Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А68-14856/2018

19 августа 2019 года

г. Тула

резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2019 года

решение изготовлено в полном объеме 19 августа 2019 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Воронцова И.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Трансэкспресс» (Тульская область, г. Тула, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – ООО «Трансэкспресс»)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сибирская деловая компания» (Тульская область, г. Тула, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – ООО «СДК»)

о взыскании 2 338 900 руб.,

и встречному исковому заявлению ООО «СДК» к ООО «Трансэкспресс»

о признании заключенным соглашения об изменении стоимости ежемесячной арендной платы, предусмотренной пунктом 2 договора аренды от 01.11.2016, устанавливающего размер ежемесячной арендной платы в сумме 200 000 руб.,

при участии в заседании:

от ООО «Трансэкспресс»: представитель по доверенности ФИО2,

от ООО «СДК»: представитель по доверенности ФИО3 (после перерыва), 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Трансэкспресс» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «СДК» о взыскании 2 338 900 руб., в том числе задолженности в сумме 1 625 000 руб. и неустойки в сумме 713 900 руб. (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела ООО «СДК» предъявило встречное исковое заявление к ООО «Трансэкспресс» о признании заключенным соглашения об изменении стоимости ежемесячной арендной платы, предусмотренной пунктом 2.1 договора аренды нежилого помещения от 01.11.2016 в редакции ООО «СДК», согласно которой редакция п. 2.1 договора с 01.06.2017 следующая:  «2.1. Размер ежемесячной арендной платы Объекта составляет 200 000 (Двести тысяч) рублей». (с учетом уточнения встречного иска, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

Определением суда от 22.02.2019 встречный иск принят к производству и назначен к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

В судебном заседании, проведенном 06.08.2019, судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 13.08.2019. После перерыва заседание продолжено. 

Представитель ООО «Трансэкспресс» в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, встречные исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на него.

Представитель ООО «СДК» поддержал встречные исковые требования в полном объеме, возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на них, заявил ходатайство об уменьшении размера неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства на основании ст. 333 ГК РФ, не настаивал на отложении судебного заседания.  

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд установил, что между 01.11.2016 между ООО «Трансэкспресс» (Арендодатель) и ООО «Сибирская деловая компания» (Арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения (далее – Договор), согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (далее по тексту -  Объект):

- нежилое здание (склад), общая площадь 467,20 кв.м, лит.Б7 кадастровый номер объекта: 71:30:010102:428, адрес (местонахождение) объекта: Тульская область, город Тула, Зареченский район, шоссе Алексинское, дом 34 (далее по тексту — «Объект»), принадлежащее Арендодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи нежилых помещений от 03.07.2000 г., Свидетельство о государственной регистрации права 044075 выдано 19.12.2000 г. Тульским областным регистрационным центром на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации в ЕГРП №71-01.00-16.2000-0162.01 от 19.12.2000 г.;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: железнодорожная ветка подъездного пути №4 со стрелкой №1, общая площадь 5 565 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 71:30:010102:182, адрес (местонахождение) объекта: Тульская область, город Тула, Зареченский район, шоссе Алексинское, дом 36 (далее по тексту - «земельный участок №1»), принадлежащий Арендодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи земельного участка от 05.01.2013 г., Свидетельство о государственной регистрации права 71-АГ 764973 выдано 05.01.2013 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, запись регистрации в ЕГРП №71-71-01/144/2012-457 от 05.01.2013 г.; 

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (склада), общая площадь 4 380 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 71:30:01 01 02:0011 адрес (местонахождение) объекта: Тульская область, город Тула, Зареченский район, шоссе Алексинское, дом 34 (далее по тексту - «земельный участок №2»), принадлежащий Арендодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи земельного участка от 16.07.2007 г., Свидетельство о государственной регистрации права 71-АБ 431369 выдано 10.10.2007 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, запись регистрации в ЕГРП №71-71-01/027/2007-402 от 10.10.2007 г.;

