АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-52565/2021

г. Краснодар

25 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. в отсутствие представителей истца – администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Новоросмонтаж-2» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Новороссийск на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2023 по делу № А32-52565/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Новороссийск (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Росмонтаж-2» о взыскании 37 761 рублей 59 копеек задолженности по арендной плате с 01.01.2021 по 30.09.2021 по договору от 29.12.2017 № 4700006963 аренды земельного участка площадью 215 кв. м с кадастровым номером 23:47:0308001:55, расположенного по адресу: 

<

...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под пристроенным помещением кафе-закусочная (далее – договор аренды, земельный участок с кадастровым номером 23:47:0308001:55) и 1099 рублей 58 копеек пени с 01.01.2021 по 30.09.2021. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2022 в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) изменено наименование ответчика на общество с ограниченной ответственностью «Новоросмонтаж-2» (далее – общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2023, ходатайство администрации об изменении предмета иска отклонено, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Заявив об изменении предмета иска на взыскание 45 654 рубля 58 копеек, в том числе 37 761 рубля 59 копеек задолженности с 01.04.2021 по 30.09.2021 по договору аренды и 7892 рублей 99 копеек пени с 01.04.2021 по 14.02.2023, администрация не обосновала объективную невозможность своевременной подачи такого заявления, начислила основной долг и неустойку за последующие периоды, при этом не утратила процессуальную возможность подачи соответствующего самостоятельного иска. Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-10481/2020 преюдициально установлено, что принадлежащее обществу одноэтажное нежилое здание кафе площадью 214,8 кв. м с кадастровым номером 23:47:0308001:1875 и почтовым адресом: 

<

...> (далее – нежилое здание кафе) является общим имуществом девятиэтажного многоквартирного жилого дома с почтовым адресом: 

<

...> (далее – многоквартирный дом). Общество должно вносить обществу с ограниченной ответственностью УК «Альтернатива» (далее – управляющая компания) плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. У администрации отсутствуют правовые основания для предъявления обществу требования о внесении арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:47:0308001:55. Договор аренды должен быть расторгнут. Общество полностью внесло арендную плату за период до прекращения договорных правоотношений.

Администрация, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привела следующие основания проверки законности судебных актов. Администрация не участвовала в деле № А32-10481/2020. Установленные судебными актами по указанному делу обстоятельства не имеют преюдициального значения для разрешения спора по настоящему делу. Предмет спора не связан с обязанностью общества оплачивать арендую плату по договору аренды. Являющийся объектом аренды самостоятельный земельный участок с кадастровым номером 23:47:0308001:55 имеет разрешенное использование под пристроенным помещением кафе-закусочная. Для эксплуатации многоквартирного дома образован другой земельный участок площадью 755 кв. м с кадастровым номером 23:47:0308001:72 с почтовым адресом: 

<

...>, относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации девятиэтажного многоквартирного жилого дома (далее – земельный участок с кадастровым номером 23:47:0308001:72).

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:47:0308001:55 находится в муниципальной собственности. На нем расположено принадлежащее обществу на праве собственности нежилое здание кафе.

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили 29.12.2017 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308001:55 в целях размещения и эксплуатации нежилого здания кафе. Арендная плата должна была вноситься ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала (пункт 4.1.2, 4.1.4). Срок договора аренды установлен до 31.07.2027 (пункт 7.2).

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-10481/2020, в котором администрация участия не принимала, установлено, что нежилое здание кафе ранее состояло на кадастровом учете под кадастровым номером 23:47:0308001:751как нежилое помещение с аналогичной площадью (объектам присвоен один условный номер 23:47:3.1.2001-17). Последующий кадастровый учет этого объекта как нежилого здания не связан его реконструкцией в новый объект. Соответствующая запись от 25.09.2015 с номером регистрации 23-23/021-23/21/831/20115-509/2 о праве собственности общества на объект и его площадь не изменились. Нежилое помещение и многоквартирный дом конструктивно не обособлены, имеют общие стену и коммуникации, конструктивно связаны, представляют собой единый объект (многоквартирный дом с пристроенными помещениями). Общество признано обязанным вносить управляющей компании плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

По данным администрации, по состоянию на 27.07.2021 у общества имелась задолженность по арендной плате в размере 38 241 рубля 33 копеек. В целях досудебного урегулирования спора администрация направила обществу претензию от 27.07.2021 с предупреждением о необходимости оплаты задолженности и пени. Претензия оставлена обществом без удовлетворения.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Отношения по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308001:55 урегулированы нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование арендуемым имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614).

Земельным кодексом Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства назван принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли за рядом исключений осуществляется за плату (статья 1). Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 39.7).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Стороны договора аренды обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование такими участками подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в нем даты.

Вместе с тем, суды не учли следующее.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен не только многоквартирный дом, но и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

Пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержит разъяснение, согласно которому с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме в долевую собственность собственников помещений в этом доме поступает земельный участок, на котором расположен как сам многоквартирный дом, так и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества. 

По смыслу данных в пунктах 66, 67, 68 совместного постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснений в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирным доме бесплатно переходит земельный участок под таким домом и иными входящими в его состав объектами недвижимого имущества. До образования такого участка земля под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества продолжает находиться в собственности соответствующего публично-правового образования, а собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке право третьих лиц на нее.

В судебной практике сформирован и поддерживается правовой подход, допускающий расположение пристроенного к многоквартирному дому помещения за границами земельного участка, занятого таким домом и находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в нем. В условиях неоспоренной в установленном порядке законности формирования земельного участка под многоквартирным домом у собственника пристроенного помещения сохраняется обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, на котором это помещение расположено, в размере нормативно установленной арендной платы. В отсутствие договорных отношений сбережение названной платы образует на стороне собственника пристроенного помещения неосновательное обогащение (определения Верховного Суда Российской Федерации от 29.12.2015 № 303-ЭС15-16889, от 22.01.2018 № 302-ЭС17-21078).

В рассматриваемом случае принадлежащее обществу на праве единоличной собственности нежилое здание кафе входит в состав многоквартирного дома и включает в себя ряд конструктивных элементов, составляющих общее имущество этого дома. Единый земельный участок под многоквартирным домом и входящим в его состав нежилым зданием кафе в установленном порядке не образован. Нежилое здание кафе находится за границами земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308001:72, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Законность формирования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308001:72 под многоквартирным домом в установленном порядке не оспорена. Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0308001:55 под нежилым зданием кафе в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома не перешел и остается в публичной собственности.

Договор аренды не расторгнут, а основания для вывода о его прекращении отсутствуют. Обязанность общества по внесению управляющей компании платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома не исключает его обязанность по внесению администрации арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:47:0308001:55 под нежилым зданием кафе. У администрации сохраняются законные основания для предъявления обществу требования о внесении данных платежей. Общество не представило доказательства внесения платы за пользование земельным участком в исковой период, изменение которого в ходе судебного разбирательства не противоречило нормам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2023 по делу № А32-52565/2021 отменить. 

Дело № А32-52565/2021 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                  В.А. Анциферов

Судья                                                                                                           А.И. Мещерин

Судья                                                                                                          И.В. Сидорова