АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А68-6625/2023

г. Калуга

31 октября 2024 года

  

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18.10.2024

Постановление изготовлено в полном объеме 31.10.2024

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего судьи

судей 

 

от государственного учреждения Тульской области «Тульские парки» (до перерыва)

 

от общества с ограниченной ответственностью «Арсенал» (до перерыва)

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

 

представитель ФИО4 (дов. от 20.12.2023, диплом);

 

представитель ФИО5 (дов. от 26.08.2024, диплом);

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арсенал» на решение Арбитражного суда Тульской области от 22 апреля 2024 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2024 года по делу № А68-6625/2023, 

 

У С Т А Н О В И Л:

государственное учреждение Тульской области «Тульские парки» (далее - учреждение, ГУ ТО «Тульские парки») обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Арсенал» (далее - общество, ООО «Арсенал») о взыскании платы за пользование имуществом за период с июня 2018 года по март 2023 года в размере 729 986 руб. 15 коп., расторжении договора аренды от 04.06.2018 № 154А/2018, возложении на ответчика обязанности освободить и передать по акту приёма-передачи движимое имущество: торговый павильон 2,5 м. * 3,5 м., № 091145271240067, веранду к торговому павильону площадью 72 кв.м., № 091900090000192 в течение пяти календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения предмета исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что ООО «Арсенал» в нарушение пункта 2.2.6 договора самовольно видоизменило предмет договора аренды, увеличив его площадь, в том числе за счёт обустройства навесов. Однако плату за его использование необоснованно вносило исходя из площади строения, отражённого в договоре. 

В свою очередь общество обратилось в суд со встречным исковым заявлением к учреждению о возложении на последнего обязанности заключить договор аренды спорного торгового павильона и веранды к нему (с учетом уточнения предмета встречных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Встречные исковые требования мотивированы тем, что видоизменение предмета аренды было осуществлено с ведома и согласия арендодателя, в последующем объект аренды был приведён в первоначальное состояние. ООО «Арсенал» надлежащим образом исполняло свои договорные обязательства, в связи с чем, в силу положений пункта 9 статьи 17.1 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ), общество имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 22.04.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2024, первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу учреждения взыскана плата за пользование имуществом в размере 729 986 руб. 15 коп.; на общество возложена обязанность в течение пяти дней с даты вступления судебного акта в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи движимое имущество - торговый павильон (2,5 м. х 3,5 м.), инвентарный номер 091145271240067, веранду к торговому павильону (72 кв.м.), инвентарный номер 091900090000192, расположенные на территории Центрального парка культуры и отдыха им. П.П. Белоусова. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.

С приятыми судебными актами не согласилось ООО «Арсенал», обратившись в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление судов, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного иска.

Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что учреждение должным образом не обосновало расчёт взыскиваемой платы за использование имущества: площадь торгового объекта определена по внешним границам строения, в то время как согласно пункту 11.1 Приложения № 2 к приказу Росреестра № П/0393 от 23.10.2020 суммарная площадь помещений подлежит расчёту по их внутренним площадям. Даже при расчёте площади объекта по внешним границам строения она составит 99,6 кв.м., а не 107,3 кв.м., как на это указывает учреждение. Последнее не обосновало период начисления дополнительной платы за весь срок действия договора, в том числе актом проверки МИЗО Тульской области от 11.06.2021 не было выявлено нарушений условий исполнения договора со стороны ООО «Арсенал». Суды необоснованно пришли к выводу о самовольном изменении обществом арендуемого имущества, не дали оценку письму директора ГУ ТО «Тульские парки», согласно которому учреждением был согласован дизайн-макет реконструкции торгового павильона. Суды не учли, что увеличение площади торгового объекта не ведёт к увеличению размера арендной платы, дополнительные соглашения к договору аренды сторонами не заключались, оснований для пересмотра размера арендной платы в одностороннем порядке договором не предусмотрено. Суды необоснованно удовлетворили первоначальный иск в части возложения на общество обязанности освободить торговый объект от имущества общества и передать его учреждению, т.к. данные действия были совершены ООО «Арсенал» до вынесения решения по делу, о чём в материалы дела представлены соответствующие доказательства. Суды неправильно применили нормы Закона № 135-ФЗ, необоснованно пришли к выводу об отсутствии у ООО «Арсенал» преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. 