- сооружение: железнодорожные пути от строения лит. Б1 до конца тупика, ведущего к строению лит. В/1, общей протяженностью 480 м, в том числе, стрелочный перевод №1, кадастровый (или условный) номер объекта: 71:30:010102:454, адрес (местонахождение) объекта: Тульская область, город Тула, Зареченский район, шоссе Алексинское, дом 34 (далее кету - «железнодорожные пути»), принадлежащие Арендодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2004, Свидетельство о государственной регистрации права 485916 выдано 10.12.2004 г. Органом по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тульской области, запись регистрации в ЕГРП №71-01/30-82/2004-0405 от 10.12.2004 г.;

- железнодорожная ветка подъездного пути №4 со стрелкой №1 протяженностью 233м., кадастровый (или условный) номер объекта: 71:30:010102:434, адрес (местонахождение) объекта: Тульская область, город Тула, Зареченский район, шоссе Алексинское, дом 36 (далее по тексту - «железнодорожная ветка»), принадлежащие Арендодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 22.08.2002 г., Свидетельство о государственной регистрации права 278005 выдано 05.01.2003 г Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тульской области, запись регистрации в ЕГРП №71-01.00-28.2002-0452.01 от 05.01.2003г. 

- опасные производственные объекты, эксплуатируемые указанной организацией, зарегистрированы в государственном реестре опасных производственных объектов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов»:

1) Площадка козлового крана (15), регистрационный номер А11-10797-0001, дата регистрации 13.01.2001г., класс опасности IV класс, свидетельство о регистрации А11-10797, выдано 15 августа 2013 г. Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору (Приокское Управление)

- Кран КДКК-10

31 662 1103 ПС

Регистрационный № Т-181, зарегистрирован Управлением Приокского округа ГОСГОРТЕХНАДЗОРА РОССИИ (п.1.1 Договора).

Объект передается Арендодателем Арендатору по Акту приема-передачи, подписываемому Сторонами не позднее 01.11.2016 (п. 1.4 Договора).

Срок аренды устанавливается с 01.11.2016 по 31.10.2026 (п. 1.5 Договора).

Размер ежемесячной арендной платы Объекта составляет 250 000 руб. (п. 2.1 Договора).

Арендатор перечисляет Арендодателю арендную плату ежемесячно не позднее 10 (десятого) числа текущего месяца за текущий месяц аренды. Оплата первого и последнего месяца аренды производится в день подписания Договора (п. 2.2 Договора).

02 ноября 2018 года Арендодателем в адрес Арендатора была направлена и получена им в тот же день досудебная претензия с требованием оплаты задолженности по арендной плате. Данную претензию последний оставил без удовлетворения, требование об оплате не исполнил.

Согласно расчету ООО «Трансэкспресс» задолженность ООО «СДК» по арендной плате с учетом частичной оплаты и внесенного обеспечительного платежа составила 1 625 000 руб.

На основании п. 2.5 указанного договора Арендодатель начислил Арендатору неустойку за период с 11.01.2018 по 01.04.2019 в размере 713 900 руб.

Поскольку Арендатор в добровольном порядке не оплатил образовавшуюся задолженность по арендной плате перед Арендодателем за пользование имуществом, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против исковых требований ООО «СДК» указало, что в ходе исполнения Договора Арендодатель и Арендатор пришли к соглашению и исполнили его своими действиями, в силу которого размер арендной платы по спорному договору уменьшен и составлял 200 000 (Двести тысяч) руб. 00 коп. в месяц. Стороны обоюдно своими действиями выражали согласие с принятой ими договоренностью. Не смотря на то, что закрепить изменения путем подписания отдельного письменного документа (дополнительного соглашения) сторонам не удалось (проект дополнительного соглашения готовился и имеется у Арендатора), сделка, изменяющая размер оплаты была совершена путем осуществления конклюдентных действий, а именно, начиная с июня месяца 2017 г. истцом по первоначальному иску совершались оферты в виде выставления счета на оплату с указанием размера арендной платы в сумме 200 000 руб. 00 коп., ответчик по первоначальному иску акцептировал ее путем осуществления оплаты аренды в указанном размере, что подтверждается имеющимися документами, счетами, платежными поручениями, актами оказания услуг. Также обеими сторонами осуществлялось подписание акта оказанных услуг с указанием стоимости услуг аренды.

