ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-15112/2021

г. Челябинск

28 декабря 2021 года

Дело № А07-6895/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ХПП Групп» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2021 по делу № А07-6895/2021.

В судебном заседании до и после перерыва принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ХПП Групп» - ФИО2 (доверенность от 14.12.2021 сроком действия на один год, паспорт, диплом).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «XПП Групп» (далее – ответчик, ООО «УК «XПП Групп», общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.10.2016 № 890-16 за период с 01.07.2018 по 31.12.2020 в размере 1 968 466 руб. 43 коп., пени по договору аренды земельного участка от 18.10.2016 № 890-16 за период с 11.07.2018 по 31.12.2020 в размере 424 808 руб. 71 коп. (с учетом уточнения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции, л.д. 69-72).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий ООО «УК «ХПП Групп» ФИО3.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2021 (резолютивная часть от 12.08.2021) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилось ООО «УК «ХПП Групп» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения исковых требований о взыскании арендной платы в размере 1 156 717 руб. 27 коп. и пени в размере 424 808 руб. 71 коп., принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что судом первой инстанции неверно взыскана арендная плата за период с 28.06.2018 по 31.12.2020, поскольку срок аренды земельного участка истек 01.06.2019, в настоящее время владение и пользование земельным участком для целей завершения строительства гостиницы невозможно, в силу чего, по мнению апеллянта, после 01.06.2019 арендатор не может быть принужден к оплате арендных платежей. Апеллянтом также указано, что орган местного самоуправления с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов не обращается. По мнению апеллянта, основания для взыскания с общества арендной платы в размере 1 156 717 руб. 27 коп., начисленной после 01.06.2019, а также пени в размере 424 808 руб. 71 коп., отсутствуют.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2021 апелляционная жалоба была принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 15.12.2021.

Протокольным определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021 в судебном заседании был объявлен перерыв до 22.12.2021.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьего лица до и после перерыва не явились.

В отсутствие возражений представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьего лица.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу ответчика не поступили.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, указал, что решение суда первой инстанции обжалуется только в части удовлетворения исковых требований о взыскании арендной платы в размере 1 156 717 руб. 27 коп., пеней в размере 424 808 руб. 71 коп., в силу чего и части 5 статьи 268 АПК РФ судебной коллегией судебный акт проверен в обжалуемой части.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Управлением (арендодатель) и ООО «УК «ХПП Групп» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 18.10.2016 № 890-16 (далее – договор, л.д. 14-15), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020621:111, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа 

<

...> для проектирования и строительства гостиницы (для завершения строительства гостиницы – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020621:128), в границах указанных в кадастровом паспорте, общей площадью 5 196 кв.м (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 3.1 договора срок аренды устанавливается с 01.06.2016 по 01.06.2019. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) стороны договора установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 01.06.2016.

На основании пункта 3.2 договора в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК РФ) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором и неустойку, предусмотренную в пункте 7.1 договора.

В силу пункта 4.1 договора размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 1 005 327 руб. 03 коп.

В соответствии с пунктом 4.2 договора размер арендной платы исчисляется путем умножения арендной платы за землю на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (пункт 4.4 договора). 

На основании пункта 4.7 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца. 

Согласно пункту 6.3 договора по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.

В силу пункта 6.4 договора расторжение или прекращение настоящего договора не освобождает арендатора от исполнения обязательств по погашению задолженности по арендной плате и неустойке.

Согласно пункту 7.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки. 

В соответствии с пунктом 7.3 договора в случае невозвращения участка арендодателю при прекращении настоящего договора в срок, установленный п. 5.4.13 договора, арендатор, помимо внесения арендной платы в соответствии с п. 3.4 договора, уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, перечисляя ее в порядке, предусмотренном разделом 4 договора. Неустойка не выплачивается, если просрочка в возвращении участка была вызвана действиями арендодателя.

По акту приема-передачи от 18.10.2016 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020621:111, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа 

<

...> общей площадью 5 196 кв. м, был передан в арендное пользование ООО «УК «ХПП Групп» (л.д. 21.1).

В производстве Арбитражного суда Республики Башкортостан находится дело № А07-17993/2018 о признании ООО «УК «ХПП Групп» несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.08.2018 (резолютивная часть от 22.08.2018) в отношении ООО УК «ХПП ГРУПП» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден арбитражный управляющий ФИО4, член СРО «ААУ «Паритет».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2018 (резолютивная часть от 20.12.2018) ООО УК «ХПП ГРУПП» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден арбитражный управляющий ФИО4, член СРО «ААУ «Паритет».

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендных платежей, истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо № УЗ 2620 от 11.03.2019  о необходимости погасить образовавшуюся задолженность в течение 30 дней с момента направления данного требования (л.д. 30). 

