ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

17.06.2020

Дело № А40-118727/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена   10.06.2020

Полный текст постановления изготовлен  17.06.2020

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи  Федуловой Л. В.,

судей Беловой А.Р., Красновой С.В.,

при участии в судебном заседании:

от ООО «ОЛСТАФ Ко., ЛТД» - ФИО1 (доверенность от 02.12.2019);

от Департамента культурного наследия -  ФИО2 (доверенность от 12.05.2020);

от Департамента городского имущества города Москвы - не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО «ОЛСТАФ Ко., ЛТД»

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.11.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2020 по делу                           А40-118727/2019,

по иску ООО «ОЛСТАФ Ко., ЛТД»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий,

третье лицо: Департамент культурного наследия,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «ОЛСТАФ Ко., ЛТД» (далее – истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 229,8 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-7, 7а, 8-21), с кадастровым номером 77:01:0001057:2791, расположенного по адресу: 

<

...>, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилых помещений) в следующей редакции:

Пункт 3.1: «Цена Объекта составляет 17 910 100 (семнадцать миллионов девятьсот десять тысяч сто) рублей 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от «16» мая 2018 г. № 33/04/2018, выполненным ООО «НЕДВИГА.ПРО». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

Пункт 3.4: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 298 501 (двести девяносто восемь тысяч пятьсот один) руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта».

Пункт 5.1: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.11.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2020, в иске отказано.

            Не согласившись с указанными судебными актами, ООО «ОЛСТАФ Ко., ЛТД» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение. 

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что судами требования об урегулировании  разногласий по цене объекта фактически не рассмотрены. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Департамента возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит  к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором помещения общей площадью 229,8 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-7, 7а, 8-21), с кадастровым номером 77:01:0001057:2791, расположенного по адресу: 

<

...>, на основании договора аренды № 1- 678/06 от 06.06.2006.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008                № 159-ФЗ истец 12.10.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

В связи с отказом Департамента в предоставлении государственной услуги, Общество обратилось в суд с исковым заявлением о признании недействительным решения Департамента об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества и обязании совершить предусмотренные законом действия, которое было удовлетворено судом.

26.11.2018 ООО «ОЛСТАФ Ко.,ЛТД» обратилось в Департамент по вопросу исполнения судебного акта по делу №А40-221859/2017 и направлении проекта договора купли-продажи недвижимости.

Письмом Департамента от 26.12.2018 № ДГИ-1 -93171/19-1 в адрес истца направлен проект договора купли-продажи арендуемого помещения, согласно которому цена выкупаемого объекта составляет 30 798 000 руб. на основании отчета об оценке от 01.12.2015 № 108-15Б/195.

Не согласившись с предлагаемой ценой, ООО «ОЛСТАФ Ко.,ЛТД» обратилось в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости – недвижимости.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что помещение, о приватизации которого требует истец, расположено в объекте культурного наследия регионального значения «Городская усадьба ФИО3 - ФИО4, XIX в. Главный дом, 1817-1833 гг., 1875 г., архитектор СИ. Архангельский» (Распоряжение Правительства Москвы № 2844-РП 11.2009 г.). Приказом Министерства культуры Российской Федерации                         № 13115-р от 06.11.2015 объект культурного наследия зарегистрирован в Городском реестре недвижимого культурного наследия, утверждено охранное обязательство.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее -  Закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

С учетом этого, если объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Федерального закона от 25.06.2002 N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия).

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могли приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В данной редакции пункт 1 статьи 29 Закона о приватизации устанавливал особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем, Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 315-ФЗ) внесены изменения в Закон о приватизации, Закон об объектах культурного наследия, Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федеральный закон от 24.07.2007 N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые вступили в силу 22.01.2015.

Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации (здесь и далее - нормы в редакции Закона N 315-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 данного Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона о приватизации урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 584.

Статьей 29 Закона о приватизации, в редакции Закона N 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 29 Закона о приватизации. При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (статья 20 Закона о приватизации).

Таким образом, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона N 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Вместе с тем, в пункте 2 статьи 43 Закона о приватизации предусмотрено, что  с даты вступления в силу настоящего Федерального закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

Указанная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 №301-КГ18-753 по делу №А11-10976/2016.

Учитывая, что обращение общества в Департамент о выкупе спорного объекта направлено 12.10.2015, то есть после вступления в силу вышеназванных положений, его приватизация в порядке, предусмотренном положениями Закона №159-ФЗ, невозможна, в связи с чем суд отказал в иске.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Доводы заявителя о не рассмотрении судами требований по существу отклоняются как несостоятельные. Судом апелляционной инстанции указанный довод рассмотрен и надлежащим образом отклонен.

Доводы заявителя относительно наличия вступившего в законную силу решения суда по делу А40-221859/17 об обязании заключить с Обществом договор купли-продажи в данном случае не имеет преюдициального значения, поскольку из установленных судами по настоящему делу обстоятельств, предоставление объекта культурного наследия при обращении Обществом за выкупом 12.10.2015, то есть после 22.01.2015 (вступления в силу положений, ограничивающих право выкупа спорного объекта) исключает возможность удовлетворения требований истца.

Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.11.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2020 по делу А40-118727/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                                             Л.В.Федулова                      

Судьи:                                                                                                        А.Р. Белова

 

С.В. Краснова