Кроме того, истцом по первоначальному иску в адрес ответчика по первоначальному иску направлялся акт сверки взаиморасчетов в части платежей за аренду за период с 01.01.2017 по 30.04.2018 г, в котором, также, им подтверждается размер арендной платы в сумме 200 000 руб. 00 коп., за период с июня 2017 г. Такие действия оценивались Арендатором как подтверждение выраженного намерения и достигнутой договоренности об уменьшении размера ежемесячной арендной платы.

С момента достижения договоренности об уменьшении размера арендной платы Арендатор уплачивал арендные платежи по уменьшенной цене, а Арендодатель в таком размере их принимал, выставляя счета в таком размере и не выдвигая никаких требований oб увеличении, достаточно продолжительный период, начиная с июня месяца 2017 г. до конца 2018 года (момента направления претензионного письма Арендатору), чем давал основание ответчику по первоначальному иску полагаться на силу достигнутой сторонами договоренности об уменьшении арендной платы, и установлении ее в размере 200 000 руб. 00 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «СДК» в суд со встречным иском к ООО «Трансэкспресс».

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательство должно быть исполнено надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и это предусмотрено ст. 310 ГК РФ.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт получения имущества в аренду подтвержден двусторонним актом приема-передачи нежилого помещения от 01.11.2016.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются  (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

Пунктом 5.2.2 Договора установлено, что Арендодатель вправе расторгнуть настоящий Договор досрочно в случаях, когда Арендатор более трех раз подряд своевременно не вносит арендную плату в установленные настоящим договором сроки (при этом просрочкой для применения настоящей статьи считается нарушение срока оплаты более чем на пять рабочих дней за каждый просроченный платеж).

Согласно п. 5.5 Договора Арендатор вправе расторгнуть в одностороннем порядке Договор до истечения срока его действия, при условии обязательного письменного извещения Стороны за 90 календарных дней до предполагаемого момента прекращения договорных отношений.

Как утверждал ответчик по первоначальному иску в ходе судебного разбирательства, Арендатором направлены два уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора - № 409 от 25.09.2018 г. и № 490 от 19.12.2018 г., вместе с тем, в нарушение ст.65 АПК РФ Арендатором не представлены доказательства получения указанных уведомлений Арендодателем.

В ходе судебных заседаний истец по первоначальному иску подтвердил получение от ответчика по первоначальному иску 01 января 2019 уведомления об одностороннем расторжении Договора аренды №490 от 19.12.2018.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что Договор аренды нежилого помещения от 01.11.2016 является расторгнутым по инициативе Арендатора с 31.03.2019 (01 января 2019 г. + 90 календарных дней).

Довод ответчика по первоначальному иску о том, что территория фактически освобождена ранее 31 марта 2019 г., не влияет на выводы суда по настоящему делу, поскольку согласно п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды), а также его неиспользование не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Иные возражения ответчика по первоначальному иску против исковых требований рассмотрены судом и отклонены, поскольку они основаны на ошибочной оценке фактических материалов дела и неверном толковании действующего гражданского законодательства, регулирующего спорные вопросы применительно к фактическим обстоятельствам дела. 

Как установлено судом, арендная плата за период с января 2018 по март 2019 согласно условиям заключенного договора аренды нежилого помещения от 01.11.2016 составила 250 000 руб. (п. 2.1 Договора).

Доказательств того, что Арендатором исполнены обязательства по внесению арендной платы за указанный период в согласованном сторонами в договоре размере в материалы дела не представлено.

Как усматривается из материалов дела, на день принятия решения ответчиком по первоначальному иску не исполнены обязательства по перечислению арендных платежей по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2016 по состоянию на 31.03.2019 в общей сумме 1 625 000 руб. 

Факт того, что арендуемое имущество в спорный период времени было возвращено Арендатором Арендодателю, судом не установлен. На момент рассмотрения дела, доказательств отсутствия обязательств либо их исполнения (оплаты арендной платы за указанный период) в установленные сроки ответчик по первоначальному иску не представил.