В судебном заседании суда округа 17.10.2024 представитель ООО «Арсенал» поддержал доводы жалобы, просил оспариваемые судебные акты в части удовлетворения первоначальных исковых требований и в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить, по делу принять новый судебный акт, которым удовлетворить встречный иск и отказать в удовлетворении первоначального иска в полном объёме. На вопрос суда о том, когда конкретно ООО «Арсенал» осуществило видоизменение торгового объекта, представитель общества пояснений не дал.

Представитель учреждения возражала против доводов кассационной жалобы, просила оспариваемые судебные акты оставить без изменения. Представитель пояснила, что согласно пояснениям самого ООО «Арсенал» видоизменение объекта было произведено им ещё в 2016 году. На вопрос суда о том, в связи с чем ГУ ТО «Тульские парки» просит обязать ООО «Арсенал» освободить торговый объект и возвратить его учреждению, с учётом того, что такие действия со стороны общества были совершены до вынесения решения судом первой инстанции, представитель учреждения пояснила, что между сторонами отсутствует подписанный акт приёма-передачи спорного имущества, хотя ГУ ТО «Тульские парки» не отрицает факт нахождения спорного объекта в его владении.

Определением Арбитражного суда Центрального округа от 17.10.2024 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 10 час. 00 мин. 18.10.2024.

После перерыва рассмотрение кассационной жалобы было продолжено в установленные судом месте и время. Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по настоящему делу отменить в части удовлетворения иска ГУ ТО «Тульские парки» по возложению на общество обязанности освободить и передать по акту приема-передачи торговый павильон, а также в части распределения по делу судебных расходов по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, первоначально по результатам проведения открытого аукциона между ГУ ТО «Тульские парки» (арендодатель) и ООО «Арсенал» (арендатор) был заключён договор № 163 от 17.06.2013, по условиям которого обществу на праве аренды сроком на 5 лет (до 17.06.2018) передано в аренду движимое имущество: торговый павильон 2,5 м. * 3,5 м. и веранда к торговому павильону площадью 72 кв.м.

В последующем в порядке пункта 9 статьи 17.1 Закон № 135-ФЗ 04.06.2018 между учреждением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № 154А/2018 движимого имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду движимое имущество: торговый павильон 2,5 м. * 3,5 м.), инвентарный номер 091145271240067; веранда к торговому павильону (72 кв.м.), инвентарный номер 091900090000192, для торговли продовольственными товарами на территории ЦПКИО им. П.П. Белоусова, сроком действия 5 лет с 17.06.2018.

Согласно пункту 2.2 договора арендатор обязуется использовать имущество исключительно в соответствии с целями аренды, указанными в пункте 1.2 договора, а также с назначением имущества (подпункт 2.2.2 договора).

Пунктом 2.2.13 договора предусмотрено, что по окончании срока действия договора или при его досрочном расторжении арендатор обязан освободить имущество не позднее последнего дня срока действия договора и представить его арендодателю для приемки, предварительно (не позднее чем за 3 рабочих дня) письменно уведомив арендодателя о дате и времени передачи.

Пунктом 2.2.6 договора установлена обязанность арендатора не производить переоборудование, конструктивные или иные изменения имущества без письменного разрешения арендатора. В случае обнаружения арендодателем самовольных переделок, искажающих первоначальный вид имущества, конструктивных изменений или переоснащения имущества, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а имущество приведено в прежнее состояние за его счёт в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя. Возврат имущества оформляется актом приёма-передачи имущества, который составляется и подписывается арендодателем и арендатором с указанием на фактическое состояние передаваемого имущества (пункт 3.1 договора).

Имущество должно быть возвращено арендодателю в том же состоянии, в котором оно было передано арендатору, с учетом нормального износа. Также арендодателю должны быть переданы по акту и все улучшения (в том числе переделки), составляющие принадлежность имущества и неотделимые без вреда для его конструкции и интерьера (пункт 3.3 договора).

Ежемесячная арендная плата составляет 37 306 руб. 67 коп., в том числе НДС 20% (пункт 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 31.05.2019 № 1) и уплачивается до 10 числа текущего месяца наличными деньгами в кассу исполнителя либо путем безналичных расчетов по соответствующим реквизитам (пункт 4.2 договора).

