АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ЦЕНТРАЛЬНОГО  ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А62-6094/2018

г.Калуга

6 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 6 июня 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

ФИО1,

судей

ФИО2, ФИО3, 

при ведении протокола 

помощником судьи:

ФИО4,

при участии в судебном заседании:

от ООО фирма «Комбит»:

представителей ФИО5 по доверенности от 29.06.2018, ФИО6 по доверенности от 27.04.2019,

от ООО «ВитебскЖилстрой»:

ФИО7, директора на основании приказа № 136 от 20.07.2016, представителя ФИО8 по доверенности от 18.08.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 08.11.2018 (судья Титов А.П.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 (судьи Капустина Л.А., Дайнеко М.М., Рыжова Е.В.) по делу № А62-6094/2018, 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью фирма «Комбит» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – ООО фирма «Комбит», фирма) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВитебскЖилстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – ООО «ВитебскЖилстрой», общество) о возложении на ответчика обязанности исполнить обязательства по договору об участии в долевом строительстве жилья от 29.03.2016 № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д и передать истцу жилые помещения № 15, 17, 25, 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 99 в 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Смоленской области суда от 08.11.2018, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019, исковые требования удовлетворены.

Не соглашаясь с принятыми судебными актами, ООО «ВитебскЖилстрой» обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области для совместного рассмотрения с делом № А62-11210/2018. 

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неисследованность судами взаимоотношений сторон, указывая на то, что они возникли в рамках инвестиционной деятельности. Отмечает, что спорный земельный участок передан в пользование ответчику в в декабре 2013 года на основании договора аренды от 19.12.2013, который признан действующим на неопределенный срок вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области по делу № А62-2476/2017; наличие действующего договора аренды земельного участка влечет возникновение на стороне истца неосновательного обогащения в виде получаемой арендной платы и правовую неопределенность в положении земельного участка. Настаивает на том, что действия ООО фирма «Комбит» направлены на причинение ущерба застройщику.

Представители ООО «ВитебскЖилстрой» в судебном заседании поддержали доводы жалобы.

Представители ООО фирма «Комбит», считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, возражали против удовлетворения жалобы.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании 23.05.2019 объявлялся перерыв до 9 часов 00 минут 30.05.2019.

К кассационной жалобе ООО «ВитебскЖилстрой» приложены дополнительные документы: копия акта общего осмотра здания от 14.11.2016, копия страхового полиса от 10.05.2017, копии платежных поручений, копия выписки из кадастровой стоимости земельного участка.

Представленные доказательства не могут быть приобщены к материалам дела, поскольку в силу части 1 статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций. Возможности переоценки выводов судов об обстоятельствах дела с учетом представленных в суд кассационной инстанции дополнительных документов арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, суд не находит оснований для ее удовлетворения ввиду следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 17.12.2013 между ООО «ВитебскЖилстрой» (покупатель) и ООО фирма «Комбит» (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны пришли к соглашению о заключении основного договора купли-продажи земельного участка площадью 7 962 м2 с кадастровым номером 67:27:0030717:12, разрешенное использование: под объектами производственной базы, инвентарный номер 3662, по адресу: 

<

...>, с находящимися на нем объектами (слесарным цехом № 2, Лит. 2, Лит. 1, столярным цехом (Лит. 4.4), пристройкой к столярному цеху (Лит. 4.4), складом готовой продукции (Лит. 2), складом лакокрасочных материалов (Лит. 3), сараем дощатым, уборной, буфетом летнего типа, гаражом (Лит. 5), забором, проходной (Лит. 3), наружной канализацией, трансформаторной подстанцией (Лит. 1).

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в течение пяти рабочих дней с момента получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке, находящемся по адресу 

<

...>, кадастровый номер 67:27:0030717:12. Стороны обязуются зарегистрировать сделку купли-продажи объектов недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в установленном порядке (пункт 2.1.2 договора).

Срок действия предварительного договора (в редакции дополнительного соглашения от 16.11.2015) установлен с 17.12.2013 до заключения основного договора купли-продажи и договора участия в долевом строительстве дома, но не позднее 30.12.2016.

