/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-3349/2017

г. Краснодар

20 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июня 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – закрытого акционерного общества Санаторий «Золотой колос» (ИНН 2319004363, ОГРН 1022302834707) – Матыскиной Н.В. (доверенность от 01.08.2017), в отсутствие ответчика – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2018 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2018 (судьи Илюшин Р.Р., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу № А32-3349/2017, установил следующее.

Закрытое акционерное общество Санаторий «Золотой колос» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к администрации города Сочи (далее – администрация) с иском об обязании заключить договор аренды от 29.08.2016 № 49000010323 земельного участка площадью 3163 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302019:4, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, с видом разрешенного использования «для эксплуатации пляжного комплекса» в территориальной зоне «Р-1», изложив пункт 3.2. договора в следующей редакции: «3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 348 765 рублей и устанавливается в соответствии с постановлением Администрации г. Сочи № 1699 от 18.07.2016, исходя из рыночной стоимости участка в сумме 23 251 000 рублей» (требования уточнены в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск обоснован ссылками на положения статей 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 39.7, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован несогласием общества с размером арендной платы, установленной органом местного самоуправления в направленном истцу для подписания проекте договора аренды № 49000010323.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2018, между сторонами урегулированы разногласия при заключении договора аренды от 29.08.2016 № 49000010323. Пункт 3.2 названного договора принят в редакции, предложенной обществом.

Судебные инстанции установили, что администрацией принято постановление от 11.08.2016 № 1881 о предоставлении обществу (как собственнику объектов недвижимости) в аренду земельного участка площадью 3163 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302019:4. Обществом 22.09.2016 от департамента имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) получен проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 29.08.2016 №4900010323 (письмо департамента от 25.08.2016 исх. № 21873/0205-16). Согласно пункту 3.2. проекта договора, размер арендной платы, установленный в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 22.08.2016 № 28-2016, составил 1 325 992 рубля 86 копеек. Согласно отчету об оценке № 28-2016, подготовленному в рамках исполнения муниципального заказа ООО «Сочинская оценочная компания», рыночная стоимость указанного земельного участка составила 88 399 524 рублей. Общество не согласилось с редакцией пункта 3.2 проекта договора, предложенной к подписанию, указывая на завышение рыночной стоимости земельного участка, установленной ООО «Сочинская оценочная компания». Общество самостоятельно заказало оценку рыночной стоимости предоставляемого в аренду земельного участка. В соответствии с отчетом об оценке от 06.10.2016 № 2016-09/20-О, подготовленным ООО «ГеоМаркер», рыночная стоимость участка составила 24 251 тыс. рублей, а размер арендной платы – 472 тыс. рублей. Общество направило в департамент предложение об изложении пункта 3.2. договора аренды от 29.08.2016 № 4900010323 в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 06.10.2016 № 2016-09/20-О и составляет 472 тыс. рублей». Истец направил также протокол разногласий к договору (письмо от 12.10.2016 № 215/01-16). Предложение общества администрацией (департаментом) не принято, поэтому арендатор обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий по предложенному к подписанию проекту договора. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 8, 421, 422, 445 и 446 Гражданского кодекса. Поскольку между сторонами имелись разногласия относительно размера рыночной стоимости земельного участка, суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу. Из экспертного заключения от 18.09.2017, подготовленного ООО «КубаньТехСтройЭксперт», следует, что отчет об оценке от 22.08.2016 № 28-2016 выполнен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, а действительная рыночная стоимость земельного участка составляет 23 251 тыс. рублей. С учетом изложенного, и в соответствии с постановлением администрации от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление от 18.07.2016 № 1699) размер годовой платы по договору аренды составляет 348 765 рублей. Судебные расходы распределены между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса. 

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба повторяет доводы апелляционной жалобы и мотивирована следующим. Общество не представило доказательств наличия существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статья 451 Гражданского кодекса). Кроме того, истцом не был соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком (претензия администрации не направлялась), что противоречит положениям статьи 445 Гражданского кодекса.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность судебных актов. По мнению истца, суды правомерно учли при разрешении спора заключение ООО «КубаньТехСтройЭксперт» от 18.09.2017. Статья 451 Гражданского кодекса, на которую ссылается орган местного самоуправления, к спорным отношениям неприменима, поскольку судами разрешается спор об урегулировании разногласий по проекту договора аренды. Довод жалобы о несоблюдении обществом досудебного порядка урегулирования спора, противоречат установленным судами при разрешении спора обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.  

