АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4305/2024

15 октября 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

 

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, В.А. Гребенщиковой

при участии:

от прокуратуры Приморского края: ФИО1, прокурор.

от акционерного общества «Ольгалес»: ФИО2, директор; ФИО3, представитель по доверенности от 01.01.2024.

рассмотрев в проведенном с использованием системы веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Ольгалес»

на решение от 09.02.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2024

по делу №  А51-16046/2022 Арбитражного суда Приморского края

по иску первого заместителя прокурора Приморского края в защиту интересов публично-правового образования - Ольгинский муниципальный район в лице администрации Ольгинского муниципального района

к администрации Ольгинского муниципального округа Приморского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 692460, Приморский край, м.о. Ольгинский, пгт. Ольга, ул. Ленинская, д. 8), акционерному обществу «Ольгалес» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 692460, Приморский край, р-н Ольгинский, пгт. Ольга, ул. Морская, д. 15)

третьи лица: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690090, 

<

...>), администрация Ольгинского муниципального района, управление Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690007, 

<

...>)

о признании недействительным (ничтожным) договора от 12.05.2017 № 05 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:711; о применении последствий недействительности ничтожной сделки, возложив на АО «Ольгалес» обязанность вернуть земельный участок в собственность Ольгинского муниципального района Приморского края 

   

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Приморского края (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском в защиту интересов публично-правового образования – Ольгинский муниципальный район                  в лице администрации Ольгинского муниципального района                            к администрации Ольгинского муниципального района (далее - администрация), акционерному обществу «Ольгалес» (далее – АО «Ольгалес») о признании недействительным (ничтожным) договор                        от 12.05.2017 № 05 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:711, заключенный между администрацией Ольгинского муниципального района и АО «Ольгалес»; о применении последствий недействительности ничтожной сделки, возложив                                    на АО «Ольгалес» обязанность вернуть земельный участок в собственность Ольгинского муниципального района Приморского края.

Решением от 09.02.2024, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2024, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе АО «Ольгалес» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как принятые в нарушение норм материального                       и процессуального права. Заявитель указывает, что представленное в дело заключение эксперта от 10.05.2023 № 8319-1 не является допустимым доказательством, поскольку при его подготовке эксперты не предупреждались об уголовной ответственности; при проведении экспертизы использованы недействующие нормативные источники; отсутствуют исследования по всем поставленным вопросам (2-4); экспертное заключение не соответствует положениям статей 4, 8, 16 Федерального закона                        от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Ссылается на немотивированный отказ в проведении судебной экспертизы; на неразрешение судом возврата денежных средств. Не согласно с выводом судебных инстанций                              о применении статьи 10 ГК РФ.

В отзывах на кассационную жалобу прокуратура Приморского края               и управление Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю приводят свои возражения против ее доводов и просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании директор и представитель АО «Ольгалес» поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения, с которыми посредством использования систем веб-конференции не согласился представитель прокуратуры Приморского края и, возражая относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные,               а жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 08.10.2013 в ЕГРН внесены сведения     о земельном участке площадью 174 257 кв.м с кадастровым номером 25:12:030701:711, имеющем разрешенное использование – под рыбоперерабатывающий завод, местоположение земельного участка определено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 394 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> здание 1. Сведения о правах на земельный участок в выписке из ЕГРН отсутствуют.

Постановлением администрации Ольгинского муниципального района от 19.03.2014 № 137 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:711 с «под рыбоперерабатывающий завод» на «под открытую площадку для хранения товаров».

Постановлением этого же органа от 12.05.2017 № 279 со ссылкой на подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ земельный участок с кадастровым номером 25:12:030701:711 с разрешенным использованием – под открытую площадку для хранения товаров предоставлен ОАО «Ольгалес» в собственность за плату. Обществу рекомендовано заключить договор купли-продажи, осуществить государственную регистрацию.

12.05.2017 между администрацией Ольгинского муниципального района (продавец) и ОАО «Ольгалес» (покупатель) заключен договор № 05 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:711 по цене 5 620 311,02 руб.

В пункте 1.1 договора указано, что в границах земельного участка находится объект недвижимости: открытая площадка для хранения товаров - сторожка, находящийся в собственности покупателя.

Согласно выписке из ЕГРН ОАО «Ольгалес» является собственником объекта недвижимости – нежилое здание - «открытая площадка для хранения товаров – сторожка» площадью 13,0 кв.м, кадастровый номер 25:12:030701:735. Право собственности на указанный объект зарегистрировано 06.04.2017.

Прокуратурой Приморского края проведена проверка законности отчуждения земельного участка площадью 174 257 кв.м с кадастровым номером 25:12:030701:711, по результатам которой выявлено, что первоначально земельный участок сформирован под рыбоперерабатывающий завод; земельный участок был предоставлен обществу в аренду на основании постановления от 29.10.2013 № 550; на государственный учет поставлен объект недвижимости – сторожка площадью 13,0 кв.м, являющийся вспомогательным объектом к объекту – открытая площадка для хранения товаров, который, в свою очередь, на момент отчуждения земельного участка не построен; при заключении договора купли-продажи стоимость вышеназванного земельного участка составляла 18 734 370,07 руб. Кроме того, в ходе проверки выявлено, что земельный участок не огорожен, в его границах отсутствуют какие-либо наземные объекты, признаки деятельности на земельном участке не обнаружены (акт осмотра от 28.06.2022).      