Согласно пункту 4.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 31.05.2019 № 1) в соответствии с частью 3 статьи 21 Закона Тульской области от 09.11.1999 № 158-ЗТО «О государственной собственности Тульской области» пересмотр размера арендной платы производится ежегодно по истечении соответствующего года срока действия договора путём увеличения размера арендной платы на коэффициент, определяемый правительством Тульской области (коэффициент пересмотра размера арендной платы по договорам аренды имущества Тульской области, заключенным на срок более одного года), действующий на дату, соответствующую первому дню нового года срока действия договора. При пересмотре размера арендной платы по истечении второго года и последующих лет срока действия договора соответствующий коэффициент применяется к размеру арендной платы, действующему на дату пересмотра. Размер арендной платы изменяется в порядке, предусмотренном настоящим пунктом, без внесения изменений в договор и направления уведомлений сторонами. Размер арендной платы исчисляется арендатором самостоятельно и уплачивается арендатором на основании договора.

Во исполнение договора объект аренды передан обществу по акту приёма-передачи от 12.06.2018 в состоянии, обеспечивающем возможность его использования в соответствии с его назначением и предусмотренными договором целями аренды. В акте указано, что арендатор подтверждает, что состояние имущества удовлетворяет целям и условиям его предоставления по договору.

По результатам комиссионной проверки, проведенной с участием арендатора 05.05.2022, выявлено несоответствие площади арендуемого помещения, а именно: площадь торгового павильона составила 59,77 кв.м. (вместо 8,75 кв.м.), площадь веранды составила 25,38 кв.м. (вместо 72 кв.м.), к веранде установлен навес площадью 44,51 кв.м.; письменного согласования на изменение площади арендуемого помещения арендатор не получал, дополнительные соглашения к договору № 154А/2018 об изменении площади объектов не заключались.

06.05.2022 членами комиссии по итогам осуществления контроля за выполнением арендатором условий договора аренды составлен акт, который обществом не подписан.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО6, подготовленному на основании контракта от 01.03.2023 № 2023.019243 на оказание кадастровых услуг, фактическая площадь торгового павильона с двумя навесами составляет 74 кв.м., площадь застройки - 81,7 кв.м., навеса - 12,3 кв.м., навеса - 13,3 кв.м. (общая площадь размещённого объекта составила 107,3 кв.м. (81,7 кв.м. + 12,3 кв.м. + 13,3 кв.м.)).

В претензии от 31.03.2023 № 003-11/331 учреждение потребовало у общества ликвидировать все конструктивные изменения и переоснащения и самовольные переделки, искажающие первоначальный вид арендуемого имущества, и привести имущество в прежнее состояние за свой счёт в срок до 30.04.2023, а также уплатить плату, рассчитанную в соответствии с договором, с учётом увеличенной площади имущества в соответствии с пунктом 4.3 договора, предусматривающего изменение арендной платы (уведомление от 29.05.2019 № 01-11/590), и дополнительным соглашением от 31.05.2019 № 1.

В ответе от 27.04.2023 общество сообщило, что площадь арендуемого имущества приведена в соответствие с условиями договора аренды, летние навесы демонтированы; реконструкция объекта аренды проведена по согласованию с учреждением и министерством за счёт арендатора; указало на несогласие с расчетом и периодом задолженности.

Уведомлением от 19.06.2023 № 03-11/729 учреждение сообщило обществу о необходимости освобождения и передачи арендуемого имущества в связи с окончанием срока действия договора.

По результатам комиссионного осмотра учреждения (без участия общества) истцом составлен акт от 20.06.2023, в котором указано на невозврат арендатором имущества, полученного по договору.

Ссылаясь на то, что требования арендатора по оплате задолженности и возврату арендованного имущества не исполнены, фактическая площадь арендуемого торгового павильона превышает площадь, согласованную в договоре, плата за указанную площадь торгового объекта не внесена, учреждение полагает, что указанные обстоятельства свидетельствует о существенном нарушении договора со стороны арендатора, что явилось основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, общество, ссылаясь на надлежащее исполнение условий договора и возникновение ввиду этого преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

Суды правомерно пришли к выводу о необходимости взыскания с ООО «Арсенал» платы за использование государственного имущества за период с 17.06.2018 по 31.03.2023 в размере 729 986 руб. 15 коп.