Требование истца по первоначальному иску о взыскании с ответчика по первоначальному иску задолженности в сумме 1 625 000 руб. обосновано и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ.

Истцом по первоначальному иску также заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты арендных платежей в сумме 713 900 руб., исходя из суммы задолженности, периода начисления неустойки с 11.01.2018 по 01.04.2019.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 2.5 Договора, в случае нарушения Арендатором сроков оплаты арендной платы, за каждый день задержки платежа Арендатор обязан уплатить Арендодателю пеню в размере 0,2 % от суммы задолженности. Оплата пени не освобождает от оплаты основной суммы задолженности.

В силу п. 3.2.3 Договора Арендатор обязуется своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату, предусмотренную настоящим Договором, своевременно вносить плату за коммунальные услуги. При просрочке платежей уплачивает пени и штрафы.

Как разъяснено в пункте 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если кредитором заявлены требования о взыскании неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пеней за одно нарушение, а должник просит снизить ее размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд рассматривает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, исходя из общей суммы штрафа и пени.

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом ответчиком по первоначальному иску заявлено ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, а также представлен контррасчет взыскиваемой неустойки.

Согласно контррасчету, представленному ООО «СДК», размер неустойки за период с 11.01.2018 по 31.03.2019 составил  632 900 руб.

Проверив контррасчет неустойки, суд считает его обоснованным и правомерным, поскольку в указанный расчет произведен ООО «СДК» в соответствии с действующим законодательством с учетом всех частичных оплат, произведенных Арендатором.

Истец по первоначальному иску согласился с представленным контррасчетом ООО «СДК».

Таким образом, при рассмотрении искового требования о взыскании неустойки, суд исходит из обоснованно заявленной суммы неустойки за период с 11.01.2018 по 31.03.2019 в размере 632 900 руб., соглашаясь с расчетом неустойки, представленной ООО «СДК».

Статьей 333 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу указанной правовой нормы оценка соразмерности заявленной неустойки и уменьшение ее размера является правом суда.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления).

В соответствии с разъяснениями пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В силу пункта 75 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно пункту 77 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Поскольку в силу п. 1 ст. 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другое.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств дела (ст. 71 АПК РФ).

Исходя из фактических обстоятельств дела, цены договора и размера предъявленных санкций, чрезмерного размера пеней – 0,2% от суммы задолженности за каждый день задержки платежа, что составляет 73% годовых против учетной ставки Банка России - 7,25% годовых, размер пени в 10 раз выше размера учетной ставки, арбитражный суд принимает во внимание ходатайство ответчика по первоначальному иску о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, а также компенсационную природу неустойки.

Неустойка в силу положений статьи 330 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, в то же время она не может являться способом обогащения кредитора.

Истцом по первоначальному иску не представлено доказательств того, что начисленная им неустойка соразмерна его имущественным потерям от несвоевременного исполнения ответчиком по первоначальному иску обязательства по договору. 

Поскольку неустойка носит компенсационный характер, и не является средством обогащения, суд считает, что взыскание неустойки в предъявленном истцом по первоначальному иску размере ведет к обогащению истца за счет ответчика по первоначальному иску.

С учетом изложенных обстоятельств, суд считает возможным снизить общий размер неустойки, которая признана судом обоснованной в сумме 632 900 руб., подлежащей взысканию с ответчика по первоначальному иску, ввиду его несоразмерности последствиям нарушения обязательства до 320 000 руб., отказывая в остальной части требования.

Во встречном иске ООО «СДК» просило признать заключенным соглашение об изменении стоимости ежемесячной арендной платы, предусмотренной пунктом 2.1 договора аренды нежилого помещения от 01.11.2016 в редакции ООО «СДК», согласно которой редакция п. 2.1 договора с 01.06.2017 следующая:  «2.1. Размер ежемесячной арендной платы Объекта составляет 200 000 (Двести тысяч) рублей».

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях,  предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Аналогичное правило установлено в пункте 4 статьи 614 Кодекса.

