АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Пенза

«29» октября 2021 года          Дело № А49-8333/2020

Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2021 г.

Решение изготовлено в полном объеме 29 октября 2021 г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г. при ведении протокола до и после перерыва помощником судьи Колдомасовой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества 

<

...>, г. Пенза, Пензенская обл., 440000; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 311583411600024, ИНН 

<

***>) при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации 

<

...>, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),- об обязании возвратить земельный участок,

при участии в судебном заседании (до и после перерыва):

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности от 28.06.2021 № 6/2552,

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности от 27.10.2020,

от третьего лица: ФИО4 - представителя по доверенности от 08.02.2021 № 1-14-114,

установил:

Управление муниципального имущества города Пензы (далее также – Управление, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее также – ИП ФИО1, ответчик) о возвращении по акту приема-передачи земельного участка площадью 43,00 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 12, 54, 450.1, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), ст.ст. 46, 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ). 

Определением от 02.10.2020 исковое заявление принято к производству арбитражного суда. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрации города Пензы (далее также – Администрация).

Ответчик в отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 88-89) против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что согласно п. 1.2 договора аренды № 4574 от 02.10.2003 земельный участок был предоставлен ответчику для использования под реконструкцию трех торговых киосков. Данная реконструкция была выполнена ответчиком в полном объеме на основании разрешительных документов и в соответствии с ними. Таким образом, на спорном земельном участке располагается здание – торговый объект, специально предназначенный для обслуживания покупателей по продаже товаров. Данный объект продолжительное время находится на названном земельном участке и является популярным местом у жителей района. Данный объект отвечает всем нормам пожарной и экологической безопасности, имеет презентабельный внешний вид, благоустроенную территорию, постоянно содержится в чистоте. Какие-либо нарушения не допущены. Задолженность по уплате арендной платы у ответчика отсутствует. При таких обстоятельствах, по мнению ответчика, расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке без возможности предоставления преимущественного перед другими права на заключение договора на новый срок является существенным нарушением права ответчика, поскольку в таком случае фактически происходит лишение права пользования принадлежащим ему имуществом, гарантированное ст. 35 Конституции РФ. Земельный участок используется по прямому назначению без нарушения норм законодательства и без ущерба для других лиц, в т.ч. Администрации. При этом истец не представил оснований, по которым изъятие земельного участка и прекращение предпринимательской деятельности ответчика является целесообразным. В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Вместе с тем,  ответчик на протяжении 17 лет использовал спорный земельный участок, постоянно нес расходы по его содержанию и благоустройству прилегающей территории. В целях возможности осуществления деятельности на данном земельном участке ответчиком были проложены и подключены каналы к инженерным сетям: канализации, водопровода и электрических сетей. Все это было связано с большими материальными затратами ответчика. Как указывает ответчик, безосновательное расторжение договора и изъятие земельного участка фактически приведут к тому, что ответчик потеряет вложенные денежные средства, поскольку больше не сможет использовать торговый объект по его назначению. Изложенное, по мнению ответчика, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны Администрации. С учетом изложенного ответчик просил отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Третье лицо в отзыве на исковое заявление (т. 2 л.д. 52-55) поддержало заявленные исковые требования в полном объеме, указывая на их законность и обоснованность. В обоснование своей позиции третье лицо сослалось на то, что после прекращения договора аренды на основании соответствующего заявления истца ответчик в нарушение ст. 622 ГК РФ арендованный земельный участок не вернул. По информации Управления содействия развитию малого и среднего предпринимательства администрации города Пензы № 509-09 от 06.10.2021, место размещения торгового объекта ответчика по адресу: 

<

...> (кафе «пекарня Плюшки-Ватрушки»),- ранее не было включено в схему размещения нестационарных торговых объектов. В настоящее время в действующую схему размещения нестационарных торговых объектов вышеуказанное место не включено. По информации Управления градостроительства и архитектуры города Пензы № 9669 от 06.10.2021, разрешение на строительство указанного объекта Администрацией не выдавалось. На основании изложенного Администрация просила суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В судебном заседании 20 октября 2021 года представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.