Как указывалось ранее, по условиям договора аренды ГУ ТО «Тульские парки» в возмездное пользование ООО «Арсенал» подлежало передаче движимое имущество общей площадью 80,75 кв.м.: торговый павильон 2,5 м. * 3,5 м. (8,75 кв.м.) и веранда к торговому павильону площадью 72 кв.м. (8,75 кв.м. + 72 кв.м.).

Согласно отчёту независимого оценщика рыночная стоимость аренды данного имущества составила 419 256 руб. (5 192 руб. 02 коп. за 1 кв.м. арендуемого имущества).

В последующие годы между сторонами в порядке пункта 4.3 договора заключались дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы посредством увеличения её базовой части на коэффициент, определяемый правительством Тульской области. При этом изменения размера арендной платы, связанные с изменением площади арендуемого имущества, в первоначально заключённый договор аренды не вносились.

Одновременно с этим, актом проверки от 06.05.2022 было достоверно установлено, что ООО «Арсенал» видоизменило арендуемое имущество, увеличив его общую площадь, а заключением кадастрового инженера ФИО6 достоверно подтверждается то, что фактическая площадь торгового объекта была увеличена с 80,75 кв.м. до 107,3 кв.м. (разница в площадях составила 26,55 кв.м.).

В связи с этим, ГУ ТО «Тульские парки» фактически заявило требование, направленное на понуждение ООО «Арсенал» оплатить дополнительно используемую площадь торгового объекта с учётом размера арендной платы, определённой независимым оценщиком в отчёте № 249-18 от 14.03.2018, а также с учётом изменения размера такой арендной платы посредством применения коэффициента, установленного правительством Тульской области.

Довод ООО «Арсенал» о том, что ГУ ТО «Тульские парки» необоснованно производит доначисление платы за использование государственного движимого имущества за период с начала действия договора аренды № 154А/2018 от 04.06.2018, т.к. ГУ ТО «Тульские парки» не представило доказательства изменения параметров арендуемого имущества по состоянию на конкретную дату, подлежит отклонению, как противоречащий статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции отмечает, что ООО «Арсенал» не отрицает тот факт, что технические характеристики арендуемого имущества были изменены обществом, в связи с чем площадь движимого имущества, поименованного в договоре аренды № 154А/2018 от 04.06.2018, была изменена в сторону её увеличения.

При этом в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации именно ООО «Арсенал» было обязано представить доказательства видоизменения арендуемого объекта на конкретную дату. Однако данную обязанность общество не исполнило.

Ссылка ООО «Арсенал» на акт проверки от 11.06.2021, как на доказательство отсутствия изменения технических характеристик арендуемого имущества по состоянию на составление данного акта, отклоняется судом кассационной инстанции, т.к. из содержания данного акта следует, что проверка касалась установления факта использования арендаторами государственного имущества по его целевому назначению и исполнения обязанности по внесению арендной платы. При этом из содержания акта не следует, что комиссией осуществлялись замеры арендуемого имущества. 

ООО «Арсенал» не представлены доказательства того, что видоизменение арендуемого имущества было произведено обществом после 11.06.2021, в том числе отсутствуют доказательства закупки строительных материалов, задействованных в ходе изменения параметров арендуемого движимого имущества, согласования с ГУ ТО «Тульские парки» завоза стройматериалов на территорию парка, а также согласования самого видоизменения арендованного объекта после вышеуказанной даты.

Суд кассационной инстанции отмечает, что фактически спорное движимое имущество находилось во владении ООО «Арсенал» с 17.06.2013: вначале на основании договора № 163 от 17.06.2013, а в последующем на основании договора № 154А/2018 от 04.06.2018. Доказательства выбытия объектов аренды из владения общества в указанный период, в том числе посредством возвращения их ГУ ТО «Тульские парки», в материалы дела не представлены.

При этом в силу положений пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий пункта 3.4 договора аренды № 154А/2018 от 04.06.2018 неотделимые улучшения арендованного имущества поступали в собственность арендодателя.

