АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

24 февраля 2022 года

Дело № А33-17674/2020

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16 февраля 2022 года.

В полном объёме решение изготовлено 24 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Дентана-Департамент медицинской техники" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Оздоровительный центр "Виталена" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании долга, пени,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительный центр "Виталена" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Дентана-Департамент медицинской техники" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании денежных средств, внесенных в качестве обеспечительного платежа,

в присутствии:

от ООО "Дентана-Департамент медицинской техники": ФИО1, представителя по доверенности от 07.07.2020, личность удостоверена паспортом,

от ООО "Оздоровительный центр "Виталена": ФИО2, представителя по доверенности от 20.07.2020, личность удостоверена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Дентана-Департамент медицинской техники" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оздоровительный центр "Виталена" (далее – ответчик) о взыскании 494616 руб. 77 коп. долга  по арендной плате, 13 629 руб. 43 коп. пени, 23 237 руб. 85 коп. долга по коммунальным платежам, 36 960 руб. обеспечительного платежа, 1 368 руб. 03 коп. пени за несвоевременную уплату обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения от 16.05.2016 № 01/16. 

Определением от 13.07.2020 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства. Определением от 14.09.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

01.03.2021 общество с ограниченной ответственностью "Оздоровительный центр "Виталена" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края со встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дентана-Департамент медицинской техники" о зачете встречных однородных требований в сумме 181 344 руб. 78 коп. 

Определением от 01.04.2021 встречное исковое заявление (требование уточнено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ) общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительный центр "Виталена" к обществу с ограниченной ответственностью "Дентана-Департамент медицинской техники" о взыскании 176 000 руб. внесенных в качестве обеспечительного платежа принято для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Определением от 15.07.2021 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-13305/2021.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 06.10.2021 принят отказ от иска. Решение Арбитражного суда Красноярского края от 28 июля 2021 года по делу № А33-13305/2021 отменено. Производство по делу прекращено, обществу с ограниченной ответственностью «Дентана-Департамент медицинской техники» из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в сумме 3 000 руб., уплаченная по платежному поручению от 21.05.2021 № 396010, 1 500 руб., уплаченная по платежному поручению от 17.08.2021 № 628809.

Определением от 20.10.2021 назначено судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу и проведения судебного разбирательства.

Протокольным определением от 24.11.2021 производство по делу возобновлено.

Протокольным определением от 24.11.2021 заявление об изменении размера исковых требований в соответствии с которым истец просит взыскать с ответчика 267 138 руб. 06 коп. долга, 176 103 руб. 60 коп. пени, а также пени по день фактической оплаты долга, 23 237 руб. 85 коп. долга по коммунальным платежам, принято судом.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Дентана-Департамент медицинской техники"  представил заявление об изменении размера исковых требований, в котором просит взыскать с ответчика 267 138 руб. 06 коп. долга, 191 684 руб. 03 коп. пени, 15 674 руб. 16 коп. долга по коммунальным платежам. На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление об изменении размера исковых требований принято судом.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Дентана-Департамент медицинской техники" поддержал заявленные требования, в удовлетворении встречного искового заявления просил отказать.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительный центр "Виталена" заявил о признании иска в части требований о взыскании 91 138,06 руб. задолженности по арендным платежам и 15 674,16 руб. долга по коммунальным платежам, о чем представил заявление. На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании иска в части принято судом.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительный центр "Виталена" заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ к предъявленной сумме неустойки, поддержал встречные исковые требования.

Определением от 24.02.2022 прекращено производство по настоящему делу в части требования о взыскании 36 960 руб. обеспечительного платежа, 1 368 руб. 03 коп. пени за несвоевременную уплату обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения от 16.05.2016 № 01/16. 

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

ООО "Дентана-Департамент медицинской техники" (арендодатель) и ООО "Оздоровительный центр "Виталена" (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения от 16.05.2016 № 01/16, в соответствии с пунктом 2.1. которого, по договору арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, общей площадью 299,2 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: Россия, 

<

...>, с кадастровым номером №24:50:0200111:4348, а арендатор обязуется принять переданное помещение, пользоваться им в соответствии с условиями договора и своевременно вносить арендную плату. 

Площадь, границы и планировка помещения обозначены в приложении №1 к настоящему договору "план помещения", которое является его неотъемлемой частью (пункт 2.2. договора). 

Помещение предназначено для ведения следующей коммерческой деятельности арендатора: обустройство лечебно-профилактического учреждения с получением соответствующего экспертного заключения Роспотребнадзор и лицензии на осуществление медицинской деятельности Министерства здравоохранения Красноярского края (пункт 2.3. договора). 

Субаренда помещения и части помещения, влекущая изменение вида коммерческой деятельности в помещении запрещена (пункт 2.4. договора). 

Арендодатель гарантирует, что передаваемое в аренду помещение не заложено, не арестовано, не является предметом исков третьих лиц. Существует обременение: ипотека в силу закона (пункт 2.5. договора).

Согласно пункту 3.1. договора, срок аренды по договору устанавливается с «17» мая 2016 года («день начала аренды») до «31» мая 2021 года («день окончания аренды»).

Срок аренды, в течение которого арендатор не вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор - 24 (двадцать четыре) месяца (далее "'минимальный срок аренды"), начиная со дня начала аренды (пункт 3.2. договора). 

За 3 (три) календарных месяца до дня окончания аренды стороны обязуются согласовать условия и срок продления настоящего договора и не позднее, чем за 2 (два) календарных месяца подписать соответствующее приложение об изменении дня окончания аренды по настоящему договору (либо подписать договор в новой редакции) и передать его на регистрацию в регистрирующий орган. В случае если стороны не достигнуть соглашения о продлении срока действия договора или по каким-то причинам не приступят к переговорам в указанный срок, договор подлежит прекращению в день окончания аренды, автоматическая пролонгация, равно как продление договора на неопределенный срок не допускается (пункт 3.3. договора).

Согласно пункту 6.1. договора, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за пользование помещением  в следующем порядке: размер арендной платы устанавливается, в размере: 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек в месяц, без НДС. Оплата арендных платежей начинается с 01 июля 2016 года. 