По смыслу данных норм закона, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

В силу положений п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из системного толкования положений п. 1 ст. 612, п. 4 ст. 614, п. 1 ст. 616 ГК РФ следует, что в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе, путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, либо досрочного расторжения договора.

Из материалов дела следует, что имущество передано по акту приёма-передачи от 01.11.2016, объект находится в состоянии пригодном для использования арендатором.

Согласно п. 2.1 договора от 01.11.2016, заключенного между сторонами, размер ежемесячной арендной платы Объекта составляет 250 000 (Двести пятьдесят тысяч) рублей.

В соответствии с п. 5.1 договора, поскольку в настоящем договоре прямо не установлено иное, изменение, расторжение или какое-либо прекращение договора возможны только по соглашению сторон и/или в соответствии с условиями настоящего договора.

В силу п. 9.4 указанного договора любые изменения и дополнения к договору имеют силу только в том случае, если они составлены в письменной форме и подписаны сторонами либо их уполномоченными представителями.

По сути, встречное требование ООО «СДК», является требованием об изменении условий договора аренды, которое осуществляется по соглашению сторон или в судебном порядке (статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу пункта 2 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.

Таким образом, молчание арендодателя по факту внесения арендатором платежей в меньшем размере не является изменением условий договора и принятии их арендодателем.

Положения договора аренды от 01.11.2016 не предусматривают возможности для арендатора изменения в одностороннем порядке размера арендной платы, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора.

Письменное соглашение сторон об изменении условий договора в части уменьшения размера арендной платы арендатором в материалы дела не представлено.

В отсутствие сведений об уменьшении арендной платы по соглашению сторон или в судебном порядке оснований для иного расчета арендной платы у суда не имеется.

Надлежащих доказательств возникновения скрытых недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию, в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Вместе с тем, уменьшение размера арендной платы, согласованной сторонами в договоре, не может быть произведено без согласия на это арендодателя либо, в случае наличия возражений арендодателя, без принятия судом соответствующего решения по заявленным арендатором требованиям.

Если собственник или лицо, им управомоченное, передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В данном случае Арендодатель и Арендатор в ходе исполнения вышеназванного договора не приходили к соглашению и не исполняли его своими действиями, в силу которого размер арендной платы по спорному договору уменьшен до 200 000 (двухсот тысяч) рублей 00 копеек. ООО «СДК» не направляло ООО «Трансэкспресс» никаких предложений о снижении стоимости Договора никаким способом.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие согласия арендодателя на снижение размера арендной платы и отсутствие вступившего в законную силу судебного акта, предусматривающего соразмерное уменьшение размера арендной платы, согласованной сторонами в договоре от 01.11.2016, у суда отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску в сумме 33 493 руб. 45 коп. от обоснованной суммы иска в размере 2 257 900 руб. (1 625 000 руб.+632 900 руб.), которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения, поскольку размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика (пункт  9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»), относятся на ответчика по первоначальному иску и подлежат взысканию в пользу истца по первоначальному иску. В остальной части госпошлина по иску в сумме 1 201 руб. 55 коп. относится на истца по первоначальному иску, который ее оплатил. Расходы по уплате госпошлины по встречному иску относятся на истца по встречному иску. На основании ст. 104 АПК РФ излишне уплаченная госпошлина по иску в сумме 25 руб. подлежит возврату истцу по первоначальному иску из федерального бюджета, а излишне уплаченная госпошлина по встречному иску в сумме 16 628 руб. подлежит возврату истцу по встречному иску из федерального бюджета. 

Руководствуясь ст.ст. 104, 110, 156, 167 - 171, 176, 180, 181, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибирская Деловая Компания» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Трансэкспресс» 1 625 000 руб. долга, 320 000 руб. неустойки, всего 1 945 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 33 493 руб. 45 коп.

В остальной части иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Трансэкспресс» из федерального бюджета 25 руб. государственной пошлины.

Встречные исковые требования оставить без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Сибирская Деловая Компания» из федерального бюджета 16 628 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления его в полном объеме в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Тульской области.

Судья                               И.Ю. Воронцов