Ссылка ООО «Арсенал» на то, что общество согласовало видоизменение арендованного имущества, что подтверждается, как полагает общество, письмом исполняющего обязанности директора ГУ ТО «Тульские парки» ФИО7 № 505 от 13.05.2014, адресованным МИЗО Тульской области, из содержания которого следует, что администрацией парка был согласован дизайн-макет реконструкции торгового павильона (инв. № 091145271240067), подлежит отклонению. Сам дизайн-макет представляет собой только лишь графический рисунок возможного внешнего облика торгового павильона и его внутренней планировки. Однако сам дизайн-макет не содержит в себе сведений ни о конкретных видах и объёмах работ, которые планировались к проведению арендатором в целях видоизменения существующего объекта торговли, ни о том, каким образом должна измениться площадь торгового объекта, иные его основные технические характеристики.

С учётом, что ООО «Арсенал» посредством представления суду объективных и достоверных доказательств не опровергло доводы ГУ ТО «Тульские парки» о несогласованности видоизменения торгового объекта, которое имело место на дату начала действия договора № 154А/2018 от 04.06.2018 (на 17.06.2018), ГУ ТО «Тульские парки» правомерно начальной датой исчисления задолженности по использованию государственной собственности в своих расчётах указало на дату 17.06.2018.

Если иное не установлено законом или договором, предусмотренная договором аренды здания (сооружения, помещения), арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость, переданная в аренду (пункт 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016, определения Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2016 № 309-ЭС16-8125 и от 30.05.2017 № 309-ЭС16-18264).

Аналогичным образом подлежат регулированию и правоотношения по аренде торговых объектов, которые хотя и являются движимым имуществом, но которые непосредственно располагаются на публичных землях и функционируют за счёт этого.

В связи с этим, суды правомерно указали, что арендная плата, установленная условиями договора № 154А/2018 от 04.06.2018, включала как плату за использование государственного движимого имущества (торгового объекта), так и плату за использование земельного участка, занятого данным объектом.

Как правильно отметили суды, видоизменение арендуемого имущества повлекло не только изменение обязательственных отношений сторон по договору аренды, но и изменение объема права собственности Тульской области на спорный торговый объект.

При указанных обстоятельствах, ООО «Арсенал» было обязано вносить плату за использование государственного имущества с учётом площади видоизменённого торгового объекта.

Подлежит отклонению и довод ООО «Арсенал» о том, что при расчёте такой платы истец был обязан учитывать площадь видоизменённого объекта с учётом внутренних обмеров помещений строения, как это предписывает приказ Росреестра № П/0393 от 23.10.2020 (пункт 11.1 приложения № 2 к приказу).

В указанной части ООО «Арсенал» не учитывает, что приложение № 2 к приказу Росреестра № П/0393 от 23.10.2020 применяется исключительно при подготовке документов для целей государственного кадастрового учёта объектов недвижимости: зданиям, сооружениям, помещениям, машино-местам. Однако в настоящем споре ООО «Арсенал» арендовало объект движимого имущества.

Как указывалось ранее, заключение договора аренды № 154А/2018 от 04.06.2018 предполагало возникновение у ООО «Арсенал» обязанности по внесению платы непосредственно как за использование самого торгового объекта, так и за использование части публичных земель, на котором данный объект непосредственно размещался. Следовательно, при расчёте задолженности по внесению такой платы учреждение правомерно исходило из общей площади объекта торговли, определённой по внешнему контуру объекта движимого имущества, располагающегося на публичных землях.

ООО «Арсенал» после видоизменения торгового объекта не инициировало процедуру внесения изменений в договор аренды № 154А/2018 от 04.06.2018, направленную на уточнение технических характеристик арендуемого государственного имущества, а также на правильное определение размера подлежавшей внесению арендной платы.

Принимая во внимание данные обстоятельства, руководствуясь нормами статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды обоснованно пришли к выводу о необходимости удовлетворения иска ГУ ТО «Тульские парки» в части взыскания с ООО «Арсенал» задолженности за использование государственного имущества за период с 17.06.2018 по 31.03.2023 в общей сумме 729 986 руб. 15 коп.

Суды отказали в удовлетворении требования ГУ ТО «Тульские парки» в части расторжения договора № 154А/2018 от 04.06.2018, указав на то, что договор аренды является прекращённым ввиду истечения срока его действия. В данной части судебные акты сторонами не оспариваются.

Удовлетворяя иск ГУ ТО «Тульские парки» в части обязания ООО «Арсенал» освободить объект от имущества общества и возвратить арендованное имущество учреждению, суды указали на то, что общество в нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило документальных доказательств совершения данных действий. Поскольку договор аренды между сторонами прекратил своё действие в связи истечением срока, у общества отсутствуют правовые основания для пользования спорным имуществом и ему надлежит освободить его, передав учреждению.