Представитель третьего лица поддержал позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, арбитражный суд на основании ст. 163 АПК РФ объявил в судебном заседании перерыв в течение дня до 11 часов 15 минут. О времени и месте проведения судебного заседания полномочные представители лиц, участвующих в деле, извещены под роспись (извещение от 20.10.2021). Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://www.penza.arbitr.ru).

В судебном заседании после перерыва представитель истца пояснил, что истцу требуется дополнительное время для уточнения заявленных требований.

Представители ответчика и третьего лица поддержали ранее изложенные и озвученные позиции по делу.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, арбитражный суд на основании ст. 163 АПК РФ объявил в судебном заседании перерыв до 25 октября 2021 года до 9 часов 50 минут. О времени и месте проведения судебного заседания полномочные представители лиц, участвующих в деле, извещены под роспись (извещение от 20.10.2021). Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://www.penza.arbitr.ru).

В судебном заседании после перерыва представитель истца ходатайствовал об изменении исковых требований в части конкретизации координат земельного участка, подлежащего возврату по настоящему делу.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, отказаться от иска полностью или частично, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. При этом арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Принимая во внимание, что ходатайство об изменении исковых требований заявлено правомочным лицом, не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов других лиц, арбитражный суд на основании ст. 49 АПК РФ считает возможным ходатайство истца удовлетворить, признать иск заявленным об обязании ответчика возвратить по акту приема-передачи земельный участок площадью 43 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> – Экспериментальная,- имеющий границы со следующими координатами, обозначенными на топографической съемке: 

точка 1 имеет координаты х = 375077.90, у = 2231256.35;

точка 2 имеет координаты х = 375073.06, у = 2231259.10;

точка 3 имеет координаты х = 375073.67, у = 2231259.75;

точка 4 имеет координаты х = 375075.04, у = 2231260.62;

точка 5 имеет координаты х = 375074.11, у = 2231262.14;

точка 6 имеет координаты х = 375072.73, у = 2231261.57;

точка 7 имеет координаты х = 375062.12, у = 2231261.88;

точка 8 имеет координаты х = 375006.07, у = 2231256.88.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования (с учетом принятого судом изменения) в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Представитель третьего лица просил удовлетворить иск в полном объеме.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон и третьего лица, арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что 2 октября 2003 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (Арендодателем) и ИП ФИО1 (Арендатором) на основании постановления Главы администрации г. Пензы № 1557/5 от 26.08.2003 заключен договор аренды земельного участка № 4574 (в редакции дополнительных соглашений, далее также – Договор, т. 1 л.д. 10-21), в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставил Арендатору в арендное пользование земельный участок площадью 43 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> (п. 1.1 Договора).

Земельный участок предоставлен Арендатору под реконструкцию трех торговых киосков (п. 1.2 Договора).

Границы переданного в аренду земельного участка обозначены в плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью Договора (Приложение 1).

Арендованный по Договору земельный участок передан Арендодателем и принят Арендатором без замечаний по акту приема-передачи 2 октября 2003 года (т. 1 л.д. 16).

Размер арендной платы, а также порядок ее уплаты согласованы сторонами в разделе 3 Договора (в редакции дополнительных соглашений от 15.03.2005 и от 05.08.2005). 

Договор заключен на срок по 26.07.2004 и распространил свое действие на отношения сторон, возникшие с 26.08.2003 (п. 8.1 Договора).

Поскольку по истечении срока действия Договора Арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, то 27.07.2004 в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ Договор возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением от 15.03.2005 стороны дополнили Договор пунктом 9.3, закрепляющим право арендодателя в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, а также устанавливающим срок для направления данного уведомления – за 30 дней до расторжения Договора. 

19.10.2009 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы прекратил свою деятельность в качестве юридического лица, о чем в ЕГРЮЛ сделана соответствующая запись. Все права и обязанности Комитета как Арендодателя по Договору перешли к Управлению (Решение Пензенской городской Думы от 29.05.2009 № 55-6/5 «О создании Управления муниципального имущества города Пензы»).