На   время   производства   ремонтных   работ   в   помещении   арендатору предоставляются арендные каникулы по внесению арендной платы, начиная со дня подписания настоящего договора (день начала аренды) и до 30 июня 2016 года (пункт 6.2. договора).

В силу пункта 6.3. договора, на период зачета затрат, произведенных арендатором на   неотделимые улучшения помещения, арендная плата взимается в льготном размере, при этом общая сумма, принятая к зачету сторонами вне зависимости от потраченных сумм арендатором принимается к зачету в размере: 720 000 (семьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек.; зачет производится в течение 12 (двенадцати) календарных месяцев, начиная с 01 июля 2016 года путем исключения из суммы арендной платы, установленной п.6.1.1. настоящего договора суммы 60000 (шестьдесят тысяч) рублей; арендная плата, взимаемая в

льготном размере составляет: 100000 (сто тысяч) рублей 00 копеек, без НДС.

Согласно пункту 6.4. договора, перечисление арендатором арендной платы производится ежемесячно авансом не позднее 1 (первого) числа  каждого  расчетного  месяца аренды.  Обязательство  по осуществлению платежа по настоящему договору считается исполненным арендатором в момент зачисления суммы платежа нарасчетный счет арендодателя.

В пункте 6.5. договора стороны установили, что арендная плата, взимаемая по настоящему договору не может быть изменена ранее 01 июля 2017. Начиная с указанной даты размер ежемесячной арендной платы изменяется согласно указанным ниже датам и суммам без подписания дополнительного соглашения сторонами и будет составлять:

с 01 июля 2017 года по 30 июня 2018 года - 1 76000 рублей в месяц;

с 01 июля 2018 года по 30 июня 2019 года - 193600 рублей в месяц;

с 01 июля 2019 года по 30 июня 2020 года - 2 12960 рублей в месяц;

с 01 июля 2020 года до 31 мая 2021 года - 234256 рублей в месяц.

Согласно пункту 7.1. договора, обеспечительный платеж является авансовым платежом с отложенным сроком зачисления в качестве арендных и иных платежей по настоящему договору. Обеспечительный платеж равен размеру арендной платы за 1 (один) месяц аренды, установленному п.6.1.1. настоящего договора. При изменении размера арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 6.5., 6.6., 6.7 настоящего договора, сумма обеспечительного платежа корректируется таким образом, чтобы составлять действующую на данный момент величину арендной платы за один месяц. Корректировка должна быть рассчитана и уплачена в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты возникновения обстоятельства такой корректировки. Обеспечительный платеж не является задатком в понимании статей 380-381 ГК РФ. На сумму обеспечительного платежа проценты по ст. 823 ГК РФ не начисляются (пункт 7.2. договора). Обеспечительный  платеж перечислен арендатором на счет арендодателя на  момент подписания настоящего договора аренды в полном объеме (пункт 7.3. договора).

В соответствии с пунктом 7.4. договора, арендодатель вправе использовать по своему усмотрению в расчетах с арендатором или удерживать (без начисления процентов), полностью или частично, сумму обеспечительного платежа в уплату любого платежа, не осуществленного арендатором в срок по настоящему договору, или иной суммы, причитающейся арендодателю вследствие нарушения арендатором любого из условий настоящего договора.

Обеспечительный платеж не засчитывается в оплату последнего месяца аренды. Приокончании или расторжении настоящего договора арендодатель обязан после подписания акта приема-передачи помещения в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней возвратить арендатору полную или неиспользованную сумму обеспечительного платежа путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора, за вычетом: (а) сумм задолженностей арендатора по платежам, подлежащим уплате; (б) сумм неустоек и пени, которые подлежат выплате арендатором; (в) сумм компенсаций, причитающихся арендодателю, включая компенсации, обусловленные причинением ущерба помещению или иному имуществу арендодателя (пункт 7.6. договора).

Согласно пункту 8.2.11 договора, арендатор обязан  оплатить авансом арендодателю стоимость потребляемых коммунальных услуг (электроэнергия, тепло, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, канализация) со дня начала аренды. Авансовая стоимость услуг рассчитывается исходя из тарифов, применяемых поставщиком услуг и фактического потребления за предыдущий месяц аренды на основании показаний счетчиков и/или расчетов, применяемых поставщиком услуг. Оплата аванса производится в срок до 05 (пятого) числа месяца путем оплаты соответствующего счета арендодателя, при условии предоставления арендодателем документов, подтверждающих расчет стоимости коммунальных услуг, выставленных арендатору к оплате. Переплата, возникшая после перечисления арендодателем денежных средств поставщикам коммунальных услуг, засчитывается в авансовый платеж за следующий месяц. Недоплата компенсируется дополнительной оплатой.В случае не поступления авансового платежа на оплату коммунальных услуг, арендодатель вправе не производить оплату коммунальных услуг поставщикам услуг. Оплата штрафов, отключений и подключений при этом оплачивается арендатором.

На момент прекращения аренды помещения, независимо от причин повлекших прекращение, арендатор обязан произвести текущий ремонт помещения, в объеме и сроки согласованные с арендодателем, либо компенсировать последнему затраты па текущий ремонт собственными средствами, либо средствами обеспечительного платежа (пункт 10.12. договора).

В соответствии с пунктом 13.6. договора, арендатор вправе отказаться от исполнения договора полностью или частично при условии письменного уведомления арендодателя о расторжении или изменении договора не менее чем за 90 (девяносто) календарных дней до предполагаемой даты расторжения или изменения договора с соблюдением условия, установленного п.3.2. настоящего договора.

Согласно пункту 14.1. договора, в день окончания аренды, в том числе в случаях, когда настоящий договор прекращается в результате досрочного прекращения (расторжения) договора, арендатор обязан по акту приема-передачи возвратить арендодателю помещение в состоянии не худшем по сравнению с тем, в котором оно было передано арендатору по акту приема-передачи неотделимых улучшений. При этом, к моменту возврата помещения арендодателю, арендатор обязан, действуя за свой счет, демонтировать все отделимые улучшения помещения, установленные арендатором, а также удалить все вывески, указатели, рекламные материалы и другое имущество арендатора. Все неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя. Умышленная порча неотделимых улучшении и элементов помещения является основанием к доначислению убытков и подлежит взысканию с арендатора.