Между тем, проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, коллегия судей считает, что обжалуемые судебные акты в указанной части подлежат отмене, как вынесенные при несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Как указано в статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Срок действия договора установлен до 17.06.2023, пролонгация договора условиями последнего не предусмотрена (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 2.2.13 договора арендатор по окончании его срока действия обязан освободить имущество не позднее последнего дня срока действия договора и представить его арендодателю для приемки, предварительно (не позднее, чем за 3 рабочих дня) письменно уведомив арендодателя о дате и времени передачи.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора возврат имущества оформляется актом приема-передачи, который составляется и подписывается арендодателем и арендатором с указанием на фактическое состояние передаваемого имущества. Имущество считается фактически переданным арендодателю с момента подписания акта приёма-передачи.

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 3, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 35 от 06.06.2014 «О последствиях расторжения договора» (далее - постановление Пленума № 35), доказательством исполнения арендатором обязанности по возврату имущества может служить акт приёмки-передачи, подписанный сторонами.

Однако согласно правовой позиции, отраженной в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020), акт приёма-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью.

Из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что по согласованию с ГУ ТО «Тульские парки» ООО «Арсенал» вывезло своё имущество из арендованного торгового объекта, что подтверждается письмами сторон № 03-10/616 от 31.10.2023, № 03-11/1237от 30.10.2023, № 03-10/626 от 03.11.2023, № 03-11/1262 от 08.11.2023 (т. 5 л.д. 102-105).

Из материалов дела следует, что после вывоза имущества из арендуемого объекта торговли ООО «Арсенал» 23.11.2023 направило в адрес ГУ ТО «Тульские парки» акт приёма-передачи имущества. Ссылаясь на то, что данный акт содержит неточные данные о площади возвращаемого объекта, ГУ ТО «Тульские парки» отказалось от его подписания и направило в адрес общества акт приёма-передачи с иным содержанием, который не был подписан со стороны ООО «Арсенал».

Вместе с тем, стороны согласовали дату явки их представителей для передачи ООО «Арсенал» спорного имущества ГУ ТО «Тульские парки» на 23.11.2023. На данной встрече представитель ООО «Арсенал» передал ключи от торгового объекта представителю ГУ ТО «Тульские парки», в подтверждение чего в материалы дела суду первой инстанции со стороны общества была представлена видеосъёмка (т. 5 л.д. 107, 134/1).

Также представитель ГУ ТО «Тульские парки» в судебном заседании суда первой инстанции 26.02.2023 подтвердил факт получения учреждением ключей от арендатора от объекта торговли.

Доказательства того, что после 23.11.2023 ООО «Арсенал» продолжало занимать спорный торговый павильон либо размещать в нём своё имущество, в материалы дела не представлены.

При указанных обстоятельствах, до момента вынесения решения судом первой инстанции ООО «Арсенал» в добровольном порядке удовлетворило требование ГУ ТО «Тульские парки» об освобождении торгового объекта от имущества общества и о возвращении арендованного имущества во владение учреждения. В связи с этим, у судов не имелось оснований для удовлетворения данного искового требования ГУ ТО «Тульские парки» по мотиву отсутствия в материалах дела доказательств исполнения арендатором своей обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю. 

Тот лишь факт, что ООО «Арсенал» не подписало акт приёма-передачи имущества в редакции ГУ ТО «Тульские парки», нельзя рассматривать как обстоятельство, свидетельствующее о нахождении спорного имущества во владении общества. При обращении с заявлениями об изменении предмета исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ГУ ТО «Тульские парки» не заявляло требование об обязании ООО «Арсенал» подписать акт приёма-передачи имущества в конкретной редакции. 

Ввиду того, что ГУ ТО «Тульские парки» были заявлено имущественное требование о взыскании неосновательного обогащения в размере 729 986 руб. 15 коп., которое было правомерно удовлетворено судами, на общество подлежат отнесению расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 17 600 руб.

Неимущественное требование ГУ ТО «Тульские парки» о расторжении договора аренды и о возврате арендованного имущества удовлетворению не подлежало, в связи с чем в указанной части судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб. подлежат отнесению на учреждение.