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем правило пункта 9 статьи 22 ЗК РФ распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Аналогичная позиция отражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Право арендатора и арендодателя на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, закреплено в абзаце 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, в соответствии с которым сторона, являющаяся инициатором прекращения договора, должна предупредить об одностороннем отказе другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором аренды.

При этом из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

В рамках рассматриваемого дела стороны, воспользовавшись правом, установленным ст. 610 ГК РФ, в пункте 9.3 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 15.03.2005) предусмотрели сокращенный срок уведомления о расторжении Договора, равный 30 календарным дням. 

Вопреки доводам ответчика, по смыслу действующего законодательства Российской Федерации, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества.

При одностороннем отказе от договора аренды не имеет значения и то, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора (п. 4 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

21 февраля 2020 года Управление направило в адрес ответчика уведомление № 9/755, которым известил ответчика об одностороннем отказе от Договора, пояснив, что считает его расторгнутым по истечении 3 месяцев с даты уведомления ответчика (т. 1 л.д. 22, 49-53).

Уведомление было направлено истцом по адресу регистрации ответчика, указанному в ЕГРИП, а также самим ответчиком в Договоре и дополнительных соглашениях к нему, вместе с тем согласно представленному в материалы дела отчету об отслеживании почтового отправления (т. 1 л.д. 54-55) ответчиком не было получено и было возвращено истцу за истечением срока хранения почтового отправления. 

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Согласно п. 2 ст. 165.1 ГК РФ правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Иное Договором не предусмотрено.

В пункте 63 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее также – Постановление № 25) Пленум Верховного Суда РФ обратил внимание судов на то, что юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

В соответствии с п. 63 Постановления № 25 индивидуальный предприниматель несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором п. 63 Постановления № 25, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (п. 67 Постановления № 25). 

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

С учетом изложенного, а также поскольку почтовое отправление, содержащее уведомление, не было получено ИП ФИО1 ввиду необеспечения им присутствия своих представителей по адресу регистрации, указанному в ЕГРИП и Договоре, постольку Уведомление считается полученным ИП ФИО1 надлежащим образом с даты поступления почтового отправления в место вручения - с 22.02.2020. 

Уведомление от 20.02.2020 № 9/755 соответствует требованиям ст. 451.1, п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Факт расторжения Договора в одностороннем порядке Управление подтвердило также в ответе на обращение от 06.04.2020 № 9/2264.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд приходит к выводу о том, что процедура отказа от договора аренды, возобновившего свое действие на неопределенный срок, истцом соблюдена, а Договор прекратил свое действие по истечении трех месяцев после получения Арендатором названного уведомления, т.е. с 23.05.2020.

Ввиду прекращения действия договора аренды ИП ФИО1 утратил право пользования арендованным имуществом и обязан возвратить его истцу.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно положениям статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Вышеназванная правовая позиция подлежит применению также и к случаям одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, поскольку влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда (п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Подпунктом 5.1.14 пункта5.1 Договора предусмотрена обязанность Арендатора в 5-дгнвный срок после прекращения Договора возвратить участок Арендодателю по приемо-сдаточному акту в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Между тем в нарушение установленной обязанности ИП ФИО1 арендованный по Договору земельный участок не возвратил, что и послужило оснвоанием для обращения Управления с настоящим иском в суд.

Тот факт, что по состоянию на дату рассмотрения настоящего дела арендованное имущество не возвращено Арендодателю, ответчиком не оспаривается.

Вместе с тем, возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик сослался на возведение ответчиком на спорном земельном участке объекта недвижимости, представив в обоснование своих возражений копии выписок из ЕГРН от 04.04.2021.

Данные документы свидетельствуют о постановке на кадастровый учет следующих объектов:

- нежилого помещения с кадастровым номером 58:29:3008003:2484, площадью 51,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (дата присвоения кадастрового номера – 25.06.2012);

- нежилого здания (торгового павильона) с кадастровым номером 58:29:3008003:2392, 1-этажного, площадью 50,2 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (дата присвоения кадастрового номера – 25.06.2012) (т. 1 л.д. 120-123).  

