаемой сдачи производственной базы в аренду, не утратили для истца потребительской ценности, он (истец) планирует завершить строительство ЛЭП, иных улучшений имущества производственной базы с целью последующего самостоятельного использования либо сдачи в аренду.

При таких обстоятельствах заявленные расходы не могут быть квалифицированы как неосновательное обогащение ответчика за счет истца, поскольку эти расходы только увеличивают потребительскую ценность имущества истца при ее дальнейшем использовании последним.

Затраты истца на охрану и энергоснабжение объекта не могут считаться подтвержденными бесспорно относимыми к настоящему спору (к рассматриваемой производственной базе) доказательствами. В представленных ПКО не отражено, какой объект охраняется, условия охраны объекта. Представленные чеки-ордера на оплату энергоснабжения также не содержат достаточных сведений для отнесения их к оплате именно энергоснабжения объектов производственной базы. 

Кроме того суд учитывает, что данные затраты, если их и отнести к производственной базе, также понесены в связи с улучшением имущества производственной базы (строительство ЛЭП, реконструкция свинарника, демонтаж пилорамы и пр.), которое (улучшение) истец не вынужден возвращать в исходное положение, то есть не утрачивает, а имеет намерение завершить и использовать в своих интересах. Соответственно и данные расходы не могут считаться неосновательным обогащением ответчика за счет истца.

Как уже сказано выше, пунктом 3.3 договора предусмотрено авансирование ответчиком подготовительных работ, которые арендодатель обязан выполнить для передачи имущества в аренду, на сумму 2400000руб. Авансирование произведено ответчиком на сумму 1000000руб.

Однако в силу §7-8 гл.23 «Обеспечение обязательств» аванс не относится ни к задатку, ни к обеспечительному платежу, соответственно ни недоплата аванса, ни  немотивированное расторжение договора ответчиком не влечет удержание (дополнительное взыскание) этих средств. При этом оплаченные ответчиком средства в любом случае превышают суммы заявленных истцом расходов, что является дополнительным основанием для отказа в иске.    

Согласно ст.110 АПК уплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина относятся на него.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения  в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяА.ФИО7