В случае несвоевременного перечисления арендной платы, коммунальных платежей арендодатель вправе начислить, а арендатор обязуется оплатить пени из расчета 0,1% за каждый календарный день просрочки (пункт 15.2. договора).

В случае если спор, требование и (или) претензия не будут разрешены в течение 5 (пяти)календарных дней со дня получения письменного уведомления о существовании спора, требования и (или) претензии, любая из сторон договора вправе обратиться в Арбитражный суд. Направление письменного уведомления, требования, претензии осуществляется в адреса сторон, указанные в настоящем договоре (пункт 18.2. договора).

По акту приема-передачи от 17.05.2016 объект передан арендодателем арендатору. 

Согласно штампу договор аренды от 16.05.2016 № 01/16 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 04.06.2016.

Письмом от 20.12.2019 исх. № 495 ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» сообщило ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» о расторжении договора аренды от 16 мая 2016 года № 01/16 нежилого помещения (отдельно стоящего одноэтажного здания, имеющего адрес: 660028, Россия, 

<

...>), с 21 марта 2020 года, в соответствии с п. 13.6 договора аренды. Указало, что в случае подписания соглашения между арендодателем и арендатором о досрочном прекращении договора аренды в соответствии с п. 13.1.1. ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» готово прекратить арендные отношения с 15 февраля 2020 года. 

Арендодателем арендатору выставлены акты № 00001/05 от 31.01.2020 на сумму 212 960 руб. на оплату по договору аренды за январь 2020, № 00002/05 от 29.02.2020 на сумму 212 960 руб. на оплату по договору аренды за февраль 2020, № 00003/05 от 31.03.2020 на сумму 212 960 руб. на оплату по договору аренды за март 2020, № 00004/05 от 30.04.2020 на сумму 212 960 руб. на оплату по договору аренды за апрель 2020, № 00005/05 от 31.05.2020 на сумму 212 960 руб. на оплату по договору аренды за май 2020.

Письмом от 13.02.2020 исх. № 98-02-2020 ООО «Оздоровительный Центр «Виталена»  повторно уведомило ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» о расторжении договора аренды от 16 мая 2016 года № 01/16 нежилого помещения (отдельно стоящего одноэтажного здания, имеющего адрес: 660028, Россия, 

<

...>), в соответствии с п. 13.6 договора с 21 марта 2020 года. Указало, что в связи с прекращением деятельности ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» по вышеуказанному адресу с 15 февраля 2020 года вынесено предложение рассмотреть вопрос о прекращении арендных отношений после 15 февраля 2020 года и подписать соответствующее соглашение. Согласно выписке из журнала входящей корреспонденции ООО "Дентана-Департамент медицинской техники", письмо от 13.02.2020 исх. № 98-02-2020 получено 27.02.2020.

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» направило ООО «Оздоровительный Центр «Виталена»  письмо от 29.02.2020 исх. № 02/02, в котором указало на ненадлежащий способ уведомления, а также на то, что оснований для расторжения договора с 20.03.2020 не имеется.

ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» в одностороннем порядке подписало акт от 21.03.2020 о неявке арендодателя на подписание акта приема-передачи помещения, расположенного по адресу 

<

...>.

ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» направило ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» письмо исх. № 148 от 23.03.2020 с просьбой подписать акт приема-передачи помещения, приложив к письму фото таблиц на 88 л., ключи от помещения 4 шт., чип от охранной сигнализации. Указанное письмо направлено истцу 23.03.2020 с описью вложения.

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» обратилось к ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» с претензией № 01 от 27.03.2020 об оплате 134 947,40 руб. задолженности по арендным платежам.

ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» направило ООО "Дентана-Департамент медицинской техники" письмо исх. № 184-04-2020 от 06.04.2020, в котором возражало против выставленного арендатору счета за апрель 2020 года в сумме 212 960 руб., а также просило подписать акт приема-передачи помещения.

В ответ на претензию № 01 от 27.03.2020 ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» (письмо от 14.04.2020 № 196-04-2020) просило подписать акт приема-передачи помещения.

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» обратилось к ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» с письмами от 06.05.2020 исх. № 02/05, от 10.03.2020 исх. № 01/03 в которых указало, что спорный договор является действующим, не предусматривает основания для досрочного расторжения договора арендатором. 

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» направило ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» уведомление от 17.02.2020 о произведенных неотделимых улучшениях.

В ответ на уведомление от 17.02.2020 ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» направило письмо от 06.03.2020 исх. № 127-03-20, в котором указало, что к дате передачи арендуемого помещения (21.03.2020) все элементы здания будут приведены в первоначальное состояние за счет арендатора, просило согласовать время приемки посещения 21.03.2020 и уведомить письменно почтовым отправление и по электронной почте. В письме от 06.03.2020 исх. № 128-03-20, ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» предложило ООО «Дентана-Департамент медицинской техники»принять в счет очередной арендной платы жалюзи (35 000 руб.), шкафы (50 000 руб.), стойка-ресепшен (30 000 руб.).

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» направило ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» предарбитражное уведомление от 27.03.2020 исх. № 02/03, в котором просило оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате, коммунальным платежам за март и восполнить сумму обеспечительного платежа. 

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» обратилось к ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» с претензией № 02 от 06.05.2020 об оплате 494 616,77 руб. задолженности по арендным платежам, 13 629,43 руб. неустойки, 23 237,85 руб. задолженности по коммунальным платежам, 36 960 руб. обеспечительного платежа, 1 368 руб. 03 коп. пени за несвоевременную уплату обеспечительного платежа. Указанная претензия получена ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» 19.05.2020, что подтверждается почтовым уведомлением.

ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» уведомило ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» (исх. № 221-05-20 от 14.05.2020) о передаче помещения 27.05.2020, основанием передачи помещения указано такое основание как досрочное расторжение договора во внесудебном порядке по инициативе арендатора. Уведомление о передаче помещения 27.05.2020 также направлено арендатором арендодателю телеграммой 15.05.2020. 

В материалы дела представлен протокол осмотра места происшествия от 14.05.2020, составленный следователем отдела № 2 Су МУ МВД России «Красноярское», который провел осмотр помещения, расположенного по адресу 

<

...>,  в результате чего выявлено, что в каждом кабинете стоят столы, металлические кровати и постельное белье. В кабинетах имеются пластиковые окна, без повреждений, кондиционеров в помещении не имеется. К протоколу приобщены пояснения учредителя ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» ФИО4 от 15.05.2020.