Оставление указанной претензии со стороны ООО «УК «ХПП Групп» без удовлетворения послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности по материалам дела факта ненадлежащего исполнения ООО «УК «ХПП Групп» обязательств арендатора по договору аренды земельного участка от 18.10.2016 № 890-16 в части оплаты арендных платежей до момента возвращения занимаемого земельного участка.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, спорные правоотношения сторон вытекают из исполнения условий договора аренды земельного участка от 18.10.2016 № 890-16, по условия которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020621:111, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа 

<

...> для проектирования и строительства гостиницы (для завершения строительства гостиницы – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020621:128), в границах указанных в кадастровом паспорте, общей площадью 5 196 кв.м (пункт 1.1 договора).

Действительность и заключенность указанного договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 4.2 договора размер арендной платы исчисляется путем умножения арендной платы за землю на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Пунктом 4.7 договора стороны предусмотрели, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца.

Истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.10.2016 № 890-16 за период с 01.07.2018 по 31.12.2020 в размере 1 968 466 руб. 43 коп.

Указанная задолженность по арендной плате в силу пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», абзаца 3 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» является текущей задолженностью ООО «УК «ХПП Групп».

Доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы и отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере и за указанный им период, в материалы дела ответчиком представлено не было.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.10.2016 № 890-16 за период с 01.07.2018 по 31.12.2020 в размере 1 968 466 руб. 43 коп.

Доводы апеллянта о том, что судом первой инстанции была неверно взыскана арендная плата за период с 28.06.2018 по 31.12.2020, поскольку срок аренды земельного участка истек 01.06.2019, в настоящее время владение и пользование земельным участком для целей завершения строительства гостиницы невозможно, в силу чего после 01.06.2019 арендатор не может быть принужден к оплате арендных платежей, являются несостоятельными.

На основании пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 3.1 договора срок аренды устанавливается с 01.06.2016 по 01.06.2019.

При этом в силу статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, до есть до момента возврата ему арендатором земельного участка.

На основании пункта 3.2 договора в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК РФ) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором и неустойку, предусмотренную в пункте 7.1 договора.

Из материалов дела не следует, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка № 890-16 от 18.10.2016 ООО «УК «ХПП Групп» прекратило пользование и возвратило земельный участок с кадастровым номером 02:55:020621:111, в силу чего обязанности ООО «УК «ХПП Групп»  как арендатора по договору также сохранились.

Поскольку ответчиком действий по возврату земельного участка после прекращения действия договора аренды земельного участка № 890-16 от 18.10.2016 не совершалось, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обязанности арендатора вносить арендную плату до момента перехода права собственности на объект незавершенного строительства к новому собственнику.

Доводы апеллянта о невозможности использования земельного участка для строительства отклоняются судебной коллегией по мотиву неразрывной связи расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства и земельного участка. Размещение на земельном участке объекта незавершенного строительства свидетельствует о нахождении земельного участка во владении ответчика и его использовании, свидетельствует о сохранении у общества хозяйственной потребности в использовании земельного участка, а значит, исходя из норм статей 423 и 606 ГК РФ, сохранении и обязанности по возмещению стоимости такого пользования.

Ссылка апеллянта на то, что орган местного самоуправления с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов не обращается, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку из материалов дела не усматривается, что ответчик как правообладатель объекта незавершенного строительства совершил действия по распоряжению данным объектом, по отказу права собственности на него, в силу чего и принципа неразрывной связи земельного участка и объектов недвижимости, на нем расположенных, надлежит констатировать о сохранении на стороне ответчика обязанности по уплате арендных платежей.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно пункту 7.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки. 

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика пеней по договору аренды земельного участка от 18.10.2016 № 890-16 за период с 11.07.2018 по 31.12.2020 в размере 424 808 руб. 71 коп., мотивированное наличием на стороне ответчика просрочки по оплате арендных платежей.

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки произведена не была, что ООО «УК «ХПП Групп» не оспаривалось, требование Управления о взыскании финансовой санкции (пеней) является обоснованным.

Судом первой инстанции были проверены и признаны арифметически верными расчеты Управлением пеней по договору аренды земельного участка  № 890-16 от 18.10.2016. Оснований для переоценки указанного вывода суда судебной коллегией не усмотрено, в силу чего требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки судом первой инстанции были удовлетворены правомерно в заявленном истцом размере.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы ООО «УК «ХПП Групп» была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, апелляционная жалоба ООО «УК «ХПП Групп» удовлетворению не подлежит, с апеллянта в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2021 по делу № А07-6895/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ХПП Групп» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ХПП Групп» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья         А.С. Жернаков

Судьи:         И.А. Аникин

         И.Ю. Соколова