19.12.2013 между ООО «ВитебскЖилстрой» и ООО фирма «Комбит» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 7962 м2 для проведения изыскательских работ (разработка и получение технических условий, градостроительных планов, планов застройки) и застройки многоквартирными жилыми домами и иными объектами капитального строительства, необходимыми для использования и обслуживания многоквартирных жилых домов и т.п. 

29.03.2016 между сторонами заключен основной договор купли-продажи земельного участка по цене 80 000 000 руб. и земельный участок передан покупателю по акту.

29.03.2016 между ООО фирма «Комбит» (дольщик) и ООО «ВитебскЖилстрой» (застройщик) заключен договор об участии в долевом строительстве жилья № 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д, по условиям которого дольщик принимает участие в строительстве 14-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения по адресу: 

<

...>. Дольщик вносит денежные средства в порядке и сроки, предусмотренные договором долевого участия, а застройщик обязуется обеспечить строительство 14-этажного жилого дома (секции 1, 2, 3, 4, 5) в соответствии с утвержденным проектом и передать по завершению строительства 21 квартиру по перечню, указанному в пункте 1.1 договора долевого участия, содержащем идентифицирующие признаки (секция, номер квартиры, этаж, количество комнат, площадь, стоимость). Общая стоимость квартир составляет 42 938 860 руб.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что стоимость квартир в размере 42 938 860 руб. в соответствии с пунктом 3.2 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, расположенного по адресу: 

<

...> считается внесенной на расчетный счет застройщика с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.

Дополнительными соглашениями от 03.05.2017 стороны уточнили перечень подлежащих передаче квартир, указав, что они расположены в первой и второй секциях строящегося 14-этажного жилого дома и имеют №№ 15, 17, 25, 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 99. Одновременно была изменена стоимость земельного участка, подлежащего передаче в собственность ответчика, которая составила 53 894 640 руб. (пункт 4 дополнительного соглашения).

Договор долевого участия с дополнительным соглашением прошли государственную регистрацию.

Для проведения строительных работ застройщиком получены разрешения на строительство: от 25.09.2014 (1 этап строительства: блок-секции № 1 и № 2) сроком действия до 30.07.2017; от 11.06.2015 (2 этап строительства: блок-секции № 3) сроком действия до 30.06.2017.

Разрешением от 27.12.2017 № 67-RU67302000-96-2017 введен в эксплуатацию 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения: I этап строительства - блок-секции № 1 и № 2 (квартиры № 1-104); II этапа строительства - блок-секции № 3, № 4, № 5 (III этап строительства).

Ссылаясь на то, что объекты построены, но не переданы ООО фирма «Комбит», ООО «ВитебскЖилстрой» уклоняется от исполнения обязательств по передаче нежилых помещений, ООО фирма «Комбит» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, руководствовался статьями 407, 431, 454, 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и пришел к выводу о недоказанности ответчиком встречного предоставления истцу взамен полученного по договору купли-продажи земельного участка.

Суд кассационной инстанции считает данные выводы судов правильными и соответствующими установленным обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Оснований для иных выводов суд кассационной инстанции не усматривает.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Рассматривая спор, суды правильно квалифицировали правоотношения сторон как возникшие из договора на участие в долевом строительстве, на который распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В статье 8 Закона об участии в долевом строительстве определено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2); после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (часть 3).

По смыслу приведенных правовых норм обязательство застройщика по договору долевого участия в строительстве следует считать исполненным при получении разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию и последующей передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства. 

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 8, 9 АПК РФ). Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 71, 168 АПК РФ).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец сослался на возникшую у общества обязанность по передаче ему спорных помещений № 15, 17, 25, 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 99 в 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: г. Смоленск, ул. Крупской, д. № 60/2 в связи с внесением полной оплаты (передачей земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12) за указанные объекты недвижимости.

Первоначально между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка от 17.12.2013, по условиям которого стороны пришли к соглашению заключить основной договор купли-продажи земельного участка по цене 80 000 000 рублей в течение пяти рабочих дней с момента получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке, находящемся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 67:27:0030717:12.

Для обеспечения ответчику возможности получить такое разрешение между сторонами был заключен договор аренды этого земельного участка от 19.12.2013.

Судами установлено, что ответчиком были получены разрешения на строительство от 25.09.2014 (1 этап строительства: блок-секции № 1 и № 2) сроком действия до 30.07.2017; от 11.06.2015 (2 этап строительства: блок-секции № 3) сроком действия до 30.06.2017.