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» направило ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» письмо от 20.05.2020 № 07/05 с просьбой предоставить письменные пояснения относительно круглосуточного проживания людей в помещении, отсутствия в помещении кондиционеров (как внешних, так и внутренних блоков), просило оплатить образовавшуюся задолженность с марта 2020 года.

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» (арендодатель) и ООО "Оздоровительный центр "Виталена" (арендатор) подписали дополнительное соглашение от 25.05.2020 к договору аренды нежилого помещения от 16.05.2016 № 01/16, согласно которому в период с 29.03.2020 по 31.05.2020 размер арендной платы, предусмотренный пунктом 6.5. договора уменьшен до 106 480 руб. в месяц.

ООО «Оздоровительный центр «Виталена» направило ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» письмо исх. № 248-05-220 от 28.05.2020 с приложением акта приема-передачи помещения, соглашения о расторжении договора.

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» направило ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» письмо от 03.07.2020 № 03/07, в котором просило в течение 1 рабочего дня организовать доступ в помещение для осмотра.

ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» направило ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» письмо  исх. № 309-07-2020 от 10.07.2020, в котором указало на умышленное уклонение арендодателя от приемки помещения в срок окончания действия договора.

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» направило ООО «Оздоровительный центр «Виталена» письмо от 10.07.2020 исх. № 04/07, в котором указало, что из денежных средств в размере 200 000 руб., направленных в качестве оплаты задолженности по арендной плате, 19 650,51 руб. зачтены в качестве задолженности по обязательным коммунальным платежам. Оставшаяся сумма в размере 180349,49 руб. зачислена в счет оплаты задолженности по арендной плате. Так как договор находится в стадии расторжения, арендодатель отказывается от требования о взыскании суммы восполнения обеспечительного платежа и процентов по его несвоевременной уплате в общей сумме: 38328,03 (36960 руб. долг по обеспечительному платежу + 1368,03 пени по обеспечительному платежу согласно данным претензии №2 на 06 мая 2020 года).

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» направило ООО «Оздоровительный центр «Виталена» уведомление исх. № 05/07 от 10.07.2020 о расторжении договора № 01/16 от 16.05.2016 на основании пунктов 13.2.1., 13.2.2., 13.2.3., 13.2.4. договора с 30.07.2020.

В уведомлении от 27.07.2020 № 07/07 ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» просило ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» осуществить передачу помещения 30.07.2020.

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» направило ООО «Оздоровительный центр «Виталена» письмо от 31.07.2020 исх. № 08/07 о том, что 30.07.2020 ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» в отсутствие ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» составлен акт осмотра помещения, в котором указаны замечания, которые необходимо устранить до 11.08.2020. В случае бездействия или отказа от устранения замечаний будет подготовлен отчет оценщика, сумма ущерба, превышающая размер обеспечительного платежа будет взыскана в добровольном либо судебном порядке. Письмо получено ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» нарочно 31.07.2020.

Письмом от 03.08.2020 исх. № 02/08 ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» направило ООО «Оздоровительный Центр «Виталена» акты выполненных работ, за период с января по июль, письмо от 16.07.2020 № 318-07-2020, документы, подтверждающие расчет коммунальных расходов за период с января по апрель 2020 года.

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» направило ООО «Оздоровительный центр «Виталена» письмо от 05.08.2020 исх. № 05/08 о том, что 11.08.2020 является датой прекращения договора аренды, в связи с чем, предложило прибыть 11.08.2020 в место нахождения помещения для подписания акта приема-передачи. Просило до даты прекращения договора устранить замечания, указанные в акте осмотра от 30.07.2020, вывезти имущество арендатора, которое после даты прекращения будет утилизировано арендодателем, вернуть кондиционеры в количестве 8 шт., либо оплатить их стоимость.

В письме от 07.08.2020 исх. № 351-08/2020 ООО «Оздоровительный центр «Виталена» просил ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» подписать ранее направленный акт приема-передачи от 27.05.2020 и вернуть в адрес ООО «Оздоровительный центр «Виталена».

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» обратилось к ООО «Оздоровительный центр «Виталена» с претензией № 03 от 12.08.2020 об оплате 321 136,96 руб. задолженности по арендным платежам, 64 830 руб. неустойки. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 66002143323035, указанная претензия получена ООО «Оздоровительный Центр «Виталена»  18.08.2020.

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» направило ООО «Оздоровительный центр «Виталена» письмо от 12.08.2020 исх. № 10/08, в котором указало, что помещение фактически принято арендодателем 11.08.2020 с недочетами и замечаниями. Сумма обеспечительного платежа, в той части, в которой она покроет ущерб и убытки, будет зачтена в счет образовавшейся задолженности, остальная часть взыскана в добровольном порядке или через арбитражный суд. Указанное в акте осмотра от 30.07.220 имущество арендатора является утилизированным 11.08.2020. Указанное письмо направлено ООО «Оздоровительный Центр «Виталена»  14.08.2020 с описью вложения.

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» обратилось к ООО «Оздоровительный центр «Виталена» с письмом от 26.02.2021 исх. № 03/02, в котором уведомило, что на основании п. 7.4., 7.6., 10.12. договора реализовало свое право на зачет суммы обеспечительного платежа в счет убытков от передачи помещения после прекращения договора аренды с замечаниями и недочетами. Общество указало, что помещение согласно акту осмотра от 30.07.2020 не соответствует условиям, необходимым для передачи помещения после прекращения аренды с замечаниями и недочетами, предложило подписать акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 25.08.2020. Указанное письмо получено ООО «Оздоровительный Центр «Виталена»  нарочно 02.03.2021.

ООО «Независимая оценка» по инициативе истца подготовлен отчет № 020057 от 28.12.2020, согласно которому рыночная стоимость материального ущерба, причиненного нежилому помещению, расположенному по адресу: 

<

...>, по состоянию на 30.07.2020 составляет 498 000 руб.

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» обратилось к ООО «Оздоровительный центр «Виталена» с претензией № 01 от 08.04.2021 исх. № 02/04 о взыскании 322 000 руб. (498 000 – 176 000 (обеспечительный платеж)) ущерба, причинного помещению. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 66009759006932, указанная претензия получена ответчиком 15.04.2021.