Согласно техническим паспортам, представленным ФГБУ «ФКП Росреестра» по запросу суда, названные объекты оборудованы фундаментом бутовым ленточным.

Как указывает ответчик, спорный объект недвижимости был образован в результате проведенной на основании разрешения Инспекции Госархстройнадзора Главного управления архитектуры и градостроительства Пензенской области № 24 от 13.02.2004 реконструкции торгового павильона, приобретенного ответчиком по договору купли-продажи от 15.06.2001.

Из данного договора купли-продажи следует, что ответчиком был приобретен в собственность торговый павильон, состоящий из 3 соединенных вместе строений общей площадью 19,0 кв. м, расположенный на перекрестке улиц Терновского и Экспериментальной в городе Пензе (п. 1 договора купли-продажи от 15.06.2001 (т. 2 л.д. 3)).

В ходе совместного осмотра спорного земельного участка сторонами установлено, что на территории арендованного земельного участка находится помещение кафе «Пекарня» (акт осмотра от 07.04.2021 – т. 1 л.д. 108). При этом стороны указали на то, что вывод о капитальности данного строения сделать невозможно, поскольку фасадные элементы спорного объекта расположены вплоть до нижней части и примыкают к земельному участку, что не дало участникам осмотра определить наличие и/или отсутствие фундамента, а также возможности переместить объект без соразмерного ущерба объекту.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

При этом по общему правилу государственная регистрация прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном постановлении, требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

При этом сам по себе факт наличия у строения фундамента не является обстоятельством, безусловно свидетельствующим о том, что оно является недвижимым имуществом.

В частности, как следует из позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, установка временного сооружения на капитальном фундаменте не влечет отнесения такой постройки к объектам недвижимости; возведение бетонного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент часто используется также и для возведения временных сооружений.

Не является достаточным критерием для квалификации спорного объекта в качестве временной постройки или объекта капитального строительства и наличие или отсутствие подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, поскольку нормы пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статья 130 ГК РФ не содержат такого признака.

Таким образом, само по себе наличие фундамента, выполняющего поддерживающую функцию, не свидетельствует о возведении объекта недвижимости, поскольку наличие фундамента является лишь одним из признаков объекта недвижимости и может применяться лишь в совокупности с другими признаками, равно как и наличие присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения не является достаточным критерием для квалификации спорного объекта в качестве объекта недвижимого имущества.

Из акта визуального осмотра Госжилстройтехинспекции Пензенской области от 24.08.2021 (т. 2 л.д. 30 (об.стор.), а также материалов фотофиксации следует, что спорное строение представляет собой строение прямоугольной формы в плане с плоской крышей, ограждающие конструкции снаружи обшиты композитными металлокасетами, внутри выполнена отделка из гипсокартона и керамической плитки.

Из материалов фотофиксации усматривается наличие зазора между стенами строения и земельным участком.

Таким образом, спорное строение не обладает совокупностью признаков, предусмотренных статьей 130 ГК РФ, поскольку может быть перемещено без несоразмерного ущерба ее назначению, так как каркас, стены и крыша могут быть демонтированы и в последующем смонтированы в другом месте.

Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, суду не заявлено, несмотря на предложения суда. 

При рассмотрении дела арбитражный суд также учитывает, что строительство (возведение) объекта осуществлялось без получения в установленном порядке разрешения на строительство и/или реконструкцию.

Само же по себе указание в Договоре на то, что земельный участок предоставлен Арендатору под реконструкцию трех торговых киосков не может подтверждать ни наличие разрешительной документации, ни наличие у объекта признаков недвижимого имущества.

Более того, предоставляя спорный земельный участок под реконструкцию трех торговых киосков, администрация города Пензы в постановлении №1557/5 от 26.08.2003 г. «О предоставлении гр.ФИО1 земельного участка по ул.Терновского – Экспериментальная под реконструкцию трех торговых киосков в аренду» установила условия и ограничения по его использованию – на арендуемом земельном участке не производить капитального строительства.