При разрешении спора суды первой и второй инстанций, с учетом собранных в материалы дела доказательств, установили все существенные для разрешения спора обстоятельства, однако выводы судов о недоказанности со стороны общества факта возврата спорного имущества учреждению противоречат материалам дела и установленным обстоятельствам, в связи с чем, окружной суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находит возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, решение и постановление судов отменить в части, изложив абзац 2 резолютивной части решения суда в следующей редакции: «Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Арсенал» в пользу государственного учреждения Тульской области «Тульские парки» плату за пользование имуществом в размере 729 986 руб. 15 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 17 600 руб.». Абзац 3 резолютивной части решения суда надлежит исключить.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды обоснованно отметили, что по смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 38 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 49 от 25.12.2018 в силу действующего законодательства понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации или другого закона, либо обусловлено добровольно принятым на себя обязательством.

В определении Верховного Суда Российской Федерации № 301- ЭС22-1793 от 21.06.2022 изложена следующая правовая позиция по вопросу о допустимости перезаключения договоров аренды в отношении имущества, находящегося в публичной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Таким образом, по общему правилу, установленному частью 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в соответствии с действующей редакцией части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

Перечень случаев, когда такое имущество может быть передано без торгов, изложен в пунктах 1 - 17 части 1, частях 3.2 - 3.6 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Согласно статье 2 Закона № 572-ФЗ действие положений части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ распространяется также на случаи заключения на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 02.07.2008, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, предусматривающей обязательное предоставление государственного или муниципального имущества в аренду по результатам проведения конкурса, аукциона.

Изменения, внесенные в Закон о защите конкуренции Законом № 572-ФЗ, имели только цель распространить действие части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ на договоры аренды, заключенные до 02.07.2008, и не содержат условия о возможности неоднократного перезаключения арендатором, уже реализовавшим свое право на перезаключение договора на новый срок в порядке статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, минуя конкурентные процедуры.

До внесения изменений в часть 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ Законом № 572-ФЗ заключение договора аренды на новый срок было возможно исключительно в случае, если предшествующий договор был заключен по результатам проведения торгов.

Какие-либо изменения в положения частей 1, 3.2 - 3.6 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ в части расширения перечня лиц, с которыми договор аренды может быть заключен без проведения торгов, а также в положения части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, касающиеся возможности ее неоднократного применения, Законом № 572-ФЗ не вносились.

При ранее действовавшей редакции части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ также сложилась судебная практика о невозможности неоднократного применения указанной нормы права.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017) разъяснено следующее.

В силу частей 9, 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ (в ранее действовавшей редакции) преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.

Законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности.

В соответствии с положениями части 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

Между тем оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, законодатель не установил.

Договор № 154А/2018 от 04.06.2018 аренды движимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за учреждением, был заключён без проведения аукциона. При этом ранее сторонами по результатам аукциона был заключен договор аренды № 163 от 17.06.2013 в отношении этого же имущества. Следовательно, посредством заключения последующего договора аренды № 154А/2018 от 04.06.2018 общество уже реализовало своё преимущественное право на заключение договора без проведения публичных торгов, предусмотренное частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что оснований для обязания учреждения в судебном порядке заключить с обществом договор аренды в отношении спорного имущества без проведения публичных торгов не имеется.

Принимая во внимание, что неимущественные требования учреждения по первоначальному иску не подлежали удовлетворению, однако имущественное требование было правомерно заявлено и обоснованно удовлетворено судом первой инстанции, а также необоснованность доводов ООО «Арсенал» о необходимости удовлетворения его встречного иска, приводимых на стадии апелляционного и кассационного рассмотрения дела, в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ГУ ТО «Тульские парки» в пользу ООО «Арсенал» подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам в общей сумме 3 000 руб.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арсенал» удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Тульской области от 22 апреля 2024 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2024 года по делу № А68-6625/2023 отменить в части, изложив абзац 2 резолютивной части решения суда в следующей редакции:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Арсенал» в пользу государственного учреждения Тульской области «Тульские парки» плату за пользование имуществом в размере 729 986 руб. 15 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 17 600 руб.

Абзац 3 резолютивной части решения суда исключить.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Взыскать с государственного учреждения Тульской области «Тульские парки» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Арсенал» судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам в сумме 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

 

Председательствующий судья

 

Судьи

ФИО1

 

ФИО2 

 

ФИО3