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» в материалы дела представлены счета по коммунальным расходам, ведомость энергопотребления, расшифровочные ведомости, счета – фактуры, платежные поручения об оплате коммунальных расходов.

ООО «Оздоровительный центр «Виталена» произвело оплату за аренду помещения, что подтверждается платежными поручениями № 1283 от 31.12.2019 на сумму 106 480 руб. (за январь 2020 г.), № 14 от 10.01.2020 на сумму 106 480 руб. (за январь 220 г.), № 102 от 03.02.2020 на сумму 106 480 руб. (за февраль 2020 г.), № 48 от 03.02.2020 на сумму 106 480 руб. (за февраль 2020 г.), № 285 от 06.03.2020 на сумму 144 263,23 руб. (за март 2020 г.), № 712 от 30.06.2020 на сумму 200 000 руб. (за период март-май 2020 года).

Согласно представленному в материалы дела расчету ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» размер арендной платы по договору за период с апреля 2020 года по май 2020 года составил 267 138,06 руб. На указанный размер задолженности начислена неустойку в размере 191 684 руб. 03 коп. за период с 02.03.2020 по 16.02.2022.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО «Оздоровительный центр «Виталена» обязательств по внесению арендных платежей за пользование имуществом, ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 267 138 руб. 06 коп. долга, 191 684 руб. 03 коп. пени, 15 674 руб. 16 коп. долга по коммунальным платежам.

ООО «Оздоровительный центр «Виталена» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» о взыскании 176 000 руб., внесенных в качестве обеспечительного платежа (уточнен в порядке статьи 49 АПК РФ).

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства. 

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой гражданского кодекса Российской Федерации, а также подлежат специальному регулированию нормами главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Факт передачи имущества во временное владение и пользование по договору аренды  истцом ответчику подтверждается актом приема-передачи от 17.05.2016 и сторонами не оспаривается.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3.1. договора, срок аренды по договору устанавливается с «17» мая 2016 года («день начала аренды») до «31» мая 2021 года («день окончания аренды»). Срок аренды, в течение которого арендатор не вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор - 24 (двадцать четыре) месяца (далее "'минимальный срок аренды"), начиная со дня начала аренды (пункт 3.2. договора). 

В соответствии с пунктом 13.6. договора, арендатор вправе отказаться от исполнения договора полностью или частично при условии письменного уведомления арендодателя о расторжении или изменении договора не менее чем за 90 (девяносто) календарных дней до предполагаемой даты расторжения или изменения договора с соблюдением условия, установленного п.3.2. настоящего договора.

Письмом от 13.02.2020 исх. № 98-02-2020 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды с 21 марта 2020 года. Согласно выписке из журнала входящей корреспонденции арендодателя, письмо от 13.02.2020 исх. № 98-02-2020 получено ООО "Дентана-Департамент медицинской техники"27.02.2020.

Из переписки сторон следует, что в дальнейшем арендатор неоднократно направлял в адрес арендодателя письма с просьбой подписать акт приема-передачи помещения в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора.  

Суд на основании буквального толкования договора установил, что пунктами 3.2., 13.6. договора аренды нежилого помещения от 16.05.2016 № 01/16 предусмотрено право арендатора на его досрочное расторжение в одностороннем порядке при условии, что срок аренды, в течение которого арендатор не вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор - 24 (двадцать четыре) месяца (далее "'минимальный срок аренды"), начиная со дня начала аренды, а также при условии письменного уведомления арендодателя о расторжении или изменении договора не менее чем за 90 (девяносто) календарных дней до предполагаемой даты расторжения или изменения договора. 

При этом право арендатора на расторжение спорного договора аренды в одностороннем порядке не обусловлено наличием каких-либо причин и не ограничено какими-либо обстоятельствами (кроме соблюдения сроков, указанных выше).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Поэтому суд пришел к выводу о том, что договор прекратил свое действие с 27.05.2020, в связи с реализацией арендатором права на односторонний отказ от договора.

Указанный вывод суда подтверждается судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 28.02.2020 N 304-ЭС20-117).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно пункту 6.4. договора, перечисление арендатором арендной платы производится ежемесячно авансом не позднее 1 (первого) числа  каждого  расчетного  месяца аренды.  В пункте 6.5. договора стороны установили, что размер ежемесячной арендной платы изменяется согласно указанным ниже датам и суммам без подписания дополнительного соглашения сторонами и будет составлять:

с 01 июля 2017 года по 30 июня 2018 года - 1 76000 рублей в месяц;

с 01 июля 2018 года по 30 июня 2019 года - 193600 рублей в месяц;

с 01 июля 2019 года по 30 июня 2020 года - 2 12960 рублей в месяц;

с 01 июля 2020 года до 31 мая 2021 года - 234256 рублей в месяц.

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» (арендодатель) и ООО «Оздоровительный центр «Виталена» (арендатор) подписали дополнительное соглашение от 25.05.2020 к договору аренды нежилого помещения от 16.05.2016 № 01/16, согласно которому в период с 29.03.2020 по 31.05.2020 размер арендной платы, предусмотренный пунктом 6.5. договора уменьшен до 106 480 руб. в месяц.

Согласно представленному в материалы дела расчету истца размер арендной платы по договору за период с апреля 2020 года по май 2020 года составил 267 138,06 руб.

Представитель ответчика по первоначальному иску заявил о признании иска в части требований о взыскании 91 138,06 руб. задолженности по арендным платежам.

Судом проверен выполненный расчет задолженности, расчет признан верным и соответствующим материалам дела. 

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, доказательства внесения арендной платы в спорном периоде суду не представил, в связи с чем, требование истца о взыскании 267 138,06 руб. долга является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Кроме того, истец заявил требование о взыскании 15 674 руб. 16 коп. долга по коммунальным платежам.

Согласно пункту 8.2.11 договора, арендатор обязан  оплатить авансом арендодателю     стоимость потребляемых коммунальных услуг (электроэнергия, тепло, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, канализация) с дня начала аренды. Авансовая стоимость услуг рассчитывается исходя из тарифов, применяемых поставщиком услуг и фактического потребления за предыдущий месяц аренды на основании показаний счетчиков и/или расчетов, применяемых поставщиком услуг. Оплата аванса производится в срок до 05 (пятого) числа месяца путем оплаты соответствующего счета арендодателя, при условии предоставления арендодателем документов, подтверждающих расчет стоимости коммунальных услуг, выставленных арендатору к оплате.