Таким образом, спорный земельный участок для строительства (реконструкции) не предоставлялся, а, следовательно, возведение на нем объектов капитального строительства недопустимо.  

Обстоятельства, указывающие на недобросовестность поведения Арендодателя, не установлены. 

Сведения о наличии на земельном участке каких-либо строений на момент подписания Договора и/или акта приема-передачи к нему отсутствуют.

При таких обстоятельствах арбитражный суд, руководствуясь ст. 622 гК РФ и подп. 5.1.14 п. 5.1 Договора, приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности вернуть земельный участок  Арендодателю свободным от имущества.

Поскольку спорный земельный участок, переданный в аренду ответчику по Договору на момент рассмотрения спора не поставлен на кадастровый учет, главным экспертом отдела муниципального земельного контроля ФИО5 составлено описание границ земельного участка по характерным точкам: 

точка 1 имеет координаты х = 375077.90, у = 2231256.35;

точка 2 имеет координаты х = 375073.06, у = 2231259.10;

точка 3 имеет координаты х = 375073.67, у = 2231259.75;

точка 4 имеет координаты х = 375075.04, у = 2231260.62;

точка 5 имеет координаты х = 375074.11, у = 2231262.14;

точка 6 имеет координаты х = 375072.73, у = 2231261.57;

точка 7 имеет координаты х = 375062.12, у = 2231261.88;

точка 8 имеет координаты х = 375006.07, у = 2231256.88.

В судебном заседании 25.10.2021 истец уточнил исковые требования, указав названные координаты земельного участка.

В пункте 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При этом Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 15 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В рамках настоящего дела земельный участок, являвшийся объектом аренды по Договору, без каких-либо замечаний был принят ответчиком и использовался им в целях, указанных в Договоре, спор о ненадлежащем исполнении обязанности Арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал.

С учетом изложенного арбитражный суд признает, что предмет Договора между сторонами был согласован, а следовательно, Арендатор не вправе уклоняться от исполнения обязанности по возврату арендованного земельного участка со ссылкой на ненадлежащее описание объекта аренды.

Пунктами 2 и 3 статьи 76 ЗК РФ предусмотрено, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

При таких обстоятельствах ссылка ответчика на то, что расторжение Договора и возврат земельного участка повлекут для него убытки, и как следствие, на злоупотребление истцом своими правами судом отклоняется как не основанная на нормах права.

Поскольку до настоящего времени арендованный по Договору земельный участок Арендодателю в нарушение условий Договора и требований статьи 622 ГК РФ не возвращен, арбитражный суд признает заявленные исковые требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

Согласно ст. 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Определяя срок исполнения возложенных на ответчика обязанностей, арбитражный суд исходит из того, что истцом данный срок самостоятельно не определен, а потому признает возможным обязать ответчика возвратить спорный земельный участок в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В то же время, поскольку в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в сумме 6000 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования Управления муниципального имущества города Пензы удовлетворить. 

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311583411600024, ИНН 

<

***>) в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Управлению муниципального имущества города Пензы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по акту приема-передачи арендованное имущество – земельный участок площадью 43 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> – Экспериментальная, имеющий границы со следующими координатами, обозначенными на топографической съемке: 

точка 1 имеет координаты х = 375077.90, у = 2231256.35;

точка 2 имеет координаты х = 375073.06, у = 2231259.10;

точка 3 имеет координаты х = 375073.67, у = 2231259.75;

точка 4 имеет координаты х = 375075.04, у = 2231260.62;

точка 5 имеет координаты х = 375074.11, у = 2231262.14;

точка 6 имеет координаты х = 375072.73, у = 2231261.57;

точка 7 имеет координаты х = 375062.12, у = 2231261.88;

точка 8 имеет координаты х = 375006.07, у = 2231256.88.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311583411600024, ИНН 

<

***>) в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 6000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья                 Е.Г. Каденкова