Прокурор Приморского края, полагая, что наличие вспомогательного объекта не влечет возникновения права на выкуп земельного участка (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ) и ссылаясь на ничтожность договора купли-продажи от 12.05.2017 № 05, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив в том числе требование о применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка в Ольгинский муниципальный район (ныне – Ольгинский муниципальный округ).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Из приведенных положений закона следует, что по общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ), а ничтожной такая сделка является тогда, когда она посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (п. 2 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. В качестве исключения из этого правила продажа без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.

Установлено, что формирование земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:711 и его постановка на кадастровый учет (08.10.2013) осуществлены обществом в рамках процедуры, начатой по его заявлению о предоставлении земельного участка для строительства и дальнейшей эксплуатации рыбоперерабатывающего завода, в ходе которой администрацией Ольгинского муниципального района были утверждены: акт выбора земельного участка, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, предварительно согласовано место строительства рыбоперерабатывающего завода (постановление от 27.09.2013 № 461). По завершении процедуры земельный участок предоставлен обществу в аренду по договору от 29.10.2013 № 38 под рыбоперерабатывающий завод.

Согласно выписке из ЕГРН, сформированной по состоянию на 08.10.2013, кадастровая стоимость земельного участка площадью 174 257 кв.м с видом разрешенного использования: под рыбоперерабатывающий завод, составляет 15 365 982,26 руб.

Аналогичная стоимость земельного участка сохранялась при изменении разрешенного использования земельного участка на: под открытую площадку для хранения товаров (выписка из ЕГРН по состоянию на 09.04.2014).

При этом изменение разрешенного использования земельного участка под открытую площадку для хранения товаров осуществлено по заявлению общества на основании постановления от 19.03.2014 № 137.

После изменения вида разрешенного использования обществом получено разрешение на строительство от 24.03.2016 № RU25510000-01 на возведение объекта капитального строительства: открытая площадка для хранения товаров общей площадью 13,04 кв.м, объемом 57,3 куб.м.

21.09.2016 обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU25510000-05, а именно: открытая площадка для хранения товаров – сторожка площадью 13,0 кв.м.

Объекту 20.03.2017 был присвоен кадастровый номер 25:12:030701:735; зарегистрировано право собственности общества на объект 06.04.2017.

Земельный участок приобретен обществом по цене 5 620 311,02 руб. по спорному договору купли-продажи.

Исходя из назначения объекта - открытая площадка для хранения товаров, отсутствия доказательств ее возведения, объект площадью 13,0 кв.м не мог быть использован в качестве такового.

Следовательно, на момент продажи земельного участка 174 257 кв.м с кадастровым номером 25:12:030701:711 в его границах находился объект недвижимости – сторожка площадью 13,0 кв.м.

Доказательств того, что для эксплуатации этого объекта площадью 13,0 кв.м необходим земельный участок площадью 174 257 кв.м, либо обществом земельный участок используется по назначению, в материалы дела не представлено. Напротив, как следует из акта осмотра от 28.06.2022 земельный участок обществом для ведения такой деятельности не используется; на земельном участке какие-либо наземные объекты отсутствуют.

В этой связи, как следует из правовой позиции, выраженной                          в  определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414, от 13.06.2017 № 307-КГ16-18929 предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации.

Далее судом установлено, что спорным договором купли-продажи цена за земельный участок рассчитана в соответствии с постановлением администрации Приморского края от 18.05.2015 № 143-па «О порядке определения цены земельного участка, находящегося в собственности Приморского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Приморского края, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов», постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» (далее – Порядок № 143-па) и установлена в размере 5 620 311,02 руб. (пункт 2.1 договора).

В соответствии с Порядком № 143-па для определения цены земельного участка при его продаже принимаются процентные ставки,                    в частности в размере 30% от кадастровой стоимости продаваемого земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (за исключением случаев, указанных в подпунктах 1,2 пункта 2 названного Порядка). Цена земельного участка определяется на дату подачи заявления и указывается в решении о предоставлении земельного участка в собственность (пункты 2,4, 3).

Таким образом, цена земельного участка подлежит определению на основании его кадастровой стоимости.

В материалы дела представлено заключение (строительно-техническое исследование) от 10.05.2023 № 8319, выполненное экспертами бюро оценки и экспертиз ООО «ДИАМОНД» ФИО4, ФИО5, ФИО6 в рамках возбужденного уголовного дела № 12202050017000021 по факту отчуждения администрацией Ольгинского муниципального района Приморского края земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:711 в собственность АО «Ольгалес» путем заключения договора купли-продажи от 12.05.2017 № 05, на основании постановления              от 29.03.2023 о назначении строительно-технической судебной экспертизы.