Истцом в материалы дела представлены счета по коммунальным расходам, ведомость энергопотребления, расшифровочные ведомости, счета – фактуры, платежные поручения об оплате коммунальных расходов.

Ответчик в судебном заседании признал исковые требования о взыскании 15 674 руб. 16 коп. долга по коммунальным платежам.

В соответствии с частью 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

В случае, если такое признание не противоречит закону и не нарушает права других лиц, арбитражный суд принимает признание иска ответчиком (часть 5 статьи 49 АПК РФ) и вправе указать в мотивировочной части решения только на признание иска ответчиком и принятие его судом (часть 4 статьи 170 указанного Кодекса).

В случае признания иска ответчиком суд освобождается от необходимости обоснования решения, которым иск удовлетворяется, - он не устанавливает фактических обстоятельств, не исследует доказательства и не приводит иные данные, которые должны содержаться в мотивированном судебном акте в соответствии с положениями статьи 170 АПК РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 27.02.2018 N 520-О).

Поскольку  заявление ООО "Оздоровительный центр "Виталена" о признании иска в части взыскания 15 674 руб. 16 коп. долга по коммунальным платежам не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не противоречит закону и сделано уполномоченным на то лицом, арбитражный суд принимает признание обществом иска в указанной части.

В соответствии с частью 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

На основании изложенного, требование о взыскании 15 674 руб. 16 коп. долга по коммунальным платежам подлежит удовлетворению.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В случае несвоевременного перечисления арендной платы, коммунальных платежей арендодатель вправе начислить, а арендатор обязуется оплатить пени из расчета 0,1% за каждый календарный день просрочки (пункт 15.2. договора).

За несвоевременную оплату арендной платы на основании пункта 15.2. договора, истец начислил неустойки в размере 191 684 руб. 03 коп. за период с 02.03.2020 по 16.02.2022.

Представленный истцом расчет неустойки проверен судом, установлено, что истцом неверно определено количество дней просрочки.

Так исходя из расчета суда, сумма неустойки составит 198 543 руб. 19 коп.:

Задолженность:

212 960,00 руб.

Начало периода:

02.03.2020                                             ...

Процент:

0.1 %

Конец периода:

16.02.2022

 

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 02.03.2020                                                                                                                            

 

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка         1,

 

с

по

дней

 

212 960,00

02.03.2020

06.03.2020

5

212 960,00 х 5 х 0.1%

1 064,80 р.

 

-144 263,23

06.03.2020

Оплата задолженности

 

68 696,77

07.03.2020

30.06.2020

116

68 696,77 х 116 х 0.1%

7 968,83 р.

 

-68 696,77

30.06.2020

Оплата задолженности

 

Итого:

9 033,63 руб.

 

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 02.04.2020                                                                                                               

 

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

212 960,00

02.04.2020

30.06.2020

90

212 960,00 х 90 x 0,1 %

19 166,40 р.

 

-131 303,23

30.06.2020

Оплата задолженности

 

81 656,77

01.07.2020

16.02.2022

596

81 656,77 х 596x0.1%

48 667,43 р.

 

Итого:

67 833,83 руб.

 

Расчёт процентов по задолженности, возникшей 02.05.2020                                                                                                               

 

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка         •-

 

с

по

дней

 

185 481,29

02.05.2020

16.02.2022

656

185 481,29 х 656 * 0.1%

121 675,73 р.

 

Итого:

121 675,73 руб.

 

Сумма основного долга: 267 138,06 руб.

 

Сумма процентов по всем задолженностям: 198 543,19 руб.

 

При указанных обстоятельствах требование о взыскании с ответчика неустойки в заявленном в размере 191 684 руб. 03 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Ответчик заявил ходатайство об уменьшении размера неустойки до 30 000 руб. в виду ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В материалы дела представлен контррасчет неустойки, размер которой рассчитан от суммы долга 91 138,06 руб. 

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из толкования данной нормы и иных норм, регулирующих институт обеспечения обязательств, суд отмечает, что определение неустойки в договоре, в том числе ставки для ее расчета направлено не только на обеспечение обязательств, но также и на компенсацию вреда, причиняемого стороне договора. Компенсационный характер гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. 

При решении вопроса об уменьшении неустойки критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть учтены такие обстоятельства как чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

Вместе с тем, решение суда о снижении неустойки не может быть произвольным.

Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия.

Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 71, 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Настаивая на несоразмерности неустойки, ответчик не привел каких-либо обстоятельств и не представил доказательств в подтверждение чрезмерности размера неустойки.

Применение такой меры ответственности как взыскание договорной неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне договора убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.

Учитывая принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд принимает во внимание, что договор подписан сторонами без возражений относительно размера ответственности, доказательств обратного в материалах дела не имеется.

При заключении спорного договора аренды ответчик согласился с тем, что в случае несвоевременного перечисления арендной платы арендодатель вправе начислить, а арендатор обязуется оплатить пени из расчета 0,1% за каждый календарный день просрочки. 

Ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением принятых по договору обязательств.

Определив соответствующий размер договорной неустойки, ответчик тем самым принял на себя риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с возможностью применения истцом мер договорной ответственности.

В этой связи и учитывая, что при подписании договора аренды ответчик действовал на паритетных началах (доказательств обратному в материалы дела не представлено) и, соответственно, должен был предполагать возможное наступление неблагоприятных последствий в виде начисления неустойки при ненадлежащем исполнении договорных обязательств и предпринимать действия для своевременной оплаты арендной платы, суд не усматривает оснований для уменьшения размера взыскиваемой суммы неустойки и ее расчета, исходя из иной процентной ставки. Истец в соответствии с пунктом 15.2 договора исчислил размер неустойки, исходя из 0,1%. Установление договорной ответственности в виде неустойки в указанном размере отвечает принципам разумности и соразмерности ответственности за нарушение обязательства. Ответчиком не указаны обстоятельства, подтверждающие явную несоразмерность заявленной к взысканию пени. Доказательства несоразмерности неустойки ответчиком не представлены.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что исковые требования о взыскании с ответчика договорной неустойки подлежат удовлетворению в полном объеме.