Между тем, как обоснованно указали суды, доказательств, подтверждающих принятие им мер по заключению основного договора купли-продажи земельного участка, в установленный предварительным договором срок (после поручения разрешения на строительство), и уклонении истца от заключения основного договора не представлено.

Напротив, как верно отмечено судами, получив разрешения на строительство, общество, не приняв мер по заключению основного договора купли-продажи земельного участка (для того, чтобы осуществлять на нем строительство как на своем объекте недвижимости) начало осуществление строительства на земельном участке истца с использованием привлеченных средств участников долевого строительства.

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРП, из которой следует, что первые договоры долевого участия с физическими лицами начали заключаться с 15.12.2014, т.е. сразу после получения разрешения на строительство первого этапа.

Регистрация договоров долевого участия с указанием в сведениях государственного реестра недвижимости на обременение права аренды в пользу участников долевого строительства в силу закона (части 3, 7 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве) сделала невозможным государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок к ответчику в отсутствие согласия участников долевого строительства, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и регистрации прав участников долевого строительства на квартиры - повлекла невозможность такого перехода в связи с переходом земельного участка под многоквартирным домом в собственность участников долевого строительства (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Делая вывод об отсутствии оснований для освобождения ответчика от уплаты истцу денежных средств (в данном случае путем предоставления спорных квартир по договору долевого участия), суды исходили из заключенности договора купли-продажи и фактического использования обществом имущества фирмы, извлечением выгоды из такого пользования (привлечение средств дольщиков от продажи квартир).

Согласно пункту 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - постановление Пленума № 54) встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.

В силу пункта 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 58 постановления Пленума № 54).

Установив, что в данном случае со стороны истца предоставление по договору осуществлено в полном объеме, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 передан обществу, со стороны же ответчика такого предоставления не последовало, суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Вопреки доводам кассационной жалобы суд кассационной инстанции не усматривает оснований для иного толкования действительной общей воли сторон с учетом цели спорного договора и, следовательно, не находит правовых оснований для иной правовой квалификации спорных правоотношений.

С учетом приведенных правовых норм и в соответствии с положениями части 1 статьи 431 ГК РФ суды первой и апелляционной инстанций при квалификации спорных правоотношений обоснованно исходили из того, что предмет договора от 29.03.2016 полностью соответствует понятию договора долевого участия в строительстве, приведенному в Законе об участии в долевом строительстве, поскольку указанным договором предусматривается привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома, а в состав обязанностей ООО «ВитебскЖилстрой» входят строительство многоквартирного жилого дома, сдача его в эксплуатацию и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта - передача жилого помещения в строящемся доме по акту приема-передачи контрагенту, внесшему денежные средства на строительство (ООО фирма «Комбит»). 

В данном случае положения Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не подлежат применению, поскольку в силу статьи 1 данного Закона под инвестиционной деятельностью признается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а согласно статье 2 этого же Закона его действие не распространяется на отношения, связанные в том числе с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, которые регулируются Законом об участии в долевом строительстве.

Поскольку спорный договор не содержит признаков договора инвестирования и по своему содержанию отвечает требованиям Закона об участии в долевом строительстве, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, суды правильно квалифицировали спорные правоотношения.

Судами также принято во внимание отсутствие в материалах дела объективных и достоверных доказательств того, что ООО фирма «Комбит», подписывая спорный договор, преследовало исключительно цель извлечения прибыли.

Довод о том, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области по делу № А62-2476/2017 признан действующим договор аренды спорного земельного участка, дана оценка недобросовестности действий истца в рамках указанного договора, ответчиком уплачиваются денежные средства, что влечет неосновательное обогащение на стороне истца, оценивался судами и отклонен со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в соответствии с которым, если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). В связи с чем, вопрос о возможной переплате арендной платы может быть рассмотрен в рамках отдельного спора сторон.

Доводы заявителя о злоупотреблении сторонами правом при заключении договора долевого участия в строительстве не могут быть приняты во внимание с учетом общих экономических интересов сторон на момент заключения договора, а выявившаяся впоследствии убыточность сделки сама по себе не свидетельствует о злоупотреблении правом сторон при ее заключении.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя кассационный жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 08.11.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 по делу № А62-6094/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

ФИО1 

Судьи

ФИО2

ФИО3