АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-23516/2023

г. Краснодар

27 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Захарова В.В. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании представителей истца – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 06.10.2022), ФИО3 (доверенность от 16.04.2022), ответчика – Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 

<

***>) – ФИО4 (доверенность от 13.01.2025), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2024 по делу № А32-23516/2023, установил следующее.

ИП глава КФХ ФИО1 (далее – предприниматель, глава КФХ) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) об урегулировании разногласий по договору от 09.03.2023 № 1748 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:04:0601005:452 площадью 696 249 кв. м, категория – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения), местоположение: Краснодарский край, Брюховецкий район, изложив пункт 2.1 договора в редакции, предусматривающей цену выкупа в размере 2 183 839 рублей 26 копеек (требования в уточненной редакции: т. 1, л. д. 89).

Решением от 11.09.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 29.10.2024, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды указали, что заявление главы КФХ о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:04:0601005:452 площадью 696 249 кв. м поступило в департамент 04.05.2022. Департамент решением, изложенным в письме от 27.05.2022 № 52-32-16-20401/22, отказал заявителю в выкупе спорного участка, которое признано незаконным в рамках дела № А32-26604/2022. При определении цены выкупа земельного участка подлежит применению постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» (далее – постановление № 226), в редакции по состоянию на 04.05.2022 – по кадастровой стоимости. Льготный порядок определения цены выкупа в зависимости от продолжительности срока аренды действовал до 31.12.2018 (подпункт 8 пункта 2.1 постановления № 226). Департамент установил цену выкупа земельного участка в размере кадастровой стоимости со ссылкой на подпункт 8 пункта 2.1 постановления № 226 (в редакции на 04.05.2022). В рамках дела № А32-18595/2019 предпринимателю отказано в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения департамента, изложенного в письме от 04.02.2019 № 52-3731/19-32-12, об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:04:0601005:36 (площадью 728 000 кв. м), расположенного по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, в границах плана землепользования ЗАО «Большой Бейсуг», в 0,5 км от х. Харьково-Полтавский по направлению на юг, вследствие расположения на указанном земельном участке линии электропередачи ВЛ-220 кВ, находящейся в собственности АО «Кубанские магистральные сети», а также полезащитных лесополос. По состоянию на 2018 год предприниматель не обладал правом на выкуп испрашиваемого земельного участка, поэтому не мог рассчитывать на применение льготного порядка расчета цены выкупа. Последующие действия главы КФХ по подготовке схемы раздела земельного участка направлены на исключение его частей, занятых лесополосами и линиями ВЛ-200 кВ, не позволявших реализовать право на приватизацию арендуемого земельного участка. В 2022 году льготный порядок выкупа земельных участков сельскохозяйственного назначения их арендаторами не применялся, такой порядок распространялся на заявления, поданные до 31.12.2018, поэтому департамент правомерно определил цену выкупа в размере 100 процентов кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 11.09.2024 и постановление апелляционного суда от 29.10.2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение, пояснив, что неблагоприятные последствия нарушений департамента при формировании спорного участка необоснованно возложены на главу КФХ. Справедливым будет возложить негативные последствия таких нарушений на публичного арендодателя путем сохранения за арендатором льготной ставки выкупа земельного участка. Возможность сохранения за предпринимателем льготной ставки подтверждена в рамках дела № А32-18595/2019. Первичное обращение главы КФХ за выкупом земельного участка состоялось 26.12.2018, а реализация права на выкуп состоялась при вступлении в законную силу решения от 16.11.2022 по делу № А32-26604/2022 (т.е. 18.01.2024). За четыре с лишним года арендатор пытался своими силами устранить нарушения арендодателя (департамента). За указанный период глава КФХ получил четыре отказа департамента, которые формально были законными, однако непоследовательны и противоречивы. Обращение заявителя состоялось в период, когда льготный порядок не действовал (01.01.2019 – 14.03.2023). При этом постановлением губернатора Краснодарского края от 15.03.2023 № 114 «О внесении изменения в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края"» (далее – постановление № 114) снова введен льготный порядок выкупа земельных участков сроком до 31.12.2024.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

В судебном заседании представители главы КФХ на удовлетворении кассационной жалобы настаивали. Представитель департамента просил оставить состоявшиеся судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, подчеркнув, что на момент обращения заявителя за выкупом земельного участка льготный порядок не действовал, продажа 69 га земли сельскохозяйственного назначения за 2 183 839 рублей 26 копеек нарушит права и законные интересы краевого собственника земли. В 2018 году земельного участка с кадастровым номером 23:04:0601005:452 площадью 696 249 кв. м, который подлежит выкупу, не существовало. Арендатор на протяжении длительного периода времени пользовался всем земельным участком, извлекая прибыль, препятствий для аренды участка не имелось.

Изучив материалы настоящего дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав обе стороны, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, администрация (арендодатель) и КФХ «Иванушка» в лице главы ФИО1 (арендатор) заключили договор от 05.06.2000 аренды земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду без права выкупа земельные участки общей площадью 70,8 га для сельскохозяйственного использования сроком до 15.09.2005.

На основании постановления главы Брюховецкого района от 21.12.2000 № 728 КФХ «Иванушка» в аренду на 49 лет предоставлены земельные участки общей площадью 70,8 кв. м (пашня) в том числе – 21,9 га, расположенный в поле 10 и 48,8 га – в поле 11 бригады ЗАО «Большой Бейсуг», из земель фонда перераспределения района.

Во исполнение указанного постановления администрация (арендодатель) и КФХ «Иванушка» в лице главы ФИО1 (арендатор) заключили новый договор от 21.12.2000 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, отнесенного к государственной собственности.