ООО «Оздоровительный центр «Виталена» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» о взыскании 176 000 руб. внесенных в качестве обеспечительного платежа.

Встречное исковое заявление ООО «Оздоровительный центр «Виталена» мотивировано тем, что в соответствии с условиями договора аренды №01/16 от 16.05.2016 арендатор внес обеспечительный платеж в качестве гарантии исполнения своих обязательств по договору (уплаты аренды, оплата коммунальных расходов и т.п.). При расторжении договора обеспечительный платеж подлежал возврату в течение 15 рабочих дней с момента возврата помещения арендодателю. По мнению истца по встречному иску, договор аренды расторгнут, а помещение возвращено ООО «Дентана-ДМТ» 27.05.2020, таки образом крайним днем возврата обеспечительного платежа является 17.06.2020 (+15 рабочих дней).

В соответствии с пунктом 7.4. договора, арендодатель вправе использовать по своему усмотрению в расчетах с арендатором или удерживать (без начисления процентов), полностью или частично, сумму обеспечительного платежа в уплату любого платежа, не осуществленного арендатором в срок по настоящему договору, или иной суммы,   причитающейся   арендодателю   вследствие   нарушения   арендатором   любого   из   условий настоящего договора.

Обеспечительный платеж не засчитывается в оплату последнего месяца аренды. Приокончании или расторжении настоящего договора арендодатель обязан после подписания акта приема-передачи помещения в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней возвратить арендатору полную или неиспользованную сумму обеспечительного платежа путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора, за вычетом: (а) сумм задолженностей арендатора по платежам, подлежащим уплате; (б) сумм неустоек и пени, которые подлежат выплате арендатором; (в) сумм компенсаций, причитающихся арендодателю, включая компенсации, обусловленные причинением ущерба помещению или иному имуществу арендодателя (пункт 7.6. договора).

В письме от 31.07.2020 исх. № 08/07 арендодатель сообщил арендатору, что 30.07.2020 истцом в отсутствие ответчика составлен акт осмотра помещения, в котором указаны замечания, которые необходимо устранить ответчику до 11.08.2020. В случае бездействия или отказа от устранения замечаний будет подготовлен отчет оценщика, сумма ущерба, превышающая размер обеспечительного платежа будет взыскана в добровольном либо судебном порядке. Письмо получено ответчиком нарочно 31.07.2020.

В письме от 12.08.2020 исх. № 10/08 арендодатель сообщил арендатору, что помещение фактически принято арендодателем 11.08.2020 с недочетами и замечаниями. Сумма обеспечительного платежа, в той части, в которой она покроет ущерб и убытки, будет зачтена в счет образовавшейся задолженности, остальная часть взыскана в добровольном порядке или через арбитражный суд. Указанное в акте осмотра от 30.07.220 имущество арендатора является утилизированным 11.08.2020. Указанное письмо направлено ответчику 14.08.2020 с описью вложения.

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» обратилось к ООО «Оздоровительный центр «Виталена» с письмом от 26.02.2021 исх. № 03/02, в котором уведомило, что на основании п. 7.4., 7.6., 10.12. договора реализовало свое право на зачет суммы обеспечительного платежа в счет убытков от передачи помещения после прекращения договора аренды с замечаниями и недочетами. Общество указало, что помещение согласно акту осмотра от 30.07.2020 не соответствует условиям, необходимым для передачи помещения после прекращения аренды с замечаниями и недочетами, предложило подписать акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 25.08.2020. Указанное письмо получено ответчиком нарочно 02.03.2021.

В пункте 10.12. договора стороны согласовали, что на момент прекращения аренды помещения, не зависимо от причин повлекших прекращение, арендатор обязан произвести текущий ремонт помещения, в объеме и сроки согласованные с арендодателем, либо компенсировать последнему затраты па текущий ремонт собственными средствами, либо средствами обеспечительного платежа.

Согласно пункту 1.7. договора, «Текущий ремонт» - комплекс ремонтных работ, направленных на поддержание поверхностей стен, пола, потолка, окон, дверей, оконных и дверных проемов, крыльца и фасада, входной группы помещения в эстетическом и функциональном состоянии, необходимом для осуществления деятельности, указанной в п. 2.3. настоящего договора.

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения №1 о произведенных неотделимых улучшениях от 28.03.2017, на основании п. 6.2. настоящего договора арендатор произвел ремонтные работы в помещении. Согласно п. 6.3. договора арендодатель произвел зачет затрат арендатора на произведенные в помещении ремонтные работы, при этом неотделимые улучшения перешли в собственность арендодателя. Все произведенные неотделимые улучшения являются новыми, ранее не эксплуатировались.

Покрытие стен потолка и пола в холле и коридоре, иные неотделимые улучшения: стены без трещин царапин потертостей покрашены; потолок подвесной "Амстронг"; пол кафель керамогранит без сколов (пункт 3.1.). Покрытие стен потолка и пола в сан.узле, иные неотделимые улучшения: стены кафель без сколов и трещин; потолок "Амстронг"; пол керамогранит - без сколов и трещин; двери 3 шт, поддон 1 шт, унитаз 3 шт, раковина 2 шт, смесители 3 шт. (пункт 3.2.). Покрытие стен потолка и пола в кабинах №11, №13 и №6а, иные неотделимые улучшения: кафельная плитка на стенах белая без сколов и трещин; потолок натяжной; на полу линолеум; раковины с подводом воды и смесителями в кабинете 11 и 13 (пункт 3.3.). Покрытие стен потолка и пола в остальных кабинетах, иные неотделимые улучшения: стены оштукатурены и покрашены без трещин царапин потертостей; потолок натяжной; на полу линолеум без разрывов; в каждом кабинете раковины с подводом воды и смесителем, фартук из кафельной плитки (пункт 3.4.). Двери, включая фурнитуру (замки, ручки), пластиковая 1 шт., металлическая 1 шт., двери межкомнатные: 16 шт. (пункт 3.5.). Фасад помещения: металлические рамы для баннеров, крыльцо входное и крыльцо запасного входа кафель керамогранит (пункт 3.7.). Освещение: светильники в подвесном потолке "Амстронг" 33 шт., в кабинетах светильники точечные светодиодные встраиваемые в натяжной потолок (пункт 3.8.).

