АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-16263/2019

г. Тверь

18 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2019 г.

          Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Беловой А.Г., при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем ФИО1, при участии представителей: истца – ФИО2, ФИО3 по доверенностям, ответчика – ФИО4 по доверенности,  рассматривает в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  Администрации города Твери

к  обществу с ограниченной ответственностью «ГЕОР-Г» (конкурсный управляющий ФИО5), г. Тверь

          о взыскании задолженности по арендной плате, пени в общей сумме 1 740 633,60 руб. и о расторжении договора аренды земельного участка № 090-з/11 от 08.07.2011,

УСТАНОВИЛ:

Администрации города Твери (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ГЕОР-Г» (конкурсный управляющий ФИО5)   (далее – ответчик, Общество)   о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 090-з/11 от 08.07.2011 в сумме 1 740 633,60 руб., в том числе 927 392 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 30.06.2019 и 813 241,60 руб. пени за период с  25.03.2017 по 31.07.2019 и о расторжении договора аренды земельного участка № 090-з/11 от 08.07.2011,

          Истец требования поддержал.

Ответчик наличие задолженности по арендной плате в истребуемом размере не оспаривает, в письменном отзыве ходатайствовал о применении ст. 333 ГК РФ, возражает относительно удовлетворения требования о расторжении договора аренды, полагает, что данное требование должно рассматриваться  в рамках дела о несостоятельности (банкротстве), так как право аренды включено в конкурсную массу, затрагивает права и интересы кредиторов должника (л.д. 60-62).

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Тверской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) 08.07.2011 заключен договор аренды земельного участка № 090-з/11 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300086:31 площадью 3 197 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...> в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Срок действия договора установлен с 08.07.2011 по 07.07.2060.

Спорный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 08.07.2011.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок определяется в соответствии с расчетами арендной платы, являющимися неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится следующими частями:  не позднее 15.04. – ¼ годовой суммы; не позднее 15.07. – ¼ годовой суммы; не позднее 15.10. – ½ годовой суммы.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно пункту 6.2 договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленным гражданским законодательством, а также в случаях неиспользования арендаторами участка, использования его не по целевому назначению, при использовании участка способами, приводящими к его порче, при просрочке внесения арендатором арендной платы более чем на один месяц и нарушения им других условий договора.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 07.08.2015 по делу №А66-1797/2014 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Истец письмом от 05.08.2019 предупреждал ответчика о необходимости погасить возникшую задолженность, а также с предложением расторгнуть договор аренды,  которая оставлена последним без ответа.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств по внесению платы за пользование арендуемым имуществом явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Право сдачи имущества в аренду согласно статьей 608 ГК РФ, принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу п. 2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ») с 01.03.2015 года предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В нарушение вышеуказанного арендная плата ответчиком не уплачена за период с 01.01.2017 по 30.06.2019. 

Согласно расчету сумма арендных платежей за указанный период составила 927 392 руб., пени по договору, начисленные за период с 25.03.2017 по 31.07.2019 в сумме 813 241,60 руб.

Наличие задолженности по арендным платежам и ее размер подтверждается имеющимися материалами дела.

Претензия о погашении задолженности, направленная ответчику оставлено без исполнения.

Ответчик просит применить положения статьи 333 ГК РФ и уменьшить размер взыскиваемых пеней.

Неустойкой (штрафом, пеней) согласно статье 330 ГК РФ признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 333 ГК РФ подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В пункте 73 указанного Постановления указано, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего оценка данного критерия даётся судом исходя из своего внутреннего убеждения, обстоятельств конкретного дела и доказательств, представленных заявителем в обоснование необходимости снижения размера неустойки, с учётом положений статьи 71 АПК РФ.

В данном случае, основываясь на том, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценив указанный критерий, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств настоящего дела, арбитражный суд считает обоснованным взыскание с ответчика пеней в размере 272 000 руб.

В части касающейся исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка арбитражный суд исходит из следующих обстоятельств.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 07.08.2015 по делу № А66-1797/2014 (резолютивная часть от 04.08.2015) Общество было признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

Настоящее исковое заявление поступило в Арбитражный суд Тверской области 16.10.2019, было принято к производству определением от 17.10.2019, т.е. после признания ответчика несостоятельным (банкротом).

По общим положениям статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" (далее - Постановление № 35) разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 ГК РФ, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу (в рассматриваемом случае право аренды на спорный земельный участок включено в конкурсную массу) и дальнейшую реализацию этого права в процедуре конкурсного управляющего для удовлетворения требований кредиторов.

Содержанием договора аренды является предоставление арендатору имущества его собственником за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов пункт 3 статьи 209 ГК РФ установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом, то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 ГК РФ, установлены другими законами. Таким законом является Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление № 11) разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В данном случае срок действия договора аренды земельного участка установлен сторонами в пункте 2.1. договора с 08.07.2011 по 07.07.2060, что составляет более пяти лет, а потому к правоотношениям сторон подлежат применению специальные положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет предоставлено право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В соответствии с пунктом 18 Постановления № 11, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, передача прав по такому договору аренды может осуществляться без согласия арендодателя при условии его уведомления и, несмотря на условия договора о письменном согласии.

Спорный договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключен на срок 45 лет, следовательно, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ арендатор вправе распорядиться имущественными правами по такому договору без согласия арендодателя (собственника).

С учетом того, что право арендатора по договору аренды земельного участка Общество вправе было передать иным лицам без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, это право подлежало включению в конкурсную массу должника, за счет которой подлежат удовлетворению требования конкурсных кредиторов. В этой связи, требование о расторжении договора аренды могло быть рассмотрено исключительно в рамках дела о банкротстве, а не в общеисковом порядке.

Право долгосрочной аренды (до 07.07.2060) на спорный земельный участок включено по инвентаризации в конкурсную массу банкрота, что подтверждается уведомлением № 2346414 от 18.11.2019, размещенном на официальном сайте в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) https://bankrot.fedresurs.ru.

С учетом изложенного, заявленное истцом требование о расторжении договора аренды земельного участка подлежало рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ответчика на основании ст. 126 Закона о банкротстве и п. 34 Постановления № 35.

Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2018 № 306-ЭС17-20448, от 18.01.2018 № 306-ЭС17-20941, от 02.02.2018 № 306-ЭС17-21699, от 02.02.2018 № 306-ЭС17-21700, от 06.02.2018 № 306-ЭС17-22277, от 06.02.2018 № 306-ЭС17-22278, от 07.02.2018 № 306-ЭС17-22604.

При таких обстоятельствах право аренды спорного земельного участка может рассматриваться в качестве актива Общества, а значит требование администрации, направленное (с учетом подачи ею отдельного искового заявления не в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Общества и возбуждения самостоятельного судебного процесса) на изъятие такого актива из конкурсной массы, должно быть предъявлено в рамках дела № А66-1797/2014.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ истец освобождён от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Тверской области,

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ГЕОР-Г", г.Тверь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в пользу администрации города Твери, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, задолженность по арендной плате  за период с 01.01.2017 по 30.06.2019 в сумме 927 392 руб., пени за период с 25.03.2017 по 31.07.2019 в сумме  272 000 руб., всего 1199392 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Исковое заявление администрации города Твери в части требования  о расторжении договора аренды от 08.07.2011 № 090-з/11 с ООО "ГЕОР-Г" оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ГЕОР-Г", г.Тверь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 20 951 руб.

Исполнительные листы выдать взыскателям в соответствии со статьёй 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Вологда) в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                          А.Г.Белова