Право собственности субъекта Российской Федерации (Краснодарского края) на созданный в результате уточнения границ земельный участок с кадастровым номером 23:04:0601005:36 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) зарегистрировано 14.04.2008.

Администрация (арендодатель) и КФХ «Иванушка» в лице главы ФИО1 (арендатор) 01.03.2012 заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 21.12.2000, а именно: в качестве объекта аренды указан земельный участок с кадастровым номером 23:04:0601005:36 площадью 72,8 га; договору присвоены новый номер (88040000034) и дата (01.01.2007).

26 декабря 2018 года предприниматель обратился в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:04:0601005:36 площадью 72,8 га в собственность за плату и получил отказ от 04.02.2019 № 52-3731/19-32-12, мотивированный наличием на участке опор линий электропередачи (ВЛ-220 кВ).

В рамках дела № А32-18595/2019 главе КФХ отказано в признании незаконным решения департамента, изложенного в письме от 04.02.2019 № 52-3731/19-32-12, поскольку установлены препятствия в предоставлении в собственность земельного участка: нахождение опор № 486, 487, 488 воздушной линии электропередачи ВЛ-220 кВ «Тихорецк-Брюховецкая» и лесозащитных полос.

В целях устранения обозначенных препятствий подготовлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, которая утверждена приказом департамента от 19.05.2020 № 790; земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:04:0601005:139 (т. 1, л. д. 23).

Предприниматель обратился в департамент с заявлением от 18.11.2021 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:04:0601005:139 площадью 754 000 кв. м. Письмом от 20.12.2021 № 52-32-16-58739/21 главе КФХ отказано в предоставлении участка по причине прохождения вдоль восточной и северной границ полезащитных лесополос (т. 1, л. 

<

...>).

Для устранения названных причин подготовлена новая схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, которая утверждена приказом департамента от 21.03.2022 № 662; земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с номером 23:04:0601005:452 (т. 1, л. д. 50).

Решением департамента, изложенным в письме от 27.05.2022 № 52-32-16-20401/22, в предоставлении в собственность испрашиваемого участка главе КФХ отказано по мотиву отсутствия в ЕГРН сведений о праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:04:0601005:452.

Решением от 16.11.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 18.01.2023, а также постановлением кассационного суда от 18.04.2023 по делу № А32-26604/2022, решение департамента об отказе в предоставлении предпринимателю в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:04:0601005:452 площадью 696 249 кв. м, изложенного в письме от 27.05.2022 № 52-32-16-20401/22, признано незаконным; на данный орган возложена обязанность в течение 30 дней с момента вступления в законную силу судебного акта подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка.

Во исполнение вступившего в законную силу решения от 16.11.2022 по делу № А32-26604/2022 департамент издал приказ от 07.03.2023 № 466 «О заключении с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:04:0601005:452 в муниципальном образовании Брюховецкий район, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, для сельскохозяйственного производства» (далее – приказ № 466), с указанием цены выкупа в размере 10 645 647 рублей 21 копейки (т. 2, л д. 59).

Не согласившись с предложенной выкупной стоимостью земельного участка, предприниматель направил в департамент протокол разногласий с указанием цены в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

В письме от 27.04.2023 № 52-32-16-16347/13 департамент отказал в согласовании предложенной главой КФХ ценой испрашиваемого земельного участка, указав, что право на выкуп возникло только в 2022 году, после проведения кадастровых работ и утверждения приказом департамента от 21.03.2022 № 662 схемы земельного участка.

Неурегулирование разногласий сторон при заключении договора купли-продажи земельного участка в части цены явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 данного кодекса.

Продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса).

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса).

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края утвержден постановлением № 226 (далее – Порядок).

Абзацами 2 и 3 подпункта 8 пункта 2.1 раздела 2 Порядка предусмотрено, что в случае продажи земельных участков на территории Краснодарского края без проведения торгов цена таких земельных участков определяется до 31.12.2018 с учетом условий, предусмотренных в абзаце 1 данного подпункта: в случае аренды земельного участка в течение 6 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80% кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 9 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60% кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 12 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40% кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 15 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20% кадастровой стоимости земельного участка. Расчет срока аренды земельного участка в случаях, указанных в данном подпункте, предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором. Данное правило применяется также в отношении земельных участков, образованных в результате раздела указанного земельного участка, при этом срок договора аренды исчисляется с момента заключения договора аренды исходного земельного участка.

Цена выкупа земельного участка должна определяться в порядке, предусмотренном законодательством, действовавшим в период подачи заявления о предоставлении земельного участка, что соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить земельный участок по специальной цене (определения Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 № 305-ЭС15-16104, от 29.04.2016 № 305-КГ15-19738).

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание содержание вступивших в законную силу судебных актов, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Суды при разрешении спора констатировали, что по состоянию на 2018 год предприниматель не обладал правом на выкуп земельного участка с кадастровым номером 23:04:0601005:452 площадью 696 249 кв. м, поэтому не вправе рассчитывать на применение льготного порядка расчета цены выкупа в 2022 году. Департаментом правомерно установлена цена выкупа земельного участка в размере 100 процентов его кадастровой стоимости, учитывая, что только после исключения из земельного участка лесополос и утверждения схемы приказом департамента от 21.03.2022 № 662 у предпринимателя возникло право на выкуп земельного участка, предыдущие заявки главы КФХ признаны ненадлежащими (иного не доказано).

В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены судами полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2024 по делу А32-23516/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.В. Захаров

А.И. Мещерин