ООО «Дентана-Департамент медицинской техники» ссылается на то, что при возврате помещения арендодателем 30.07.2020 установлено, что помещение ухудшено сверх нормального износа, поверхности стен, пола, потолка, окон, дверей, оконных и дверных проемов, крыльца и фасада, входной группы помещения не находятся в эстетическом и функциональном состоянии, необходимом для осуществления медицинской деятельности. 

ООО «Независимая оценка» по инициативе ООО "Дентана-Департамент медицинской техники" подготовлен отчет № 020057 от 28.12.2020, согласно которому рыночная стоимость материального ущерба, причиненного нежилому помещению, расположенному по адресу: 

<

...>, по состоянию на 30.07.2020 составляет 498 000 руб.

Согласно дополнению ООО «Независимая оценка» №1 к отчету оценщика №020057 от 28.12.21 "Об определении рыночной стоимости для выборочного ремонта нежилого помещения, по адресу: Менжинского, 24, стр.1 (стены, полы потолки, светильники), составленного 07.02.2022, выявлены следующие дефекты:

помещение № 1: Стены: неоднородность окрасочного слоя, темные пятна, раковины, механические повреждения (сколы, царапины),присутствует некачественная заделка отверстий. Потолок: механическое повреждение потолочных плиток Армстронг, деформация каркаса потолка. Светильник не работает.

помещение №2: имеет неоднородность окрасочного слоя, темные пятна, раковины и механические повреждения (сколы, царапины, трещины), присутствует некачественная заделка отверстий; потолок: механические повреждения потолочных плиток Амстронг, следы затопления, провисания потолка (образовалось в результате прокладки кабеля), нерабочие светильники, отслоение окрасочного слоя;

-помещение №3: Потолок: неисправность (не работают) светильники, отсутствует "ободок" облицовки светильника.

помещение №5: Потолок: отсутствует один светильник, один светильник не работает.

помещение №6: Потолок: отсутствует один светильник, три светильника не работают, отсутствует окантовочная облицовка светильника.

помещение №7: Потолок: отсутствует окантовочная отделка у светильников, от короба сигнализации отсутствует крышка.

помещение №8: Потолок: отсутствует один светильник, три светильника не работают, отсутствует окантовочная облицовка светильника.

помещение №11: Потолок: светильник не работают, отсутствует окантовочная облицовка светильника.

помещение № 12: Потолок: светильники не работают, отсутствует окантовочная облицовка светильника.

помещение №17: Потолок: светильники не работают, отсутствует окантовочная облицовка светильника.

помещение №18: Потолок: светильники не работают, отсутствует окантовочная облицовка светильника.

помещение №19: Стены: в помещение смонтирована перегородка ПВХ с дверным проемом, неоднородность окрасочного слоя, механическое повреждение кафельной плитки; Пол: сколы на плинтусе, механическое повреждение линолеума, в результате демонтажа перегородки, останутся повреждения. Потолок: в результате демонтажа перегородки, необходимо целостное полотно потолка, в данный момент состоит из 2-х частей.

помещение №20: Потолок: светильники не работают, отсутствует окантовочная облицовка светильника.

помещение №21: Потолок: светильники не работают, отсутствует окантовочная облицовка светильника.

- помещение №22: Потолок: светильники не работают, отсутствует окантовочная облицовка светильника.

Исходя из положений пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, обеспечительный платеж обеспечивает денежное обязательство, в том числе обязательства, которые возникнут в будущем, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из изложенного, возврат арендованного имущества арендодателю в нормальном состоянии является договорной обязанностью арендатора, ненадлежащее исполнение которой, а также невозможность исполнения обязательства по возврату индивидуально-определенной вещи являются основанием для взыскания с арендатора в пользу арендодателя соответствующих убытков (статьи 398, 622 ГК РФ)

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правовая природа обеспечительного платежа свидетельствует о его направленности на возмещение лицу, не получившему надлежащего исполнения обязательства причиненных убытков, либо гарантии уплаты предъявленной неустойки.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа может быть засчитана в счет исполнения соответствующего обязательства.

Таким образом, установление требования об обеспечении исполнения договора служит средством минимизации рисков неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору, обеспечение исполнения договора призвано обеспечить обязательства контрагента, вытекающие из договора, а также обязанности, связанные с нарушением условий договора, и упростить процедуру удовлетворения за счет суммы обеспечения требований арендодателя к арендатору.

При этом по смыслу положений пунктов 1, 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер суммы удерживаемого обеспечения напрямую взаимосвязан с размером имеющихся у арендодателя конкретных требований к арендатору, поскольку внесенные денежные средства должны обеспечивать требование в том объеме, какое оно имеет к моменту удовлетворения.

Арендодатель действуя исключительно в рамках согласованных сторонами договорных условий, компенсировал затраты на проведение восстановительного ремонта средствами обеспечительного платежа, о чем арендатор был заблаговременно уведомлен. 

Доказательств того, что стоимость устранения дефектов составит сумму меньшую, чем уплаченный обеспечительный платеж (176 000 руб.) общество с ограниченной ответственностью «Оздоровительный центр «Виталена» не представило, как и доказательств проведения текущего ремонта в арендованном помещении.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения встречного искового заявления не имеется.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами, встречное исковое заявление не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ при заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца (административного истца) от иска (административного иска), признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции - 50 процентов, на стадии рассмотрения дела судом кассационной инстанции, пересмотра судебных актов в порядке надзора - 30 процентов.

Расходы  по оплате государственной пошлины по первоначальному и встречному иску с учетом частичного признания иска ответчиком, подлежат распределению на основании пункта 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительный центр "Виталена" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу  общества с ограниченной ответственностью "Дентана-Департамент медицинской техники" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 267 138 руб. 06 коп. долга, 191 684 руб. 03 коп. пени, 15 674 руб. 16 коп. долга по коммунальным платежам, 10 521 руб. 60 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Дентана-Департамент медицинской техники" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета  3 874 руб. 40 коп. государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению № 951822 от 03.07.2020. 

В удовлетворении встречного иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Оздоровительный центр "Виталена" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 160 руб. государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению № 386 от 26.02.2021. 

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

М.А. Альтергот