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы, отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, администрацией принято постановление от 11.08.2016 № 1881 о предоставлении обществу (как собственнику объектов недвижимости) в аренду земельного участка площадью 3163 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302019:4.

22 сентября 2016 года обществом получен проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 29.08.2016 № 4900010323 (письмо департамента от 25.08.2016 исх. № 21873/0205-16). В пункте 3.2 проекта договора предусмотрено, что размер арендной платы за арендуемый земельный участок, установленный в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 22.08.2016 № 28-2016, составляет 1 325 992 рубля 86 копеек. При этом рыночная стоимость земельного участка согласно отчету об оценке № 28-2016, подготовленному ООО «Сочинская оценочная компания», составила 88 399 524 рубля.

Общество, указывая на завышение рыночной стоимости земельного участка, установленной ООО «Сочинская оценочная компания», самостоятельно заказало оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с отчетом об оценке от 06.10.2016 № 2016-09/20-О, подготовленным ООО «ГеоМаркер», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302019:4 составляет 24 251 тыс. рублей.

Общество направило в департамент предложение об изложении пункта 3.2 проекта договора аренды от 29.08.2016 № 4900010323 в редакции, согласно которой размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с отчетом от 06.10.2016 № 2016-09/20-О и равен 472 тыс. рублям. Размер арендной платы рассчитан в соответствии с постановлением от 18.07.2016 № 1699.

Общество также направило в адрес департамента протокол разногласий к договору аренды (письмо от 12.10.2016 № 215/01-16).

Уклонение органов местного самоуправления от подписания протокола разногласий к договору аренды от 29.08.2016 № 4900010323 послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Судами при разрешении спора установлено, что у сторон возникли разногласия по условию договора о размере арендной платы за пользование муниципальным земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302019:4. С учетом предмета и оснований иска, суд первой инстанции назначил по делу судебную оценочную экспертизу. В заключении ОООО «КубаньТехСтройЭксперт» от 18.09.2017 отражено, что отчет ООО «Сочинская оценочная компания» от 22.08.2016 № 28-2016 выполнен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, действительная рыночная стоимость земельного участка составляет 23 251 тыс. рублей.

При определении размера арендной платы за пользование земельным участком (пункт 3.2 проекта договора) судебные инстанции исходили из действующего нормативного правового акта, установившего размер арендной платы для муниципальных земель. Согласно подпункту «б» пункта 7 постановления от 18.07.2016 № 1699, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Исходя из установленной рыночной стоимости земельного участка и методики, содержащейся в постановлении от 18.07.2016 № 1699, размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302019:4 составляет 348 765 рублей. Поэтому суды первой и апелляционной инстанций изложили пункт 3.2 проект договора аренды в редакции, предложенной обществом (с учетом уточнения первоначально заявленных требований).

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод кассационной жалобы о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований общества, обоснованный ссылками на положения статьи 451 Гражданского кодекса, регулирующей вопросы изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, несостоятелен. Данная статья к отношениям сторон не применима, поскольку судами разрешен спор об урегулировании разногласий по проекту договора аренды земельного участка.

Довод жалобы администрации о несоблюдении обществом досудебного порядка урегулирования спора не основан на фактических обстоятельствах и противоречит имеющимся в деле доказательствам, свидетельствующим о том, что органу местного самоуправления истцом направлялось предложение (протокол разногласий) к проекту договора аренды. Несогласие администрации вносить изменения в условие договора о размере арендной платы послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы права. Несогласие администрации с судебными выводами не может служить основанием, достаточным для отмены состоявшихся судебных актов. Содержательных возражений по существу разрешенного судами спора кассационная жалоба не содержит (статьи 9, 65 Кодекса). Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену решения и апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.01.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2018  по делу № А32-3349/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                   В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                   Я.Е. Волков

 

А.И. Мещерин