На разрешение экспертов поставлены вопросы, в том числе:

4. Какова необходимая площадь земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 25:12:030701:735, а также какова была бы ее кадастровая и рыночная стоимость по состоянию на 12.05.2017?

5. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:711, на момент его приобретения в собственность АО «Ольгалес», то есть по состоянию на 12.05.2017?

Согласно выводам экспертов:

- для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 25:12:030701:735 необходимая площадь земельного участка составляет 15,9165 кв.м (какой-либо дополнительной площади не требуется, т.к. по проекту даже нет отмостки); рыночная стоимость такого участка составляет 20 000 руб., кадастровая – 1712 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:711 на момент его приобретения в собственность АО «Ольгалес», то есть по состоянию на 12.05.2017, составляет 22 131 000 руб.

Кроме того, экспертами при обследовании земельного участка выявлено, что строительные работы проведены по устройству бетонированной монолитной площадки с размерами в плане 6,55х2,43х0,15 м; строительные работы при установке сторожки не проводились; энергоснабжение к площадке не подведено. Анализируя обследование с исходными материалами проектирования, экспертами сделан вывод, что железобетонная плита в виде объекта с кадастровым номером 25:12:030701:735 не является объектом капитального строительства.

В заключении экспертов отмечено, что они предупреждены об уголовной ответственности.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее - постановление Пленума № 23), не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Кодекса); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

Статьей 64 Кодекса предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1). В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума № 23 заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Кодекса.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам главы 7 АПК РФ представленное в материалы дела заключение экспертов, признали его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ и надлежащим доказательством по делу. При этом суды учли, что целью назначения экспертизы было определение степени готовности объекта, установление площади земельного участка для эксплуатации объекта, построенного в соответствии с проектной документацией и определения рыночной стоимости такого земельного участка и земельного участка, фактически приобретенного обществом в собственность, то есть те же вопросы, приведенные в обоснование иска и подлежащие разрешению по настоящему спору. Более того указанное заключение экспертов получило оценку в качестве доказательства в рамках рассмотрения уголовного дела при вынесении Ольгинским районным судом Приморского края постановления о прекращении уголовного дела от 29.08.2023.

Иных доказательств, опровергающих выводы экспертов, в материалы дела не представлено.

Исследовав и оценив согласно статье 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе заключение экспертов во взаимосвязи с актом осмотра от 28.06.2022, правоустанавливающие документы на земельный участок и объект, расположенный в его границах, суды установили, что объект недвижимости - «открытая площадка для хранения товаров – сторожка» площадью 13,0 кв.м, право на который зарегистрировано в ЕГРН, не может выступать самостоятельным объектом по отношению к земельному участку площадью 174 257 кв.м с видом разрешенного использования - открытая площадка для хранения товаров, как по назначению, так и использованию. Суды признали, что спорный объект, по сути, сторожка площадью 13,0 кв.м не мог использоваться в качестве открытой площадки для хранения, поэтому мог выступать только вспомогательным по отношению к планируемому для строительства объекту – открытая площадка для хранения товаров, поскольку предназначен для его обслуживания и эксплуатации.

На момент продажи земельного участка с кадастровым номером 25:12:030701:711 основной объект – открытая площадка для хранения товаров не возведен; доказательства использования земельного участка для целей хранения товара отсутствуют.

В этой связи судебные инстанции, с выводами которых соглашается суд округа, обоснованно признали, что на момент приобретения всего земельного участка без торгов (в льготном порядке) у общества отсутствовало соответствующее право на выкуп земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, что действия ответчиков (возведение на земельном участке площадью 174 257,0 кв.м объекта с наименованием, содержащем сведения об открытой площадке для хранения, но, по сути, сторожки площадью 13,0 кв.м, зарегистрированного как объект недвижимости, что повлекло выкуп земельного участка собственником указанного объекта недвижимости) направлены на обход установленного земельным законодательством порядка представления земельных участков на торгах и имеют признаки злоупотребления правом.

При этом суд отказал в применении исковой давности. Выводы в этой части не оспорены.

С учетом установленного, суды правомерно сделали вывод о недействительности (ничтожности) сделки – договора купли-продажи, руководствуясь статьей 168 ГК РФ, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, ввиду отсутствия у общества законных оснований для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судебных инстанций, основанные на исследованных доказательствах и установленных по делу обстоятельствах, фактически направлены на переоценку последних и не свидетельствуют о нарушении норм материального права, которые могли бы являться основанием для отмены принятых по делу судебных актов в порядке кассационного производства, в силу чего судом округа отклоняются по правилам статьи 286 АПК РФ.

Ссылка на немотивированный отказ суда в назначении судебной экспертизы не может служить самостоятельным основанием к отмене решения, поскольку суды посчитали достаточными выводы экспертов ООО «ДИАМОНД» при установлении факта возведения объекта в границах спорного земельного участка, необходимого для разрешения настоящего спора по существу заявленных требований.

Оснований для отмены судебных актов, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.02.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2024 по делу № А51-16046/2022 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова

 

Судьи                                                                               М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова